Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2012 г. по делу N 33-3029

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Рябихина О.Е.,

судей Садовой И.М., Паршиной С.В.,

при секретаре Туктагановой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Трифанову Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды и пени по апелляционной жалобе Трифанову Р.А. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 02 марта 2012 года, которым исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя ответчика Трифонова Р.А. по доверенности Кононистовой А.Ю., поддержавшей доводы жалобы, представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" по доверенности Лужкова А.В., возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с исковыми требованиями к Трифонову Р.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени. В обоснование требований указано, что на основании договора аренды от 15 апреля 2008 г. N 274, договора замены стороны в обязательстве от 19 мая 2008 г. Трифонов Р.А. пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:02 03 31:0035, расположенным по адресу: "адрес" б/н, площадью 6875 кв. м для строительства торгово-административного комплекса. В нарушение условий договора у Трифонова Р.А. образовалась задолженность по арендной плате, которая по состоянию на 10 октября 2009 г. составила 1024939 руб. 38 коп., в том числе 938875 руб. 77 коп. - недоимка, 86063 руб. 61 коп. - пени. За неуплату арендной платы в установленный договором срок Трифонов Р.А. обязан оплатить пени (неустойку) в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды истец вынужден обратиться в суд.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 02 марта 2012 г. постановлено: взыскать с Трифонова Р.А. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 г. в сумме 938875 руб. 77 коп., пени в сумме 30000 руб.

Взыскать с Трифонова Р.А. в доход бюджета государственную пошлину в размере 12888 руб. 75 коп.

В апелляционной жалобе Трифонов Р.А. просит отменить решение суда и вынести по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал надлежащую оценку доводам ответчика, касающимся оплаты арендных платежей. Автор жалобы указывает, что при расчете арендной платы в 2009 году истец произвольно изменил удельный показатель кадастровой оценки земельного участка, однако каких-либо уведомлений о перерасчете арендной платы ответчику не направлялось. Данные обстоятельства судом первой инстанции учтены не были. По мнению автора жалобы, суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика об оплате арендных платежей за 1, 2, 3 кварталы 2009 года в 2011 году, и дал неверную оценку расчету истца об учете платежей ответчика в счет иных платежей (за пределами 1, 2, 3 кварталов 2009 года).

В судебное заседание ответчик Трифонов Р.А. не явился, о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции извещен в установленном законом порядке, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07 апреля 2008 г. N Т-2124-р ФИО12 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:02 03 31:0035, расположенный по адресу: "адрес" б/н, для строительства торгово-административного комплекса, общей площадью 6875 кв. м.

15 апреля 2008 г. между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Белаем Д.С. заключен договор аренды земельного участка N 274.

Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определен в приложении N 1 к договору и установлен в размере 947160 руб. 50 коп. в год.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, то есть по 236790 руб. 12 коп. ежеквартально.

Как следует из пункта 3.5 договора, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога за текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая пени), погашает, прежде всего, пени, а в оставшейся части - основную сумму долга ( пункт 6.2 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений и прилагаемых к ним расчетов арендной платы, в соответствии с пунктами 3.5 и 7.3 настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых обеими сторонами.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 19 мая 2008 г. все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 274 от 15 апреля 2008 г. переданы Трифонову Р.А.

За период с 01 января 2009 года по 10 октября 2009 года администрация муниципального образования "Город Саратов" начислила Трифонову Р.А. арендную плату в размере 938 875 руб. 77 коп. (312 958 руб. 59 коп. в квартал), пени - 86063 руб. 61 коп., что подтверждается соответствующим расчетом (л.д. 24).

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы гражданского законодательства (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) применяются к арендным отношениям, объектом которых является земельный участок, лишь постольку, поскольку иное не урегулировано земельным или специальным федеральным законом.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога или арендной платы.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Следовательно, в отличие от положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих автономию воли при установлении порядка, условий и сроках внесения арендной платы, Земельный кодекс Российской Федерации указывает на необходимость нормативного урегулирования данных вопросов, откуда следует возможность изменения в одностороннем порядке арендодателем размера арендной платы при нормативном изменении ее составляющих. Указанные выводы не противоречат положениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора не допускаются, учитывая вышеприведенные нормы п. 4 ст. 22 и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Такой порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П.

Государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 64:48:02 03 31:0035, являющийся объектом договора аренды, не разграничена, что усматривается из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 95-97).

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:02 03 31:0035 входит в состав кадастрового квартала 64:48:02 03 31.

Существенным условием договора аренды земельного участка согласно абз. 3 п. 3 ст. 65 ЗК РФ является размер арендной платы.

При заключении договора комитет по управлению имуществом Саратовской области и ФИО11, а впоследствии и Трифонов Р.А., согласовали данное существенное условие в пункте 3.1 договора аренды земельного участка от 15 апреля 2008 года N 274, согласно которому размер ежеквартальной арендной платы определяется способом, указанным в приложении N 1 к договору, в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", постановлением Правительства Саратовской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" от 30.11.2007 года N 423-П.

Согласно приложению N 1 к постановлению Правительства Саратовской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" от 30.11.2007 года N 423-П средний удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка кадастрового квартала 64:48:02 03 31 в разрезе пятого вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, определен в сумме 6888 руб. 44 коп.

Пунктом 1 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а именно:

два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, стороны договора аренды земельного участка, руководствуясь нормативными актами регионального уровня, установили размер арендной платы в год, как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 6888 руб. 44 коп. на ставку арендной платы за единицу площади в размере 2% и на общую площадь земельного участка - 6875 кв. м (6888,44 х 2% х 6875 = 947160,50).

Администрация муниципального образования "Город Саратов" настаивает на применении при расчете размера арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале 64:48:02 03 31 в размере 9 104 руб. 25 коп. При этом истец ссылается на то, что спорный земельный участок следует относить к категории, поименованной в седьмой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства.

Разрешая спор по существу, и удовлетворяя требования администрации муниципального образования "Город Саратов", суд согласился с данными доводами истца со ссылкой на то, что изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Однако с данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3.5 договора аренды стороны установили, что порядок расчета и ставка арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке только при изменении действующего законодательства Российской Федерации, Саратовской области, нормативных актов органов местного самоуправления.

Постановлением Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 г. N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно приложению N 1 к указанному постановлению средний удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка кадастрового квартала 64:48:02 03 31 в разрезе пятого вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, не изменился и остался прежним - 6888 руб. 44 коп.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Ввиду вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности начисления истцом арендной платы, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка кадастрового квартала 64:48:02 03 31 в разрезе седьмого вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в размере 9 104 руб. 25 коп., поскольку указанный показатель изменен истцом произвольно, по собственному усмотрению, что не отрицалось представителем истца в суде апелляционной инстанции.

Доказательств, подтверждающих изменение удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра спорного земельного участка в установленном законом порядке, истец суду апелляционной инстанции не представил.

Поскольку истец при увеличении размера арендной платы действовал не в рамках предоставленных ему договором аренды полномочий, судебная коллегия полагает, что за 1, 2, 3 кварталы 2009 год ответчику надлежало уплатить не 938 875 руб. 77 коп. арендной платы, а 710 370 руб. 36 коп.

По договору аренды земельного участка от 15 апреля 2008 года N 274 Трифонов Р.А. принял на себя обязательство по внесению арендной платы.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчик уплатил истцу в ноябре 2009 года 148582 руб. 22 коп. арендной платы, что подтверждается извещением от 25 ноября 2009 г. (л.д. 83).

Доводы истца о том, что указанный платеж учтен в счет будущих платежей, судебной коллегией не принимается во внимание, так как следующий срок для внесения арендной платы на момент оплаты не наступил.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая пени), погашает, прежде всего, пени, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Поскольку, как указано выше, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы, суд апелляционной инстанции полагает, что произведенный платеж в первую очередь погашает пени за период с 11 апреля 2009 года по 24 ноября 2009 года (включительно) в размере 85481 руб. 23 коп.

Расчет пени следующий: за период с 11 апреля 2009 года по 10 июля 2009 года на размер задолженности по арендной плате в сумме 236790 руб. 12 коп.

236790,12 х 0,1% х 91 день = 21 547,90 руб.;

за период с 11 июля 2009 года по 24 ноября 2009 года на размер задолженности по арендной плате в сумме 473 580 руб. 24 коп.

473 580, 24 х 0,1% х 135 дней = 63 933,33 руб.

Таким образом, в счет погашения задолженности по арендной плате Трифоновым Р.А. в ноябре 2009 года оплачено 63100 руб. 99 коп. (148582,22 - 85481,23), остаток долга составил 647269 руб. 37 коп.

Кроме того, суд первой инстанции необоснованно исключил из общей суммы задолженности за период с 01 апреля 2009 года по 10 октября 2009 года внесенные ответчиком в 2011 году арендные платежи в общей сумме 851862 руб. 28 коп. (30 сентября 2011 г. - 5000 руб., 07 октября 2011 г. - 10000 руб., 25 ноября 2011 г. - 836862 руб. 28 коп.) (л.д. 60-62).

Судебная коллегия считает, что названная сумма погашает задолженность, образовавшуюся в период с 01 апреля 2009 года по 10 октября 2009 года, поскольку ответчик не указал в платежных документах период, за который вносит арендную плату.

С учетом задолженности ответчика за период до 10 октября 2009 года, а также размера исполненных арендатором обязательств по оплате, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Трифонова Р.А. задолженности перед администрацией муниципального образования "Город Саратов" за период с января по сентябрь 2009 года.

При таких обстоятельствах, достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных администрацией муниципального образования "Город Саратов" исковых требований не имеется.

Договором сторон предусмотрено, что основанием для изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке является изменение арендных ставок в установленном порядке (пункт 3.5). В то же время пунктом 7.1 договора установлено, что любые изменения и дополнения к договору аренды должны оформляться в письменной форме, подписываемые обеими сторонами.

Таким образом, направление в адрес Трифонова Р.А. в апреле 2009 года уведомления о перерасчете арендной платы правового значения не имеет, поскольку арендодателем нарушены условия договора в части изменения арендной платы в одностороннем порядке.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 02 марта 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске администрации муниципального образования "Город Саратов" к Трифанову Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды и пени отказать.

Председательствующий

Судьи