Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 г.

Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего - судьи Блиновской Е.О.

судей Мелехиной Т.И., Сухих Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исмагиловой Ю.М. к Пилат М.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительной сделки,

по кассационной жалобе Пилат М.В. на решение Сургутского городского суда от 11 августа 2011 года, которым постановлено:

"Исковые требования Исмагилову Ю.М к Пилат М.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 20.12.2010 года заключенный между Исмагилову Ю.М и Пилат М.В..

Применить последствия недействительности сделки и взыскать с Пилат М.В. в пользу Исмагилову Ю.М () рублей.

Прекратить зарегистрированное право собственности Исмагилову Ю.М на (адрес обезличен).

Обязать Исмагилову Ю.М передать (адрес обезличен) Пилат М.В..

Взыскать с Пилат М.В. в пользу Исмагилову Ю.М понесенные расходы по оплате госпошлины в размере () рублей, оплате доверенности в размере () рублей, за услуги представителя в размере () рублей".

Заслушав доклад судьи Сухих Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Исмагилова Ю.М. обратилась в суд с иском к Пилат М.В. с требованием о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительной сделки. Требования мотивированы тем, что 20.12.2010г. между сторонами был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен). Согласно договора купли-продажи стоимость квартиры составляет () руб., однако фактическая сумма сделки составила () руб. Сумма сделки в договоре купли-продажи была занижена по настоянию ответчика и риэлтора, с целью уменьшения налоговой базы для продавца квартиры. При этом, в предварительном договоре купли-продажи от 09.11.2010 года указана действительная договорная цена квартиры - () рублей, за которую ответчица как продавец и намерена была продать квартиру. 09.11.2010 года при заключении предварительного договора купли-продажи истец передала ответчику в качестве задатка () рублей. 18.12.2010 года в счет будущего договора купли-продажи истец передала ответчику еще () рублей. После подписания договора купли-продажи ответчик потребовала от истца дополнительно () рублей, пояснив, что эти деньги ей необходимо заплатить в регистрационную службу, для урегулирования вопроса о принудительном снятии третьего лица - В. с регистрационного учета, так как он добровольно сниматься с учета отказался. В связи с чем, истцом 28.12.2010 года перечислены ей () рублей, то есть на () рублей больше, оговоренной ранее суммы. Сделка по договору купли-продажи квартиры совершена под влиянием заблуждения. Ответчик обещала ей что все зарегистрированные в квартире лица в течение двух месяцев снимутся с регистрационного учета, а на период урегулирования вопросов, связанных с их регистрацией по новому месту жительства, им необходимо оставаться зарегистрированными по старому адресу. На этом основании ответчик уговорила истицу включить в договор купли-продажи перечень зарегистрированных лиц М,В,Р, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Будучи юридически неграмотной, истец подписала договор купли-продажи квартиры на названных условиях. При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от 09.11.2010 года, а также при заключении основного договора купли-продажи квартиры от 20.12.2010 года ответчик умышленно скрыла от истца, что начиная с мая 2010 года, отчуждаемая квартира является предметом судебного спора. Кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 19.10.2010 года оставлено без изменения решение Сургутского городского суда от 13.08.2010 года об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и о вселении третьего лица В. в спорную квартиру, который реально заявляет свои права на пользование квартирой. При этом, предварительным договором и основным договором купли-продажи продавец гарантировала, что отчуждаемая квартира в споре не состоит, хотя достоверно знала, что ее сын В. никогда не снимется с регистрационного учета и не выселится из данной квартиры в силу вышеназванного судебного решения. То обстоятельство, что третье лицо В. не намерен сниматься с регистрационного учета в спорной квартире, о чем истец узнала уже после совершения сделки, значительно снижает возможность использования истцом по назначению добросовестно купленного ею жилого помещения и при совершении данной сделки действиями ответчика ей причинен ущерб. В связи с чем, просила, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 20 декабря 2010 года, заключенный между сторонами, признать недействительной запись о госрегистрации (номер обезличен) от 19 января 2011 года в свидетельстве о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; применить последствия недействительности сделки, взыскав с Пилат М.В. в ее пользу денежные средства в сумме () рублей. Кроме того, просила взыскать с Пилат М.В. понесенные судебные расходы в размере () руб., состоящие из оплаченной истцом госпошлины в размере ()., оплаты услуг представителя в сумме () руб. и оплаты услуг нотариуса по оформлению доверенности представителю в сумме () руб.

Исмагилова Ю.М. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель истца - Якимов Д.Н. требования истицы поддержал, пояснив суду, что истец была намерена приобрести недорогое жилье, для того, чтобы проживать в отдельной квартире. В предварительном договоре ответчик не указала об обременениях. О наличии судебного решения о признании за В. права пользования жилым помещением и о том, что он намерен воспользоваться своим правом истец узнала после заключения основного договора купли-продажи квартиры. Так как при заключении договора купли-продажи ответчик об этом не сообщила, обещав, что все "выпишутся" из квартиры в течение двух месяцев, истец, будучи юридически не грамотной, была поставлена перед фактом в день подписания основного договора и после внесения задатка, учитывая, что в случае отказа от заключении сделки она могла бы потерять существенную для нее сумму в виде задатка, она была вынуждена подписать договор купли-продажи, доверившись ответчику. В договоре сумма квартиры была занижена и прописана в () рублей, для того чтобы ответчица не платила налог. Расходы, понесенные истицей при заключении сделки, подтверждаются представленными расписками.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Пилат М.В.

Представитель ответчика - Булатов С.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, указывая, что при заключении договора истец была поставлена в известность о сохранении за сыном ответчика - В. права пользования жилым помещением, о чем было прописано в договоре, в связи с этим цена квартиры и была снижена с () рублей до () рублей. Относительно представленных расписок на сумму () рублей он пояснить ничего не может, считает, что они к договору купли-продажи квартиры отношения не имеют. Вместе с тем, полагает, что между истицей и ответчицей, кроме купли-продажи квартиры совершались иные сделки, по которым ответчица передавала истице названную денежную сумму. При составлении основного договора купли-продажи квартиры была допущена техническая ошибка, в соответствии с которой в договоре вместо (номер обезличен) этаж. Считает, что такая ошибка не относится к существенным условиям договора, в связи с которыми договор может быть признан недействительным.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица В.., на основании его заявления, где он указал, что требования Исмагиловой Ю.М. поддерживает.

Представитель третьего лица УФС ГРКиК по ХМАО-Югре, будучи надлежаще судом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В отзыве на иск указал, что требования истца о признании недействительной записи в ЕГРП не основаны на законе и не имеют смысла. Требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки не затрагивают прав Управления.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В кассационной жалобе представитель ответчика Пилат М.В. - адвокат Булатов С.Н., просит решение суда отменить и принять новое решение, отказав в удовлетворении иска. Считает решение суда незаконным и необоснованным. Суду не были представлены доказательства того, что действия ответчика при заключении договора были направлены на введение истца в заблуждение. В данном случае имела место правовая неосведомленность истца, что не может быть признано заблуждением исходя из смысла ст. 178 ГК РФ. Вместе с тем, заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В возражении на кассационную жалобу третье лицо В. указал, что решение суда является законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия находит следующее.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.11.2010 года между истицей Исмагиловой Ю.М. и ответчицей Пилат М.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец - Пилат М.В. обязуется продать покупателю - Исмагиловой Ю.М. (адрес обезличен).

Квартира принадлежит Пилат М.В. на основании договора передачи квартиры в собственность (номер обезличен) от 25.01.2010 года. При этом продавец гарантирует, что указанная квартира на момент заключения предварительного договора никому не продана, не подарена, не обещана в дарение, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена долгами, задолженностью по коммунальным платежам и налогам. В обеспечение обязательств, в соответствии со ст. 380 ГК РФ покупатель вносит продавцу задаток в сумме () рублей. Сведения о лицах сохраняющих права пользования жилым помещениям в предварительном договоре отсутствуют. (л.д. (номер обезличен)).

Передача задатка подтверждена в сумме (0 подтверждается распиской (л.д. (номер обезличен)

Согласно условий договора купли продажи от 20.12.2010 года (л.д. (номер обезличен)) Пилат М.В. продала, а Исмагилова Ю.М. купила (адрес обезличен). При этом стоимость квартиры составила () рублей. В соответствии с п. 5 договора в квартире остаются зарегистрированы и сохраняют право пользования и проживания М,В,Р,

В силу ч. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Исходя из смысла п. 1 ст. 178 ГК РФ сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признается сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует подлинной воле, то есть по такой сделке лицо получило не то, на что рассчитывало при заключении сделки.

Судом первой инстанции, исходя из верного определения обстоятельств, имеющих значение для дела и верной оценки представленных сторонами доказательств, сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи заключен истицей под влиянием заблуждения.

Истец как покупатель заблуждалась относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность использования его по назначению.

Заблуждение истицы заключалось в том, что она полагала, что все зарегистрированные по вышеназванному адресу лица ( М.В.Р. будут сняты с регистрационного учета, как обещала ответчик, в то время как после заключения сделки и передачи денежных средств в оплату цены договора продавцу выяснилось, что зарегистрированный в жилом помещении по месту проживания В. (сын ответчицы) не намерен прекращать свою регистрацию по месту проживания по названному адресу.

При этом, в предварительном договоре названное обременение квартиры правом и пользования третьих лиц (регистрации в квартире) не отражено. (л.д. (номер обезличен)).

То есть, на момент заключения предварительного договора и передачи задатка, который в силу ст. 380 ГК РФ является способом обеспечения обязательств Покупателя перед Продавцом, истец не знала, а ответчик, напротив, достоверно знала о реальном обременении квартиры, так как В. не намерен сниматься с регистрационного учета, учитывая, что на момент заключения предварительного договора от 09 ноября 2010 года договора купли-продажи от 25 декабря 2010 года и передачи ответчику задатка уже имелось вступившее в законную силу 19.10.2010года решение Сургутского городского суда от 13.08.2010 года, которым исковые требования В.М.Р. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении и понуждении предоставления ключей от квартиры удовлетворены, В. вселен в спорную квартиру, а М. и Р. обязаны не чинить препятствия В. в пользовании названной квартирой. (л.д. (номер обезличен)).

Таким образом, представляется очевидным и не нуждается в дополнительном доказывании то обстоятельство, что если бы Покупатель Исмагилова Ю.М. была поставлена Продавцом Пилат М.В. в известность о наличии такого решения суда, из которого явно следует, что квартира, являющаяся предметом сделки, не будет свободна не только юридически (обременена правом регистрации третьего лица - В. ), но не будет свободна и фактически, поскольку названым решением суда Пилат М.В. обязана не чинить препятствия В. в проживании в указанной квартире, в таком случае сделка истцом не была бы заключена, так как названное обстоятельство значительно снижает возможность использования приобретаемой истицей квартиры по назначению, учитывая, что в квартире имеет право проживать посторонний истцу человек противоположного пола.

Тот факт, что ответчик не поставила истца в известность о наличии вышеуказанного решения суда также косвенно подтверждается тем, что из решения Сургутского городского суда от 13.08.2010г. следует, что Пилат М.В. находилась с В. в неприязненных отношениях, имел место судебный жилищный спор между матерью и сыном, из чего следует, что Продавец квартиры Пилат М.В., заведомо зная о том, что квартира и после заключения договора купли-продажи будет обременена жилищными правами ее сына, что явно снижает интерес потенциальных покупателей к такому объекту недвижимости или приведет к полной утрате такого интереса, не сообщила об этом истцу как Покупателю.

Исходя из изложенного, довод кассатора о том, что не доказано, что действия ответчика при заключении договора были направлены на введение истца в заблуждение и имела место правовая неосведомленность истца, опровергается совокупностью представленных доказательств, противоречит обстоятельствам дела.

То обстоятельство, что в оспариваемом договоре была указана сумма () рублей, в то время как предварительный договор, где не содержится указаний на регистрацию по месту проживания третьих лиц, определил цену договора в () рублей, на что ответчик ссылался как на соответственное уменьшение сторонами договора цены в связи с известным обоим сторонам фактом обременения квартиры правом пользования В. которое не будет устранено и после заключения сделки, опровергается имеющийся в деле распиской на сумму () рублей от 18.12.2010г. и приходным кассовым ордером на сумму () рублей от 28 декабря 2010 года, что свидетельствует о том, что фактически покупателем оплачено продавцу (() рублей, учитывая, что иных сделок между сторонами не заключалось. (л.д. (номер обезличен)).

Суд кассационной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения.

Руководствуясь статьями 360, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сургутского городского суда от 11 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пилат М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: Блиновская Е.О.

Судьи: Мелехина Т.И.

Сухих Е.А.