Кассационное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 05 июля 2011 г. по делу N 33-3591/11

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Шмаленко Т.А.,

судей Кривошеевой Н.А., Кириной Л.А.,

при секретаре Каланиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кривошеевой Н.А. кассационную жалобу Саратцевой Н.А., Саратцева А.В., Саратцева С.А. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 10 мая 2011 года, которым заявителям отказано в удовлетворении исковых требований, предъявленных к администрации муниципального образования "Город Саратов", закрытому акционерному обществу "ЖАК" о признании постановлений и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, понуждении к внесению записи о прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя истцов Саратцевых - Спесивова В.В., представителя администрации МО "Город Саратов" - Ефименко С.А., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ЗАО "ЖАК" - Демидова И.А. относительно доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Саратцевы Н.А., А.В., С.А. являясь с 2008 года собственниками квартиры N 4, в доме "адрес", обратились в Кировский районный суд г. Саратова с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", закрытому акционерному обществу "ЖАК" о признании постановлений и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, понуждении к внесению записи о прекращении права собственности.

В обоснование своих требований указали, что постановлением администрации г. Саратова от 23.03.1999 г. N ответчику ЗАО "ЖАК" передан в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1050 кв.м для строительства универсального магазина, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, на основании чего заключен договор аренды от 04.10.2000 г. N. Впоследствии постановлением мэра г. Саратова от 14.01.2003 г. N договор аренды был расторгнут, п. 2 вышеуказанного постановления признан утратившим силу, земельный участок был передан ЗАО "ЖАК" в собственность на основании договора купли-продажи от 08.04.2003 г. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, кадастровый номер участка N. На данном участке расположены жилые дома N и N.

Истцам принадлежит квартира N4, соединенная с квартирой N3, в доме "адрес" на основании договора приватизации от 2008 года, ФИО - директору ЗАО "ЖАК" на праве собственности в этом же доме принадлежит квартира N1, которую он приобрел у прежнего собственника ФИО1 Одна квартира в данном доме находится в муниципальной собственности, где проживает семья ФИО2 Истцы указывают, что единственным основанием предоставления ЗАО "ЖАК" в аренду земельного участка являлся факт покупки ФИО кв. N1 у ФИО1, которому принадлежал на праве аренды и земельный участок площадью 255 кв.м.

Постановлением администрации г. Саратова от 23.03.1999 г. в связи с продажей квартиры у ФИО1 был изъят земельный участок площадью 255 кв.м, площадь примерно соответствовала доле площади его квартиры в жилом доме. Земельный участок в аренду, а потом в собственность был предоставлен ответчику без согласования со смежными землепользователями и владельцами иных жилых домов. Постановление от 23.03.1999 г. возлагало на ЗАО "ЖАК" обязанность отселить собственников недвижимости. Однако ответчик данную обязанность не исполнил. Постановлением предусматривалось, что в случае неисполнения данной обязанности, постановление утрачивает силу. Несмотря на то, ЗАО "ЖАК" свою обязанность по отселению не произвел и постановление утратило свою силу, администрация в 2003 году заключила с ЗАО "ЖАК" договор купли-продажи земельного участка.

Истцы полагают, что ответчиками нарушены их права. ЗАО ЖАК" магазин не был запроектирован и не построен. Они желают воспользоваться в соответствии со ст. 35 ЗК РФ своим правом, однако не могут поставить земельный участок под домом на кадастровый учет, поскольку для этого необходимо прекращение права собственности ЗАО "ЖАК" на земельный участок. Просили прекратить право собственности ЗАО "ЖАК" на данный земельный участок, обязав Управление Росреестра внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права. Поскольку земельный участок был передан ЗАО "ЖАК" в собственность вместе с расположенными на нем объектами недвижимости, никогда не принадлежащими ни на каком праве ЗАО "ЖАК" истцы просили постановление мэра г. Саратова от 14.01.2003 г. N признать недействительным с момента вынесения, признать договор купли-продажи земельного участка N13 ничтожным, применить последствия ничтожности сделки, обязав Управление Росреестра внести сведения о прекращении права собственности ЗАО "ЖАК" на земельный участок площадью 1050 кв.м с кадастровым номером N.

Впоследствии истцы уточнили требования. Просили постановление администрации г. Саратова от 23.03.1999 г. N о передаче ЗАО "ЖАК" спорного участка в аренду также признать недействительным с момента издания, поскольку оно нарушает права истцов, не позволяет снять с кадастрового учета земельный участок в ныне существующих границах, провести межевание участка, расположенного под квартирой истцов, произвести его постановку на кадастровый учет. Обременение правом аренды земельного участка нарушает права истцов, ЗАО "ЖАК" не исполнило обязанности по отселению собственников недвижимости за 11 лет, в силу чего постановление о предоставлении ему в аренду земельного участка утратило силу. Поскольку имеет место спор о праве, в данном случае применяется срок исковой давности - 3 года, который начинает течь в силу ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истцы узнали о постановлении только в 2009 году, в связи с чем срок исковой давности ими не пропущен. А потому просили отменить постановление администрации г. Саратова от 23.03.1999 г. N с момента признания недействительным постановления мэра г.Саратова от 14.01.2003 г.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение, в удовлетворении иска отказал в полном объеме.

В кассационной жалобе Саратцевы Н.А., А.В., С.А просят решение суда отменить и принять новое решение, которым заявленные ими требования удовлетворить в полном объеме. Заявители считают, что судом неправильно были определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права. Суд не проверил законность предоставления ЗАО "ЖАК" земельного участка общей площадью 1050 кв.м, передача ЗАО "ЖАК" земельного участка не согласована со смежными землепользователями. Заявители указывают, что срок исковой давности по иску о признании недействительными постановления мэра и договора купли-продажи земельного участка не пропущен, срок исковой давности не распространяется на применение последствий ничтожности договора купли-продажи земельного участка. Суд неправильно толкует нормы права, проигнорировал положения ст.ст. 35, 36 ЗК РФ.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Отказывая собственникам жилого помещения в удовлетворении требований судом применены были последствия пропуска истцами срока исковой давности по признанию договора купли-продажи земельного участка от 08.04.2003 г. недействительным и применении последствий его ничтожности, на этом основании не рассмотрены по существу требования истцов о признании недействительными постановления мэра г. Саратова от 14.01.2003 г. и договора купли-продажи земельного участка от 08.04.2003 г.

Данные выводы сделаны без учета положенийч. 4 ст. 208 ГК РФ, согласно которому исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения(статья 304).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации г. Саратова N от 23.03.1999 г. земельный участок площадью 255 кв.м по "адрес" (ныне "адрес") в г.Саратове был изъят у ФИО1, ранее предоставленный ему в аренду постановлением администрации г.Саратова от 18.05.1998 г. N.

На основании данного постановления администрацией г. Саратова с ЗАО "ЖАК" был заключен договор аренды N от 04.10.2000 г. ЗАО "ЖАК" был предоставлен земельный участок площадью 1050 кв.м по указанному адресу, включая вышеуказанный участок площадью 255 кв.м. Земельный участок передан ответчику в аренду для проектирования и строительства универсального магазина с возложением обязанности согласовать рабочий проект, произвести изъятие у собственников недвижимости и отселение граждан из жилых домов в соответствии с действующим законодательством РФ (т.1 л.д.13).

Постановлением мэра г. Саратова N от 14.01.2003 г. Комитету по управлению имуществом г. Саратова рекомендовано было заключить с ЗАО "ЖАК" договор купли-продажи ранее переданного в аренду земельного участка, договор аренды был расторгнут, признан утратившим силу п.2 постановления администрации г.Саратова N от 23.03.1999 г. о передаче земельного участка в аренду сроком на 15 лет (т.1 л.д.14).

На основании вышеуказанного постановления, МУП Агентство по приватизации жилищного фонда г. Саратова с ЗАО "ЖАК" был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стоимость проданного земельного участка площадью 1050 кв.м, была определена с учетом НДС в размере 371170.80 руб. (т.1 л.д.15-16). Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области 12.05.2003 г. (т.1 л.д.29).

Истцы проживают в квартире N 4 дома "адрес" и являются собственниками данного жилого помещения общей площадью 60,5 кв.м на основании договора на приватизацию жилого помещения N от 11.08.2008 г. (т.1 л.д.34-36, 37).

Судебная коллегия по гражданским делам не может согласиться с выводами суда первой инстанции о невозможности прекращения права собственности без признания недействительными правоустанавливающих документов собственника, и о том, что права истцов, как собственников квартиры в жилом доме, передачей прав на земельный участок, не нарушаются.

Учитывая положения ст. ст. 235, 238 ГК РФ о том, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, и если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Из законов следует, что право собственности приобретенное на законных основаниях, может быть прекращено в силу прямого указания закона.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Частями 2 и 3 данной статьи предусматривается, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3статьи 33 настоящего Кодекса. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданскимзаконодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи36 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Указанными законами предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (площадки, лестницы, крыши, подвалы инженерные коммуникации и др.), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Земельный участок под жилым многоквартирным домом не может принадлежать кому-либо, кроме собственников помещений в данном доме.

Требования указанных законов судом первой инстанции не были учтены, как имеющие значение для дела значимыми обстоятельствами не определялись и не выяснялись, тогда как они имеют существенное значение для правильного разрешения дела.

Оставлены судом без внимания и разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", содержащиеся в пунктах 67 и 68, касающихся споров о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Не учтены судом и положения ст. 16 Вводного закона о том, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Правовой позицией, изложенной в законах и постановлении, при рассмотрении настоящего дела суд также не руководствовался.

Исходя из вышеуказанных законов и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ в качестве обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, суду первой инстанции следовало определить и установить сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом, производилась ли разработка документации по планировке территории, устанавливались ли границы земельного участка, если земельный участок не сформирован, то какова площадь земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома и объектов входящих в состав имущества этого дома, каковы границы земельного участка, созданы ли препятствия и нарушены ли права истцов на пользование этим земельным участком.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции определены и установлены в качестве значимых не были.

Поскольку при разрешении дела судом были нарушены указанные выше нормы материального и процессуального права, не были правильно определены и установлены имеющие значение для дела обстоятельства, решение суда признать законным и обоснованным нельзя.

Неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и допущенные судом первой инстанции при разбирательстве настоящего дела нарушения требований материального закона, в силу п.п.1.4 ч.1 ст. 362, ст. 363 ГПК РФ, являются основанием для отмены решения суда.

Устранить допущенные судом первой инстанции нарушения в суде кассационной инстанции не представляется возможным по изложенным выше основаниям, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, определить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, распределить бремя доказывания между сторонами и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 10 мая 2011 года по делу по иску Саратцевой Н.А., Саратцева А.В., Саратцева С.А. к администрации муниципального образования "Город Саратов", закрытому акционерному обществу "ЖАК" о признании постановлений и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, понуждении к внесению записи о прекращении права собственности отменить, передать дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи: