Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Саха от 24 августа 2011 г. по делу N 33-3057/11

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего Васильевой В.Г., судей Пуховой Е.В., Румянцевой Т.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании 24 августа 2011 года кассационную жалобу ответчика на решение Нерюнгринского городского суда от 23 июня 2011 года, которым по делу по иску Верц Андрея Константиновича к Кузьменко Евгению Петровичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N ... дома N ... по просп. .......... г. .........., заключенный между Кузьменко Евгением Петровичем с одной стороны, и Верц Андреем Константиновичем, Верц Терезой Игоревной, с другой стороны, 10 апреля 2010 года.

Взыскать с Кузьменко Евгения Петровича в пользу Верц Андрея Константиновича, Верц Терезы Игоревны .......... рублей, уплаченных ими за квартиру, .......... рублей госпошлины, уплаченной истцами.

Обязать Верц Андрея Константиновича, Верц Терезу Игоревну, после получения .......... рублей, возвратить квартиру Кузьменко Евгению Петровичу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Кузьменко Евгения Петровича госпошлину в доход государства, пропорционально удовлетворенным имущественным требованиям, за вычетом .......... рублей, взысканных в пользу истцов, в сумме .......... рублей.

Заслушав доклад судьи Васильевой В.Г., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

10 апреля 2010 года между Кузьменко Е.П. и Верц А.К., Верц Т.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ........... По условиям договора стоимость квартиры определена в размере .......... руб. Договор имеет силу передаточного акта.

Верц А.К. и Верц Т.И., указывая о том, что в момент совершения вышеуказанной сделки видимых технико-строительных недостатков отчуждаемая квартира не имела, претензий не возникло, однако в процессе эксплуатации за период с мая 2010 года по настоящее время выяснилось, что квартира имеет ряд технических недостатков, о которых ответчику было известно в момент его отчуждения, по его жалобе в 2005 году производилась тепловизионная съемка, которая выявила и указала ряд серьезных технико-строительных недостатков, в связи с этим производились утепления межпанельных швов, на требование о расторжении договора, получили отказ, обратились в суд с иском к Кузьменко Е.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 10 апреля 2010 года, заключенного между ними и Кузьменко Е.П., взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере .......... руб., компенсации морального вреда в размере .......... руб., судебных расходов.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и дело направить на новое рассмотрение по тем основаниям, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил закон, подлежащий применению, не истребовал документы, подтверждающие строительство дома, его ввод в эксплуатацию, вывод суда о том, что дом построен из панелей не подтвержден документально, суд, делая вывод о строительно-технических недостатках спорной квартиры не назначил судебно-строительную экспертизу, суд не должен был принять в качестве доказательства тепловизионную съемку, поскольку в ней не содержится наименование, дата, время, место составления, место проведение исследования, не указаны должностные лица, организационно-правовая форма и название органа, проводившего эту съемку, отсутствует адрес жилого дома, истцы подтвердили, что у них при осмотре квартиры претензий по её состоянию не было, суд не принял во внимание письменный ответ ООО "НЖК" от 26 апреля 2011 года, согласно которому на сегодняшний момент брак, допущенный ООО "АльпСтрой" по утеплению межпанельных швов, устранён, в спорной квартире стены сухие, протекание швов не обнаружено, суд немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства об осмотре спорной квартиры, истцом не представлены доказательства появления плесени в квартире, нет заключения специализированного органа Роспотребнадзора, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку исковое заявление подано только Верц А.К., а Верц Т.И. исковое заявление не подписывала, фактически иск к нему предъявляла.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы и возражения на неё, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что спорная квартира имеет недостатки, причиной затекания дождевых, талых вод в квартиру, промерзания стен, вследствие чего в квартире повышенная влажность, сырость, образование конденсата, что в свою очередь, приводит к образованию плесени, является не качественность панелей квартиры, панели установлены при строительстве дома, то есть причина недостатков квартиры имела место до передачи квартиры покупателю, и поскольку ответчик продал квартиру с существенными недостатками, истцы обоснованно требуют расторжения договора.

Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правиластатьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 ГК РФ определяет последствия передачи товара ненадлежащего качества. Согласно названной статье, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Суд эти требования закона не учёл, не выяснил возможность устранения выявленных недостатков в квартире без несоразмерных расходов или затрат времени. Доказательств существенного нарушения условий договора и невозможности устранения выявленных недостатков истцами применительно к п. 2 ст. 475 и п. 2 ст. 450 ГК РФ не представлено. Как видно из материалов дела, в частности из письма ООО "Нерюнгринская жилищная комиссия" от 26 апреля 2011 года работа по текущему и капитальному ремонту межпанельных и деформированных швов многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира, выполнялась подрядчиком ООО "АльпСтрой" в течение 2006-2009гг. В процессе эксплуатации, после проведённого ремонта, был выявлен брак в работах по утеплению межпанельных швов, который был устранён. Данные обстоятельства судом не проверены.

При таких существенных нарушениях норм материального и процессуального права решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, в случае необходимости назначить судебно-строительную экспертизу, более тщательно проверить доводы сторон и в зависимости от добытых данных, дав им надлежащую оценку, разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 и 362 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нерюнгринского городского суда от 23 июня 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий В.Г. Васильева

Судьи Е.В. Пухова

Т.Г. Румянцева