Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 19 марта 2012 г. по делу N 33-2591

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Сказочкина В. Н.

судей - Лазарева Н. А., Самчелеевой И. А.

при секретаре - Иванниковой Н. В.

с участием истцов Ефимова А.А., Логинова И.А. и его представителя Логинова А.В., представителя истцов Балыкина В.В. и Балыкина А.В. по доверенности Балыкиной В.В., представителя истцов по доверенности Карнасевич В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Логинова И.А., Балыкина В.В., Балыкина А.В., Акимовой Т.Б., Дорониной Г.Р., Ефимова А.А., Ефимовой Н.А., Сурковой Л.М., Трошкиной В.И. на решение Советского районного суда г.Самара от 19 января 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Акимова Т.Б., Балыкин В.В., Балыкин А.В., Горшкова Н.В., Доронина Г.Р., Ефимов А.А., Ефимова Н.А., Логинов И.А., Солонцова С.Д., Суркова Л.М., Трошкина В.И. обратились в суд с иском к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании действий (бездействия) незаконными.

В обоснование требований указали, что застройщику ООО "Новая Самара" был выделен земельный участок площадью 4835 кв.м. под строительство многоэтажного жилого дома по адресу: "адрес". В 2005 году ООО "Новая Самара", не имея разрешения на строительство, начало проектирование дома и застройку. При этом к строительству было привлечено ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", которое через ООО "СРП "Дисса" привлекало денежные средства граждан, заключая договора долевого строительства. Данные договора оформлялись застройщиками без соблюдения закона в ненадлежащей форме, в Росреестре договора не регистрировались. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в нарушение ФЗ "О долевом участии в строительстве" не контролировало действия застройщиков и привлечение ими денежных средств граждан.

В заключенных с истцами предварительных договорах указан срок окончания строительства - 2 квартал 2010 года. Однако в указанный срок строительство не было завершено. Кроме того, им стало известно, что ООО "Новая Самара" передало свои права по аренде земельного участка под строительством ООО "СК Сервис-Д". Решением Кировского районного суда г.Самара им отказано в иске о признании недействительным соглашения о передаче части функций застройщика ООО "СК Сервис-Д". Вместе с тем, они считают, что без их согласия такая переуступка не могла состояться.

В связи с этим истцы просили признать бездействие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, выразившееся в отсутствии надлежащего контроля за действиями застройщиков ООО "Новая Самара", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "СК Сервис Д" по строительству многоквартирных жилых домов, соблюдении ФЗ "О долевом участии в строительстве", заключению Договоров долевого участия в строительстве с истцами в установленной действующим законодательством форме при строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровый номером N площадью 4835 кв.м. по адресу: "адрес" незаконными.

Также просили признать незаконным бездействие, выразившееся в отказе защищать права истцов как участников долевого строительства многоквартирного дома, в признании их прав на жилые помещения, за которые они уплатили денежные средства, указав, что они неоднократно обращались в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, однако Министерство никаких реальных действий не предпринимало, их права не защитило.

Просили обязать Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области выступить с исковыми заявлениями в пользу истцов о праве собственности на квартиры, технические характеристики которых указаны в заключенных с истцами предварительных договорах.

Просили обязать Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области включить многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес" в перечень проблемных объектов с указанием застройщиков: ООО "Новая Самара", ООО "СК Сервис Д", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС".

Кроме того, просили признать недействительным согласие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, изложенное в письме от 31.08.2010г. за N3/6353 на передачу прав и обязанностей от ООО "Новая Самара" - ООО "СК Сервис Д" по договору аренды N482 от 30.04.2009г. земельного участка с кадастровым номером N площадью 4835 кв.м. по адресу: "адрес", считая, что права аренды были переданы ООО "СК Сервис Д" незаконно, поскольку аренда земельного участка обременена правами третьих лиц - дольщиков.

Просили признать незаконными действия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, выразившиеся в передаче земельного участка в аренду ООО "СК Сервис Д" и пролонгации договора аренды N482 от 30.04.2009г., прекратить право аренды ООО "СК Сервис Д" на земельный участок с кадастровым номером N площадью 4835 кв.м. по адресу: "адрес", поскольку согласие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, оформленное письмом от 31.08.2010г. N6353 является недействительным и незаконным.

Просили установить юридический факт аренды (субаренды) ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" за период с 22.11.2006г. по 18.10.2010г. земельного участка площадью 4835 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении требований о признании действий (бездействия) Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области незаконными в полном объеме.

В апелляционных жалобах Логинова И.А., Балыкина В.В., Балыкина А.В., Акимовой Т.Б., Дорониной Г.Р., Ефимова А.А., Ефимовой Н.А., Сурковой Л.М., Трошкиной В.И. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сказочкина В.Н., объяснения Ефимова А.А., Логинова И.А. и его представителя Логинова А.В., представителя истцов Балыкина В.В. и Балыкина А.В. по доверенности Балыкиной В.В., представителя истцов по доверенности Карнасевич В.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, считает его правильным.

В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Согласно ч.4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Из материалов дела установлено, что 30.09.2005г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самара и ООО "Новая Самара" был заключен договор N001054з аренды земельного участка площадью 4835,00 кв.м. по адресу: "адрес" сроком до 30.03.2008г.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006г. N 67 и от 21.06.2006г. N 74 в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01.07.2006г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство).

Таким образом, в настоящее время Министерство, как представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды земельных участков.

Также из материалов дела установлено, что на основании заявления ООО "Новая Самара" 30.04.2009г. между Министерством и ООО "Новая Самара" был заключен договор N482 аренды вышеуказанного участка на новый срок - до 31.03.2011г.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 08.06.2009г.

18.08.2010г. между ООО "Новая Самара" и ООО "СК Сервис-Д" был заключен договор перемены лиц в обязательствах, согласно которому ООО "Новая Самара" уступило ООО "СК Сервис-Д" права и обязанности Арендатора по договору аренды N482 от 30.04.2009г.

19.08.2010г. в Министерство поступило обращение ООО "Новая Самара" с просьбой согласовать передачу прав и обязанностей по договору аренды N482 от 30.04.2009г. ООО "СК Сервис-Д" и 31.08.2010г. Министерство дало согласие (письмо N3/6353) на такую передачу в соответствии с условиями договора аренды.

Договор перемены лиц в обязательствах от 18.08.2010г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 02.09.2010г.

Дополнительным соглашением N1 от 13.05.2011г. к договору аренды земельного участка от 30.04.2009г. N482 срок договора аренды продлен до 01.04.2013г. с целью завершения строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области 30.06.2011г.

В соответствии с ч.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу ? без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 6.6. договора аренды N482 от 30.04.2009г. предусмотрено право Арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу с письменного согласия Арендодателя.

Таким образом, согласие Министерства на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N482 от 30.04.2009г., а также дополнительному соглашению N1 от 13.05.2011г. к указанному договору о продлении срока его действия, не противоречат требованиям действующего законодательства и условиям заключенного договора аренды.

Кроме того, в настоящее время функции застройщика переданы ООО "СК Сервис-Д", которому выдано разрешение на строительство, в связи с чем передача прав по аренде земельного участка под строительством не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов.

Доводы истцов о недействительности соглашения от 28.11.2006г. об изменении договора N1 от 17.11.2004г. о передаче части функций заказчика-застройщика, заключенного между ООО "Новая Самара" и ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", и соглашения от 17.04.2010г. о замене стороны к договору N1 от 17.11.2004г., заключенного между ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" и ООО "СК Сервис-Д", суд правильно не принял во внимание, поскольку решением Кировского районного суда г.Самара от 27.12.2011г. истцам отказано в удовлетворении требований о признании данных соглашений недействительными.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Отказывая в удовлетворении требований о прекращении договора аренды земельного участка N482 от 30.04.2009г., суд обоснованно исходил из того, что истцы не являются стороной данного договора, следовательно, не вправе требовать досрочного прекращения действия договора аренды.

Кроме того, судом установлено, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N482 от 30.04.2009г., а также дополнительному соглашению N1 от 13.05.2011г. к указанному договору о продлении срока его действия, не противоречат требованиям действующего законодательства и условиям заключенного договора аренды.

Доводы истцов в апелляционной жалобе о том, что Министерство должно инициировать расторжение договора аренды, - не состоятельны, поскольку законных оснований для расторжения договора не имеется.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, основанием предоставления земельного участка в аренду является решение органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками.

Между тем, судом установлено, что ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" с заявлением о предоставлении участка в аренду в Министерство не обращалось, право аренды земельного участка ООО "Новая Самара" ему не передавало.

Кроме того, установление факта аренды (субаренды) земельного участка в силу ст. 264 ГПК РФ не является фактом, подлежащим установлению в судебном порядке, в данном случае имеется спор о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Между тем, ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" с требованиями о заключении договора аренды земельного участка либо переводе прав по аренде участка в суд не обращалось, о своих правах на земельный участок не заявляло.

В связи с чем, суд обоснованно оставил без удовлетворения требование истцов об установлении факта аренды (субаренды) земельного участка ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" в период с 22.11.2006г. по 18.10.2010г.

Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Министерство наделено полномочиями по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в рамках действия указанного закона, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Суд правильно отказал в удовлетворении требований о признании незаконным бездействие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по контролю за действиями застройщиков ООО "Новая Самара", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "СК Сервис-Д".

Установлено, что представленные истцами предварительные договора не породили для них прав по долевому участию в строительстве, поскольку договора заключены с лицом, не являющимся застройщиком, не имеющим разрешения на строительство, договора долевого участия с ними не заключались.

Таким образом, в настоящее время истцы не признаны участниками долевого строительства, следовательно, на них не распространяются нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В связи с чем, суд правильно и обоснованно отказал в удовлетворении их требований о признании незаконными действия (бездействия) Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в полном объеме.

Кроме того, оспариваемые действия совершены в соответствии с законом и в пределах полномочий Министерства, права и свободы истцов не нарушены.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании Министерства выступить с исковыми заявлениями в пользу истцов и о признании бездействия Министерства, выразившегося в отказе защищать права истцов как участников долевого строительства, суд обоснованно исходил из того, что истцы не лишены права обратиться в суд самостоятельно. В соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством Министерство не вправе обращаться в суд с исками в защиту прав граждан.

Доводы в апелляционных жалобах, оспаривающие выводы суда о том, что истцы не являются участниками долевого строительства, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку, как указано выше, участие истцов в долевом строительстве в настоящее время не подтверждено.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по долевому участию в строительстве возникают на основании договоров долевого участия, заключенных с застройщиком.

Такие договора истцами не представлены.

То обстоятельство, что суд первой инстанции не истребовал по ходатайству истцов сведения о внесении ООО "МИСК ИНКОНФЭС" арендных платежей за земельный участок, также не может повлечь отмену решения суда, поскольку указанные сведения с учетом установленных судом обстоятельств, значения не имеют.

Не имеют значения и полученные истцами и представленные суду ответы на их обращения, в которых указано, что они являются дольщиками и с ними должны быть заключены договора долевого участия в строительстве.

Указанные ответы не являются правоустанавливающими документами и не влекут последствий в виде признания за истцами права на участие в строительстве, с дальнейшим приобретением доли в строительстве.

Доводы о том, что суд в решении не мотивировал отказ в удовлетворении требований о включении многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" в перечень проблемных объектов, - также не могут повлечь отмену принятого судом решения, поскольку судом установлено, что истцы не являются участниками долевого строительства указанного объекта недвижимости, следовательно, не вправе требовать включения объекта строительства в перечень проблемных.

По этим же основаниям не могут быть приняты во внимание и другие доводы жалоб.

Кроме того, участие истцов в долевом строительстве жилого дома по адресу: "адрес" было предметом судебного разбирательства при рассмотрении их иска к ООО "Новая Самара", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "СК Сервис-Д" о признании недействительными соглашений от 28.11.2006г. и от 17.04.2010г.

Решением Кировского районного суда г.Самара от 27.12.2011г., которым им отказано в иске, установлено, что истцы (Акимова Т.Б., Балыкин В.В., Балыкин А.В., Горшкова Н.В., Доронина Г.Р., Ефимов А.А., Ефимова Н.А., Логинов И.А., Солонцова С.Д., Суркова Л.М., Трошкина В.И.) не являются дольщиками в смысле ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", поскольку договора долевого участия в строительстве они не заключали, предварительные договора заключены с неуполномоченными лицами, в связи с чем, права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве между сторонами не возникли. Кроме того, установлено, что денежные средства истцы передавали по договорам займа, а не в счет своего участия в строительстве, поэтому они вправе требовать указанные денежные средства от получившей их стороны путем предъявления самостоятельных исков.

Указанное решение суда вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Самара от 19 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Логинова И.А., Балыкина В.В., Балыкина А.В., Акимовой Т.Б., Дорониной Г.Р., Ефимова А.А., Ефимовой Н.А., Сурковой Л.М., Трошкиной В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-