Кассационное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 января 2012 г. по делу N 33-474/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Туровой Т.В.,

судей: Парамзиной И.М.., Деева А.В.,

при секретаре: Глебовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску Барановой Н.Ф. к администрации МО "Ермаковский район" о признании недействительным отказа от заключения договора аренды на земельный участок и восстановлении права на аренду земельного участка; по иску администрации Ермаковского района к Барановой Н.Ф. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольно возведенной постройки, встречному иску Барановой Н.Ф. о признании права собственности на объект незавершенного строительства; по иску Барановой Н.Ф. к администрации Ермаковского района, Кушмелеву А.В., Кушмелевой А.М. об отмене распоряжения и признании права собственности на земельный участок отсутствующим по кассационной жалобе представителя администрации Ермаковского района Бутенко К.А., поступившей 12 декабря 2011г. (л.д. 263), на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 28 ноября 2011 года, которым постановлено:

"Обязать администрацию Ермаковского района заключить с Барановой Н.Ф. в преимущественном порядке договор аренды земельного участка площадью 2 157,33 кв.м с кадастровым номером N в "адрес"

Признать отсутствующим право долевой собственности Кушмелева А.В., Кушмелевой А.М. и их несовершеннолетних детей: "данные изъяты" на земельный участок площадью 2 157,33 кв.м с кадастровым номером N в "адрес"

Земельный участок площадью 2 157,33 кв.м с кадастровым номером N в "адрес" возвратить в государственную собственность.

Исковые требования администрации Ермаковского района к Барановой Н.Ф. об истребовании имущества из незаконного владении, сносе самовольной постройки, а также встречные исковые требования Барановой Н.Ф. о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации Ермаковского района в пользу Барановой Н.Ф. судебные расходы в сумме 400 рублей"

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баранова Н.Ф. обратилась в суд с иском к администрации Ермаковского района о признании действий незаконными и понуждении продлить договор аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что 21 августа 2003г. между ней и администрацией Ермаковского сельсовета заключен договор аренды земельного участка площадью 2 157,33 кв.м с кадастровым номером N в с "адрес". Указанный земельный участок относится к землям поселений и предоставлен ей в аренду для строительства жилого дома сроком на три года. По истечении трех лет стороны договор не расторгли, продолжая исполнять обязательства по договору, она своевременно вносит арендную плату, начала строительство жилого дома, участок огорожен, завезен строительный материал, на участке имеется ленточный фундамент, возведены хозяйственные постройки. Несмотря на это администрация Ермаковского района отказалась от продления договора аренды на новый срок и 13 июня 2011г. направила в регистрационную палату заявление о расторжении договора в связи с отказом арендодателя от договора на основании ст.610 ГК РФ, по причине отсутствия на земельном участке нулевого цикла строительства. Поскольку она имеет преимущественное право на заключение договора аренды, т.к. добросовестно исполняла условия договора и начала строительство жилого дома на земельном участке, истица просила признать действия администрации Ермаковского района по отказу от заключения с ней договора аренды незаконными и возложить на ответчика обязанность продлить с ней договор аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, просила признать недействительным отказ администрации Ермаковского района от заключения с нею договора аренды на спорный земельный участок, восстановить ее права на аренду земельного участка, признать за ней право собственности на земельный участок в "адрес" и расположенные на нем строения.

Определением суда от 1 августа 2011г. исковые требования Барановой Н.Ф. в части признания права собственности на земельный участок и строения выделены в отдельное производство.

Администрация Ермаковского района обратилась в суд с иском к Барановой Н.Ф. об истребовании земельного участка в "адрес" из чужого незаконного владения, сносе самовольно возведенного на данном участке строения, мотивируя тем, что договор аренды земельного участка на основании ст.610 ГК РФ заключался на определенный срок, 26 июля 2011г. на основании п.2.1 договора аренды он был прекращен, о чем внесена запись в Единый реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Однако Баранова Н.Ф. освободить земельный участок отказывается, складирует на нем пиломатериалы, возвела самовольное строение.

Баранова Н.Ф. обратилась со встречным иском к администрации Ермаковского района о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, мотивируя тем, что являлась арендатором спорного земельного участка на протяжении 9 лет, добросовестно исполняла обязанности, предусмотренные договором аренды, благоустроила участок, возвела ограждение и сруб дома под крышу, получила технический паспорт объекта незавершенного строительства.

Кроме того, Баранова Н.Ф. обратилась в суд с иском к администрации Ермаковского района, Кушмелеву А.В., Кушмелевой А.М. об отмене распоряжения администрации о предоставлении в собственность Кушмелеву А.В. и Кушмелевой A.M. спорного земельного участка и о признании права собственности на земельный участок отсутствующим.

Определением суда указанные гражданские дела объединены в одном производстве.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель администрации Ермаковского района Бутенко К.В. просит решение отменить. Указывает, что суд необоснованно принял к рассмотрению в порядке искового производства заявление Барановой Н.Ф. об оспаривании действий администрации, подлежащее рассмотрению в порядке ст.25 ГПК, а в данном случае заявителем был пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с подобными требованиями. Также кассатор ссылается на неправомерность вывода суда о невозможности отказаться от договора аренды земельного участка, если на таком участке находятся объекты недвижимости арендодателя, поскольку право арендодателя отказаться от договора аренды заключенного на неопределенный срок предусмотрено ст.610 ГК РФ.

В соответствии со статей 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" кассационная жалоба представителя ответчика Бутенко К.А.., поданная 12.12.2011 г., рассматривается по правилам, предусмотренным главой 40 ГПК РФ, действующей до 01.01. 2012 г.

Проверив материалы дела и решение суда в соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ, выслушав представителя ответчика Бутенко К.А., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя Барановой Н.Ф. - Мурыгина А.П. (по доверенности от 13 сентября 2011г. N120), Баранову Н.Ф., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия не находит достаточных оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы по следующим основаниям.

Так, согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 21 августа 2003 г. между администрацией Ермаковского сельсовета и Барановой Н.Ф. заключен договор N 34 аренды земельного участка площадью 2157,33 кв.м с кадастровым номером N "адрес" для строительства жилого дома сроком на три года.

27 января 2004 г. данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 30 июня 2006 г.) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившим в силу с 1 июля 2006 г. абз. 2 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" изложен в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, с 1 июля 2006 г. органы местного самоуправления поселений утратили полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, такими полномочиями по общему правилу обладают органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, по истечении срока договора аренды Баранова Н.Ф. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в данном случае уже, с учетом перехода полномочий, районной администрации, в связи с чем договор аренды от 21 августа 2003 г. считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок.

Более того, в судебном заседании представитель администрации Бутенко К.А. не отрицала, что договор аренды продлил свое действие в соответствии со ст.621 ГК РФ, с чем была согласна администрация района, воспользовавшись впоследствии своим правом отказаться от исполнения договора и уведомив арендатора в установленный срок.

8 февраля 2011г. заместитель главы администрации Ермаковского района Акулинин С.Ю. направил Барановой Н.Ф. уведомление об отказе от договора аренды земельного участка через три месяца в связи с неиспользованием земельного участка по назначению.

5 апреля 2011г., то есть до истечения трех месяцев, Баранова Н.Ф. подала заявление ответчику о заключении договора аренды земельного участка, учитывая ее преимущественное право арендатора, однако, сообщением главы Ермаковского района от 13 мая 2011 г. ей отказано в продлении договора аренды, так как, по мнению арендодателя, арендатор не надлежащим образом исполняет свои обязательства, на земельном участке строительство жилого дома не начато, отсутствует нулевой цикл (фундамент) объекта капитального строительства.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Баранова Н.Ф. надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды, своевременно вносила арендную плату. Согласно акту администрации Ермаковского района от 18 марта 2011 г. при обследовании земельного участка в "адрес" установлено, что земельный участок огорожен, на территории участка с правой стороны имеется ленточный бетонный фундамент, складированы строительные материалы, строительная деятельность на земельном участке осуществляется. Данные обстоятельства подтверждаются, помимо прочего, техническим паспортом объекта незавершенного строительств, а также показаниями свидетелей, из которых следует, что фундамент был залит еще в 2004 году. Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено, в связи с чем, вывод суда о том, что ссылка администрации района на отсутствие фундамента на спорном земельном участке и, как следствие, нарушение арендатором своих обязанностей в этой части, несостоятельна, является верным.

Из материалов дела также следует, что Баранова Н.Ф. обратилась в регистрационную службу для регистрации права на объект незавершенного строительства, находящийся на спорном земельном участок, однако, в связи с наличием спора в суде о правах на данный земельный участок, по ее заявлению регистрация была приостановлена (л.д.69).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о правильности вывода суда первой инстанции о том, что Баранова Н.Ф. по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако, несмотря на наличие спора о праве, администрацией района 012.08.2011 года было издано распоряжение о выделении спорного земельного участка семье Кушмелевых, что, по мнению судебной коллегии, правильно расценено судом как злоупотребление правом со стороны арендодателя, при том, что со слов Кушмелевых, зафиксированных в протоколе судебного заседания, фактически акт приема-передачи земельного участка не составлялся, о наличии строения на спорном земельном участка и о наличии спора вообще их в известность не поставили, во владение земельным участком они не вступили, не возражают против предоставления другого земельного участка для жилищного строительства.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако, по смыслу действующего законодательства с учетом фактических обстоятельств дела статья 622 ГК РФ не применяется, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору.

Обратившись в суд с иском об истребовании земельного участка и сносе строения, администрация Ермаковского района, по существу, требовала от Барановой Н.Ф. произвести снос строения, возведение которого, по существу, являлось целью и результатом заключенного договора аренды спорного земельного участка.

Суд первой инстанции, правомерно отказал администрации в удовлетворении заявленных требований, поскольку, по мнению судебной коллегии, ст. 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора Баранову Н.Ф. обязанности по освобождению земельного участка.

Так, по смыслу действующего гражданского и земельного законодательства в его системном толковании, право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ ограничено положениями земельного законодательства, а именно ст. 36 ЗК РФ.

Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.

С учетом указанных положений закона суд, установив, что на спорном земельном участке расположено строение, возведенное Барановой Н.Ф., а земельный участок был предоставлен ей в аренду именно для целей жилищного строительства и, соответственно, последующей эксплуатации возведенных на нем объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением, что ответчиком в данном случае не оспаривалось, пришел к обоснованному выводу, что односторонний отказ администрации от договора аренды и предоставление спорного земельного участка иным лицам в собственность ничтожны.

По мнению судебной коллегии, отсутствие регистрации права на объект незавершенного строительства в данном случае не может служить основанием к неприменению указанных выше положений закона, так как из материалов дела следует, что регистрация права на незавершенный строительством объект приостановлена в связи с наличием спора о правах на земельный участок, изначально земельный участок предоставлялся Барановой Н.Ф. именно для целей жилищного строительства, свои обязанности по договору аренды последняя исполняла добросовестно. Достаточных и бесспорных доказательств обратного стороной ответчика в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Более того, при наличии установленного судом преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка у Барановой Н.Ф., с учетом фактических обстоятельств дела, последняя вправе претендовать на получение его в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ, согласно которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. В связи с чем, предоставление ответчиком земельного участка при наличии спора в отношении этого земельного участка в суде в собственность иным лицам, нарушает права истицы и не может быть расценено как правомерные действия по распоряжению собственником принадлежащим ему имуществом иным, отличным от предоставления в аренду, способом.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, данных в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10\22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав", судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о признании отсутствующим права общей долевой собственности Кушмелевых - Шарковых на спорный земельный участок.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, судом первой инстанции не допущено, доводы кассатора в указанной части таковыми не являются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 28 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: