Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 23 апреля 2012 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 23 апреля 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего: Демьяновой Н.Н.,

судей: Синицыной О.Р., Пелёвиной Н.В.,

при секретаре: Шпилевой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области на решение Костромского районного суда Костромской области от 7 февраля 2012 года, которым иск Осиповой Н.С. к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на жилой дом удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Синицыной О.Р., выслушав объяснения Осиповой Н.С., и её представителей Осиповой О.М., Васильева М.Г., представителя ООО "Русская деревня" Данченко А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Осипова Н.С. обратилась в суд с иском к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". В обоснование требований указала, что 25 декабря 2009 года она заключила с ответчиком договор, в соответствии с условиями которого ООО "Русская деревня" взяло на себя обязательство построить индивидуальный жилой дом, расположенный по указанному адресу и передать его в собственность Осиповой Н.С., а истица обязалась направить денежные средства на финансирование строительства. Обязательства в своей части истица исполнила, оплатив по договору "данные изъяты" рублей. Фактически работы по строительству дома завершены в 2011 году, после чего с ответчиком подписан акт приема-передачи индивидуального жилого дома, однако от оформления документов для регистрации ее права собственности на дом ООО "Русская деревня" уклоняется, ссылаясь на финансовые трудности. Истица из-за недобросовестного исполнения обязанностей ответчиком не имеет возможности воспользоваться результатами строительства. Ссылаясь на положения ст.ст.218,219,223 ГК РФ просит иск удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела Осипова Н.С. уточнила исковые требования, адресовав их ООО "Русская деревня" и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области (далее ТУ Росимущества в Костромской области). Просила признать за ней право собственности на жилой дом по адресу: "данные изъяты", исключить из акта описи и ареста имущества от 9 декабря 2011 года указанный жилой дом.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены: ОАО "МРСК Центр" - "Костромаэнерго", судебный пристав-исполнитель ОСП N1 г.Костромы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Администрация Костромского муниципального района Костромской области, а также Ломсадзе Е.Б., Демина М.И., Воронцов Д.Б., Коротышов А.Б., Глушич Т.Г., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Шевалдина А.В.

Решением Костромского районного суда Костромской области от 7 февраля 2012 года исковые требования Осиповой Н.С. удовлетворены в полном объеме. За Осиповой Н.С. признано право собственности на жилой дом, "данные изъяты" Исключен из акта описи и ареста имущества от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в рамках исполнительного производства N34/41/5666/23/2010-СД, объект со следующим описанием: жилой дом размером 6х12 кв.м: сруб срублен в чашу, фундамент - армированный бетон, высота 6 м (полтора этажа), расположенный по указанному адресу, общей стоимостью 900 000 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ТУ Росимущества в Костромской области просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе Осиповой Н.С. в удовлетворении заявленных требований. В жалобе указывает, что в силу п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ, ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение), разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", право собственности на основании ст.219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство об инвестициях не наделяет правом собственности инвестора на объект инвестирования. Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество, данное право возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи по правилам п.2 ст.222 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Ни истец, ни ответчик ООО "Русская деревня" не доказали, что возможность государственной регистрации права во внесудебном порядке отсутствует. Полагает, что избранный способ защиты права является ненадлежащим, так как в силу положений ст.487 ГК РФ если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков. Считает, что суд, удовлетворяя иск, нарушил баланс интересов истца и кредиторов (ответчиков). Причиной, которая препятствует государственной регистрации права собственности, является возбужденное в отношении ООО "Русская деревня" сводного исполнительного производства, то есть государственная регистрация на спорный объект за ответчиком приведет к обеспечению требований кредиторов, в том числе Российской Федерации, на получение денежных средств от реализации имущества должника (ООО "Русская деревня"). Кроме того, судебный пристав-исполнитель должен был выступать в процессе в качестве соответчика по заявленным требованиям.

В судебном заседании Осипова Н.С. и её представители Осипова О.М. и Васильев М.Г., а также представитель ООО "Русская деревня" Данченко А.А. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители ТУ Росимущества в Костромской области, ОАО "МРСК Центр" - "Костромаэнерго", судебный пристав-исполнитель ОСП N1 г.Костромы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромского муниципального района Костромской области, а также Ломсадзе Е.Б., Демина М.И., Воронцов Д.Б., Коротышов А.Б., Глушич Т.Г., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Шевалдина А.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст. 8, п.1 ст. 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п.п.1,2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара.

В силу пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 13 ноября 2007 года между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N 179 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

По условиям договора ООО "Русская деревня" как арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель населенных пунктов 44:07:07 20 01:0283 примерно в 2 м по направлению на запад от ориентира "адрес", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес". Целевое назначение земельного участка - для эксплуатации объекта недвижимости, срок договора- 11 месяцев.

Дополнительным соглашением N 1 от 21 мая 2008 года в договор аренды были внесены изменения, в частности, целевое назначение земельного участка указано как для эксплуатации и строительства объектов недвижимости.

Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от 4 июня 2008 года N 62 домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N 41 по N 92 в "адрес".

29 декабря 2007 года администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство первой очереди коттеджного поселка (расширение границ "адрес"): 14 домов, часовни и общественного центра сроком действия до 29 декабря 2010 года.

18 ноября 2008 года администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ "адрес"), расположенного по адресу: Костромской район, "адрес", в 2 м по направлению на запад от ориентира "адрес" (38 домов). Срок разрешения определен до 5 октября 2011 года.(л.д.111-112).

Дополнительным соглашением N2 от 29 июля 2009 года в договор аренды внесены изменения, пункт 1.1 изложен в новой редакции, указано о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", местоположение: находится примерно в 1770 м по направлению на северо-запад от ориентира д. "адрес" пирамида, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Костромская область, Костромской район, "адрес", разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Дополнительным соглашением N3 от 5 июля 2010 года пункт 1.1 договора аренды вновь изложен в новой редакции, указано о предоставлении в аренду восьми земельных участков с кадастровыми номерами с N 44:07:07 20 01:373 по N 44:07:07 20 01: 378, N44:07: 07 20 01:380, N 44:07:07 20 01:381, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

25 декабря 2009 года между ООО "Русская деревня" (застройщиком) и Осиповой Н.С. (инвестором) заключен договор, по условиям которого истец как инвестор принял на себя обязательства направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Костромской район, "адрес", а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной с инвестором документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору. Указанный договор зарегистрирован не был.

Объектом строительства является индивидуальный жилой дом, планируемой площадью "данные изъяты" кв.м. на момент заключения договора общая стоимость объекта составляет "данные изъяты" руб. (пункты 1.2, 1.3 договора).

В деле имеется акт приема выполненных работ за 2010-2011 годы (без даты), согласно которому Осиповой Н.С. приняты у ООО "Русская деревня" без замечаний сруб (6х12) 1,5 этажный - 100%, фундамент (6х12) с подвалом 100%, кровля с утеплением покрытие андулин - 100%, подписанный Осиповой Н.С. и ООО "Русская деревня" (л.д.10).

Согласно кадастровому паспорту от 5 сентября 2011 года общая площадь жилого дома составляет "данные изъяты" кв.м, степень готовности не указана, право собственности ни за кем не зарегистрировано, документы о соответствии спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам не представлены (л.д.11).

Письмом-уведомлением от 21 июня 2011 года Территориальное управление Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении действия договора аренды, арендатору предложено в срок до 10 октября 2011 года освободить ранее переданные в аренду земельные участки. (л.д.91).

9 декабря 2011 года судебным приставом-исполнителем ОСП N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области в рамках сводного исполнительного производства в отношении ООО "Русская деревня" произведены опись и арест имущества должника по адресу: Костромской район, "адрес", в том числе жилого дома размером 6х12 кв.м: сруб срублен в чашу, фундамент - армированный бетон, высота 6 м (полтора этажа), расположенного в "адрес".

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что возникшие между Осиповой Н.С. и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ГК РФ о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара. Поскольку Осипова Н.С. полностью выполнила свои обязательства по оплате приобретаемого объекта, а ООО "Русская деревня", передав объект договора, не исполнило обязательства в части совершения действий, необходимых для государственной регистрации права собственности Осиповой Н.С. на него, то суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Оценка заключенного между Осиповой Н.С. и ООО "Русская деревня" договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является правильной.

В то же время судом не учтено, что заявленные Осиповой Н.С. требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства фактически являются требованиями о признании в судебном порядке состоявшимся перехода права собственности на предмет договора от продавца к нему. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает применение избранного истцом способа защиты.

Иной подход противоречит как вышеприведенным положениям гражданского законодательства, так и разъяснению, содержащемуся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года. Иск о признании права собственности, предъявленный к лицу, таким правом не обладающим, не может быть удовлетворен независимо от нахождения вещи в фактическом владении покупателя.

С учетом особого статуса недвижимого имущества закон содержит императивное требование о возникновении права собственности на него только с момента государственной регистрации. В данном случае такое право на спорный объект у ООО "Русская деревня" еще не возникло, соответственно, не может оно возникнуть и у истицы как покупателя.

Поскольку признание ООО "Русская деревня" исковых требований Осиповой Н.С. по существу направлено в обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости, то оно также не может быть принято. Удовлетворение иска, предусматривающего государственную регистрацию права собственности истца на вновь созданное имущество, минуя обязательный этап предварительного оформления этого права за ООО "Русская деревня" как продавцом, законом не предусмотрено.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный объект в эксплуатацию не введен, и ни в качестве жилого дома, право собственности на который признано судом, ни в качестве объекта, не завершенного строительством, объект в установленном законом порядке не зарегистрирован, поэтому не приобрел статус недвижимого имущества, а, следовательно, не может быть объектом вещного права, подлежащего судебной защите избранным истицей способом.

Статья 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает право заинтересованных лиц на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание.

Так как право собственности на спорный объект за Осиповой Н.С. признано быть не может, соответственно, не имелось законных оснований и для удовлетворения требований в части освобождения имущества от ареста и исключении из описи.

В связи с неправильным применением судом норм материального права судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Осиповой Н.С.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 7 февраля 2012 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Осиповой Н.С. к ООО "Русская деревня", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании права собственности на жилой дом, исключении из акта описи и ареста отказать.

Председательствующий:

Судьи: