Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 02 апреля 2012 г. по делу N 33-2572/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Змеевой Ю.А., судей Варовой Л.Н., Высочанской О.Ю.,

при секретаре Араслановой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 2 апреля 2012 года дело по апелляционной жалобе Кузяева Р.М. на решение Пермского районного суда Пермского края от 2 февраля 2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования Литвиновой О.В. к Кузяеву Р.М. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи удовлетворить.

Произвести переход права собственности на земельный участок для личного подсобного хозяйства площадью 1400 кв.м., кадастровый номер участка **, и 1-этажный бревенчатый жилой дом общей площадью 27,6 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., с холодным пристроем (Литера А,а), баней (Литера Г), предбанником (Литера г), двумя хозяйственными постройками (Литера Г-1,Г-2), туалетом (Литера Г-3), навесом (Литера Г-4), расположенные по адресу: **** от Кузяева Р.М. (продавца) к Литвиновой О.В. (покупателю).

Настоящее решение является основанием для аннулирования записей о праве собственности Кузяева Р.М. на земельный участок для личного подсобного хозяйства, площадью 1400 кв.м., кадастровый номер участка **, и 1-этажный бревенчатый жилой дом общей площадью 27.6 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., с холодным пристроем (Литера А,а), баней (Литера Г), предбанником (Литера г), двумя хозяйственными постройками (Литера Г-1, Г-2), туалетом (Литера Г-3), навесом (Литера Г-4), расположенные по адресу: ****.

Настоящее решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости от 06 октября 2011 года".

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по ордеру адвоката С., представителя истца по доверенности М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Литвинова О.В. обратилась в суд с иском к Кузяеву P.M. о признании права собственности на земельный участок для личного подсобного хозяйства площадью 1400 кв.м. с кадастровым ** и одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 27.6 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., с холодным пристроем (лит. А,а), баней (лит. Г), предбанником (лит.г), двумя хозяйственными постройками (лит. Г1, Г2), туалетом (лит. Г-3), навесом (лит. Г-4), расположенных по адресу: ****, и государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования: просит вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок и 1-этажный бревенчатый жилой дом по вышеуказанному адресу.

Исковые требования мотивированы тем, что 06.10.2011г. между истцом и ответчиком в лице представителя Красносельских А.А., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 04.10.2011г., заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому Кузяев P.M. продал, а истец купила в собственность земельный участок площадью 1400 кв.м, и одноэтажный жилой дом с постройками, расположенные в селе ****. Указанные объекты недвижимости принадлежали ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.05.2000 г., и были проданы истцу за 50 000 руб., уплаченных ею наличными денежными средствами. 10.10.2011г. истцом и представителем ответчика К. в Пермский отдел Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по ПК) поданы документы для регистрации сделки. Однако в тот же день ответчиком произведена отмена доверенности от 04.10.2011г. на имя К., о чем истец и представитель ответчика ( К.) узнали только 18.10.2011г. из уведомления Управления Росреестра по ПК. Поскольку в силу норм п.2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность до того, как он узнал о ее прекращении, сохраняют силу, то действия К., связанные с подачей документов в Росреестр по ПК, сохраняют силу. Ответчик необоснованно создал препятствия для государственной регистрации права собственности, уклонился от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Истец - Литвинова О.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором просила удовлетворить заявленные требования.

Представитель истца М. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, указанным в иске.

Ответчик Кузяев P.M. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика по ордеру С. полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Ответчик с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе решение просит отменить, отказав в удовлетворении требований в полном объеме, в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Со ссылкой на положения правовых норм ч.2 ст.558 ГК РФ, п.З ст.433, ч.1 ст. 165, п.2 ст.8 ГК РФ, п.63 постановления Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.23010 г., ответчик указывает, что суд обязывает произвести государственную регистрацию на основании ничтожной, незаключенной сделки. Неверным является вывод суда о том, что ответчик совершил действия, свидетельствующие от его устранения от владения, пользования и распоряжения спорным имуществом без сохранения каких-либо прав на это имущество. Ответчик в 2001 г. намеревался продать свой дом, но стороны не договорились о цене и сделка не состоялась. Тот факт, что ответчик предоставил истцу и членам ее семьи право проживания в доме, не означает отказа от права собственности на свое имущество; данные действия ответчика соответствуют положениям ст.209 ГК РФ. Договор от 06.10.2011 г. заключался по просьбе истца, однако между сторонами была достигнута договоренность о продаже спорных объектов по рыночной цене, чтобы ответчик имел возможность приобрести себе иное жилье. В связи с болезнью ответчика, наличием у него 3 группы инвалидности истец попросила оформить доверенность на своего зятя К., с которым заключила договор по цене объектов в 50 000 рублей, хотя их рыночная стоимость, согласно отчету ООО " ***", составляет 673 000 рублей. Узнав о сумме сделки, ответчик отозвал доверенность, прекратил регистрацию, в связи с чем сделка в надлежащей форме не была совершена, а договор купли-продажи не был заключен. Необходимости оспаривания незаключенной сделки не имеется, так как она не порождает каких-либо обязательств. Нормы закона ч.1, ч.З ст.551,ч.1 ст.556, ст.305 ГК РФ для рассмотрения дела неприменимы, так как осуществляют правовое регулирование отношений сторон, возникших на основании заключенной сделки. Ответчик не заявлял о пропуске срока исковой давности по незаключенному договору, а заявлял о сроке давности по распискам, написанным ответчиком 08.06.2001 г. и 20.06.2001 г.. Кроме того, истец отказалась от требований о признании права собственности, однако суд принял решение о регистрации данного права. Суд своим решением произвольно лишил ответчика права собственности на жилой дом, оставив без постоянного места жительства, так как иного жилья у ответчика не имеется.

Истцом представлены письменные возражения по доводам апелляционной жалобы, в которых считает доводы жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании суда апелляционной инстанции, обсудив доводы жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

При рассмотрении дела судом установлено, что ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.05.2000 года принадлежат 1-этажный бревенчатый жилой дом общей площадью 27,6 кв, в том числе жилой 16,7 кв.м., с холодным пристроем (лит. А,а), баней (лит. Г), предбанником (лит. г), двумя хозяйственными постройками (лит. Г-1, Г-2), туалетом (лит. Г-3), навесом (лит. Г-4), и земельный участок для личного подсобного хозяйства площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером **, расположенные по адресу: ****.

04.10.2011 г. Кузяев P.M. на имя К. выдал доверенность, совершенную в нотариальной форме, которой уполномочил представлять его интересы во всех компетентных органах и учреждениях (Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, ЦТИ и т.д.) г. Перми и Пермского края по вопросу подготовки документов к продаже принадлежащих ему на праве собственности жилого дома с постройками и земельного участка, на котором они расположены, находящиеся по адресу: ****, а затем продать вышеуказанную недвижимость за цену и на условиях по его усмотрению, заключить и подписать договор купли-продажи, получить деньги, зарегистрировать ранее возникшее право, договор и переход права к новому правообладателю.

06.10.2011г. между К., действующим от имени Кузяева P.M. (продавец) по доверенности от 04.10.2011г., и Литвиновой О.В. (покупатель), совершен договор, по которому продавец продал, а покупатель купила в собственность земельный участок для личного подсобного хозяйства площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером **, и одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 27,6 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., с постройками, расположенные по адресу: ****. Цена договора установлена сторонами в сумме 50 000 руб., из которых 40 000 руб. за земельный участок, 10 000 руб. за жилой дом.

10.10.2011 г., в день представления документов на регистрацию договора и перехода права собственности на спорные объекты в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Кузяев P.M. отменил ранее выданную доверенность на имя К..

Согласно двум распискам, написанным Кузяевым P.M., 08.06.2001 г. он получил от Литвиновой О.В. за дом залоговую сумму в размере 5000 руб., а 20.06.2001г. он получил от Литвиновой О.В. 45 000 руб. за дом по адресу: ****.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости сторонами совершен в надлежащей форме, фактически исполнен (объекты недвижимости переданы в собственность покупателя, продавцу передана покупная цена), в связи с чем квалифицировал действия ответчика как уклонение от регистрации перехода права собственности и удовлетворил исковые требования.

Выводы суда являются верными, основанными на анализе представленных доказательств и фактических обстоятельств дела, правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судебной коллегией отклоняется довод жалобы о том, что договор купли-продажи, совершенный 06.10.2011 г., является недействительным в силу норм п.1 ст.165 ГК РФ, как не основанный на законе.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что недействительной в связи несоблюдением требований о государственной регистрации может быть признана только та сделка, в отношении которой законом установлены такие требования и последствия, как, например, это сделано законодателем в отношении договора ипотеки (п.З, п.4 ст.339 ГК РФ). Однако в отношении сделок купли-продажи жилых помещений гражданское законодательство не предусматривает недействительности договора в случае несоблюдения требований о государственной регистрации договора.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При рассмотрении дела судом установлено, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, сторонами спора совершен в надлежащей форме; на момент совершения сделки полномочия сторон на ее подписание, в том числе со стороны продавца (ответчика), были надлежащим образом оформлены. Установленное п.2 ст.558 ГК РФ требование о том, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, не является элементом формы договора (ст.550, ст.434, п.З ст.165, ст. 158 ГК РФ), в связи с чем довод жалобы о том, что сделка совершена в ненадлежащей форме, судебной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Согласно п.З ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Положениями ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные положения содержатся в абз.З п.1 ст. 16 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку из содержания договора купли-продажи от 06.10.2011 г. следует, что стороны договор исполнили, так как цена договора уплачена покупателем, объекты недвижимости переданы продавцом (п.6 договора), что подтверждается также иными доказательствами, из которых следует, что с 2001 г. спорные объекты находятся во владении покупателя, исковые требования правомерно удовлетворены судом. Позиция суда соответствует положениям п.60, п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

То обстоятельство, что договор купли-продажи жилых помещений, а также переход права собственности по нему подлежат государственной регистрации и являются разными регистрационными действиями, а в настоящем споре рассмотрено лишь требование о регистрации перехода права собственности, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку о несоответствии принятого решения закону не свидетельствует и не препятствует истцу обратиться с требованием о регистрации договора.

Довод жалобы о том, что в отсутствие государственной регистрации договор не может рассматриваться в качестве доказательства возникновения каких-либо прав у сторон договора, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований, судебной коллегией отклоняется, так как из положений ст.2, ст. 17 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. В тех случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Довод жалобы о том, что цена договора купли-продажи существенно занижена, юридически значимым для разрешения спора не является, так как стороны по своему усмотрению определяют условия договора; доверенностью от 04.10.2011 г. ответчик (Кузяев P.M.) уполномочил доверенное лицо самостоятельно определять условия продажи спорных объектов; данная доверенность на момент подписания договора действовала, не оспорена и недействительной не признана, как и сам договор, что свидетельствует о соответствии данных документов закону и исключает вывод о том, что основания для удовлетворения требований отсутствовали.

Довод жалобы о том, что ответчик заявлял о пропуске срока исковой давности по распискам о получении денежных средств от 08.06.2001 г. и от 20.06.2001 г., не влияет на законность решения суда, поскольку какие-либо требования, основанные на данных расписках, истцом к ответчику не заявлялись и судом не рассматривались. Истечение срока давности не является препятствием для оценки представленных расписок в качестве доказательства уплаты денежных средств.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Оставляя решение суда без изменения, судебная коллегия считает необходимым исключить из резолютивной части решения суда указание на то, что решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2011 г., поскольку данное суждение суда не соответствует положениям главы 29 ГК РФ, а также нормам главы 16 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 2 февраля 2012 оставить без

изменения, исключив из резолютивной части решения суда слова: "Настоящее решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости от 06 октября 2011 года".

Председательствующий:

Судьи: