Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 06 июня 2012 г. по делу N 33-4074/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Федоренко В.Б.,

судей Туровой Т.В., Ашихминой Е.Ю.,

при секретаре Глебовой А.Н.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Туровой Т.В. гражданское дело по иску Никитина А.В. к администрации г. Минусинска, муниципальному казенному учреждению г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и Боярских С.Д. о признании недействительными постановлений администрации г. Минусинска в части и признании недействительным договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Никитина А.В. на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 5 апреля 2012 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Никитина А.В. к администрации г. Минусинска, муниципальному казенному учреждению г.Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и Боярских С.Д. о признании незаконными пункта 13 постановления администрации г. Минусинска N 937-п от 10.06.11г., пункта 1,2 постановления администрации г. Минусинска N 1372-п от 17.08.11г. и договора аренды земельного участка от 30.08.11г., заключенного между Боярских С.Д. и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" отказать"

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никитин А.В. обратился в суд с иском к администрации г. Минусинска, муниципальному казенному учреждению г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и Боярских С.Д., с учетом уточнений просил о признании незаконными постановлений администрации г. Минусинска в части, о признании недействительным договора аренды земельного участка, восстановлении его прав путем передачи в собственность земельного участка.

Требования мотивированы тем, что 27 апреля 2007г. между ним и КУМИ г. Минусинска на основании постановления администрации г. Минусинска был заключен договор аренды N 45 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" площадью 2 313 метров квадратных, с кадастровым номером N. Договор был заключен в целях строительства истцом на данном участке мастерской по ремонту автомобилей, срок действия договора аренды одиннадцать месяцев; в регистрирующем органе право аренды было зарегистрировано. Срок действия договора аренды продлевался сторонами путем заключения дополнительных соглашений; последнее соглашение предусматривало продление договора на срок до 25 февраля 2010 г. Земельный участок он принял, выровнял, огородил забором по всему периметру; на половине земельного участка он построил автомобильную мастерскую, право собственности на строение зарегистрировано в установленном порядке. На второй, незастроенной, половине земельного участка он хранит принадлежащие ему автомобили и товарно-материальные ценности. Земельный участок поставлен на кадастровый учет; ежегодно он оплачивает налоги на земельный участок, условий договора не нарушает. После 25 февраля 2010г. он неоднократно обращался с заявлениями в администрацию г. Минусинска о продлении срока действия договора аренды, либо предоставлении ему земельного участка в собственность, однако, из устных ответов представителей администрации следовало, что письменное соглашение с ним заключать не намерены, так как в случае не расторжения договора, последний возобновляет свое действие на новый срок на тех же условиях.

В ноябре 2011 года от ответчика Боярских С.Д. он узнал, что последний является арендатором незастроенной части предоставленного ему в аренду земельного участка. Боярских С.Д. потребовал освободить часть земельного участка. В связи с данным обстоятельством ему стало известно, что администрацией г. Минусинска были приняты оспариваемые постановления. Постановлением N 937-п от июня 2011г. (пункт 13) было принято решение образовать земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1057 квадратных метров, по адресу: "адрес" с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, путем перераспределения земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N площадью 2 313 квадратных метров, по адресу: "адрес" для строительства мастерской по ремонту автомобилей, с землями, находящимися в государственной собственности. Постановлением N 1372-п от 17 августа 2011г.(пункт 1.2) было принято решение о предоставлении ответчику Боярских С.Д. образованного земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1 057 квадратных метров, по адресу: "адрес" с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером N в аренду сроком на три года. 30 августа 2011г. между Боярских С.Д. и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

Утверждение ответчика о том, что ему (истцу) было направлено и 18 ноября 2010г. им, соответственно, получено уведомление от 09 ноября 2010г. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, не соответствует действительности. Так, в почтовом уведомлении он действительно расписался 18 ноября 2010 г., однако, в данном письме ему был направлен расчет арендной платы от 01 ноября 2010 года.

Таким образом, полагает, что его права на аренду земельного участка ответчиками нарушены: договор аренды не расторгнут и возобновлен на тех же условиях, часть его земельного участка предоставлена другом лицу без получения его согласия.

Кроме того, при выделении ему земельного участка был определен размер санитарно-защитной зоны - 50 метров, следовательно, строительство Боярских С.Д. жилого дома на вновь образованном земельном участке будет произведено с нарушением требований законодательства о санитарно-защитных зонах.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Никитин А.В. просит отменить решение суда, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального законодательства, неправильное толкование закона, необоснованность выводов суда и несоответствие их фактическим обстоятельствам дела. В частности, ссылается на то, что уведомление от 9 ноября 2010г. об одностороннем отказе от исполнения договора он не получал, кроме того, полагает, что факт продления арендных отношении на неопределенный срок подтверждается тем, что ответчик направил ему расчет арендных платежей на 2011 года и он регулярно платил арендную плату.

В судебное заседание явилась представитель администрации города Минусинска Шимохина О.А. Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика Шимохиной О.А, полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Никитину А.В. в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что направлением 09.11.2010 года уведомлением об отказе от исполнения договора, арендодатель тем самым прекратил арендные отношения.

Однако, данный вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела 27 апреля 2007 г. между Никитиным А.В. (арендатором) и КУМИ г. Минусинска (арендодателем) на основании постановления администрации г. Минусинска N 532-п от 06.04.2997 года был заключен договор аренды N 45 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" площадью 2 313 кв.м. с кадастровым номером N для целей строительства истцом на данном земельном участке мастерской по ремонту автомобилей, срок действия договора аренды определен одиннадцать месяцев - до 06.03.2008 года (п.2.1 Договора).

Пунктом 2.3. Договора предусмотрено, что после истечения срока, указанного в п.2.1 Договора, в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (11 месяцев). Договором регламентирован порядок расчета арендной платы, определена ее ставка. Земельный участок передан Никитину А.В. по акту приема-передачи от 06 апреля 2007 года (л.д.9-20).

Соглашением от 11.09.2008 года N 47 к договору аренды N 45 от 27 апреля 2007 года, срок действия договора продлен до 05.02.2009 года.

Соглашением N 24 от 02.07.2009 года договор аренды N 45 от 27.04.2007 года вновь пролонгирован на срок до 25.02.2010 года. Иных дополнительных соглашений между сторонами не заключалось, однако, фактические арендные отношения между сторонами продолжались.

Как следует из материалов земелеустроительного дела N 153 комплекс работ по установлению границ земельного участка по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Чайковского, 27 "А" выполнен по заявлению Никитина А.В. от 25.03.2005 года (л.д.48-52).

29 января 2009 года Никитиным А.В. было получено разрешение на строительство нежилого здания - мастерской по ремонту автомобилей на указанном выше земельном участке, срок действия разрешения - до 29 января 2010 года (л.д.55).

30 марта 2009 года Никитину А.В. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.56), а 16 июня 2009 года за Никитиным А.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание - мастерская по ремонту автомобилей - общей площадью 417,3 кв.м. по адресу: "адрес"

09.11.2010 года КУМИ г. Минусинска в адрес Никитина А.В. было направлено уведомление N 6144 об отказе от продолжения арендных отношений, мотивированное тем, что истцом арендные платежи оплачиваются с разрешенным использованием земельного участка "под строительство", тогда как фактически объект строительства (нежилое здание автомастерской) введен в эксплуатацию и право на него зарегистрировано в установленном законом порядке. Также, указано на то, что часть земельного участка не используется по назначению (л.д.90). Данное уведомление было направлено Никитину А.В. как указано в реестре (л.д.118), однако, из почтового уведомления (л.д.91) бесспорно не следует, что именно указанный выше документ был получен истцом.

Кроме того, в адрес истца практически одновременно бы направлен от 01 ноября 2010 года N 395 расчет арендной платы к договору аренды от 27.04.2007 года N 45 с указанием сроков внесения арендной платы в 2011 году и сумм, подлежащих уплате. Так, арендные платежи должны вноситься равными суммами - по 4552 рубля 68 копеек в срок до 10 числа января, апреля, июля и октября 2011 года (л.д.30). О получении именно данного расчета и утверждает истец.

Согласно данному расчету Никитиным А.В. были внесены арендные платежи: 28.12.2010 года - в сумме 4553 рубля; 11.04.2011 года - в сумме 4553 рубля; 07.07.2011 года - в сумме 4553 рубля; 11.10.2011 года - в 4552,67 рубля. Также истцом 08.11.2011 года уплачена пеня в сумме 8 рублей 97 копеек и 10.01.2012 года - арендная плата за 1 квартал 2012 года в сумме 4553 рубля (л.д.29, 31-32).

При этом каких-либо возражений по поводу внесения истцом арендной платы со стороны арендодателя не поступало. Как пояснила в суде апелляционной инстанции представитель администрации г. Минусинска Шимохина О.А., расчет арендной платы был направлен Никитину А.В. ошибочно, также ошибочно принималась арендная плата, однако, доказательств возврата полученных платежей не представила.

С требованием о возврате земельного участка арендодатель к Никитину А.В. не обращался, соответственно, акт приема-передачи земельного участка от арендатора арендодателю не составлялся. Из уведомления от 09.11.2010 (л.д.90) не следует, что Никитину А.В. предлагается возвратить земельный участок, в то же время указано на необходимость заключения нового договора аренды земельного участка "под эксплуатацию" и уточнения размера используемого земельного участка, о предполагаемом расформировании земельного участка не указывалось.

При этом из материалов дела следует, что 08.06.2010 года Никитин А.В. обращался с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для обслуживания автомастерской (получено 28.06.2010 года N рег. 669) и ему 21.12.2010 года за N 7124 был дан ответ о рассмотрении данного вопроса по предоставлению кадастрового паспорта на земельный участок с разрешенным использованием "для обслуживания здания автомастерской" (л.д.113-114).

Более того, также 08.06.2010 года Никитиным А.В.было подано заявление о предоставлении ему земельного участка для эксплуатации мастерской в собственность (получено 28.06.2010 года N рег. 668), на которое дан ответ за N 7045 от 17.12.2010 года, вопрос о предоставлении ему в собственность земельного участка по адресу: "адрес" будет рассмотрен по предоставлению необходимых документов (указаны в ответе) (л.д.115-116).

Таким образом, анализируя изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу, что арендные отношения с Никитиным А.В. по договору N 45 от 27 апреля 2007 года (с учетом дополнительных соглашений) и арендодателем пролонгированы на неопределенный срок и не прекратились направлением уведомления от 09.11.2010 года N 6144, тем более, что бесспорных доказательств получения данного уведомления истцом стороной ответчика не представлено.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства, в том числе относится принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно пункту 4 статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Как указано истцом, в ноябре 2011 года от Боярских С.Д. он узнал, что последний является арендатором незастроенной части предоставленного ему в аренду земельного участка.

В материалах дела имеется заявление Никитина А.В. от 10.05.2011 года на имя главы администрации г. Минусинска (получено 19.05.2011 г.) о предоставлении земельного участка по ул. Чайковского, 27а площадью 2313 кв.м. в собственность или аренду на 49 лет, на которое дан ответ МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" за N 490 от 09.06.2011 года о невозможности в настоящий момент принять решение по данному вопросу в связи с отсутствием необходимых документов с указанием перечня этих документов. Данных о том, что принимаются меры к расформированию земельного участка, в ответе не имеется (л.д.108)

Также из материалов дела следует, что земельный участок площадью 1057 кв.м. по адресу: "адрес" по факту представляет собой часть земельного участка, находящегося в аренде у истца.

Данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер N) с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства", что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 27.06.2011 года N 24ЗУ\11-91553 (л.д.93) на основании п.13 постановления администрации г. Минусинска от 10.06.2011 года N 937-п (л.д.208).

В газете "Власть труда" от 05.07.2011 года опубликована информация о предоставлении данного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (л.д.101).

На основании постановления администрации г. Минусинска N 1372-п от 17.08.2011 года в отношении данного земельного участка 30.08.2011 года МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" был заключен договор аренды с Боярских С.Д. сроком на три года (до 17.08.2014 года) для индивидуального жилищного строительства (л.д.92).

Из кадастрового паспорта земельного участка площадью 1057 кв.м. по адресу: г "адрес" с кадастровым номером N следует, что данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером Nл.д.93). В свою очередь данный кадастровый номер соответствует земельному участку по адресу: "адрес" При этом в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером N указано, что земельный участок с кадастровым номером N подлежит снятию с кадастрового учета.

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт проверки соблюдения земельного законодательства от 20 сентября 2011 года на земельном участке, расположенном по адресу: г "адрес" площадью 2 313 кв.м. с кадастровым номером N, и используемым ИП Никитиным А.В. (л.д.96-100), из чего следует, что на указанную дату данный земельный участок существует и не расформирован.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики - администрация г. Минусинска и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство", при наличии арендных отношений с Никитиным А.В., в нарушение действующего законодательства и прав последнего, разделили спорный земельный участок площадью 2 313 кв.м., выделив из него земельный участок 1057 кв.м. и передав его в аренду Боярских С.Д. под индивидуальное жилищное строительство, без согласия арендатора Никитина А.В., в связи с чем, действия и решения ответчиков в этой части, а также основанный на указанных решениях договор аренды земельного участка с Боярских С.Д. от 30.08.2011 года, не могут быть признаны законными. Доказательств обратного в силу положений ст.56 ГПК РФ стороной ответчиков суду не представлено.

Кроме того, судебная коллегия полагает обоснованным довод истца о том, что земельный участок под ИЖС предоставляется в непосредственной близости от автомастерской и без учета санитарно - защитной зоны (л.д.217-219). Доказательств соблюдения санитарных и иных норм и правил в этой части ответчиком суду также не представлено. Согласие на сегодняшний момент Боярских С.Д. на предоставление земельного участка в непосредственной близости от автомастерской в данном случае правового значения не имеет.

Таким образом, с учетом изложенного выше, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Никитина Александра Витальевича к администрации г. Минусинска, муниципальному казенному учреждению г.Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и Боярских С.Д. о признании незаконными пункта 13 постановления администрации г. Минусинска N 937-п от 10.06.11г., пункта 1.2 постановления администрации г. Минусинска N 1372-п от 17.08.11г. и договора аренды земельного участка от 30.08.11г., заключенного между Боярских С.Д. и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" подлежит отмене. Судебная коллегия полагает данный вопрос рассмотреть по существу и исковые требования в указанной части удовлетворить.

Вместе с тем, в части требований истца об устранении нарушений его прав путем передачи ему в собственность спорного земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что для удовлетворении указанных требований на данном этапе законных оснований не имелось, так как существует иной, внесудебный порядок, разрешения данного вопроса. Официального отказа от компетентных органов по данному вопросу истцу не направлялось, в связи с чем, вывод суда первой инстанции в указанной части является верным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 5 апреля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Никитина А.В. к администрации г. Минусинска, муниципальному казенному учреждению г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и Боярских С.Д. о признании незаконными пункта 13 постановления администрации г. Минусинска N 937-п от 10.06.11 г., пункта 1.2 постановления администрации г. Минусинска N 1372-п от 17.08.11 г. и договора аренды земельного участка от 30.08.11 г., заключенного между Боярских С.Д. и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство" отменить. Рассмотреть вопрос по существу.

Признать незаконными:

- пункт 13 постановления администрации г. Минусинска N 937-п от 10.06.11 года "О земельных вопросах" в части образования земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов площадью 1057 кв.м. по адресу: "адрес" с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, путем перераспределения земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N площадью 2313 кв.м. по адресу "адрес" для строительства мастерской по ремонту автомобилей;

- пункт 1.2 постановления администрации г. Минусинска N 1372-п от 17.08.11 года "О земельных вопросах" в части предоставления Боярских С.Д. из земель города Минусинска в аренду сроком на три года для индивидуального жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером N площадью 1057 кв.м. по адресу "адрес"

- договор N 6-6319 от 30.08.11 года аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером N площадью 1057 кв.м. по адресу "адрес", заключенный между Боярских С.Д. и МКУ г. Минусинска "Землеустройство и градостроительство".

В остальной части указанное выше решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: