Кассационное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04 июля 2011 г. по делу N 33-6553

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Бузмаковой О.В. судей Валуевой Л.Б., Косенковой Г.В. при секретаре Торсуковой Т.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 4 июля 2011 года дело по кассационным жалобам Сунгатуллиной В. В. , Сидорова О. Н. на решение Чусовского городского суда Пермского грая от 6 мая 2011 года, которым постановлено:

Обязать Сунгатуллину В. В. заключить с Вотиновым Д. К. договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 108, 1 кв. м. по адресу: ****, номер объекта ** по цене 2 500 000 руб. с учетом внесенного задатка в размере 100 000 руб.

Взыскать с Сунгатуллиной В. В. в пользу Вотинова Д. К. расходы по оплате госпошлины в сумме 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.

Сунгатуллиной В. В. в иске к Вотинову Д. К. о расторжении заключенного между ними предварительного договора купли - продажи от 03.08. 2010 г. отказать.

Сидорову О. Н. в иске к Вотинову Д. К. , Сунгатуллиной В. В. о переходе к нему прав и обязанностей покупателя по предварительному договору купли - продажи нежилого помещения по адресу: **** от 03. 08. 2010 г, заключенного между Сунгатуллиной В. В. и Вотиновым Д. К. , отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав представителя Вотинова Д.К.- Т. ,судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вотинов Д. К. обратился в суд с иском к Сунгатуллиной В. В. о возложении обязанности заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 108, 1 кв. м. по адресу: **** мотивируя требования тем, что 3 августа 2010года между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Согласно условиям договора продавец приняла на себя обязательство в срок до 30.01.2011 года заключить основной договор. Вотиновым Д.К. был внесен задаток в сумме 100 000 рублей. В срок до 30.01.2011 года ответчику неоднократно предлагалось заключить основной договор купли-продажи, однако она уклоняется от его заключения, мотивируя свой отказ изменением обстоятельств и отсутствием желания отчуждать объект недвижимости. Сунгатуллина В. В. предъявила встречный иск о расторжении предварительного договора купли - продажи указанного помещения от 03. 08. 2010 г., мотивируя требования тем, что при подписании предварительного договора была договоренность о том, что сделка будет совершена в течение месяца. Она неоднократно обращалась к Вотинову Д.К. о заключении основного договора и перечислении денежных средств, но он отказывался по причине отсутствия денежных средств. 27.01.2011г. она направила извещение о расторжении договора в связи с изменением семейных обстоятельств. При подписании предварительного договора она исходила из того, что договор будет заключен в течение одного-двух месяцев, о чем состоялась устная договоренность с Вотиновым Д.К.. В декабре 2010года у нее существенно изменились обстоятельства: прекратила работать автомастерская. В настоящее время передача спорного имущества в аренду является ее единственным и стабильным источником дохода, его продажа нанесет существенный материальный ущерб. При заключении предварительного договора она не могла предусмотреть данной ситуации.

Сидоров О. Н. заявил самостоятельные требования о переходе к нему прав и обязанностей покупателя по предварительному договору купли - продажи спорного нежилого помещения, мотивируя требования тем, что на протяжении ряда лет он арендует спорное нежилое помещение. Договор аренды содержит условие о его преимущественном праве приобретения нежилого помещения, продажа другому лицу возможна после письменного отказа Арендатора от покупки данного помещения (п.3.4Договода). Поскольку им не давался письменный отказ от покупки арендуемого помещения, за ним сохраняется право преимущественной покупки, а арендодателем его право нарушено. С целью восстановления права, необходимо осуществить переход прав и обязанностей Покупателя по предварительному договору купли-продажи от 3.08.2010года на него

В судебном заседании истец и его представитель Т. на иске настаивали, иск Сунгатуллиной В. В. и Сидорова О. Н. не признали.

Ответчик Сунгатуллина В. В. просила рассмотреть дело без ее участия, просит удовлетворить ее требование.

Представитель Сунгатуллиной В. В. И. на встречном иске настаивала, иск Вотинова Д. К. и Сидорова О. Н. не признала.

Третье лицо Сидоров О. Н. и его представитель С. на удовлетворении заявленного требования настаивали, иск Вотинова Д. К. и Сунгатуллиной В. В. не признали.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого поставлен вопрос в кассационных жалобах Сидоровым О.Н., Сунгатуллиной В.В.

Заявляя о незаконности и необоснованности решения суда, в кассационной жалобе Сидоровым О.Н. приводятся следующие доводы. Его требования и требования Вотинова Д.К. основаны на договорах. То обстоятельство, что в силу п.4 ст. 445 ГК РФ Вотинов Д.К вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор, не дает ему преимущественного права, поскольку его требование также основано на законе. Заключение предварительного договора без его письменного отказа от покупки нежилого помещения (п.3.4. от 01.01.2010г. Договора) нарушило его право преимущественной покупки. Его право приобретения нежилого помещения возникло ранее права Вотинова Д.К. Суд сделал необоснованный вывод о том, что им не совершено каких-либо действий, свидетельствующих о намерении приобрести у Сунгатуллиной В.В. помещения. Отсутствие у него на счете 2 500 000 руб. не может свидетельствовать об отсутствии реальной возможности приобрести помещение, т. к. существует возможность кредитования.

Заявляя о незаконности и необоснованности решения суда, в кассационной жалобе Сунгатуллиной В.В. приводятся следующие доводы. При подписании предварительного договора была достигнута устная договоренность о том, что основной договор заключается в течение одного-двух месяцев. В конце 2010г. у нее существенно изменились обстоятельства, и арендная плата является единственным источником дохода. Она неоднократно обращалась к Вотинову Д.К. о заключении основного договора и перечислении денежных средств, но он отказывался по причине отсутствия денег. Впоследствии из-за изменения обстоятельств она передумала продавать нежилое помещение, о чем сообщила Вотинову Д.К.,заключила договор аренды с Сидоровым О.Н. В настоящее время арендная плата является единственным источником дохода. При заключении предварительного договора предусмотреть данную ситуацию она не могла. Не согласна со взысканием 15 000 руб. в счет оплаты услуг представителя, полагая, что при определении размера возмещения суд неправильно оценил принцип разумности.

Вотинов Д.К., Сунгатуллина В.В., Сидоров О.Н. о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции извещены, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд в известность не поставили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения. В соответствии с частью 1 статьи 347Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что 03. 08. 2010 г. Сунгатуллина В. В. и Вотинов Д. К. заключили предварительный договор купли продажи нежилого помещения общей площадью 108, 1 кв. м. по адресу: ****. Данное помещение принадлежит Сунгатуллиной В. В. на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л. д. 13).

Согласно п. 2 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 30. 01. 2011 г. В силу п. 3 договора стоимость помещения составляет 2 500 000 руб., в момент подписания договора покупатель внес задаток в сумме 100 000 руб.

Между Сидоровым О. Н. (арендатором) и Сунгатуллиной В. В. (арендодателем) 01. 01. 2010 г. заключен договор аренды нежилого помещения в д. **** до 30. 12. 2010 г. (л. д. 61).

01. 01. 2011 г. заключен аналогичный договор сроком до 30. 12. 2011 г. (л. д. 63). П. 3.4 указанных договоров предусматривает, что Сидоров О. Н. имеет в случае продажи помещения преимущественное право покупки. Продажа другому лицу возможна после письменного отказа арендатора от покупки помещения.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309 - 310, 429, ГК РФ, ст. ст. 56, 60,ГПК РФ, на основании объяснений лиц, участвующих в деле, тщательного анализа представленных документов, показаний свидетелей обоснованно признал, что предварительный договор, заключенный сторонами Вотиновым Д.К. и Сунгатуллиной В.В. 3.08.2010г. соответствует требованиям закона, предъявляемым к такого рода договорам, поскольку в нем определен предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее продаже, указаны данные, позволяющие определенно установить его - месторасположение, продаваемого недвижимого имущества, также в договоре сторонами определена цена этого имущества. Стороной ответчицы не представлено доказательств того, что Сунгатуллина В.В. в момент заключения предварительного договора от 3.08.2010года не могла осознавать фактический характер заключаемой сделки.

При таком положении, принимая во внимание то, что Сунгатуллина В.В.. необоснованно, без установленных законом и договором оснований уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, определенного условиями предварительного договора отЗ августа 2010 года, суд счел необходимым обязать ответчицу Сунгатуллину В.В. заключить с истцом Вотиновым Д.К. основной договор купли-продажи недвижимого имущества, определенного в предварительном договоре от 03.08.2010 года, на условиях указанного предварительного договора.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.

Заключив с истцом предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, ответчица добровольно приняла на себя обязательство заключить основной договор в установленный сторонами срок, однако, уклонилась от заключения основного договора, что подтверждено материалами дела, в связи с чем, суд, обоснованно применив п. 5 ст. 429 ГК РФ, обязал ответчицу заключить основной договор купли-продажи на условиях подписанного сторонами 3.08.2010 г. предварительного договора.

Исходя из принципа стабильности гражданско-правовых отношений, при отсутствии добровольного соглашения сторон, расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в судебном порядке лишь при наличии исключительных обстоятельств.

Ссылаясь на изменение финансового положения, Сунгатуллина В.В. обратился в суд с настоящим иском по основания статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 названой статьи существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение финансового положения суд первой инстанции обоснованно не признал существенным изменением обстоятельств. При заключении предварительного договора купли-продажи, продавец (Сунгатуллина В.В.) мог и должен был разумно предвидеть возможность изменения финансового положения

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, подп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

В данном же случае обстоятельства, на которые сослалась Сунгатуллина В.В. в обоснование заявленных требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Вступая в договорные отношения, она не могла исключать вероятность наступления указанных в иске событий.

Следовательно, оснований для расторжения договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Заявляя исковые требования, Сидоров О.Н. ссылается на пункт 3.4 договора аренды , согласно которому арендатор в случае продажи помещения имеет

преимущественное право покупки арендуемого помещения. Продажа другому лицу возможна после письменного отказа Арендатора от покупки данного помещения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В отсутствие законодательного запрета на включение в договор аренды данного условия,(договор аренды от 01.01.2010г., договор аренды от 01.01.2011г.) а также сведений об оспаривании данного условия договора и признании его недействительным, судебная коллегия находит его действительным и действующим для сторон договора на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 3 августа 2010 г.

Вместе с тем условиями договора аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условия пункта 3.4.договора аренды является перевод на арендатора - Сидорова О.Н. прав и обязанностей по договорам купли-продажи спорного недвижимого имущества. Отсутствует аналогичное положение и в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по договорам аренды. В этой связи требование Сидорова О.Н. о переводе на него прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи от 3 августа 2010 г. обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными. Обязательство, предусмотренное пунктом 3.4 договора аренды, связывает лишь его стороны. Требования истца к Вотинову Д.К. (покупателя по предварительному договору купли-продажи от 3 августа 2010 г. ) в части нарушения преимущественного права на выкуп арендованного имущества и переводе прав покупателя по предварительному договору купли-продажи являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.

Таким образом, дав правовую оценку установленным по делу фактическим обстоятельствам в совокупности с представленными сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательствами, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными, основанными на материалах дела и требованиях норм материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения.

Судом первой инстанции возникшие между сторонами по настоящему делу правоотношения определены правильно, а также в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Не являются основанием к отмене решения суда доводы жалобы Сунгатуллиной В.В. о том, что размер взысканных судебных расходов не является разумным. В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Судом установлено, что истец понес расходы в размере 20 000 рублей на оплату услуг представителя. Размер возмещения, подлежащего взысканию, определен судом с учетом разумности пределов, размера и объема оказанных услуг. Таким образом, все заслуживающие внимание обстоятельства судом учтены. В соответствии с прецедентной практикой Европейского Суда по правам человека заявитель имеет право на возмещение расходов и издержек только в части, в которой они были действительно понесены, являлись необходимыми и разумными по размеру. Учитывая имеющиеся сведения и вышеизложенные критерии, суд первой инстанции посчитал разумным возместить эти расходы в размере 15 000 руб.

Иные доводы кассационных жалоб фактически повторяют доводы встречных исков, являлись предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК Р.

Доводы жалоб не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права применительно к возникшим спорным правоотношениям в связи, с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалоб не имеется.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА: Кассационные жалобы Сидорова О. Н. , Сунгатуллиной В. В. на решение Чусовского городского суда Пермского края от 6 мая 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи