Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 02 августа 2011 г. по делу N 33-3338/2011

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Ивановой ИЕ,

судей: Цыганкова СЛ, Григорчук ОВ,

при секретаре Данилецком ВВ,

с участием прокурора Бикмухаметовой ГР,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Азгалдян АБ к Джалиловой НШ, Ачилову МА, Джалилову РШ, Джалилову МШ, Джалиловой ОЕ, Ачилову ЭМ, Джалилову АР о выселении,

встречному иску Джалиловой НШ к Азгалдяну АБ и ОАО "Тархун" о признании незаключенным договора купли-продажи,

по кассационной жалобе ответчицы Джалиловой НШ,

на решение Сургутского городского суда от 24 мая 2011 года, которым постановлено:

"Исковые требования Азгалдян АБ к Джалиловым НШ, РШ, МШ, ОЕ, АР, Ачиловым МА, ЭМ о выселении удовлетворить.

Выселить Джалиловых, Ачиловых из (адрес обезличен) дома (адрес обезличен) без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска Джалиловои НШ о признании незаключенным договора купли-продажи отказать".

Заслушав доклад судьи Ивановой ИЕ,

объяснения ответчиков Ачилова МА, Джалилову НШ, поддержавших доводы кассационной жалобы,

возражения представителя Азгалдян АБ - Крылова ЕВ,

заключение прокурора, полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется,

судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Азгалдян АБ обратился в суд с иском к Джалиловой НШ, Ачилову МА, Джалилову РШ, Джалилову МШ, Джалиловой ОЕ, Ачилову ЭМ, Джалилову АР о выселении из (адрес обезличен) в (адрес обезличен).

Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО "Тархун" (дата обезличена), является собственником квартиры. Право собственности зарегистрировано.

Квартира была передана ему прежним собственником по передаточному акту от (дата обезличена) в хорошем состоянии, пригодном для проживания. Ограничения (обременения) на квартиру не было зарегистрированы.

На момент оформления договора было известно, что в квартире проживают ответчики, которые обязались ее освободить до (дата обезличена) Однако не выехали, с истцом в договорных отношениях не состоят. Оснований для продолжения пользования не имеют.

Квартира необходима ему для собственных нужд, поэтому предупредил о необходимости выселения. Однако, они продолжают проживать, что, считает, нарушает его права собственности. В связи с чем, имеются основания для их восстановления принудительно заявленным способом.

Джалилова НШ требования не признала. Заявила встречный иск к Азгалдян АБ и ОАО "Тархун" о признании договора купли продажи квартиры незаключенным.

Встречные требования мотивировала тем, что приобрела право пользования квартирой на условиях без срочного договора найма. Пользуются квартирой с ведома прежнего собственника, который предоставил ее в связи с трудовыми отношениями.

Первично договор найма был заключен с МТП "Тархун (дата обезличена) Он приобрел ее по договору купли-продажи у частного лица. Впоследствии МТР "Тархун" изменил статус, стал ОАО "Тархун". К нему перешли права собственности на квартиру. Правоотношения по найму в установленном законе порядке не прекращались. Несмотря на это в договор купли-продажи с истцом условие о правах пользования квартирой нанимателей не включено. Являлось обязательным условием, поскольку о проживании их знали ОАО "Тархун" и истец. На них был открыт лицевой счет, в соответствии с которым производили оплату. Поскольку истец переоформил на себя лицевой счет, оплату за жилье с них в ЖЭУ принимать перестали.

Поэтому считала, договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства, считается не заключенным, несмотря на наличие факта регистрации перехода прав собственности, их права пользования не прекратились. Соответственно, полагала, у истца, отсутствуют основания для их выселения. Просила в иске Азгалдян АБ отказать, свой иск удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель требования поддержал. Встречный иск не признал. Полагал доводы ответчиков необоснованные. Договор, на основании которого ответчики пользовались квартирой, являлся ничтожным, поскольку подписан без согласия муниципалитета и при отсутствии полномочий у МТП "Тархун" распоряжаться муниципальным жильем.

Законность договора купли-продажи обсуждалась в суде. Принято решение суда, которое вступило в законную силу. С учетом указанного, просил первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в кассационной жалобе просит ответчица Джалилова НШ.

Полагает, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку требования о выселении были основаны на ст. 301 ГК РФ. Суд применил правила ст. 304 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ. Пришел к выводу о том, что ответчики не имели право пользования квартирой, при этом применил ч.1 ст. 35 ЖК РФ, соглашаясь с наличием права пользования. Не проверил соблюдения правил ст. 684 ГК РФ.

Находит ошибочными выводы суда о том, что квартира на момент передачи ее в пользование ответчиков являлась муниципальной, без согласия муниципалитета не могла быть передана им в пользование. При этом, право собственности за СГМУТП "Тархун" было зарегистрировано надлежаще и собственником, у которого находилась во владении и пользовании предоставлена как работнику предприятия, что не требовало согласия муниципалитета. Неправильная оценка таких обстоятельств привела к ошибочным выводам и неприменению норм права, подлежащих применению.

Просит решение суда отменить. Принять новое решение.

В возражениях на кассационную жалобу представитель истца полагает, что решение суда законное и обоснованное. В обоснование также ссылается на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела.

Проверив материалы дела, выслушав мнение ответчиков, представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спор возник в отношении квартиры занимаемой ответчиками, принадлежащей на основании договора купли-продажи истцу, наличии оснований для выселения пользователей. По встречному иску о наличии оснований для признания сделки по отчуждению квартиры недействительной.

Суд проверил представленные сторонами доводы и доказательства, установил, что спорная квартира принадлежит Азгалдяну АБ на основании договора купли продажи от (дата обезличена), заключенного с ОАО "Тархун".

На момент продажи лицевой счет по оплате за жилье был оформлен на ответчиков. В их пользование квартира предоставлена в 1996 г., в период трудовых отношений с МТП "Тархун", который изначально приобрел квартиру у частного лица.

Поскольку МТП "Тархун" являлось муниципальным предприятием, суд пришел к выводу, что приобретенная квартира принадлежала на праве собственности муниципалитету. Без согласия надлежащего собственника (муниципалитета) предприятие не могло ею распоряжаться. Соответственно МТП "Тархун" не могло передать ее в пользование ответчиков.

С учетом указанного, суд признал, что сделка по договору найма жилья не соответствует правилам законодательства, является ничтожной с момента совершения, правовых последствий не влечет. В связи с чем, доводы ответчиков о наличии прав пользования признал несостоятельными, в иске отказал, первоначальный иск удовлетворил по основаниям, установленным в ст.304 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ.

Однако с названными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ответчики были вселены в квартиру работодателем - муниципальным предприятием, которое приобрело квартиру у частного лица и зарегистрировало права собственности. Это свидетельствует о том, что квартира находилась в ведении названного лица на основании договора, который не был признан ничтожным или незаконным. Поэтому выводы суда о том, что МП "Тархун" без законных оснований предоставило в пользование ответчиков спорную квартиру, ошибочные.

Сведений о том, что муниципалитет обладал правами собственности на спорную квартиру, в деле не имеется. Выводы суда не подтверждены доказательствами, поэтому вызывают сомнение. Предприятие хотя и являлось муниципальным, обладало самостоятельностью, значилось юридическим лицом, вправе было совершать сделки со своим имуществом.

Впоследствии названное предприятие было преобразовано в акционерное общество, изменился правовой статус. Сведений о том, что спорная квартира передавалась в муниципалитет не представлено. Имущество находилось на балансе и вошло в уставной капитал Общества, которое ею распорядилось, продало истцу.

Названные сведения также опровергают выводы суда о том, что квартира была муниципальной. В связи с чем, мотив, по которому суд пришел к выводу о незаконности проживания в квартире ответчиков, ошибочный.

В соответствии с правилами ст.675 ГК РФ к Обществу перешли правоотношения по договору найма спорной квартиры, так как прежний наймодатель правоотношений с нанимателями не прекращал. Поэтому выводы суда о ничтожности сделки по договору найма противоречат названным сведениям.

ОАО "Тархун" знал о том, что в его квартире проживают ответчики. Азгалдян А. также указывает, что знал об этом, ссылаясь на то, что ответчики обязались освободить квартиру до определенного срока. Поэтому участники договора купли-продажи квартиры обязаны был при обсуждении вопроса о переходе прав собственности обсудить вопрос о правах пользования нанимателей, что следует из правил, установленных в ст.558 ГК РФ. Кроме того, такое условие относится к существенному. По смыслу ст.554 ГК РФ в случае продажи квартиры без соблюдения вышеназванных условий наступают последствия, установленные в ней.

Ответчики ссылались на необходимость оценки возникших правоотношений с учетом указанных норм права, применения последствий несоблюдения правил, установленных в ст.558 ГК РФ. Однако, суд этим обстоятельствам оценки не дал. Причину, по которой вопрос о нанимателях не был отрегулирован в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем, не выяснил.

Доказательств, подтверждающих доводы истца о предупреждении о выселении нанимателей по основаниям, установленным законодательством, суду не представлено. Причинах, по которым новый собственник не желает продолжать прежние правоотношения по найму жилья, несмотря на правила, установленные ст.675 ГК РФ, не проверены.

Длительность и характер проживания в квартире ответчиков (с 1996 г.) свидетельствует о возникших правоотношениях по пользованию частным жилищным фондом на неопределенный срок, превышающий годичный срок. Собственник может ставить вопрос об их прекращении по основаниям, установленным законодательством. Однако, таких оснований не приводит, как не представлено и сведений о соблюдении процедуры выселения нанимателей в случае, если квартира стала необходима для собственника и он намеревается использовать ее для своего проживания.

При таких обстоятельствах выводы суда о наличии оснований для выселения ответчиков нельзя признать правильными.

Указанные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства и неправильно применены и не применены нормы права, подлежащие применению, что в силу ст.362 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.

Устранить их при кассационном рассмотрении дела не представляется возможным. Поскольку судом не исследованы вопросы, подлежащие проверке, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует более полно проверить обстоятельства спора и с учетом представленных доказательств и требований закона постановить новое решение.

Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сургутского городского суда от 24 мая 2011 года отменить. Направить дело на новое рассмотрение, в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий Иванова ИЕ

Судьи: Цыганков СЛ

Григорчук ОВ