Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу N 33-3331/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Шуликиной С.М.

Судей - Пискуновой М.В., Занкиной Е.П.

при секретаре Кузьмине М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "Пилот", Ореховой Н.В. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17.02. 2012г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований 000 "Пилот" о признании за 000 "Пилот" право общей долевой собственности, на общее имущество здания, находящееся по адресу: "адрес" и устранении препятствий к реализации права, путем аннулирования регистрационной записи N от ДД.ММ.ГГГГ года, внесенную Управлением Федеральной Службы Государственной Регистрации кадастра и картографии по Самарской области, - отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., доводы представителя истца ООО "Пилот" Булала А.М. ( по доверенности), представителя ответчика Ореховой Н.В. Верстовой О.С. ( по доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Пилот" обратилось в суд с иском к Ореховой Н.В. о признании доли в праве общей долевой собственности указав, что ДД.ММ.ГГГГ между С и ООО "Пилот" был заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно которого ООО С являлось "Застройщиком", а ООО "Пилот" - "Участником". Предметом договора являлось строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: "адрес"

Согласно договора N участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Пилот" было приобретено в собственность 345,1 кв.м. нежилых помещений, а также приобретено право на 5,48 % из общей долевой собственности, на узлы ввода тепловой энергии, электроэнергии, вентиляционной камеры, коридоры, холл, лестничные клетки, места общего пользованиям, в т.ч. подвал: помещения N

Подвальные помещения N N в настоящее время используются и использовались всегда, согласно экспликации, т.е. как "тепловой пункт", "тамбур", и "электрощитовая", а также в указанных помещениях расположена "вентиляционная камера".

В феврале текущего года, истцу стало известно, что места общего пользования, расположенные в подвале здания, помещение N, эксплуатируемое как "тепловой пункт" для обеспечения отопления и горячего водоснабжения всего здания ФОК "Статус", а также помещения N N, на которых расположены вентиляционная камера, тамбур и электрощитовая, были переданы (проданы) Туринцеву А.Ю., а в дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ от Туринцева А.Ю. к Ореховой Н.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ

Считает, что спорные подвальные помещения N N на которые у истца - ООО "Пилот" приобретено право из общей долевой собственности, в размере 5,48 %, на основании договора N участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, фактически переданы (проданы) два раза.

ООО "Пилот" полностью исполнил свои обязательства по Договору N участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в полном объеме выплатил обусловленную договором цену, т.о. у истца возникло право из общей долевой собственности. На основании вышеизложенного просил признать за ООО "Пилот" долю в размере 137/2500 в праве общей долевой собственности, находящуюся по адресу: "адрес" место расположение: - 1 ( минус) этаж, комнаты N N, и истребовать из чужого незаконного владения.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявленные требования уточнил, просил признать за ООО "Пилот" право общей долевой собственности, на общее имущество здания, находящееся по адресу: "адрес" и устранить препятствие к реализации права, путем аннулирования регистрационной записи N от ДД.ММ.ГГГГ, внесенную Управлением Федеральной Службы Государственной Регистрации кадастра и картографии по Самарской области. В обоснование доводов представитель истца отметил, что спорные помещения относятся к общему имуществу здания, и по закону, должны принадлежать всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Наличие титульного права Ореховой Н.В., нарушает права истца и других собственников помещений, в пользовании, владении и распоряжении, спорных помещений. Ответчик будет в праве отчуждать спорные помещения, без получения согласия на то у собственников помещений в здании, что будет являться грубейшим нарушением его права, как собственника на общее долевое имущество в здании. ДД.ММ.ГГГГ истец выставил требование к ответчику, к ООО УК "Миллениум", о предоставлении дубликата ключей или оригинала ключей для изготовления дубликата, в течение двух дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени требование истца добровольно не исполнено. Таким образом, истец не имеет возможности пользоваться и владеть, в удобное для себя время, спорными помещениями. Договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Туринцевым А.Ю. и застройщиком С на спорные помещения, представитель истца считает ничтожным в силу закона, так как общее имущество в здании не может находиться в индивидуальной собственности. В спорных помещениях находится технологическое оборудование, которое используется для обеспечения всего здания в целом. Требования ответчика Ореховой Н.В. к собственникам помещений в здании о выкупе спорных помещений или о заключении договора аренды, представитель истца считает не законными и необоснованными, направленными на неосновательное обогащение, за счет средств собственников помещений в здании. Также, в ходе судебного заседания, представитель истца пояснил, что в настоящее время истцу не ограничен доступ в места общего пользования. Истец имеет возможность пользоваться местами общего пользования, но распоряжаться ими по своему усмотрению не имеет возможности. Аренду за места общего пользования истец не оплачивает.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, считает неправомерной ссылку истца на Постановление Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ N.

Поскольку договора, направленные на переход права собственности помещений в здании по адресу: "адрес", были заключены в ДД.ММ.ГГГГ г.г., правовая позиция, изложенная в Постановлении Пленума ВАС от 23.07.2009 г. N 64 на них не распространяется.

Третьи лица ООО УК "Миллениум", Управление Росреестра по Самарской области, МП "Инвентаризатор", Туринцев А.Ю., Степаньков О.В. в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО "Пилот" просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.

Представитель ООО "Пилот" - Булала А.М. в заседании судебной коллегии доводы жалобы поддержал, просил отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении заявленных ими требований. Считает, что собственник помещений в здании вправе требовать признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае нарушаются права истца и всех остальных собственников помещений на безопасное использование и владение своими помещениями, кроме того, истец, как собственник не может распоряжаться спорным нежилым помещением.

В апелляционной жалобе Орехова Н.В. просит решение суда изменить, исключив из мотивировочной части установленные судом обстоятельства наличия права общей долевой собственности ООО "Пилот" на помещения N, расположенные на (-) 1 этаже здания по адресу "адрес" Резолютивная часть решения ею не оспаривается.

Представитель Ореховой Н.В. - Верстова О.С. в судебном заседании поддержала доводы жалобы, указав, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ. и регистрации права собственности на спорные помещения за Туринцевым А.Ю. в законодательстве РФ отсутствовал запрет на передачу мест общего пользования в нежилом здании в единоличную собственностью. Считает необоснованной ссылку суда на Постановление Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ N, на ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, т.к. договор долевого участия в строительстве с Туринцевым заключен в 2004г., следовательно, правовая позиция, изложенная в постановлении Пленума ВАС на него не распространяется.

Третьи лица ООО УК "Миллениум", Управление Росреестра по Самарской области, МП "Инвентаризатор", Туринцев А.Ю., Степаньков О.В. в заседание судебной коллегии не явились.

Коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

На основании ч. 1 ст. 4. ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО С и ООО "Пилот" заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно которого ООО ПО С" являлось "Застройщиком", а ООО "Пилот" - "Участником". Предметом договора являлось строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: "адрес". По акту приема-передачи незавершенного строительством части объекта от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Пилот" приняло в полную собственность недвижимое имущество ООО С" часть незавершенного строительством объекта на втором этаже ФОК "Статус", площадью 344 кв.м.

Согласно п. 1.1. и 1.2. указанного договора N участия в долевом строительстве ООО "Пилот" является собственником 345,1 кв.м. нежилых помещений, а также 5,48 % из общей долевой собственности на узлы ввода тепловой энергии, электроэнергии, вентиляционной камеры, коридоры, холл, лестничные клетки, места общего пользованиям, в т.ч. подвал: помещения N, что подтверждается свидетельством о праве собственности N от ДД.ММ.ГГГГ, и актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО ПО С и Туринцевым А.Ю. был заключен договор N, согласно которому ООО С" обязался построить физкультурно-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: "адрес", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Туринцеву А.Ю. соответствующий объект долевого строительства.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ С" передало Туринцеву А.Ю. нежилые помещения N N общей площадью 51,5 кв.м., на -1 этаже физкультурно-оздоровительного комплекса "Статус", расположенного по адресу: "адрес"

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Туринцев А.Ю. являлся собственником спорных помещений.

Установлено, что спорные помещения Туринцевым А.Ю. были переданы Степанькову О.В. на праве собственности в счет погашения задолженности перед последним в сумме 267.392 рубля 45 копеек. В соответствии с соглашением об уступном от ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения взысканной с Туринцева А.Ю. задолженности последний передал Степанькову О.В. на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 51,50 кв.м., состоящее из комнат N N в здании, расположенном по адресу: "адрес"

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Степаньков О.В. продал Ореховой Н.В. вышеуказанные нежилые помещения.

На основании свидетельства о государственной регистрации права серии N от ДД.ММ.ГГГГ Орехова Н.В. является собственником спорных помещений, находящихся в ФОК "Статус".

Судом также установлено, что ООО УК "Миллениум" осуществляет техническое обслуживание здания ФОК "Статус" на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ о передаче функций по управлению нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФОК "Статус", договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Туринцевым А.О., акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ЗАО ПКФ "Спецмаш", в лице генерального директора Туринцева А.Ю., оказывало услуги ООО "Пилот" в виде обслуживания внутренних сетей (канализации, отопления, водопровод, освещение, электрика, пожарная сигнализация); затраты на содержание охраны; затраты по эксплуатации здания (оплаты отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации); вывоз мусора; уборка МОП; затраты на санитарное содержание территории, на основании договоров технического обслуживания ФОК "Статус" N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протокола N общего собрания учредителей Некоммерческого партнерства "Статус" от ДД.ММ.ГГГГ было создано Некоммерческое партнерство "Статус". На основании Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 63 N внесена запись о государственной регистрации юридического лица Некоммерческого партнерства "Собственников недвижимого имущества "Статус".

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд правомерно сослался на положения ст. ст. 289,290 ГК РФ, а также Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, указав, что собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения.

Оценив представленные доказательства, суд обоснованно указал, что поскольку ООО "Пилот" является собственником 345,1 кв.м. нежилых помещений в ФОК "Статус", то ему, в силу закона, принадлежат места общего пользования пропорционально указанной площади.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Пилот" о том, что истец, как сособственник не может распоряжаться спорным нежилым помещением, судебная коллегия считает необоснованными и соглашается с выводами суда о том, что в случае продажи принадлежащих 000 "Пилот" нежилых помещений, покупателю перейдут и места общего пользования, пропорционально проданной доли имущества.

Иные доводы жалобы ООО "Пилот" коллегия находит несостоятельными, поскольку ни договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между 000 ПО С и Туринцевым А.Ю., ни договор купли - продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Степаньковым О.В. и Ореховой Н.В. истцом не оспаривались.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ защите подлежит нарушенное или оспариваемое право, однако, доказательств существования препятствий в пользовании и владении спорными помещениями 000 "Пилот" не представлено.

Доводы апелляционной жалобы Ореховой Н.В. судебная коллегия также не может принять во внимание, т.к. Постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики являются официальным толкованием закона.

Все доводы как апелляционной жалобы ООО "Пилот", так и апелляционной жалобы Ореховой Н.В. были предметом обсуждения при рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд дал им правовую оценку с изложением соответствующих мотивов, с которыми судебная коллегия соглашается.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционные жалобы ООО "Пилот" и Ореховой Н.В. не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17.02.2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Пилот", Ореховой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: