Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27 марта 2012 г.

Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27 марта 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Юрьева И.М.,

судей: Волкова А.Е., Кульковой С.И.,

при секретаре Усачовой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о признании недействительным части договора, взыскании денежных средств,

по кассационной жалобе истицы Ш. на решение Ханты-Мансийского районного суда от 22 декабря 2011 года, которым постановлено:

"Исковые требования Ш. к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" удовлетворить частично.

Применить последствия недействительности абзац первый пункта 4.6 договора участия в долевом строительстве от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенного между Окружным фондом развития жилищного строительства "Жилище" и Ш., Ш..

Взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" в пользу Ш. денежные средства в размере "данные изъяты" копеек в счет уменьшения цены по договору, "данные изъяты" рублей в счет компенсации морального вреда. Всего: "данные изъяты" копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" в бюджет города Ханты-Мансийска штраф за нарушение прав потребителя в размере "данные изъяты" копеек и государственную пошлину в размере "данные изъяты" копеек. Всего: "данные изъяты" копеек".

Заслушав доклад судьи Кульковой С.И., пояснения представителя ответчика Салюковой В.П., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Ш. обратилась с иском к с Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" (далее по тексту - ОФРЖС "Жилище") с требованиями о признании недействительным части договора, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что по договору долевого строительства от (дата обезличена) ответчик обязался построить и передать ей в собственность квартиру общей площадью 56,95 кв.м.. Размер квартиры по окончанию строительства составил 55.6 кв.м.. На её обращение к ответчику о соразмерном уменьшении цены по договору, тот сослался на п.4.6 договора, из которого следует, что по окончании строительства, если по результатам обмера общая площадь квартиры будет отличаться от первоначальной менее чем на 5%, стоимость квартиры не подлежит изменению. Просила признать указанные условия договора ничтожными, взыскать с ответчика разницу в стоимости в размере "данные изъяты" копеек, неустойку за нарушение сроков исполнения требований потребителя в размере "данные изъяты" рублей и денежную компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" рублей.

Дело рассмотрено в отсутствие истицы Ш. и третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ш..

В судебном заседании представитель ответчика ОФРЖС "Жилище" Салюкова В.П. иск в части взыскания неустойки не признала, просила уменьшить размер денежной компенсации морального вреда.

Представитель третьего лица - Управления Роспотребнадзора по ХМАО-Югре Казанцев А.А. счел требования иска частично подлежащими удовлетворению.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе Ш. просит отменить решение суда в части отказа во взыскании неустойки, мотивируя тем, что суд неправильно применил нормы материального права, посчитав, что ответственность за нарушение обязательств по договору долевого участия в строительстве установлена в соответствии с правилами ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя не урегулирован нормами вышеуказанного закона, в связи с чем должны применяться нормы ст. ст. 20, 21, 22, 23 Закона РФ "О защите прав потребителя".

В возражениях на кассационную жалобу представитель ответчика Салюкова В.П. просит оставить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки без изменений.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы и третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции (ч.2 ст.354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и видно из материалов дела, (дата обезличена) между сторонами заключен договор N (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого помещения однокомнатной (адрес обезличен) жилом (адрес обезличен), общей проектной площадью 56, 95 кв. м. (с учетом лоджий, балконов, террас), стоимостью "данные изъяты" рублей (п.4.1) (л.д.9-12).

Пунктом 4.6. договора установлено, что в случае, если по результатам обмера БТИ общая площадь введенной в эксплуатацию квартиры будет отличаться от соответствующей площади, указанной в п. 1.1.2. договора менее чем на ? 5%, то стоимость квартиры не подлежит изменению.

Анализируя имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности (ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований, указав на то, что условия договора долевого участия в строительстве об освобождении ответчика от возврата излишне оплаченных денежных средств в размере менее 5% разницы в площади квартиры нарушают права истцов как потребителей, приобретших квартиру для личных нужд.

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно части 4 статьи 4 указанного Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 7 того же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч.4 ст.7 Федерального закона являются ничтожными.

Как правильно указано судом, пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений ? 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии ч.1 ст.16 Закона "О защите прав потребителей".

Истице и её супругу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади (п.п. 1.1.2, 4.1, 4.3, 4.5, 4.6 договора).

Как указывалось выше, п.4.6. договора не соответствует требованиям закона, и правильно признан недействительным ввиду его ничтожности (ст.168Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, отказывая истице во взыскании неустойки за неисполнение в добровольном порядке требования о соразмерном уменьшении цены договора, суд не учел, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом Российской Федерации N 214-ФЗ.

Истица является потребителем оказываемой ей услуги по строительству жилого помещения в рамках договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Согласно п.2 ст.7 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора,, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, частник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещение своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с положениями указанной нормы истица обратилась к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора. Нормы, регулирующие отношения по поводу отказа застройщика удовлетворить в добровольном порядке требования дольщика о соразмерном уменьшении цены договора, Федеральный закон N 214-ФЗ не содержит, в связи с чем должны применяться нормы Закона РФ "О защите прав потребителя", регулирующие данный спор.

Пунктом 1 ст.31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300 "О защите прав потребителя" установлено, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 ст. 28 настоящего Закона (п.3 ст.31).

Согласно п.3 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителя" в случае нарушения установленных сроков исполнитель уплачивает потребителю неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги).

Таким образом, решение суда в части отказа во взыскании неустойки подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Поскольку все обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия, отменяя решение, считает необходимым вынести в этой части новое решение с частичным удовлетворением исковых требований. Истица просит взыскать с ответчика неустойку за период с (дата обезличена) по (дата обезличена), то есть за 60 дней.

Поскольку размер требований потребителя определен и составляет "данные изъяты" копеек, требования о начислении неустойки на всю сумму договора, то есть на "данные изъяты" рублей неосновательны.

Размер неустойки за указанный период составляет "данные изъяты" х 3% х 60 = "данные изъяты" коп..

В силу п.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом положений вышеуказанной нормы судебная коллегия полагает снизить неустойку, подлежащую взысканию, до "данные изъяты" рублей.

При изменении суммы, подлежащей взысканию, соответственно меняются размер штрафа и государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ханты-Мансийского районного суда от 22 декабря 2011 года отменить в части отказа Ш. во взыскании неустойки и принять новое решение.

Взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" в пользу Ш. неустойку за отказ от добровольного удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора в размере "данные изъяты" рублей.

В части взыскания штрафа и государственной пошлины решение изменить, взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" в бюджет города Ханты-Мансийска штраф за нарушение прав потребителя в размере "данные изъяты" копеек и государственную пошлину в размере "данные изъяты" копеек.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Юрьев И.М.

Судьи Волков А.Е.

Кулькова С.И.