Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04 июня 2012 г. по делу N 33-4452

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Титовца А.А., судей Веретновой О.А., Чулатаевой С.Г. при секретаре Новгородцевой А.В.

рассмотрела 4 июня 2012 года в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ТСЖ " ***" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года, которым признано за Годоваловой А.В. право собственности на нежилые помещения N 11 и N 6, расположенные в подвале и помещение N 31, расположенное в цокольном этаже жилого дома ****; в удовлетворении исковых требований ТСЖ " ***" о признании незаключенным дополнительного соглашения N 2 от 13 июля 2006 года к договору о долевом участии в строительстве жилого дома N ****.

Заслушав доклад судьи Титовца А.А., объяснение представителя ТСЖ Л., возражения представителей истца П., Г., исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Годовалова Т.И. обратилась в суд в интересах несовершеннолетней дочери Годоваловой А.В. к ТСЖ " ***", ОАО " **" в лице конкурсного управляющего Гордеева М.Л. за Годоваловой А.В. право собственности на нежилые помещения, указанные в дополнительном соглашении N 2, в соответствии с нумерацией, присвоенной им в кадастровом и техническом паспортах: N 4 площадью 2, 48 кв. м в осях 2-3 Д-Г (помещение N 11 в соответствии с техническим паспортом), N 7 площадью 17,43 кв.м в осях 2-3 А-Б минус первого этажа (помещение N 6 в соответствии с техническим паспортом) и N 50 площадью 7,1 кв.м кв. м в осях 7-8 А-Б цокольного этажа (помещение N 31 в соответствии с техническим паспортом) жилого дома N ****. В обоснование своих требований указала, что 20 декабря 2005 года между ней, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Годоваловой А.В., и ОАО " **" заключен договор N 68-5 о долевом участии в строительстве жилого дома N ****, по которому инвестор-заказчик "ОАО " **" привлек дольщиков (Годовалова Т.И. и Годовалова А.В.) для участия инвестирования строительства в равных долях 4-комнатной квартиры N 5 площадью 143,1 кв.м 6 указанном жилом доме. 15 августа 2006 года Годоваловой А.В. было получено свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру. 13 июля 2006 года дополнительным соглашением N 2 к договору N 68-5 сторонами были внесены изменения в основной договор и детализировано назначение ранее уплаченных денежных средств, заключающееся в инвестировании дольщиком Годоваловой А.В. строительства нежилых помещений N 4 площадью 2, 48 кв.м в осях 2-3 Д-Г, N 7 площадью 17,43 кв.м в осях 2-3 А-Б минус первого этажа, N 50 площадью 7,1 кв.м кв. м в осях 7-8 А-Б цокольного этажа жилого дома N ****. 13 июля 2006 года сторонами был подписан акт приема-передачи помещений в соответствии с дополнительным соглашением. 30 марта 2010 года истец обратилась в УФРС по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные помещения. Письмом от 2 июля 2010 года в государственной регистрации права собственности заявителю было отказано на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственным регистратором сделан вывод, что помещения, которые указаны в дополнительном соглашении N 2 к договору N 68-5, являются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. В помещениях, которые были приобретены истцом, каких-либо инженерных коммуникаций либо иного, обслуживающего более одного жилого помещения в данном доме оборудования нет, что подтверждается выводами специалиста ГУП "ЦТИ Пермского края", согласно которым площади указанных помещений входят в состав площадей встроенных помещений (согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 28.12.2005г.) и не входят в состав площадей мест общего пользования жилого дома.

Ответчиком ТСЖ " ***" предъявлены встречные исковые требования к Годоваловой Т.Н. о признании дополнительного соглашения N 2 от 13 июля 2006 года к договору N 68-5 от 20 декабря 2005 года незаключенным. Требования мотивированы тем, что исходя из толкования норм федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." предметом договора участия в долевом строительстве может быть только такие объекты, которые физически еще не существуют. Жилой дом N **** был сдан в эксплуатацию 30.12.2005 года, дополнительное соглашение N 2 было заключено 13.07.2006 года, то есть примерно через 6 месяцев после того, как жилой дом был сдан в эксплуатацию. Заключение дополнительного соглашения N 2 к договору подобным образом неосновательно расширяет предмет договора участия в долевом строительстве, противоречит самой сути и юридической природе такого договора. В силу п. 3 ст. 164 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации; данный договор был зарегистрирован 15.08.2006 года. Дополнительное соглашение N 2 после его подписания сторонами не было зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно, без регистрации такое соглашение считается незаключенным и договор не может считаться измененным на основании этого дополнительного соглашения N 2 (л.д. 108-111, 118). Также указывает, что истицей пропущен 3-х годичный срок исковой давности, установленный ст.ст. 195 -197 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, дополнительное соглашение N 2 от 13.07.2006 года является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, так как не соответствует Федеральному закону РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", ст. 131 Гражданского кодекса РФ, Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 131, 164, 165,453 Гражданского кодекса РФ.

Суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе (основной и дополнительных) ТСЖ " ***" просит отменить решение и принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на наличие всех оснований предусмотренных частью 1 статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и приводя доводы, аналогичные позиции заявителя в суде первой инстанции.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением или неправильным применением норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 20 декабря 2005 года между ОАО " **" и Годоваловой Т.Н., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Годоваловой А.В., заключен договор N 68-5 о долевом участии в строительстве жилого дома N **** (л.д. 6, 7), по которому инвестор-заказчик "ОАО " **" привлек дольщиков (Годовалову Т.Н. и Годовалову А.В.) для участия в инвестировании строительства в равных долях 4-комнатной квартиры N 5 площадью 143,1 кв.м в указанном жилом доме (пункт 1.1 договора). 4 января 2006 г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, (л.д. 182). 12 июля 2006 года сторонами договора заключено дополнительное соглашение N 1, касающееся определения долей в квартире. Государственная регистрация права собственности по данному договору произведена 15 августа 2006 г.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу, ****, выдано 30 декабря 2005 года (л.д. 181).

13 июля 2006 г. между ОАО " **" и Годоваловой Т.П., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Годоваловой А.В., заключено дополнительное соглашение к договору N 68-5, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: инвестор-заказчик привлекает дольщиков для участия в инвестировании строительства в равных долях 4-комнатной квартиры N 5 площадью 143,1 кв.м жилого дома N ****, а также Годовалову А.В. для участия в инвестировании строительства помещений N 4 площадью 2,48 кв.м в осях 2-3 Д-Г, N 7 площадью 17,43 кв.м в осях 2-3 А-Б минус первого этажа и N 50 площадью 7,1 кв.м кв. м в осях 7-8 А-Б цокольного этажа жилого дома N ****. Выкопировка из технического паспорта с планом вышеуказанных помещений представлена в приложениях N1, 2, 3 к настоящему договору, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 9 -дополнительное соглашение, л.д. 184, 185 - приложения N 2, 3 к договору).

Согласно акту приема-передачи к договору N 68-5 помещения N 4 площадью 2,48 кв.м в осях 2-3 Д-Г, N 7 площадью 17,43 кв.м в осях 2-3 А-Б минус первого этажа и N 50 площадью 7,1 кв.м кв. м в осях 7-8 А-Б цокольного этажа жилого дома N **** переданы дольщику инвестором-заказчиком 13 июля 2006 г. (л.д. 9, оборот).

30 марта 2010 г. Годовалов А.В. обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения. Согласно письму Управления Росреестра по Пермскому краю от 2 июля 2010 года (л.д. 22, 23) Годоваловой О.В. отказано в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 20, 9 кв. м, расположенные в подвале и цокольном этаже жилого дома по **** на основании абз. 10 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав).

Разрешая требования истца о признании права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве от 20 декабря 2005 года с учетом дополнительного соглашения от 13 июля 2006 года, суд первой инстанции исходил из следующего:

договор о долевом участии от 20 декабря 2005 года и дополнительное соглашение к нему от 13 июля 2006 года совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании сторонами спора согласованы все существенные условия для данного типа договора, а именно: предмет договор и дополнительного соглашения к нему конкретно определен в п. 1.1 договора, п. 1 дополнительного соглашения и в приложениях N 1, 2, 3 к договору (планировка квартиры и нежилых помещений) с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретных помещений, подлежащих передаче участнику долевого строительства; определены размеры финансирования строительства объектов (цена договора), сроки и порядок оплаты, срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

истец, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору долевого участия от 20 декабря 2005 года с учетом дополнительного соглашения от 13 июля 2006 года, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и получение в собственность объектов недвижимости, являющихся предметом договора, а в случае невозможности регистрации права собственности на данные объекты в установленном законом порядке, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права собственности на объекты недвижимости;

жилой дом по **** полностью возведен и сдан в эксплуатацию, спорные объекты недвижимости находятся в состоянии, в котором они могут быть допущены в гражданский оборот, правовая регистрация данных объектов не произведена по причине отказа регистрирующего органа в такой регистрации.

С учетом этих обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за Годоваловой А.В. может быть признано право собственности на спорные нежилые помещения в судебном порядке.

При этом основания отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на спорные помещения и доводы ответчика ТСЖ " ***" о том, что спорные помещения входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанций счел несостоятельными.

Отказывая ТСЖ " ***" в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции признал доводы ответчика о незаключенности дополнительного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации не обоснованными.

Суд не нашел оснований для признания дополнительного соглашения N 2 от 23 июля 2006 года ничтожной сделкой, поскольку не установлено, что данное соглашение противоречит каким-либо требованиям закона. Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о несоответствии дополнительного соглашения ст. 740 Гражданского кодекса РФ, выразившемся в том, что дополнительным соглашением внесены изменения в основной договор относительно объекта долевого строительства, который уже был введен в эксплуатацию, то есть уже создан. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Исходя из изложенного, стороны вправе по своему усмотрению определять предмет договора подряда и по своему усмотрению вносить изменения в условия договора. Поскольку стороны договора пришли к взаимному согласию относительно назначения уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, застройщик добровольно обязался передать в собственность дольщику построенные помещения, то каких-либо противоречий закону в связи с тем, что изменения в предмет договора подряда внесены после завершения строительства, суд не усматривает.

При этом доводы о несоответствии дополнительного соглашения нормам Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не состоятельны, поскольку как было указано выше положения данного Федерального закона не распространяются на договор, заключенный между Годоваловой Т.И. и ООО " **".

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по мотиву ничтожности по;заявлению заинтересованного лица. По смыслу указанного положения закона ничтожная сделка должна влиять на права и обязанности заинтересованного лица, которое обращается в суд с требованием о признании ее недействительной. Суд счел, что у ТСЖ " ***" отсутствует материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки, поскольку с учетом установленных судом обстоятельств, в частности отсутствия у ТСЖ прав на объекты недвижимости, являющиеся предметом дополнительного соглашения, имущественные права и охраняемые законом интересы ТСЖ не могут быть восстановлены в результате приведения ; сторон сделки в первоначальное положение.

Возражения ответчика относительно пропуска срока исковой давности не были приняты во внимание, поскольку согласно ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Судебная коллегия не может признать правильными выводы суда первой инстанции исходя из следующего.

Так отношения сторон возникли из договора долевого участия. Предметом данного договора являлось инвестирование строительства объекта долевого участия в виде квартиры N 5 площадью 143,1 кв.м. жилого дома N ****. Размер инвестиций, подлежащих уплате дольщиками, составил 1000000 руб.

Стороны вступают в обязательство, стремясь с достижением его результата удовлетворить каждая свой интерес, наиболее желательным для отношений гражданского оборота является такой способ Прекращения обязательства, как его надлежащее исполнение.

Как следует из материалов дела, обязательства сторонами по данному договору исполнены надлежащим образом в период с 20 декабря 2005 г. по 4 января 2006 г. В соответствии с пунктом 7 договора, статьей 408, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." обязательство, следующее из договора, прекратилось.

Договор направлен не только на установление прав и обязанностей, но и (или) на их изменение и прекращение, поэтому если срок действия договора истек, а следующие из него обязательства прекращены исполнением, то возможность, в том числе основанная на положениях пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменить его у сторон договора отсутствует.

Договор долевого участия подразумевает привлечение денежных средств граждан до завершения строительства многоквартирного дома. Следовательно, заключение дополнительного соглашения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию не соответствует характеру правоотношения.

Таким образом, из установленных обстоятельств следует неправомерность действий сторон, заключивших дополнительное соглашение N 2 к исполненному договору долевого участия, изменившего существенное его условие о предмете договора путем увеличения числа объектов недвижимости.

С учетом изложенного судебная коллегия находит доводы ТСЖ " ***" обоснованными, поэтому Годоваловой А.В. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорные нежилые помещения должно быть отказано, а встречный иск о признании дополнительного соглашения N 2 незаключенным подлежащим удовлетворению.

Также судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ТСЖ " ***" о пропуске истцом срока исковой давности.

Граждане являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Положения абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции применены необоснованно, поскольку у Годоваловой А.В. право собственности на спорные объекты в установленном порядке не возникло, доказательств того, что она реально вступила в законное владение спорными объектами недвижимости, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия считает, что Годоваловой А.В. пропущен срок исковой давности, поскольку с момента подписания дополнительного соглашения, акта приема-приема передачи, носящего формальный характер, до обращения в суд с данным иском прошло более 4,5 лет. При этом момент, когда потенциальный правообладатель, узнал или мог узнать о нарушении своего права судебная коллегия определяет с даты подписания формального акта приема-передачи имущества, поскольку убедительных, разумных объяснений о наличии объективных поводов для заключения дополнительного соглашения, не предъявления его для государственной регистрации прав одновременно с основным договором со стороны истца не последовало.

Пропуск срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией не оцениваются, поскольку вышеизложенное обоснование является достаточным для отмены состоявшегося решения и принятия нового.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Годоваловой А.В. в пользу ТСЖ " ***" подлежит взысканию госпошлина, уплаченная ответчиком за подачу встречного искового заявления и апелляционной жалобы, всего 6000 рублей.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года отменить, принять новое решение:

Отказать в признании права собственности Годоваловой А.В. на нежилые помещения, указанные в дополнительном соглашении N 2, в соответствии с нумерацией, присвоенной им в кадастровом и техническом паспортах: N 4 площадью 2, 48 кв. м в осях 2-3 Д-Г (помещение N 11 в соответствии с техническим паспортом), N 7 площадью 17,43 кв.м в осях 2-3 А-Б минус первого этажа (помещение N 6 в соответствии с техническим паспортом) и N 50 площадью 7,1 кв.м кв. м в осях 7-8 А-Б цокольного этажа (помещение N 31 в соответствии с техническим паспортом) жилого дома N ****.

Признать незаключенным дополнительное соглашение N 2 от 13 июля 2006 года к договору N 68-5 от 20 декабря 2005 года.

Взыскать с Годоваловой Анжелики Владимировны в пользу ТСЖ " ***" госпошлину в размере 6000 руб.

Председательствующий Судьи краевого суда: