Постановление Президиума Забайкальского краевого суда от 07 июня 2012 г.

Постановление Президиума Забайкальского краевого суда от 07 июня 2012 г.
(Извлечение)

Президиум Забайкальского краевого суда в составе

Председательствующего Шишкиной Н.П.,

членов президиума Намцараева Б.Н., Багдасаровой Л.В., Махмудовой В.И.,

при секретаре Рахимовой Т.В. по докладу судьи Багдасаровой Л.В. гражданское дело по иску Киргизовой Н.В. к Барановой Т.В., Каргиной О.Г. о расторжении договора аренды, взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

22 сентября 2011 года Киргизова Н.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что 01.05.2007 она заключила с индивидуальным предпринимателем Каргиной О.Г. договор аренды квартиры "адрес" сроком на 10 лет. В тот период Каргина О.Г. "данные изъяты" Устно она обещала в дальнейшем продать квартиру. В соответствии с условиями названного договора истица должна была привести помещение в надлежащее состояние, которое на тот момент было полностью разрушено. На ремонт была затрачена значительная для Киргизовой Н.В. сумма. Около четырех лет истица пользовалась квартирой, содержала ее в надлежащем состоянии, оплачивала жилищные и коммунальные услуги. Но в декабре 2010 года Каргина О.Г. предложила освободить квартиру. Поскольку Киргизова Н.В. свои обязательства по договору аренды выполнила полностью, ремонт помещения осуществила с согласия арендодателя, она считала себя вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Решением Борзинского городского суда от 7 ноября 2011 года 2011 года постановлено: исковые требования Киргизовой Н.В. к Барановой Т.В., Каргиной О.Г. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды жилого помещения - "адрес", заключенный 01.05.2007 между индивидуальным предпринимателем Каргиной О.Г. и Киргизовой Н.В.. Взыскать с Каргиной О.Г. в пользу Киргизовой Н.В. "данные изъяты" руб., из них: "данные изъяты" руб. - расходы на оплату услуг представителя, "данные изъяты" руб.- возврат государственной пошлины. Исковые требования Киргизовой Н.В. к Барановой Т.В., Каргиной О.Г. о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17 января 2012 года решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 19 апреля 2012 года, Киргизова Н.В. выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными постановлениями, считая их незаконными и необоснованными в части.

По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 23 апреля 2012 года дело истребовано из городского суда; 15 мая 2012 года оно поступило в Забайкальский краевой суд.

Определением судьи Забайкальского краевого суда от 24 мая 2012 года кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции.

Баранова Т.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

Проверив материалы, выслушав объяснения Киргизовой Н.В. и Каргиной О.Г., президиум находит решение и кассационное определение подлежащими отмене в части по изложенным ниже основаниям.

Из материалов дела следует, что собственником квартиры "адрес" являлась Баранова Т.В. (л.д. 105-106). С 2007 по 2010 годы жилищный фонд по улице "адрес" находился на обслуживании индивидуального предпринимателя Каргиной О.Г. (л.д. 30).

1 мая 2007 года индивидуальный предприниматель Каргина О.Г. (арендодатель) и Киргизова Н.В. (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым ответчица передала, а истица приняла названную квартиру в пользование сроком на 10 лет (л.д. 6). Помещение предназначалось для проживания Киргизовой Н.В. и членов ее семьи.

Согласно пункту 1.2 договора и подписанному сторонами акту осмотра от 25.03.2007 квартира была передана арендатору в неудовлетворительном техническом состоянии, исключающем ее использование по целевому назначению без проведения ремонтных работ (л.д. 6, 8-9). Пунктом 2.2.1 арендатору вменялось за свой счет отремонтировать квартиру, привести ее в надлежащее состояние (л.д. 6). Понесенные затраты подлежали зачету в счет арендной платы в размере "данные изъяты" рублей (п.п. 3.1, 3.2 - л.д. 6).

После проведения ремонта истица с ребенком вселилась в квартиру и по выданным на ее имя расчетным книжкам осуществляла оплату жилищных и коммунальных услуг (л.д. 31, 42 - 68, 175).

По объяснениям сторон, в декабре 2010 года Каргина О.Г. предложила Киргизовой Н.В. освободить квартиру в связи с намерением Барановой Т.В. поселиться в ней (л.д. 175, 177). Вступившим в законную силу решением Борзинского городского суда от 19 сентября 2011 года Киргизова Н.В. по требованию Барановой Т.В. была выселена из спорного жилого помещения.

При разрешении настоящего иска городской суд пришел к выводу о недействительности договора аренды, констатировав наличие между сторонами наемных (не арендных) отношений и отсутствие у Каргиной О.Г. полномочий по сдаче квартиры в наем. Признав установленным факт выполнения истицей восстановительных работ, суд отказал в иске о возмещении их стоимости по тем мотивам, что Киргизова Н.В. произвела не предусмотренный договором капитальный ремонт. Суд отверг представленные истицей локальную смету на восстановление разбитой квартиры и платежные квитанции (л.д. 12-29) и принял как достоверные документы Каргиной О.Г. о фактическом выполнении ремонтных работ ее силами и средствами в августе - октябре 2006 года (109-133).

Судебная коллегия указала на ошибочность вывода городского суда относительно недействительности договора, признав установленными как волеизъявление собственника квартиры Барановой Т.В. на передачу своего имущества в пользование, распоряжение Каргиной О.Г. и его восстановление, так и факт выполнения истицей ремонтных работ. Однако оставила решение без изменения, указав, что приведение квартиры в надлежащее состояние было условием договора аренды и это обстоятельство исключает возможность удовлетворения требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений по правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

С последним суждением коллегии, а также выводом городского суда о незаконности ремонтных работ президиум согласиться не может, полагая их противоречащими положениям гражданского законодательства.

Установлено, что квартира предназначалась для потребительского использования - для проживания. Поэтому городской суд имел основания указать, что вытекающие из оспариваемого договора отношения регулируются нормами главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения".

Вместе с тем суд не учел, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств.

Заключенный сторонами договор являлся смешанным, поскольку стороны соединили в нем условия договоров найма жилого помещения и аренды. Так, если договор найма мог быть заключен только в отношении пригодного для постоянного проживания жилого помещения (п. 1 ст. 673 ГК РФ), то объектом оспариваемого договора явилась, как указано в пункте 1.2, "полностью разбитая" квартира. Поэтому осуществление своих договорных прав и обязанностей стороны обусловили ремонтом помещения и зачетом понесенных расходов в ежемесячную арендную плату, то есть обязательствами, присущими арендным отношениям.

Это обстоятельство не позволяло городскому суду руководствоваться исключительно статьями 678 и 681 ГК РФ об обязанностях наймодателя и нанимателя относительно капитального и текущего ремонта жилища, а требовали применения в настоящем споре также и положений главы 34 ГК РФ "Аренда".

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кассационным определением установлено, что согласие арендодателя на производство работ по обустройству жилого помещения имелось и что такие работы фактически выполнены.

Положение договора аренды о зачете стоимости произведенных улучшений в счет арендных платежей свидетельствует о возмездном характере предполагаемых затрат арендатора.

При таких юридически значимых условиях и в отсутствие в договоре запрета на возмещение стоимости неотделимых улучшений после его прекращения у суда не имелось оснований для отказа Киргизовой Н.В. в защите права, принадлежащего ей в силу приведенного выше пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

Что касается довода коллегии о ремонте как условии договора, то данному обстоятельству законодатель в указанной норме правового значения не придал.

Президиум находит правомерным утверждение заявителя о нарушении судом первой инстанции правил оценки доказательств.

Так, в обоснование своих требований Киргизова Н.В. представила суду договор аренды от 01.05.2007, где в пункте 1.2 имелась ссылка на акт осмотра квартиры; "акт осмотра разбитой квартиры" от 25.03.2007; договор подряда на выполнение ремонтных работ от 25.03.2007 между Киргизовой Н.В. и П.; локальный сметный расчет; квитанции П. о получении от истицы денежных сумм за выполненные работы (л.д. 6-29).

Несмотря на то, что обстоятельства, касающиеся состояния жилого помещения на момент заключения договора и осуществления ремонта силами и средствами Киргизовой Н.В., ответчики не оспаривали, суд полностью отверг названные письменные доказательства. При этом указал, что вышеупомянутые квитанции не подтверждают расходы на ремонт именно спорной квартиры, что до вселения истицы сама Каргина О.Г. выполнила необходимые восстановительные работы. При этом суд сослался на документы ответчицы, относящиеся к октябрю 2006 года.

Частью 3 статьи 67 ГПК РФ в обязанность суда вменено оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В данном деле это предписание процессуального закона судом не выполнено, так как представленные сторонами документы не оценивались с позиций их взаимной связи: содержание квитанций как единственных доказательств оплаты не сопоставлялось с текстом договора подряда на выполнение ремонтных работ, содержание локально-сметного расчета от 25.03.2007 и документов ответчицы, относящихся к августу-октябрю 2006 года, - с актом осмотра квартиры от 25.03.2007.

Допущенное городским судом нарушение норм процессуального права не было устранено судом кассационной инстанции, исходившим из позиции отсутствия у истицы права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

При таком положении решение и кассационное определение в части отказа во взыскании стоимости улучшений нельзя признать законными. Они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истицы Киргизовой Н.В., что является в силу статьи 387 ГПК РФ основанием для их отмены.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, президиум признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Борзинский городской суд.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

решение Борзинского городского суда от 7 ноября 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17 января 2012 года в части отказа во взыскании стоимости неотделимых улучшений отменить, дело направить на новое рассмотрение в Борзинский городской суд.

В остальной части решение Борзинского городского суда от 7 ноября 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17 января 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий Н.П. Шишкина