Кассационное определение Пермского краевого суда от 20 июля 2011 г. по делу N 33-7198

Судья: Шумайлова Е.П.

Дело N33-7198

г.Пермь 20.07.2011г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия оп гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Треногиной Н.Г., судей: Мехоношиной Д.В., Панковой Т.В.,

рассмотрела 20 июля 2011 года в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по кассационной жалобе представителя Баева Д. В. на решение Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 23 мая 2011 года, которым постановлено: исковые требования Сакаевой Ф. Р. удовлетворить. Признать недействительной сделку - договор купли- продажи жилого помещения в общежитии (номер на поэтажном плане 32, 33, 34) на втором этаже, состоящего 1 комнаты, коридора, шкафа, расположенного по адресу: ****, заключенную 08.10.2009 года между Баевым Д. В. и Коробовым А. А. . Признать недействительной сделку - договор купли-продажи жилого помещения в общежитии (номер на поэтажном плане 35) на втором этаже, состоящего их 1 комнаты, расположенного по адресу: ****, заключенную 08.10.2009 года между Баевым Д. В. и Коробовым А. А. . Применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать недействительной государственную регистрацию права собственности на указанные жилые помещения за Коробовым А. А. .

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Истец Сакаева Ф.Р. обратилась в суд с иском к Баеву Д.В. и Коробову А.А. о признании недействительными в силу ничтожности сделок купли-продажи жилых помещений N ** и N **, расположенных в здании общежития по ул. ****, заключенных между ответчиками 08.10.2009 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований истец указала, что она обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ее права собственности на указанные жилые помещения. При проведении правовой экспертизы было выяснено, что государственная регистрация заявленного в качестве правоустанавливающего документа (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10.06.2010 года об утверждении мирового соглашения, заключенного между ней и ответчиком Баевым Д.В.) не может быть проведена, поскольку жилые помещения N ** и N ** принадлежат на праве собственности другому лицу -Коробову А.А. Истец считает, что сделка купли-продажи жилых помещений, заключенная между ответчиками является недействительной, поскольку была совершена с нарушением норм действующего законодательства. Так, в договорах отсутствует существенное условие продажи комнат, в которых проживают люди, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими комнатами после их приобретения покупателем Коробовым А.А. - перечень этих лиц. Фактически в спорных комнатах проживают лица, приобретшие права на проживание в этих жилых помещениях у предыдущих собственников данных помещений - ОАО " ***", ООО " ***". В силу ст. 168, 167 ГК РФ просит признать сделки купли-продажи спорных комнат, заключенных между ответчиками 08.10.2009 года, недействительными, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Впоследствии истец уточнила основания иска, указав, что считает, что сделки купли -продажи жилых помещений NN ** и **, расположенных по адресу: ****, недействительны, так как они совершены с нарушением действующего законодательства, а именно ст. 558 ГК РФ, которая предусматривает в качестве существенного условия договора указание перечня лиц, проживающих в продаваемом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а также ст. 432 ГК РФ. Считает, что данные сделки ничтожны, так как не соответствуют требованиям закона.

Ответчик Баев Д.В. представил письменный отзыв, из которого следует, что ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает иск не подлежащим удовлетворению. Указал, что является добросовестным приобретателем жилых помещений N ** и N **, Сакаева Ф.Р. же является ненадлежащей стороной по делу, права истца заключенными договорами не нарушены. Истец не подтвердила статус законного титульного владельца данных помещений. Кассационное определение от 10.06.2010 года не является подтверждением титула собственника. Каких-либо мировых соглашений с истцом он не подписывал, о том, что его представителем в Пермском краевом суде было заключено мировое соглашение - не знал, поэтому реализовал свое право по распоряжению имуществом, передав по договору жилые помещения в собственность Коробову А.А. Его представитель совершенно самостоятельно, без его согласия, заключила указанное мировое соглашение с Сакаевой Ф.Р. Узнав об этом, он отменил выписанную на представителя П. доверенность.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит Баев Д.В., указывая в кассационной жалобе на то, что он не согласен с принятым решением т.к. оно не соответствует закону и нормам материального права. Считает, что суд при вынесении решения не правильно применил нормы действующего законодательства. Считает, что для лиц сохраняющих право пользования жилым помещением, защита их прав может осуществляться только в следующих рамках исковых заявлений: о признании права пользования жилым помещением и об обязанности собственника внести в договор купли-продажи список лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Считает, что Сакаева Ф.Р. является лицом, сохраняющим право пользования жилым помещением. Она не является субъектом правоотношений по договорам купли-продажи данных жилых помещений, является ненадлежащей стороной в сделке. Исковые требования не могут быть удовлетворены. Считает, что гражданское законодательство не предусматривает понятие "договор незаключенный". Договор может быть лишь признан недействительным.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов кассационной жалобы (ч.1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения оп этим доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 08.10.2009 года между Баевым Д.В. (продавцом) и Коробовым А.А. (покупателем) было заключено два договора купли-продажи жилых помещений N **, площадью 17,1 кв.м. (номер на поэтажном плане 35) и N **, общей площадью 17 кв.м. (номер на поэтажном плане 32, 33, 34), расположенных на втором этаже общежития по ул. ****, договоры прошли государственную регистрацию 25.11.2009 года. Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 01.04.2011 года, указанные комнаты на основании договора купли-продажи от 10.12.2008 года, заключенного между П 1. и Баевым Д.В., принадлежали последнему на праве собственности (л.д. 112). Данной справкой так же подтверждается факт передачи указанных жилых помещений на основании сделок купли-продажи от 08.10.2009 года Баевым Д.В. в собственность Коробова А.А. Как следует из выписки из ЕГРП от 20.12.2010 года, спорные комнаты N ** и N ** в настоящее время на праве собственности принадлежат Коробову А.А.

Сакаева Ф.Р. фактически проживает по адресу: ****, совместно с ней проживают ее дочь - С. и муж - С 1. , что подтверждается справкой, выданной ООО " ***" 08.06.2009 года. Согласно паспортным данным, Сакаева Ф.Р. зарегистрирована в здании общежития с 04.11.1996 года.

Сакаева Ф.Р., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней дочери С. , обратилась в суд с иском к Баеву Д.В. о признании права собственности на жилые помещения N ** и N **, расположенные в здании общежития по ул. ****. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 11.03.2010 года в удовлетворении заявленных требований Сакаевой Ф.Р. было отказано. Кассационным определением Пермского краевого суда от 10.06.2010 года приведенное выше решение суда было отменено в связи с заключенным между Баевым Д.В. и Сакаевой Ф.Р. мировым соглашением, по условиям которого за Сакаевой Ф.Р. и С. признается право общей долевой собственности на указанные жилые помещения, по 1\2 доле в праве собственности за каждой, Сакаева Ф.Р.отказывается от исковых требований к Баеву Д.В. о признании права собственности.

Судом при разрешении спора были верно применены нормы материального права (ст. 168 ГК РФ, ст. 167 ГК РФ, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, ч. 1 ст. 549 ГК РФ. ст. 558 ГК РФ).

С учетом требований закона и фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, суд пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования истцом заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению. При этом судом были приняты во внимание все, имеющие значение для дела обстоятельства, им дана надлежащая оценка.

Судом установлено, что 25.09.1995 года Сакаевой Ф.Р. в связи с трудовыми отношениями со *** был выдан ордер на койко-место в комнате N ** по ул. ****, в общежитии Сакаева Ф.Р. зарегистрирована с 04.11.1996 года. Сакаева Ф.З. с дочерью С. и мужем С 1. занимают помещения N ** и N ** общежития по ул. ****.

Таким образом, вселение истца в спорные жилые помещения было обусловлено трудовыми отношениями со *** в 1995 году. ООО " ***" выдана справка от 08.11.2005 года о лицах, сохраняющих право пользования жилой комнатой (койко-местом) в общежитии по адресу: ****, в данном списке числится истец Сакаева Ф.Р.. ее дочь С. и муж С 1. , семья истца на основании договора найма занимает комнату N ** (127).

Из содержания ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует, что договор купли-продажи жилого помещения должен содержать сведения о нанимателях, проживающих в спорном помещении на момент заключения договора, в противном случае такой договор не может считаться заключенным, следовательно, не может порождать права и обязанности сторон. При этом обязанность предоставления данной информации лежит на продавце недвижимости, а покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. Таким образом, обозначение в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием, а потому указанные лица вправе требовать признания такого договора незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора.

Из представленных договоров купли-продажи жилых помещений N ** и N **, расположенных по ул. ****, заключенных между Баевым Д.В. и Коробовым А.А. 08.10.2009 года, следует, что такое существенное условие, как список лиц, проживающих в этих жилых помещениях и сохраняющих право пользования им, не был представлен продавцом, более того, в п.8.1. оспариваемых договоров указано, что продавец передал в собственность покупателя объект, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения настоящего договора продавец не мог не знать.

С учетом данных обстоятельств, суд пришел к верному выводу о том. что оспариваемые сделки - договоры купли-продажи жилых помещений N ** и N ** являются ничтожными сделками, поэтому требования о признании данных договоров недействительными являются правомерными. Тот факт, что на момент совершения сделок имелись третьи лица, чьими правами были обременены спорные комнаты, ответчик Баев В.Д. не мог не знать, данные обстоятельства ответчиком в судебном заседании не оспаривались.

Таким образом, учитывая, что при заключении договоров купли-продажи жилых помещений N ** и N **, расположенных по ул. ****, заключенных между Баевым Д.В. и Коробовым А.А. 08.10.2009 года, сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям (о лицах, проживающих в этих жилых помещениях и сохраняющих право пользования им), данные сделки следует считать ничтожными. Указанные договоры в силу закона (ст. 168, 167 ГК РФ) являются ничтожным с момента их заключения, и как следствие, государственная регистрация договоров, а так же прав собственности покупателя (Коробова А.А.) на предмет договора должны быть признаны недействительными.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец не сторона сделки и не ее требования не могут быть удовлетворены, а также доводы о том, что гражданское законодательство не содержит понятия "договор незаключенный" основаны на неверном толковании норм права и не могут являться основанием к отмене решения суда.

Остальные доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств и также не влекут отмену решения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 23 мая 2011 года по доводам, изложенным в кассационной жалобе представителя Баева Д. В. , оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: