судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Акининой О.А.,
судей Хаировой А.Х., Ефремовой Л.Н.,
при секретере Пряниковой Т.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Нерсесяна П.А. на решение Кинельского районного суда Самарской области от 17 февраля 2012г., которым постановлено:
"Взыскать с Нерсесяна П.А. в пользу Казаковой Е.М. задолженность по арендной плате в размере 60 000 руб., расходы на оплату электроэнергии в размере 1012 руб. 82 коп., неустойку в размере 4000 руб., отказав в остальной части иска.
Взыскать с Нерсесяна Н.А. в пользу Казаковой Е.М. возврат государственной пошлины в размере 2150 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб., отказав в остальной части иска.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения Соломахиной С.В.(представителя Нерсесяна П.А.) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения Кузьмина А.В.(представителя Казаковой Е.М.),
суд апелляционной инстанции
УСТАНОВИЛ:
Истица - Казакова Е.М. обратилась с иском к Нерсесяну П.А. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки.
Так, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истица передала в аренду ответчику квартиру с мебелью и бытовой техникой, расположенной по адресу: "адрес"
Срок договора - четыре месяца - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Договором был определен размер и порядок оплаты за аренду квартиры.
Так, арендная плата составляла 15000 руб. в месяц и должна была оплачиваться вперед не позднее третьего числа каждого месяца, а за нарушение условий договора установлена неустойка в размере 0,1 ежемесячной платы за каждый день просрочки, т.е. 1500 руб. в день (п.п. 4.1-4.4 Договора аренды).
Арендатор оплачивал также расход электроэнергии, холодной и горячей воды.
Пунктом 3.4 Договора аренды предусматривалась возможность оплаты аренды квартиры выполнением ремонтных работ в квартире силами и материалами арендатора на сумму, эквивалентную арендной плате.
В Приложении 3 к договору от ДД.ММ.ГГГГ были указаны виды работ, которые требовалось выполнить в квартире истицы.
Однако ответчик не заплатил арендную плату за 4 месяца.
Из 23 пунктов работ, которые должен был произвести ответчик в счёт оплаты арендной платы, ответчиком выполнено лишь 5 пунктов.
При этом, работы выполнены ответчиком частично и некачественно, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ выполненных работ в квартире
Так, ДД.ММ.ГГГГ стороны со своими представителями установили, что из всего перечня работ из 23 пунктов ответчиком выполнено несколько пунктов, и при этом, работы выполнены частично и некачественно, о чём составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ; также имеется фототаблица к акту.
Кроме того, договор аренды не предусматривал право ответчика сдавать квартиру в субаренду иным лицам, однако ответчик пустил в квартиру бригаду строителей, которые проживали в квартире истицы и выселились лишь в ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ. акт выполненных работ в квартире истицы не был составлен.
При составлении акта от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик подтвердил, что из всего перечня работ(указанных в Приложении N 3 к договору) выполнено лишь несколько пунктов.
Так, по п.1 Приложения к договору аренды(работы в туалете): задняя стенка туалета изготовлена не из панелита, а из гипсокартона, что лишает истца доступа к канализационным трубам, т.к. панели можно было бы легко доментировать без разрушения, а потом поставить на место; потолок в санузле смонтирован не полностью и с низким качеством: имеются щели между панелями, панели уложены криво, потолок закрыт пластиком не полностью.
По п.3.1 Приложения к договору аренды(кухня): стена рабочей зоны на кухне отделана панелитом не полностью и некачественно: панели установлены неровно, верхняя кромка панелей отрезана неровно и не обналичена; электрические розетки на пластиковые панели стены рабочей зоны установлены криво и не имеют крышек; отсутствие крышек на розетках создает опасность для истца и его малолетних детей.
По п.4.1 Приложения к договору(коридор): межплиточные швы затерты не полностью, т.к. у входной двери и у входа в зал не уложено несколько плиток.
По п.6.1 Приложения к договору(зал): плинтус установлен частично, с торцов не имеет заглушек; в некоторых местах отсутствуют заглушки, закрывающие крепежные шурупы; между полом и плинтусом, между стеной и плинтусом в некоторых местах имеются щели; пороги отсутствуют.
По утверждениям истицы, остальные работы либо не выполнены вообще, либо выполнены силами истицы.
Ответчик ремонт в квартире не сделал и не расплатился деньгами за аренду квартиры; ответчик также не оплачивал за потребленную электроэнергию, холодную, горячую воду.
Свои обязанности по договору аренду ответчик не исполнил, несмотря на то, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в квартире проживала бригада строителей, что противоречит условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора.
Истица не отрицает, что некоторые виды строительных работ действительно были выполнены, однако все они не завершены и качество работ является ненадлежащим.
Истица просила суд взыскать с ответчика Нерсесяна П.А. арендную плату за 4 месяца в размере 60 000 руб.(15 000 х 4), неустойку в размере 180 000 руб. (1500 руб.х4 мес.х30 дней=180 000 руб.), а также задолженность по оплате за электроэнергию, холодную, горячую воду(согласно квитанциям) в общем размере 7814,82 руб., а всего - 247 814 руб. 82 коп., а также судебные расходы: по оплате услуг представителя - 20530 руб.(включая расходы по оформлению доверенности 530 руб.) и по оплате государственной пошлины - 5883,45 руб.
Ответчик Нерсесян П.А. иск не признал, утверждая, что договор аренды был прекращен истицей в одностороннем порядке и досрочно - ДД.ММ.ГГГГ; после ДД.ММ.ГГГГ не было допуска в квартиру, поэтому ремонт в квартире не был завершен; до ДД.ММ.ГГГГ он интересовался у мужа истицы, сколько они должны оплатить ему за коммунальные услуги, на что тот ответил: 1000 руб. - за электричество и 2000 руб. - за горячую и холодную воду, однако тот не представил ему квитанции и расчет, чтобы убедиться в их правильности; требования по оплате арендной платы истицей не выдвигались, так как изначально имелась договоренность о том, что в счёт арендной платы они произведут ремонт в квартире за свой счет и своими силами.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем Нерсесяна П.А. ставится вопрос об отмене решения суда, в том числе по тем основаниям, что не соблюден досудебный порядок разрешения спора(истица до обращения в суд не предъявила к ответчику претензии об оплате арендной платы), что истица знала о субаренде квартиры; что истица сама ухудшила состояние квартиры, проживая в ней с середины ДД.ММ.ГГГГ
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ч. 1, ч. 2 ст. 615 ГК РФ, обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды квартиры "адрес"
Договор аренды квартиры был заключен по соглашению сторон сроком на четыре месяца, то есть: с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ
По условиями договора аренды, расчет за пользование квартирой допускался как путем внесения арендной платы, размер которой был установлен в 15 000 руб. в месяц(п. 4.1 договора), так и путем выполнения ремонта в квартире своими силами и своим материалом на сумму, эквивалентную плате за проживание за четыре месяца (п. 4.3 договора).
В силу п.4.3 Договора аренды, в случае неисполнения п. 4.3 договора в указанный срок, арендатор выплачивает плату за проживание компенсацию в размере 15000 руб. и 0,1 ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы в денежном выражении.
По утверждениям ответчика, он не вносил арендную плату, так как в квартире истицы произведен ремонт, стоимость которого и стоимость строительных материалов эквивалентна размеру арендной платы.
В силу ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил надлежащие доказательства, которые бы подтвердили, что им произведен в квартире истицы ремонт, стоимость которого эквивалентна размеру арендной платы.
По утверждениям ответчика, по инициативе истицы договор аренды квартиры был прекращен досрочно, так как арендованной квартирой пользовались лишь до ДД.ММ.ГГГГ, хотя срок договор истекал ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, что фактически в арендованной ответчиком квартире проживали четыре лица, являющиеся гражданами Армении, чего не было предусмотрено договором аренды.
Как следует из договора аренды, арендатор Нерсесян П.А.(ответчик) не имел полномочий сдать помещение в субаренду.
При таких обстоятельствах, у истицы имелись основания полагать, что ответчик своими действиями допустил нарушение условий ранее заключенного договора аренды, вселив в квартиру лиц, не указанных в договоре.
В соответствии с п. 5.3 Договора аренды, досрочное расторжение договора аренды Арендодателем возможно только в случае, если Арендатор нарушил свои обязанности по договору аренды.
Сторона ответчика не представила доказательства и обстоятельства, которые бы указывали, что ответчик надлежащим образом исполнял обязанности арендатора.
С учетом изложенного, обоснованны требования истицы о взыскании арендной платы в сумме 60 тысяч рублей(4 мес. х 15 000 руб.).
Суд первой инстанции признал обоснованными требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы.
На основании п.4.4 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ неустойка составляет 0,1 от арендной платы или 1500 руб. в день.
Истица просила взыскать с ответчика в качестве неустойки денежную сумму в размере 180 000 рублей.
С применением ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции правильно снизил с 180.000 руб. до 4000 рублей неустойку, так как определенная истицей неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о взыскании расходов истицы по оплате за электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1012 руб. 82 коп., а иск о взыскании расходов по оплате за водоснабжение(за холодную и горячую воду) не подлежит удовлетворению, поскольку иск в этой части не подтвержден надлежащими доказательствами.
Обоснованность требований истицы о взыскании арендной платы и неустойки подтверждаются следующими обстоятельствами.
В Приложении N 3 к договору приведен перечень работ, которые требовалось выполнить по каждой из помещений в квартире (в том числе: в санузеле, кухне, в жилых комнатах, на балконе).
Как следует из материалов дела, в арендованной квартире проживал не ответчик, а иные лица, которых в арендованную квартиру вселил ответчик.
По утверждениям ответчика, он сам в арендованной квартире не проживал; в квартире проживали строители, которые должны были произвести ремонт в квартире истицы; ДД.ММ.ГГГГ истица попросила выселиться из своей квартиры лиц, проживающих в квартире.
По утверждениям ответчика, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были выполнены следующие работы: в туалете- монтаж потолка и задней стенки из панелита в туалете; монтаж плинтуса, ремонт плитки; в ванной комнате -монтаж плинтуса, ремонт плитки, ремонт двери и устройство обналички; в кухне - монтаж стены рабочей зоны; в коридоре - затирки половой плитки, монтаж плинтуса, укладка половой плитки; в жилых комнатах - монтаж плинтуса (в комнате и зале), обрезка и укладка линолеума (в зале и комнате).
Как следует из материалов дела, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стороны не составляли акт выполненных работ в квартире истицы.
После обращения истицы в суд, был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ выполненных работ, который(акт) дополнен фототаблицей.
Данный акт от ДД.ММ.ГГГГ выполненных работ составлен добровольно с участием сторон и их представителей.
Так, из данного акта ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанный в договоре аренде объем работ в полном объеме не выполнен.
По утверждениям истицы, имеются многочисленные недостатки выполненных работ.
Данные утверждениям истицы подтверждаются фотографиями из фототаблицы, приложенной к акту от ДД.ММ.ГГГГ выполненных работ.
Сторона ответчика надлежащими доказательствами не подтвердила, что не имеется указанных истицей недостатков выполненных работ.
Доводы ответчика о том, что имелась возможность устранить недоделки в период действия договора, если бы не возникли препятствия со стороны истца к обеспечению доступа в квартиру, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, так как выполнение перечисленных в Приложении N 3 к договору аренды работ фактически предполагалось силами других лиц, не указанных в договоре аренды.
На основании ч. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Представленный ответчиком договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ(заключенный между ответчиком и подрядчиком ФИО10) на ремонт квартиры истицы с суммой вознаграждения 30 000 руб., суд первой инстанции правильно не принял во внимание, так как в данном договоре не приведены объем и виды работ.
Судом установлено, что при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Нерсесян П.А. не предусмотрел возможность проживания в спорном жилом помещении иных лиц, а также выполнение работ по ремонту квартиры на основании договора подряда, несмотря на то, что при заключении договора фактически он преследовал цель размещения в ней лиц, которые летом ДД.ММ.ГГГГ в составе строительной бригады выполняли совместно с ним строительные работы.
Представленные ответчиком товарные чеки на сумму 10615 руб., суд первой инстанции правильно не принял во внимание, поскольку в них не указано: каким образом указанные в товарных чеках строительные материалы были использованы при ремонте квартиры истицы.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.(когда прекращено действие договора аренды), акт приемки-сдачи выполнения работ, как это указано в договоре, сторонами не подписывался и в материалах дела не имеется.
Доводы ответчика о том, что при подписании договор аренды квартиры, он не вник в содержание договора, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан в ДД.ММ.ГГГГ. задним числом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, так как при подписании договора аренды ответчик не указывал на свое несогласие с его условиями, равно как и с датой подписания договора.
Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им
надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в части.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил достоверные, достаточные и относимые доказательства в обоснование своих доводов о том, что следует отказать в иске.
Решение суда является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы жалобу представителя Нерсесяна П.А., направленных на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Кинельского районного суда Самарской области от 17 февраля 2012г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Нерсесяна П.А. - без удовлетворения.
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
СУДЬИ:
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.