Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04 мая 2011 г. по делу N 33-4269

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Бузмаковой О.В.,

Судей Валуевой Л.Б., Косенковой Г.В.,

При секретаре Торсуковой Т.Ф.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 04 мая 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе Бабенко Т.В. на решение Красновишерского районного суда Пермского края от 29 марта 2011 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Бабенко В.В., Бабенко Т.В. к Савенковой А.Ф. о взыскании 63 884 рубля 56 копеек отказать.

Взыскать с Бабенко В.В., Бабенко Т.В. в пользу Савенковой А.Ф. в возмещение расходов на оплату услуг представителя 20 000 ( двадцать тысяч) рублей в равных долях.

Савенковой А.Ф. в удовлетворении требований к Бабенко В.В., Бабенко Т.В. о взыскании 1520 рублей 50 копеек в возмещение расходов на оплату проезда представителя в судебное заседание отказать."

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Валуевой Л.Б., объяснения истицы Бабенко Т.В., ответчицы Савенковой А.Ф., ее представителя адвоката Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бабенко В.В., Бабенко Т.В., действующие в своих и в интересах несовершеннолетних детей, обратились в суд с иском к Савенковой А.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: ****, заключенного 12.03.2010 года; взыскании с ответчика в их пользу покупной стоимости указанной квартиры в размере 550 000 рублей.

Заявленные требования мотивировали следующим: свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от 12 марта 2009 года ответчица выполнила ненадлежащим образом, передав им квартиру ненадлежащего качества, с существенными недостатками: протеканием кровли, гнилостным повреждением наружных стен, наличием венцов, требующих ремонта, что является существенным нарушением договора, которое лишает истцов того, на что они вправе были рассчитывать при его заключении.

Уточнив исковые требования, истцы просили об уменьшении покупной цены квартиры на сумму в 63 884 рубля 56 копеек, равную стоимости устранения выявленных в квартире и не оговоренных договором купли - продажи квартиры вышеуказанных недостатков.

В обоснование указанных требований истцы ссылались на экспертное заключение N 37/2010 от 27.11.2010 года о возможности эксплуатации помещений квартиры N 6, расположенной в жилом доме N ****, согласно которому к недостаткам квартиры на момент обследования относятся: отслоение обоев в угловых сопряжениях стен по осям А/1 жилой комнаты N 4 и Д/3 жилой комнаты N 5, вызванное проникновением влаги через чердачное перекрытие с кровли, находящейся в неудовлетворительном неработоспособном состоянии, а также неровности пола в ванной комнате N7, вызванные длительной эксплуатацией при отсутствии гидроизоляции в конструкции пола.

Заявленная сумма иска в размере 63 884 руб. 56 коп. была определена экспертами как ориентировочная стоимость общестроительных работ в ценах 2010 года, в которую вошли стоимость работ по замене существующей кровли над квартирой в сумме 44 398 руб. 78 коп., по смене обоев в жилых комнатах N 4,5 в сумме 14 754 руб. 72 коп., по ремонту пола в ванной в сумме 4740 руб. 06 коп.

В судебном заседании истица Бабенко Т.В. на удовлетворении иска настаивала.

Истец Бабенко В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик Савенкова А.Ф. иск не признала, просила суд возложить на истцов понесенные расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, а также на оплату его проезда из г. Березники в г. Красновишерск и обратно для участия в судебных заседаниях в сумме 1520 руб. 50 коп. Возражая против иска, ответчица суду пояснила, что перед покупкой истцы неоднократно ее осматривали, состояние жилого помещения, а также цена квартиры в 550 000 рублей их устраивали. Истцы настояли на заключении предварительного договора, в течение 2-х месяцев Савенкова А.Ф. вынуждена была ждать окончательного заключения договора-купли продажи, отказывая другим покупателям в продаже спорной квартиры. Перед продажей квартира была осмотрена оценщиком, никаких протечек кровли, подтеков на потолке и стенах, необходимости проведения каких-либо ремонтных работ оценщиком зафиксировано не было. Претензии истцов относительно технического состояния квартиры полагала необоснованными.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе истица Бабенко Т.В., полагая его незаконным и необоснованным в связи с неверным определением судом обстоятельств дела и подлежащего применению материального закона. Вывод суда об отсутствии оснований для применения ст. 475 ГК РФ является неправомерным, поскольку в договор купли- продажи от 12.03.2010 года продавец не оговорил недостатки, которые был выявлены после заключения сделки. Суд не учел, что уменьшение цены квартиры является соразмерным тем недостаткам, которые стали известны после заключения сделки, размер суммы определен в заключении эксперта. Суд не принял во внимание, что указанные в заключении причины возникновения недостатков: неудовлетворительное состояние кровли дома, отсутствие гидроизоляции в конструкции пола, не могли возникнуть после сделки. Их существование на момент сделки подтверждается актами осмотра, датированными 2007 г., а также показаниями свидетелей. Рассматривать отношения по купле-продаже квартиры нельзя в отрыве от мест общего пользования, поскольку при продаже квартиры к покупателю переходит доля в праве на общее имущество, применение судом норм материального права, регулирующих проведение капитального ремонта, является неправильным.

Проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, обстоятельства дела установлены верно, нарушений в применении норм материального и процессуального права не допущено.

В соответствии со ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

-соразмерного уменьшения покупной цены;

-безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

-возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствие с п.1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует: 21.01.2010 года между Савенковой А.Ф. (Продавец) и Бабенко В.В., его супругой Бабенко Т.В., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: Петуховой В.В., Петухова Н.В., Бабенко Б.В.,(Покупатели) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ****. Первоначально стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры до 20.02.2010 года, затем дата была уточнена до 15.03.2010 года.

Согласно отчету N 2/10 "Об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры" от 18.02.2010 года раздела "Описание квартиры" ремонтные работы в квартире не требуются, рыночная стоимость объекта оценки составляет 475 000 рублей.

12 марта 2010 года между Савенковой А.Ф. (Продавец) и Бабенко В.В., его супругой Бабенко Т.В., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: Петуховой В.В., Петухова Н.В., Бабенко Б.В., (Покупатели) был заключен договор купли - продажи квартиры по адресу: ****.

По условиям договора Савенкова А.Ф. продала, а истцы приобрели в долевую собственность квартиру по адресу: ****., общей площадью 47,6 кв.м. в том числе жилой 35,0 кв.м., находящуюся на втором этаже двухэтажного деревянного жилого дома. В квартире имеется три комнаты, кухня, туалет, коридор, ванна, печное и электрическое отопление, канализация местная, центральное водоснабжение, горячее водоснабжение от водонагревателя, электроснабжение, газоснабжение от баллона ( п.п. 1.1,1.2 Договора). Согласно п.3.3 договора одновременно с квартирой передается и право долевой собственности общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

По данным технического паспорта на квартиру N ** в доме N ** по ул. ****, квартира расположена в двухэтажном жилом доме 1930 года постройки, который имеет износ 57%, наружные стены - бревенчатые диаметром 22 см., перегородки дощатые двойные, перекрытие -деревянное утепленное по балкам.

Согласно акту приема-передачи от 12.03.2010 года Савенкова А.Ф. передала, а Бабенко В.В., Бабенко Т.В. приняли квартиру N ** дома N **** ул. ****. Стороны претензий друг к другу не имеют.

29 марта 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 12 марта 2010 года, а также переход права собственности на недвижимое имущество к Бабенко В.В., Бабенко Т.В., Петуховой В.В., Петухову Н.В., Бабенко Б.В. и им были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Установив указанные обстоятельства, суд, руководствуясь при рассмотрении спора вышеизложенными правовыми нормами, пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

При этом суд исходил из условий договора купли-продажи квартиры от 12.03.2010 года, согласно которым покупатели выразили согласие купить квартиру в том техническом состоянии, в котором она находилась на момент подписания данного договора; визуально ознакомились со всеми характеристиками квартиры и претензий на момент подписания договора не имели; стоимость отчуждаемой квартиры в 550 000 рублей была определена как окончательная и не подлежащая изменению; установить, имелись ли данные недостатки в квартире на 12 марта 2010 года практически невозможно, согласно отчету N 2/10 "Об оценочной рыночной и ликвидационной стоимости квартиры" по состоянию на 18.02.2010 года в строке "необходимые ремонтные работы" указано, что они не требуются; доказательств вины ответчицы в порче обоев в жилых помещениях, повреждении пола не установлено, истцами не представлено доказательств, подтверждающих обязанность Савенковой А.Ф. нести расходы по замене кровли над квартирой истцов, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома.

Оснований для применения положений ст.ст. 557 и 475 ГК РФ, устанавливающих ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора продажи недвижимости, суд не усмотрел.

Доводы истцов о том, что Савенкова А.Ф. передала квартиру ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, а именно, не поставила истцов в известность о нуждаемости кровли дома в капитальном ремонте, суд счел несостоятельными, сославшись на п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", согласно которому помещения в многоквартирном доме, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические чердаки, а также крыша входят в состав общего имущества и не являются частями квартир.

Сославшись на п.п.16, 21 указанных Правил, суд при вынесении решения учитывал, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования), сложность дела, отсутствие возражений со стороны истца относительно чрезмерности подлежащих возмещению расходов.

Выводы суда о необоснованности заявленных исковых требований являются правомерными, подробно мотивированы.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильности постановленного решения и не влекут его отмену.

Суд первой инстанции обоснованно не установил оснований для применения к спорным правоотношениям положений норм ст. 475 ГК РФ. Из материалов дела следует, что указанные истцами недостатки возникли и были обнаружены значительно позднее заключения сделки- 27.11.2010 года, доказательств их существования на момент заключения договора не представлено, выявленные недостатки не являются скрытыми, следовательно, обязанность продавца их оговаривать при заключении договора отсутствовала. Из изложенного следует, что довод истцов о приобретении квартиры ненадлежащего качества необоснован.

Оценивая доводы истцов, суд правильно исходил из условий договора, предшествующего его заключению поведения сторон, из чего следует, что истцы перед заключением договора неоднократно осматривали квартиру, были согласны с ее техническим состоянием, претензий не имели, покупная цена квартиры соответствовала ее качеству и общему состоянию дома, 1930 года постройки, имеющего износ в 57 %.

Доводы кассационной жалобы аналогичны позиции истцов при рассмотрении спора по существу, учитывались судом первой инстанции.

Правовых доводов, влекущих отмену решения суда по основаниям ст.ст. 362-364 ГПК РФ, кассационная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Бабенко Т.В. на решение Красновишерского районного суда Пермского края от 29 марта 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: