Кассационное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 01 августа 2011 г. по делу N 33-7739

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Гилевой М.Б. и судей Кузнецовой Г.Ю., Абашевой Д.В. при секретаре Кармановой Ж.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 01 августа 2011 года дело по кассационной жалобе Галоян И.С. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 10 мая 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Галоян И.С. к Обществу с ограниченной ответственностью " ***", Михейкину В.В., Обществу с ограниченной ответственностью " **" о признании недействительным в части договор купли-продажи от 07.11.2007 года, заключенный между ООО " **", действующим от имени ООО " ***", и Михейкиным В.В., применении последствий недействительности части сделки, признании сделки купли-продажи жилых помещений N13 -площадью 16,4 кв.м., N14 - площадью 0,7 кв.м., N15 - площадью 7,7 кв.м., N16 - площадью 9,3 кв.м. (в настоящее время жилые помещения N510, N511), расположенных на 5-ом этаже по ул. **** между ООО Компания " ***" и Галоян И.С. состоявшейся, признании права собственности на указанные жилые помещения, взыскании судебных расходов -отказать.

заслушав доклад судьи Абашевой Д.В., пояснения представителя ООО Галоян И.С. - Зубаревой Р.И., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Галоян И.С. обратилась в суд с иском к ООО "Компания ***", Михейкину В.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилых помещений в части продажи помещений N13 - площадью 16,4 кв.м., N14 - площадью 0,7 кв.м., N15 -площадью 7,7 кв.м., N16 -площадью 9,3 кв.м. (в настоящее время комнаты N5 1 0иN5 1 1 )в общежитии по ****, заключенного между ООО " **" и Михейкиным В.В. 07.11.2007 года, применении последствий недействительности части сделки, признании сделки купли-продажи указанных жилых помещений между ООО Компания " ***" и Галоян И.С. состоявшейся, признании права собственности на спорные комнаты в общежитии. В обоснование заявленных требований истец указала, что 06.09.2005 года между ней и ООО "Компания ***" был заключен предварительный договор купли-продажи указанных комнат. По условиям предварительного договора стороны в срок до 17.07.2006 года должны были заключить основной договор купли-продажи жилых помещений, сторонами так же была определена стоимость приобретаемых помещений, которая составляла 204 600 рублей. Истцом в день заключения предварительного договора ООО Компании " ***" было оплачено 186 000 рублей. В срок до 17.07.2006 года она неоднократно обращалась к ответчику с требованием заключить основной договор купли-продажи комнат, однако сторонами договор заключен не был по независящим от них обстоятельствам - на здание общежития был наложен арест. Дополнительным соглашением от 10.04.2007 года к предварительному договору сторонами был продлен срок заключения основного договора купли-продажи - до 01.01.2011 года, при этом ответчик фактически передал истцу в пользование спорные жилые помещения. 10.04.2007 года ею также была выплачена оставшаяся сумма за жилые помещения в размере 18 600 рублей. В последствии представитель ООО "Комапания " ***" требования истца заключить основной договор купли-продажи проигнорировал. Позднее ей стало известно, что 07.11.2007 года между ООО " **" и Михейкиным В.В. был заключен договор купли-продажи комнат в общежитии, расположенных на пятом этаже, в том числе и спорных комнат. Считает, что данный договор является недействительным, так как ООО Компания " ***" не имела право продавать спорные жилые помещения, поскольку имело обязательство перед истцом. Нового собственника комнат о том, что они обременены правами третьих лиц, ООО "Компания " ***" в известность не поставило, что является нарушением ст.558 ГК РФ. Фактически право пользования спорными комнатами у нее возникло в силу заключенного с ответчиком предварительного договора, который исполнен со стороны истца полностью. Имущество принято в пользование, она несет бремя содержания спорных помещений.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец изменила предмет иска в части оспаривания договора купли-продажи, уточнила его дату 07.11.2007 года, полагает, что данный договор был заключен с нарушением требований гражданского законодательства. В качестве ответчика к участию в деле привлечено ООО " **".

Истец Галоян И.С. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть без ее участия.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Михейкин В.В. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом.

Представители ответчиков ООО "Компания ***", ООО " **" в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены.

Представитель 3-его лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Галоян И.С, указывая на неправомерность выводов суда о том, что оспариваемой сделкой права истца не нарушены, соответственно оснований для подачи и удовлетворения заявленных требований не имеется, и о том, что исполнение обязательств по оплате жилых помещений по предварительному договору при наличии состоявшегося перехода прав на комнаты к иному лицу, также не может рассматриваться судом в качестве возникновения у Галоян И.С. права собственности на комнаты. Предварительный договор купли-продажи от 06.09.2005 г. следует признать как основной договор купли-продажи жилых комнат, порождающих права и обязанности истца на получение в собственность этих комнат. Не соответствует материалам дела вывод суда о том, что доказательств, помимо предварительного договора, подтверждающих правомерное использование жилых помещений истец не представила. Неправомерен вывод суда о том, что отсутствие сведений в приложении к оспариваемому договору купли-продажи от 07.11.2007 г. о том, что Галоян И.С. является лицом, зарегистрированным по месту жительства в общежитии по адресу **** само по себе не влечет возможность оспаривания Галоян И.С. договора при отсутствии доказательств с ее стороны о безусловном возникновении и сохранении за ней права пользования жилым помещением. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что "ссылка истца, ее представителя на то обстоятельство, что спорными жилыми помещениям и распорядился не собственник, а ООО " **", выступающий продавцом комнат в общежитии, соответственна такой договор не может считаться заключенным, необоснованна", противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам при отчуждении спорных жилых комнат, занимаемых истцом, Михейкину В.В. по состоянию на 07.11.2007 г. никаких полномочий у ООО " **" от собственника помещений ООО "Компания " ***" не было.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решение суда.

В силу ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч.1ст.453ГКРФ).

Судом установлено, что ООО Компания " ***" является юридическим лицом.

06.09.2005 года ООО "Компания ***" в лице Вороно СВ. с одной стороны и Галоян И.С. с другой стороны заключили предварительный договор купли-продажи помещений N13, площадью 16,4 кв.м., N14, площадью 0,7 кв.м., N15, площадью 7,7 кв.м. и N16, площадью 9,3 кв.м., расположенных на 5-ом этаже здания общежития по ул. **** (л.д. 7-8). Условиями договора была определена стоимость указанных помещений - 204 600 рублей, так же сторонами было определено, что при подписании настоящего договора Галоян И.С. выплачивает 186 000 рублей, окончательный платеж в сумме 18 600 рублей производит в момент регистрации основного договора купли-продажи. Основной договор по условиям предварительного договора, должен был быть заключен между сторонами 17.07.2006 года (п. 1.3 договора).

До истечения срока действия предварительного договора (03.07.2006 года) Галоян И.С. в адрес ООО "Комапния " ***" было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи (л.д.59). Согласно ответу на обращение Галоян И.С, директор ООО "Компания " ***" с предложением истца был согласен, однако в связи с арестом жилых помещений, заключить основной договор в пределах оговоренного предварительным договором срока не представилось возможным, не возражал против продления срока заключения основного договора до 01.05.2007 года (л.д.59). 10.04.2007 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, которым был изменен срок заключения основного договора, а именно до 01.01.2011 года. Факт получения обществом денежных средств от истца в размере 204 600 рублей подтверждается чеками и квитанциями к приходно-кассовым ордерам.

07.11.2007 года ООО " **" в лице директора Ульянова К.Е., действующего на основании Устава ООО Компания " ***" и договора на оказание услуг по управлению организацией от 28.08.2007 года, решения единственного участника от 31.10.2007 года (продавец) и Михейкин В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого, продавец передал, а покупатель принял в собственность встроенные помещения 5 этажа общежития (лит.А), общей площадью 542,9 кв.м. (без учета лестничных клеток, коридоров общего пользования общей площадью 112,5 кв.м.), (архивный N **), расположенные по адресу: ****. Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 104-105). В приложении к указанному договору купли-продажи в списке лиц, имеющих регистрацию по месту жительства (месту пребывания) истец не указана (л.д. 106).

15.02.2010 года регистрирующим органом были внесены изменения в ЕГРП в связи с разделением объекта - встроенных помещений, расположенных на 5-ом этаже в здании общежития по ****: помещение N510 (общей площадью 17,1 кв.м., на поэтажном плане N13,14) и N511 (общей площадью 17 кв.м., на поэтажном плане N15, 16).

Правообладателем жилых помещений N510, N511, расположенных в здании общежития по **** на основании договора купли-продажи от 07.11.2007 года является ответчик Михейкин В.В., что подтверждается выпиской из ЕГРП и справкой о содержании правоустанавливающих документов.

Галоян И.С. зарегистрирована в общежитии по **** с 09.09.2005 года, что подтверждается справкой ТСЖ " *".

Принимая решение, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений процессуального законодательства не допустил. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка.

Разрешая требования, суд правильно исходил из того, что наличие заключенного между Галоян И.С. и ООО "Компания " ***" предварительного договора не может являться обременением по смыслу гражданского законодательства, препятствующим (ограничивающим) право собственника объекта недвижимости по распоряжению им. Суд правильно указал, что недобросовестность продавца по предварительному договору влечет применения к нему иных санкций и требований, предусмотренных законом либо предварительным договором.

С учетом изложенного доводы, приведенные в кассационной жалобе, следует признать не состоятельными и не влекущими отмену решения суда.

Указание в кассационной жалобе на отсутствие у ООО " **" права на заключение договора купли-продажи имущества, принадлежащего ООО "Компания " ***", приводилось суду при разрешении спора по существу, судом данному обстоятельству дана надлежащая оценка и обоснованно указано, что согласно решению единственного участника 000 "Компания " ***" от 31.10.2007 года участник общества решила продать спорные жилые помещения, заключить договор купли-продажи, поручить исполнение данных решений 000 " **". При таких обстоятельствах, 000 " **" было правомочно на заключение оспариваемого договора. 000 "Компания " ***" о нарушении своих прав заключенной сделкой не заявляло.

Доводы кассационной жалобы относительно права Галоян И.С. на проживание в спорном жилом помещении, правового значения для рассматриваемого спора не имеют. Судом спор правильно разрешен, исходя из того, что в силу требований ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право распоряжения, принадлежащим ему имуществом. При этом, наличие предварительного договора купли-продажи не служит ограничением права собственника на заключение договора купли-продажи того же имущества с другим лицом. В данной ситуации закон предусматривает иные способы защиты прав покупателя.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Галоян И.С. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 10 мая 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: