Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 февраля 2012 г. по делу N 33-1748/12

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой О.Ф.,

судей Жилкиной Е.М. и Быковой Н.А.,

при секретаре Арбатской Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ООО "СпецТехАльянс" и Загруш Е.С. - Радионова А.Н. на решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 24.11.2011года по делу по иску Котельникова А.А. к ООО "СпецТехАльянс", Загруш Е.С. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛА:

Котельников А,А. обращаясь в суд с иском к ООО "СпецТехАльянс", Загруш Е.С. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, указал следующее:

"Дата обезличена" между Котельниковым А.А. и ООО "СпецТехАльянс" был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества. По условиям договора ООО "СпецТехАльянс" (покупатель) обязалось приобрести у Котельникова А.А. (продавца) следующие объекты недвижимого имущества: Общежитие - нежилое одноэтажное брусчатое здание, общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер "Номер обезличен" по цене "данные изъяты" рублей; Помещение склада, общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер "Номер обезличен" по цене "данные изъяты" рублей; Земельный участок, находящийся под указанными объектами недвижимого имущества и необходимый для их эксплуатации, по цене "данные изъяты" рублей за 1 кв.м. "Дата обезличена" Котельниковым А.А. и ООО "СпецТехАльянс" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, здания Общежития с кадастровым номером "Номер обезличен" по цене "данные изъяты" рублей.

В пункте 3.3 указанного договора содержалось условие оплатить имущество, являющееся предметом договора в срок до "Дата обезличена" В указанный срок имущество оплачено не было, но договор купли-продажи на Общежитие не расторгался, т.к. генеральный директор ООО "СпецТехАльянс" обязался оплатить его в дальнейшем. Отношения сторон по договору купли-продажи оставались неизменными до "Дата обезличена" "Дата обезличена" генеральный директор ООО "СпецТехАльянс" сообщил ему, что в ближайшие дни на счет фирмы поступит крупная сумма денежных средств, из которых он намерен оплатить ему стоимость здания общежития. С целью последующей государственной регистрации договора в УФРС по Иркутской области ему было предложено выдать доверенность одному из работников ООО "СпецТехАльянс".

"Дата обезличена" он выписал доверенность на имя Кузнецова И.А., "Дата обезличена" Представленная Кузнецову И.А. доверенность предполагала полномочие: "быть его представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу регистрации заключенного им с ООО "СпецТехАльянс" договора купли-продажи и перехода права собственности". Доверенность была выписана только на один объект - Общежитие.

"Дата обезличена" Кузнецов И.А. заключил от его имени другой договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось здание Общежития с кадастровым номером "Номер обезличен", но с иной стоимостью, - вместо оговоренных "данные изъяты" рублей, в договоре подписанным Кузнецовым значилась сумма "данные изъяты" рублей.

Договор от "Дата обезличена" он считает ничтожной сделкой по следующим основаниям. Полномочия отраженные в доверенности, Кузнецовым были превышены, т.к. указанная доверенность не предоставляла права доверенного лица на заключение, а тем более исполнение договора купли-продажи (подписание акта приема-передачи), более того Кузнецов И.А. был уполномочен представлять его интересы в УФРС по Иркутской области, а не в ООО "СпецТехАльянс". Ко всему прочему здание общежития было передано по цене "данные изъяты" рублей вместо "данные изъяты" рублей, обозначенных в договоре купли-продажи от "Дата обезличена".

Приблизительно через месяц ООО "СпецТехАльянс" заключило с Загруш Е.С., генеральным директором данного общества, договор купли-продажи, по условиям которого Загруш Е.С. приобрел здание Общежития.

Действия Кузнецова И.А. впоследствии не были одобрены представляемым, таким образом Кузнецов И.А. действовал от своего имени, но его действия не прекратили и не могли повлечь прекращение права собственности истца.

Из чего следует, что у ответчика ООО "СпецТехАльянс" не возникло права собственности на спорный объект недвижимого имущества на основании указанной недействительной сделки, в силу чего ответчик ООО "СпецТехАльянс" не мог совершить действия по отчуждению данного участка третьему лицу, ответчику Загруш Е.С. Тот факт, что ответчик Загруш Е.С. является одновременно генеральным директором ООО "СпецТехАльянс" и именно им был подписан договор купли-продажи от "Дата обезличена" не позволяет утверждать о добросовестности последующего приобретения недвижимого имущества в смысле ст. 302 ГК РФ.

Кроме того, в п.22 договора купли-продажи от "Дата обезличена" указано, что расчет произведен до подписания договора в полном объеме. Данный факт не соответствует действительности, т.к. денежные средства покупателем не уплачивались и Котельниковым А.А. не принимались, что также подтверждает отсутствие одобрения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 10 декабря 2009 г. со стороны собственника.

В связи с чем, просил суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи от "Дата обезличена", заключенного между Котельниковым А.А. в лице Кузнецова И.А. и ООО "СпецТехАльянс" в лице генерального директора Загруш Е.С., объекта недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: .... кадастровый номер "Номер обезличен".

2. Признать недействительным договор купли-продажи от "Дата обезличена" г., заключенного между ООО "СпецТехАльянс" и Загруш Е.С.. объекта недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен".

3. Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении у гражданина Загруш Е.С. права собственности на объект недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен"; аннулировать выданное на основании этой записи свидетельство о государственной регистрации права, выданного на имя Загруш Е.С; восстановить запись о праве собственности на объект недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен" на имя Котельникова А.А., "Дата обезличена" года рождения.

В судебном заседании Котельников А.А., его представитель Жарков С.Н., действующий на основании доверенности, требования Котельникова А.А. поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в иске. Просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Загруш Е.С. в судебном заседании не участвовал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ООО "СпецТехАльянс", Загруш Е.С., - Родионов А.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Котельникова А.А. не признал, просил суд отказать в их удовлетворении.

Привлеченный в качестве третьего лица к участию в деле Кузнецов И.А. в судебном заседании не участвовал, уведомлен надлежаще.

Привлеченный в качестве третьего лица к участию в деле представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебном заседании не участвовал, направлено заявление о рассмотрении дела без их участия.

Решением суда исковые требования Котельникова Алексея Андреевича к ООО "СпецТехАльянс", Загруш Е.С. - удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи от "Дата обезличена", заключенного между Котельниковым А.А. в лице Кузнецова И.А. и ООО "СпецТехАльянс" в лице генерального директора Загруш Е.С., объекта недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен".

Признан недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен" от "Дата обезличена"., заключенного между ООО "СпецТехАльянс" и Загруш Е.С. Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области возложена обязанность аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении у гражданина Загруш Е.С. права собственности на объект недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен"; аннулировать выданное на основании этой записи свидетельство о государственной регистрации права, выданного на имя Загруш Е.С; восстановить запись о праве собственности на объект недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., инв. "Номер обезличен", лит.П, расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен" на имя Котельникова А.А., "Дата обезличена" года рождения.

В кассационной жалобе представитель ООО "СпецТехАльянс" и Загруш Е.С. - Радионов А.Н., просит решение суда отменить, указав в обоснование следующее, что судом были неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

По мнению заявителя Котельников А.А. мог знать и знал о том, что ООО "СпецТехАльянс" приобрело здание общежития еще в момент заключения сделки, то есть "Дата обезличена"., так как практически каждый день находился на территории принадлежащего ему земельного участка, осуществлял контроль за использованием арендаторами объектов недвижимости, имел возможность наблюдать фактическое владение Общежитием предприятием "СпецТехАльянс", так как в указанном общежитии находился офис данного предприятия, с "Дата обезличена" располагалась бухгалтерия ООО "СпецтехАльянс".

При вынесении решения суд не принял во внимание то обстоятельство, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, хотя Котельников и заявил требования о признании сделки ничтожной, однако под понятие ничтожной данная сделка не относится. В связи с чем просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Письменных возражений на жалобу не поступило.

Заслушав доклад судьи Быковой Н.А., пояснения представителя истца Жаркова С.Н., изучив материалы гражданского дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия оснований для отмены решения не находит.

В силу ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что между Котельниковым А.А. и ООО "СпецТехАльянс" "Дата обезличена" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: Общежитие - нежилое одноэтажное брусчатое здание, общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер "Номер обезличен" по цене "данные изъяты" рублей; Помещение склада, "данные изъяты"., кадастровый номер "Номер обезличен" по цене "данные изъяты" рублей; Земельный участок, находящийся под указанными объектами недвижимого имущества и необходимый для их эксплуатации, по цене "данные изъяты" рублей за 1 кв.м.

"Дата обезличена" Котельниковым А.А. и ООО "СпецТехАльянс" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: Общежитие, 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен".

"Дата обезличена" Котельниковым А.А., в лице Кузнецова И.А., действующего на основании доверенности от "Дата обезличена", и ООО "СпецТехАльянс", в лице генерального директора Загруш Е.С., был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - Общежития - 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен".

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о чем "Дата обезличена" г. в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО "СпецТехАльянс" на вышеуказанное общежитие.

В материалах дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества: Общежития - 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен", имеется договор купли-продажи названного выше объекта от "Дата обезличена"., заключенного между ООО "СпецТехАльянс", в лице генерального директора Загруш Е.С., действующего на основании устава, и Загруш Е.С..

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о чем "Дата обезличена" в ЕГРП внесена запись о праве собственности Загруш Е.С. на вышеуказанное общежитие.

Судом также установлено, что доверенность от "Дата обезличена" года, удостоверенная нотариусом А., согласно которой Котельников А.А., "Дата обезличена" года рождения, уполномочил Кузнецова И.А., "Дата обезличена" года рождения, быть его представителем в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области по вопросу регистрации заключенного им с Обществом с ограниченной ответственностью "СпецТехАльянс" договора купли-продажи и перехода права собственности от его имени на следующий объект недвижимого имущества:

Общежитие, нежилое одноэтажное брусчатое здание, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: ...., с кадастровым номером "Номер обезличен",

Для чего уполномочил представлять и получать необходимые справки, удостоверения, документы и дубликаты документов во всех государственных органах, органах местного самоуправления, предприятиях, организациях и учреждениях, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службе по Иркутской области, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, внести необходимые изменения в отношении его данных либо данных о вышеуказанном объекте недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исправлять технические ошибки в документах, с правом подачи заявления о приостановлении, возобновлении государственной регистрации, получения сообщения о приостановлении государственной регистрации, постановления об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в документы, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, делать от его имени заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Указанная выше доверенность не содержит полномочий Кузнецова И.А. на совершение действий по заключению договора купли-продажи от имени Котельникова А.А.

В соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

В связи с чем суд, обоснованно пришел к выводу, что Кузнецов И.А., являющийся представителем Котельникова А.А., вышел за пределы полномочий, установленных ему доверенностью от "Дата обезличена", и заключенная им сделка с ООО "СпецТехАльянс" по продажи объекта недвижимого имущества: Общежития - 1-этажное нежилое здание, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый номер "Номер обезличен", по своей правовой природе является ничтожной.

Все доводы представителя ответчиков Радионова А.И., в том числе и приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства и обоснованно отвергнуты по мотивам, указанным в решении суда.

Иных доводов к отмене решения кассационная жалоба не содержит.

Таким образом, решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 24.11.2011 года, проверенное в силу ч.1 ст.347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 24.11.2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: О.Ф.Давыдова

Судьи: Н.А.Быкова

Е.М.Жилкина