Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 апреля 2012 г. по делу N 33-3239

Судебная коллегия но гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Бузмаковой О.В. и судей Опалевой Т.П., Валуевой Л.Б. при секретаре Торсуковой Т.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 18 апреля 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Гилевой О.В. на решение Пермского районного суда Пермского края от 10 февраля 2012 года, которым постановлено:

Гилевой О.В. в иске к Товкач В.С.. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о расторжении договора купли-продажи от 19.04.2011г. земельного участка, находящегося по адресу: ****, кадастровый номер **. площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства, между Гилевой О.В. (продавец) и Товкач В.С. (покупатель), и приведение сторон в первоначальное положение, о признании свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 31, 5/100 на земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **. площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства, выданное Пермским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Товкач В.С. от 26 октября 2011 года, серия ** недействительным, о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности, доля в праве 31. 5/100 на земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **, площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства за Гилевой О.В. и выдать соответствующее свидетельство - отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Бузмаковой О.В.. объяснения представителя истца Ч., представителя ответчика Товкач B.C. Т. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гилева О.В. обратилась в суд с иском к Товкач B.C., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю:

о расторжении договора купли-продажи от 19.04. 2011 г. земельного участка, находящегося по адресу: ****, кадастровый номер **. площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобною хозяйства, между Гилевой О.В. (продавец) и Товкач В.С. (покупатель), и приведении сторон в первоначальное положение:

о признании свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 31. 5/100 на земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **, площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личною подсобного хозяйства, выданного Пермским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** Товкач В.С. от 26 октября 2011 года, серия ** недействительным; о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности, доля в праве 31, 5/100 на земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **, площадью 48 000 кв.м., категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства за Гилевой О.В. и выдать соответствующее свидетельство.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 19 апреля 2011г. между Товкач B.C. (покупатель) и Гилевой О.В. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора (земельный участок, находящегося по адресу: ****, кадастровый номер **, площадью 48 000 кв.м.. категория земли-земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства, при пом у Покупателя возникает доля в праве собственности в размере 31, 5/100 доли на указанный земельный участок, что составляет 15 120 кв.м.). а Покупатель обязуется перед Продавцом принять и оплатить его по цене и на условиях, предусмотренных указанным договором, а в силу п. 1.5 и 1.6 этого же договора стоимость недвижимости определена сторонами в размере 604 800 рублей и подлежит уплате в момент подписания оспариваемого договора. Юридическое сопровождение при заключении оспариваемого договора со стороны Товкач B.C. осуществлял Т.

В нарушение ст. 309. 310 ГК РФ. а также п. 1.5 и 1.6 оспариваемого договора Товкач B.C. не оплатил Гилевой О.В. полную стоимость приобретаемого земельного участка вплоть до настоящего времени, оплатив лишь его часть в размере 100 000 рублей. Пользуясь давним знакомством истца с Ткаченко П.С, ответчик склонил Гилеву О.В. к подписанию передаточного акта, пообещав оплатить полную стоимость земельного участка непосредственно перед оформлением перехода права собственности на спорный земельный участок в органах государственной регистрации.

29.04.2011г. стороны обратились в Пермский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также пакетом документов. Однако, и в момент обращения в регистрирующий орган Товкач B.C. не выплатил оставшуюся стоимость приобретаемого имущества в размере 504 800 рублей.

В связи с описанной ситуацией, 20.05.2011г. Гилевой О.В. было написано заявление в Пермский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о приостановке регистрационных действий. Регистрирующим органом был наложен запрет на регистрационные действия сроком на 3 месяца, т.е. до 19.08.2011 г.

Определением от 26.07.2011г. Дзержинского районного суда г. Перми был наложен арест на 31.5/100 доли в праве собственности на спорный земельный участок, в качестве обеспечительных мер, в связи с обращением Товкач B.C. в суд с иском к Гилевой О.В. об обязании не чинить препятствия регистрации спорного земельного участка.

Определением от 26.09.2011г. Дзержинский районный суд г. Перми меры по обеспечению иска, принятые вышеуказанным определением, отменил в полном объеме.

26.10.2011г. была проведена государственная регистрация перехода права долевой собственности на спорный земельный участок к "Товкач B.C., в связи с чем Товкач B.C. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

В настоящее время Товкач B.C. отказывается доплатить Гилевой О.В. оставшуюся стоимость приобретенного имущества в размере 504 800 рублей. Не выплата Товкач B.C. Гилевой О.В. оставшейся части стоимости спорного земельного участка в размере 504 800 рублей является существенным нарушением условий оспариваемого договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи от 19.04.2011г.

Согласно отчету об оценке N 48-А/11 произведенного ООО " ***" стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 48 000 кв.м., по адресу: **** на 12.12.2011г. составляет 8 592 000, 00 рублей. На момент заключения оспариваемого договора стоимость продаваемой доли земельного участка округленно составляла 565 570, 00 рублей, а на настоящий момент 2 706 480.00 рублей, а. следовательно, стоимость спорного земельного участка возросла более чем в 4,5 раза, что должно быть признано судом как существенное изменение обстоятельств и являться одним из оснований для расторжения оспариваемого договора.

В связи с расторжением договора выданное Пермским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрапии. кадастра и картографии по Пермскому краю свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности является недействительным.

В судебное заседание истец Гилева О.В. не явилась.

Представитель истца Ч. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик Товкач B.C. в судебном заседании не присутствовал, в связи с неизвестностью места жительства ответчика Товкач B.C.. ему в порядке ст. 50 ГПК РФ был назначен адвокат.

Представитель ответчика адвокат В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие отсутствие оплаты со стороны Товкач B.C. по договору купли-продажи, напротив, в передаточном акте к договору купли-продажи указано, что оплата по договору произведена полностью наличными деньгами, имеется подпись Гилевой О.В.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец Гилева О.В.. ссылаясь на то. что решение суда является необоснованным и незаконным. Вывод суда о том. что истцом не представлено доказательств в подтверждение своих требований, является ошибочным. Гак. в материалах дела имеется письмо от 10.11.2011г. начальнику Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю, в котором содержится требование Гилевой О.В. о не совершении каких-либо действий по дальнейшей регистрации спорного земельного участка, в том числе и в связи с недополучением Гилевой О.В. денежных средств за отчуждаемый земельный участок. Этому доказательству суд. в нарушение норм ГПК РФ. не дал никакой оценки. Более того, по ходатайству представителя Гилевой О.В.. в судебное заседание был вызван и допрошен в качестве свидетеля Б., который так же пояснил, что являлся непосредственно очевидцем передачи части денежных средств при подписании оспариваемого договора и акта, участвовал в пересчете полученной Гилевой О.В. суммы, назвал точную сумму переданных денежных средств, а так же пояснил при каких обстоятельствах и на каких условиях подписывались оспариваемый договор и акт. Указанные показания свидетеля полностью соответствуют обстоятельствам дела, изложенным в исковом заявлении, однако, суд не принял их во внимание при вынесении оспариваемого решения.

Кроме того, ответчиком не представлено в материалы дела ни одного доказательства опровергающего доводы Гилевой О.В.. ответчик лишь принял все возможные меры по уклонению от получения судебных писем, выписался с постоянного места жительства. Гилева О.В. за свой счет, своими силами пыталась известить и вручить судебные документы Товкач В.С. по всем известным ей адресам. Такие действия Гилевой О.В. свидетельствуют о законности предъявляемых к Товкач требований.

Отказывая в удовлетворении иска, суд не признал увеличение стоимости спорного земельного участка с 565 570.00 руб. до 2 706 480.00 руб.. то есть увеличение стоимости более чем в 4.5 раза за короткий промежуток времени, как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора, так как Гилева О.В. должна была знать о таком увеличении. Такая позиция суда, по мнению Гилевой О.В.. является ошибочной. Гилева О.В. знача о незначительных колебаниях стоимости цен на недвижимость, но не могла предположить о таком резком взлете цены на оспариваемый земельный участок, в связи с отсутствием предпосылок и отсутствия аналогичных примеров взлетов цен на рынке недвижимости. Исходя из разумности, Гилева О.В. зная о таком существенном изменении обстоятельств, не стала бы заключать оспариваемый договор с Товкач B.C.. а. следовательно, суд при вынесении оспариваемого решения неправильно определил обстоятельства имеющие значения для дела. Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции. 19.04.2011г. Товкач В.С.(покупатель) и Гилева О.В. (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка.

Пунктом 1.2 договора определен предмет договора - земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **. площадью 48 000 кв.м.. категория земли - земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства. При ттом. у покупателя возникает доля в праве собственности в размере 31. 5/100 на земельный участок, что составляет 15 120 кв.м.

Пунктом 1.5 договора определено, что пена недвижимости определена сторонами окончательно в твердой денежной сумме и составляет 604 800 рублей.

Согласно п. 1.6.1 договора покупатель обязан оплатить продавцу сумму 604 800 рублей, т.е. свою часть цены договора в момент его подписания.

Договор подписан сторонами договора (л.д. 15 т.2).

19.04.2011 года между Товкач B.C. (покупатель) и Гилевой О.В. (продавец) подписан передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка от 19.04.2011 года.

Согласно п.1 указанного акта продавец передает долю в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: ****, кадастровый номер **. площадью 48 000 кв.м.. категория земли - земли населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства, а покупатель принимает указанную долю.

Из п.п. 5 и 6 передаточного акта следует, что оплата по договору в соответствии с п. 1.6.1 договора произведена полностью наличными деньгами.

Настоящий акт подписывается всеми сторонами и вступает в силу немедленно после его подписания, и становится с этого момента неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка от 19.04.2011г.. подписанного от той же даты, теми же лицами (сторонами) (л.д. 16т.2).

Согласно сообщению Росреестра по Пермскому краю от 21.12.2011г. - 26.10.2011г. в ГГРП внесена запись о регистрации общей долевой собственности на 31. 5/100 долю за Товкач B.C. на земельный участок, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, обитая площадь 48 000 кв.м.. кадастровый номер ** по адресу: ****, на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.04.2011г. Запись N 59-59-14/034/2011-570. Запись актуальна (л.д. 250 т.1).

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГКРФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Товкач В.С.(покупатель) и Гилевой О.В. (продавец) договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за земельный участок).

В ГК РФ (глава 30. ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Исходя из вышеприведенных положений закона (ст. 450. п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи земельного участка от 19.04.2011 года, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется, поскольку истцу Гилевой О.В. (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать расторжения договора купли-продажи в связи с неуплатой ответчиком Товкач B.C. (покупателем) покупной цены.

Что касается доводов истца Гилевой О.В. о нраве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ею отнесена невыплата покупателем Товкач B.C. оставшейся части стоимости спорного земельного участка в размере 504 800 рублей продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец Гилева О.В. не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ. ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГИК РФ. посчитав таковым сам факт невыплаты денег" за спорное недвижимое имущество ответчиком. Именно гакое значение придает данному факту истец, полагая существенным нарушением договора купли-продажи спорного земельного участка саму по себе невыплату покупателем Товкач B.C. денег" продавцу 1 плевой О.В.. Данные доводы истца о наличии основания для расторжения договора купли-продажи противоречат п.2 ст.450 ГК РФ и установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что обязанность по оплате спорного земельного участка Товкач B.C. исполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 19.04.2011г.. в котором указано, что деньги за проданный объект недвижимого имущества продавец Гилева О.В. от покупателя Товкач B.C. получила. Акт приема-передачи от 19.04.2011 подписан обеими сторонами. Документов, которые бы свидетельствовали об отсутствии факта оплаты по договору купли-продажи на момент подписания договора и акта приема-передачи, признание ответчиком долга в последующий период, какие-либо иные доказательства, которые бы позволяли суду усомниться в исполнении ответчиком договора, истцом представлено не было. Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи земельного участка сторонами исполнен, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности факта оплаты ответчиком спорного имущества и об отсутствии законных оснований для расторжения заключенной между сторонами сделки.

Доводы жалобы истицы о том. что в материалах дела имеется письмо от 10.11.2011г. начальнику Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю, в котором содержится требование Гилевой О.В. о не совершении каких-либо действий по дальнейшей регистрации спорного земельного участка, в том числе и в связи с недополучением Гилевой О.В. денежных средств за отчуждаемый земельный участок, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное письмо составлено самой Гилевой О.В. и с достоверностью не подтверждает факт неоплаты ответчиком по договору покупной цены спорного земельного участка.

Ссылка в жалобе истицы на показания допрошенного судом свидетеля В1. который пояснил, что являлся непосредственно очевидцем передачи части денежных средств при подписании оспариваемого договора и акта, участвовал в пересчете полученной Гилевой О.В. суммы, назван точную сумму переданных денежных средств, а так же пояснил при каких обстоятельствах и на каких условиях подписывались оспариваемый договор и акт. также судебной коллегией отвергается. поскольку показания указанного свидетеля опровергаются письменными доказательствами, а именно договором купли-продажи и передаточным актом, которые свидетельствую т о том. что при подписании договора вся сумма по договору была передана Гилевой О.В.. Кроме того, показания свидетеля не являются достоверными и бесспорными доказательствами, подтверждающими доводы истицы об отсутствии факта оплаты по договору купли-продажи земельного участка.

Не влекут отмену решения суда и доводы истицы о том. что ответчиком не представлено в материалы дела ни одного доказательства опровергающего доводы Гилевой О.В.. Поскольку именно истица в обоснование своих требований о расторжении договора ссылалась на невыплату покупателем Товкач B.C. оставшейся части стоимости спорного земельного участка в размере 504 800 рублей продавцу, в силу ст.56 ГПК РФ на ней и лежала обязанность представить доказательства, подтверждающие указанное обстоятельство.

Доводы истицы об уклонении ответчика от получения судебных писем, о том. что Гилева О.В. за свой счет, своими силами пыталась известить и вручить судебные документы Товкач B.C. по всем известным ей адресам, на суть принятого судом решения не влияют и его отмену не влекут.

Правильно не признал суд первой инстанции существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора купли-продажи и увеличение стоимости спорного земельного участка на момент обращения истицы в суд более чем в 4.5 раза (с 565 570 рублей до 2 706 480 рублей). При заключении договора купли-продажи, продавец Гилева О.В. могла и должна была разумно предвидеть возможность увеличения стоимости земельного участка.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то. что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ. поди. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ. В данном же случае обстоятельства, на которые ссылается Гилева О.В. в обоснование заявленных требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Вступая в договорные отношения, она не могла исключать вероятность наступления указанных в иске событий. Следовательно, оснований для расторжения договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с увеличением стоимости земельного участка также не имеется.

Доводы истицы о том, что она знача о незначительных колебаниях стоимости цен на недвижимость, но не могла предположить о таком резком взлете цепы на оспариваемый земельный участок, в связи с отсутствием предпосылок и отсутствия аналогичных примеров взлетов цен на рынке недвижимости; исходя из разумности. Гилева О.В. зная о таком существенном изменении обстоятельств, не стада бы заключать оспариваемый договор с Товкач B.C.. не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку суд первой инстанции оценил доказательства но своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст.67 ГПК РФ). Оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется. Суд первой инстанции правильно признал установленным, что стороны, заключив договор купли-продажи договорились о цене земельного участка, определили период передачи денежных средств. В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Совокупности собранных по делу доказательств - объяснениям сторон, показаниям свидетеля, письменным доказательствам - судом дана надлежащая оценка, выводы суда, положенные в основу решения. должным образом мотивированы. Материалы дела исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 10 февраля 2012 года оставить без ишенсния, апелляционную жалобу Гилевой О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: