Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 04 июля 2012 г. по делу N 33-6133/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Желтышевой А.И.

Судей Занкиной Е.П., Салдушкиной С.А.

При секретаре Зверевой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лазарева А.Н. к ООО "Виктория-2", Администрации муниципального района Волжский Самарской области, УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании обременения отсутствующим,

по апелляционной жалобе Лазарева А.Н. на решение Волжского районного суда Самарской области от 23.05.2012 г., которым постановлено:

" В удовлетворении исковых требований Лазарева А.Н. ООО "Виктория-2", Администрации муниципального района Волжский Самарской области, УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании обременения отсутствующим, отказать."

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Лазарева А.Н. Лазаревой Л.А., представителя ООО " Виктория-2" Митиной Е.А., возражения представителя администрации муниципального района Волжский Самарской области Александровой Ю.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Лазарев А.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Волжский Самарской области, УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указал, что 23.10.2007 года между ним ООО и "Виктория-2" заключен договор N субаренды земельного участка площадью 1 410,00 кв.м., на основании которого была оплачена сумма в размере 1 128 000 рублей, с целью субаренды и последующего выкупа земельного участка "адрес" Назначение платежа: "инвестирование квартала жилой застройки, поселка "Новоберезовский - Славный". 28.04.2008 года Лазареву А. Н. стало известно, что ООО "Виктория-2" зарегистрировало свое право собственности в УФРС по Самарской области на землю в поселке "Новоберезовский - Славный", в том числе и на субарендованный земельный участок. В целях дальнейшего оформления субарендованного земельного участка по требованию ООО "Виктория-2" истец оплатил сбор за регистрацию земли в УФРС по Самарской области в размере 168 000 руб. 06.08.2009 года на основании договора купли-продажи истец приобрел у ООО "Виктория-2" земельный участок, площадью 1413,00 кв.м., расположенный "адрес" за 169 560 руб. При получении свидетельства на земельный участок были указаны ограничения права: ипотека в силу закона. Вместе с тем, по устному разъяснению руководства ООО "Виктория-2" возникновение ипотеки в силу закона обусловлено происхождением участка площадью 200 000, 00 кв.м. с кадастровым номером N. Приобретенный по договору купли-продажи от 06. 08. 2009 г. земельный участок N образован в результате раздела земельного участка для строительства жилого комплекса с гаражным боксом и торговым зданием площадью 200 000, 00 кв.м., кадастровый номер N "адрес", отнесенного к землям населенных пунктов. Указанный участок площадью 200 000, 00 кв.м. приобретен ООО "Виктория-2" у Администрации Муниципального района Волжский Самарской области по договору купли-продажи N от 13. 03. 2008 г., в соответствии с постановлением Администрации Муниципального района Волжский Самарской области от 13. 03. 2008 г. N 239. Земельный участок с кадастровым номером N по договору N от 13. 03. 2008 г. был продан ООО "Виктория-2" в рассрочку. Согласно положениям пункта 5 статьи 488 ПС РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем, его обязанности по оплате товара. Таким образом, обременение земельного участка. приобретенного истцом у 000 "Виктория-2" возникло в силу залога земельного участка с кадастровым номером N (из которого он был образован в результате раздела) у ответчика - Администрации Муниципального района Волжский Самарской области. При этом принятые обязательства по оплате стоимости земельного участка с кадастровым номером N ООО "Виктория-2" не были выполнены в полном объеме. Решением Арбитражного суда Самарской области от 31. 03. 2010 г. договор купли-продажи земельного участка N от 13. 03. 2008 г. заключенный между Муниципальным районом Волжский Самарской области и ООО "Виктория-2" признан расторгнутым, в связи с тем, что ответчиком оплата за приобретенный земельный участок производилась несвоевременно и не в полном объеме. В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Волжский Самарской области в части возврата земельных участков отказано. После чего, представитель истца -председатель ТСЖ "Славный" обратился с заявлением о снятии обременения с земельного участка в Администрацию муниципального района Волжский Самарской области, но ему было отказано, в связи с тем, что обеспеченные залогом обязательства не исполнены. Лазарев А. Н. считает, что данное обременение нарушает его права как собственника земельного участка, в связи с чем, он просит суд признать обременение отсутствующим.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Лазарев А.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Лазарева А.Н. Лазарева Л.А., представитель ООО " Виктория-2" Митина Е.А. доводы жалобы поддержали.

Представитель администрации муниципального района Волжский Самарской области Александрова Ю.Н. просит решение оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, как постановленное на неправильном применении норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение от стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ч. 2 ст. 11 Федерального Закона от 16. 07. 1998 N 102-ФЗ (в ред. от 06. 12. 2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст. 346 ГК РФ, ст. ст. 29, 40 ФЗ от 16. 07. 1998 N 102-ФЗ (в ред. от 12. 2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе, если иное предусмотрено договором и не вытекает из существа залога залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду, безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только согласия залогодержателя.

Согласно ст. 353 ГК РФ, ст. 38 ФЗ от 16. 07. 1998 N 102-ФЗ (в ред. от 06. 12. 2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Установлено, что 13.03.2008 г. между Российской Федерацией в лице Муниципального района Волжский Самарской области в лице Главы района Б. действующего на основании Устава м. р. Волжский Самарской области и ООО "Виктория-2" заключен договор купли-продажи земельного участка для строительства жилого комплекса с гаражным комплексом и торговым зданием площадью 200000,00 кв.м. "адрес". Кадастровый номер объекта N Выкупная стоимость земельного участка по настоящему договору составляет 12. 010. 220. 00 руб.

Согласно п. 2.1 указанного договора земельный участок продан в рассрочку со следующим графиком платежей: до 30. 05. 2008 г. - 1 510 220,00 руб.; до 01. 10. 2008 г. - 3 500 000,00 руб.; до 01. 01. 2009 г. - 3 500 000,00 руб.; до 01. 04. 2009 г. - 3 500 000,00 руб.

Переход права собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрирован за ООО "Виктория-2" в УФРС по Самарской области 22. 04. 2008 г. с указанием на существующие ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона.

Из указанного выше земельного участка площадью 200.000,00 кв.м. ООО "Виктория-2" образовало 113 новых земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 11.8 Земельного Кодекса РФ ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без предоставления отдельного заявления.

Таким образом, при преобразовании земельного участка площадью в 200.000 кв.м.. обремененного ипотекой, в 113 новых земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами, ипотека в отношении каждого вновь образованного участка, в том числе и в отношении участка N сохранилась в силу прямого указания в законе.

Администрация муниципального района Волжский Самарской области дала согласие ООО " Виктория-2" на реализацию (отчуждение) вновь образованных земельных участков "адрес", принадлежащих ООО "Виктория-2" на основании договора N купли-продажи земельного участка от 13.03.2008 г. с сохранением обременения до проведения полного расчета, в том числе и в отношении земельного участка N, расположенного "адрес" кадастровый номер N площадью 1413,00 кв.м.

06. 08. 2009 г. между ООО "Виктория-2" и Лазаревым А.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка N для строительства жилого комплекса с гаражным боксом и торговым зданием: площадью 1413, 00 кв. м., образованного из земельного участка, площадью 200000,00 кв. м.

Стоимость земельного участка определена сторонами в 169 560 руб., которые покупатель оплатил продавцу в полном объеме, до подписания договора.

П. 4 договора купли-продажи содержит указание о существующих ограничениях (обременения права): Ипотеки в силу закона.

Указанные ограничения содержит и свидетельство и регистрации права собственности Лазарева А.Н. в отношении приобретенного им у ООО "Виктория-2" участка

12. 11. 2009 г. в отношении ООО "Виктория-2" было возбуждено дело о банкротстве в Арбитражном суде Самарской области N

07. 12. 2009 г. в отношении ООО "Виктория-2" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31. 03. 2010 г. договор купли-продажи земельного участка N от 13.03.2008 г. заключенный между Муниципальным районом Волжский Самарской области и ООО "Виктория-2" признан расторгнутым, в связи с тем, что ответчиком оплата за приобретенный земельный участок производилась несвоевременно и не в полном объеме. При этом требования Администрации о возврате 35 земельных участков оставлены без удовлетворения, поскольку земельный участок площадью 200.000 кв.м., кадастровый N, являвшийся предметом договора, прекратил свое существование, а вновь образованные земельные участки предметом спорного договора не были.

18. 06. 2010 г. в отношении ООО "Виктория-2" введена процедура внешнего управления.

Денежные требования Администрации к ООО " Виктория-2" о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением должником своих обязательств в размере 8.110.220 руб. включены в реестр требований кредиторов в качестве требований незалоговых кредиторов.

Отказывая Лазареву А.Н. в удовлетворении требований о признании обременения земельного участка, расположенного "адрес" в виде ипотеки в силу закона, отсутствующим, исходил из правил ст. 353 ГК РФ, указав, что Лазарев А.Н., как правопреемник первоначального залогодателя, становится на его место и несет все обязанности залогодателя.

Однако, данные выводы суда нельзя признать обоснованными.

Как указывалось выше решением Арбитражного суда Самарской области от 31. 03. 2010 г. договор купли-продажи земельного участка N от 13.03.2008 г. заключенный между Муниципальным районом Волжский Самарской области и ООО "Виктория-2" признан расторгнутым.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

В соответствии ст. 352 ГК РФ с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекращается.

Таким образом, обременение спорного земельного участка в виде залога, сохранявшееся по правилам ст. 11.8 ЗК РФ, 353 ГК РФ при переходе права собственности на данный участок от ООО " Виктория-2" к Лазареву А.Н., прекратилось с прекращением обеспечиваемого залогом обязательства - договора купли-продажи-, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Самарской области о расторжении упомянутого договора купли-продажи( 30.06.2010 г.), и в настоящее время данное обременение является отсутствующим.

Соответственно заявленные Лазаревым А.Н. требования являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, факт прекращения залога в отношении в том числе и спорного земельного участка установлен судебными актами Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2010 г., 23.11.2011 г., Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 г., 31.01.2010 г.. Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 г., согласно которым администрация муниципального района Волжский утратила возможность предъявить требования об обращении взыскания на заложенное имущество в связи прекращением как предмета залога, так и обязательства, которое залог обеспечивал.

Требования Администрации к ООО " Виктория-2" о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением должником своих обязательств, повлекших расторжение договора, в размере 8.110.220 руб. включены в реестр требований кредиторов в качестве требований незалоговых кредиторов.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а заявленные Лазаревым А.Н. требования удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от 23.05.2012 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Лазарева А.Н. к Администрации муниципального района Волжский Самарской области, УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать обременение в виде ипотеки в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области земельного участка N площадью 1.413,00 кв.м., принадлежащего Лазареву А.Н., расположенного "адрес", отсутствующим.

Председательствующий

Судьи