Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 22 февраля 2012 г. по делу N 33-1795/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Лазарева Н.А.

судей - Марушко Л.А., Занкиной Е.П.

при секретаре - Кузьмине М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Козинцева О.И. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15 декабря 2011 года, которым постановлено:

"Заявление Козинцева О.И. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома и обязании провести государственную регистрацию - оставить без удовлетворения.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазарева Н.А., объяснения представителя Козинцева О.И. - Ткачева В.Л., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Управления Росреестра по Самарской области - Кудряшовой М.А., полагавшей решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Козинцев О.И. обратился в суд с заявлением об обжаловании отказа в государственной регистрации.

В обоснование заявления заявитель указал, что ДД.ММ.ГГГГ ему выдано сообщение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, ограничивающего права на земельный участок с местоположением: "адрес", на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 года N122-ФЗ, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Он полагает, что данный отказ является незаконным, т.к. им были представлены все документы, необходимые для регистрации выше указанного договора. Ссылаясь на указанные обстоятельства заявитель просил суд признать отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N12, ограничивающего права на земельный участок с местоположением: "адрес", незаконным и обязать регистратора Росреестра зарегистрировать указанный договор.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе Козинцевым О.И. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, считает его правильным.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Понятие, основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентированы Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ.

В силу указанного федерального закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы, к компетенции которых при проведении государственной регистрации прав относятся в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 16 названного Закона, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст. 17 указанного федерального закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в силу судебные акты.

В силу п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как следует из материалов дела, Козинцевым О.И. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подано заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с приложением следующих документов: платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ N; квитанция об оплате от ДД.ММ.ГГГГ N; доверенность от ДД.ММ.ГГГГ по реестру N; договор участия в долевом строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ; согласие от ДД.ММ.ГГГГ по реестру N; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ N.

Установлено, что на государственную регистрацию был представлен договор участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный застройщиком (Товарищество собственников жилья "Западная пальмира") с первым участником долевого строительства на строительство жилого дома, расположенного по адресу: "адрес"

Согласно п.2 ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.1 ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении

изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с указанным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ТСЖ "Западная пальмира" принадлежит на праве аренды земельный участок (кадастровый номер - N), с местоположением: "адрес", предоставленный для строительства зданий и сооружений Прибрежного парка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной ст.ст.30,31,32 ЗК РФ.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что документы, свидетельствующие о предоставлении земельного участка (кадастровый номер - N), с местоположением: "адрес", для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д на торгах в соответствии с положениями ст.ст. 30,30.1 ЗК РФ на регистрацию не представлены. На регистрацию было представлено разрешение на строительство N от 22/07/2008 года, согласно которому ООО "СтройФинанс" (предыдущему арендатору земельного участка) было разрешено осуществить строительство жилого дома поз.1.2.Д с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке площадью 1504346 кв.м. Разрешение на строительство жилого дома поз.1.2.Д на земельном участке (кадастровый номер - N) площадью 7611 кв.м., ТСЖ "Западная пальмира" не выдавалось. Также в сообщении указано, что ТСЖ "Западная пальмира" в соответствии с п.21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ также не имеет право осуществлять строительство жилого дома поз.1.2.Д на основании разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО "СтройФинанс", так как срок действия разрешения на строительство сохраняется при одновременном переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства, а ТСЖ "Западная пальмира" не является собственником незавершенного строительством жилого дома поз.1.2.Д. Кроме того, жилой дом N1.2.Д возводится на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирных жилых домов и без получения необходимого разрешения на строительство.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил признается самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются, в том числе, план создаваемого объекта недвижимого имущества с. указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, проектная декларация создаваемого объекта.

Согласно ответа заместителя мэра г.о.Тольятти от 29.09.2011г. N8979/5, ТСЖ "Западная пальмира" земельный участок площадью 7611 кв. м. для строительства многоквартирного жилого дома поз.1.2Д на торгах не предоставлялся, разрешение на строительство жилого дома поз.1.2Д на указанном земельном участке ТСЖ "Западная пальмира" мэрией г.о.Тольятти не выдавалось.

Согласно п.1 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства в проектной декларации должна содержать, в том числе информацию о правах застройщика на земельный участок, о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости) и об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией, о мерах по добровольному страхованию застройщиком возможных финансовых и прочих рисков.

В отказе указано о том, что представленная проектная декларация не содержит информации о собственнике земельного участка, описание технических характеристик квартир, меры по добровольному страхованию застройщиком возможных финансовых и прочих рисков, декларация не содержит реквизитов договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку, согласно данным ЕГРП ТСЖ "Западная пальмира" принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 63:09:0105020:513 на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Несоответствие представленных на государственную регистрацию документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, является одним из оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Установив, что к моменту окончания срока приостановления причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не были устранены, суд пришел к правильному выводу о том, что законных оснований для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, ограничивающее права на земельный участок (кадастровый номер - N), с местоположением: "адрес" у Управления Росреестра не было и в госрегистрации обосновано отказано.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N12 является законным и обоснованным, в связи с чем правомерно отказал Козинцеву О.И. в удовлетворении его требований.

Суд также обоснованно признал доводы ТСЖ "Западная Пальмира" о том, что решением арбитражного суда от 11.03.2008г. по делу NА55-670/2008-43 дана оценка обстоятельствам, изложенным в отказе Регистратора о необходимости предоставления документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома поз.1.2Д на торгах несостоятельными, поскольку из указанного решения суда видно, что отказ мэрии г.о.Тольятти в утверждении градостроительного плана земельного участка (кадастровый номер N) и выдаче ООО "СтройФинанс" разрешения на строительство первой очереди комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и Набережной Автозаводского района г.о.Тольятти, в которую входит- жилой дом строительный номер 1.2.Д, Теннис-Центр и павильоны NN1,2,3,4 признан незаконным. Вопрос выдачи разрешения на строительство жилого дома не являлся основанием для отказа в государственной регистрации. Данным решением судом не дана оценка вопросу о предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома поз.1.2.Д на торгах. Кроме того, ни Козинцев О.И., ни Росреестр не были сторонами при рассмотрении данного дела.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что жилой дом возводится на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирных жилых домов и без получения необходимого разрешения на строительство, что подтверждено и ответом из мэрии г.о.Тольятти о том, что ТСЖ участок для строительства дома не предоставлялся и разрешение на строительство не выдавалось. Процедура предоставления земельного участка не является передачей прав на строительство на данном земельном участке.

Таким образом, суд правильно указал, что в действиях сотрудников Управления Росреестра по Самарской области по отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве нарушений Конституции РФ и Федерального закона "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" не было. Действия, связанные с отказом в регистрационных действиях по заявлению Козинцева О.И. были осуществлены Управлением Росреестра по Самарской области в установленные сроки в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание по вышеуказанным мотивам. Всем им дана надлежащая оценка судом первой инстанции и судебная коллегия с данной оценкой соглашается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда правильным, соответствующим требованиям закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 374 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Козинцева О.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: