Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-575/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.,

судей Ивановой О.А., Лукоянова А.Н.,

при секретаре Поповой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области на решение Костромского районного суда Костромской области от 15 февраля 2012 года, которым за Харчевниковой Н.А. признано право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м., инвентарный номер N;

индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м., инвентарный номер N, освобожден от ареста;

индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м., инвентарный номер N, общей стоимостью "данные изъяты" руб., исключен из описи и акта ареста от ДД.ММ.ГГГГ года, составленного судебным приставом-исполнителем А.Д. ОСП по г. Костроме УФССП по Костромской области.

С ООО "Русская деревня" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области взыскана государственная пошлина в сумме "данные изъяты" руб.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А, выслушав объяснения Харчевниковой Н.А., ее представителя Васильева М.Г., представителя ООО "Русская деревня" по доверенности Данченко А.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Харчевникова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "Русская деревня", в котором просила признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", инвентарный номер N, общей площадью "данные изъяты" кв. м.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ года заключила с ответчиком договор, в соответствии с которым ООО "Русская деревня" взяло на себя обязательства построить индивидуальный жилой дом по адресу: "адрес", передать его ей в собственность не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, она обязалась направить денежные средства на финансирование данного строительства. Свои обязательства по финансированию она выполнила, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N N от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму "данные изъяты" рублей. В ДД.ММ.ГГГГ году с ответчиком был подписан акт приемки-передачи индивидуального жилого дома. Фактически работы по строительству жилого дома были закончены в ДД.ММ.ГГГГ году. Однако ответчик документы о праве собственности на жилой дом не оформляет, ссылаясь на финансовые трудности и отсутствие возможности зарегистрировать право собственности общества на данный жилой дом, в связи с чем она длительное время не имеет возможности воспользоваться результатом строительства и выполнить отделочные работы для сдачи жилого дома в эксплуатацию. Полагает, что в соответствии со ст.ст.218,219,223 ГК РФ за ней должно быть признано право собственности на указанный жилой дом.

При рассмотрении дела Харчевникова Н.А. увеличила исковые требования, дополнительно просила освободить от ареста и исключить из описи имущества ООО "Русская деревня", произведенной ДД.ММ.ГГГГ года судебным приставом-исполнителем А.Д., жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

Увеличенные исковые требования истец предъявил к ООО "Русская деревня", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, Д.Б.Воронцову, Т.Г. Глушич, А.Б. Коротышову, А.В.Шевалдиной, М.И.Деминой, Е.Б.Ломсадзе, М.В.Захарову, А.О.Карушкину, ОАО "МРСК Центра" - "Костромаэнерго".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрация Костромского муниципального района Костромской области, Отдел судебных приставов N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области просит решение суда отменить, в удовлетворении требований Харчевниковой Н.А. отказать.

Указывает, что позиция ТУ Росимущества в Костромской области вызвана наличием у ООО "Русская деревня" задолженности перед Российской Федерацией и продиктована только правом на защиту интересов Российской Федерации. Ссылаясь на пункт 2 ст. 8, ст.131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", считает, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на спорный объект за ООО "Русская деревня" оснований для удовлетворения иска не имелось. Суд, установив, что между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи, ошибочно посчитал, что у истицы как у заказчика строительства жилого дома, профинансировавшего такое строительство, возникло право собственности на построенный объект. При этом суд не учел, что в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором это недвижимое имущество возведено, тогда как истица правом на застройку земельного участка не обладала. Суд не принял во внимание, что право собственности по договорам купли-продажи будущей вещи в отношении объектов недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и что для перехода права к покупателю таким правом должен обладать и продавец, тогда как в материалах дела доказательства регистрации права собственности на спорный объект за продавцом - ООО "Русская деревня" - отсутствуют. Спорные правоотношения не могут быть квалифицированы как строительный подряд, даже при сопряжении их с другими элементами гражданских правоотношений. Указывает также, что законодательство об инвестициях не наделяет правом собственности инвестора на объект инвестирования. В жалобе также имеется ссылка на то, что в данной ситуации истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, а суд, поддержав его, нарушил баланс интересов истца и кредиторов ответчика, поскольку не защитил права последних, в том числе Российской Федерации, на получение денежных средств от реализации имущества, принадлежащего ответчику. Судебный пристав-исполнитель действовал в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве", которым наложение ареста на имущество должника отнесено к мерам процессуального принуждения. Причиной, на основании которой стороны указывают на отсутствие возможности государственной регистрации спорного объекта за Обществом, является возбужденное в отношении ООО "Русская деревня" сводное исполнительное производство, поскольку государственная регистрация объекта за юридическим лицом приведет к обеспечению требований кредиторов. Поддержка судом избранного истцом способа защиты является не защитой прав истца, а нарушением прав кредиторов, в том числе Российской Федерации, на получение денежных средств от реализации имущества, принадлежащего ООО "Русская деревня".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 2 ст. 8, пункта 1 ст. 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пунктов 1,2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара.

В силу пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ года между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

По условиям договора ООО "Русская деревня" как арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель населенных пунктов "данные изъяты" относительно ориентира в районе "адрес", расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес". Целевое назначение земельного участка - для сельскохозяйственного производства, фактическое использование - под строительство, срок договора- "данные изъяты" месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ года между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

По условиям договора ООО "Русская деревня" как арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель населенных пунктов "данные изъяты" "адрес", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес". Целевое назначение земельного участка - для эксплуатации объекта недвижимости, срок договора- "данные изъяты" месяцев.

В дальнейшем договор был продлен на неопределенный срок.

Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ года N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N N по N N в "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ года администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ "адрес" расположенного по адресу: "адрес" Срок разрешения определен до ДД.ММ.ГГГГ года.

Распоряжением Территориального управления Росимущества по Костромской области N N от ДД.ММ.ГГГГ года в указанный выше договор (в редакции дополнительных соглашений N N от ДД.ММ.ГГГГ года, N N от ДД.ММ.ГГГГ года, N N от ДД.ММ.ГГГГ года) объектом аренды определены земельные участки с кадастровыми номерами с N N по N N, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО "Русская деревня" и Харчевниковой Н.А. был заключен договор, по условиям которого истица как инвестор обязуется направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной с инвестором документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору. Договор зарегистрирован не был.

В силу пунктов N договора объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью "данные изъяты" кв.м., общая стоимость объекта составляет "данные изъяты" рублей, указанная денежная сумма оплачена истицей ДД.ММ.ГГГГ года.

Между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня" был подписан акт приема выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ год на объект N N, согласно которому работы по строительству жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м., фундамента и кровли выполнены на 100%, у заказчика замечаний нет.

Разрешая требования, суд исходил из того, что возникшие между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами ГК РФ о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара и договора строительного подряда, за исключением элемента принадлежности земельного участка, на котором было осуществлено строительство. Суд указал, что жилой дом возведен на земельном участке, предназначенным для индивидуальной жилой застройки, при наличии разрешения на строительство. Харчевникова Н.А. свои обязательства, связанные с оплатой приобретаемого объекта недвижимости, выполнила. В свою очередь ООО "Русская деревня", передав объект договора, не исполнило обязательства в части совершения действий, необходимых для государственной регистрации права собственности Харчевниковой Н.А. на него. При таких обстоятельствах со ссылками на ст.218, 219,223 ГК РФ суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорный жилой дом, и как следствие, об исключении имущества из акта описи и ареста имущества и освобождении его от ареста.

Квалификация заключенного между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня" договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является правильной и участвующими в деле лицами не оспаривается, как и согласование сторонами договора всех его существенных условий.

Между тем квалификацию заключенного между сторонами договора как договора, содержащего элементы договора строительного подряда, нельзя признать правильной.

Исходя из анализа ст.ст.740, 743 ГК РФ, ст.ст. 40,41 ЗК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, следует, что заказчиком по договору строительного подряда на строительство индивидуального жилого дома может быть только законный владелец земельного участка, получивший разрешение на строительство. Харчевникова Н.А. не является владельцем или пользователем земельным участком по адресу: "адрес", разрешение на строительство дома выдано ООО "Русская деревня". При таких обстоятельствах к возникшим между сторонами правоотношениям нормы о договоре строительного подряда применены быть не могут.

В данном случае возникшие между истицей и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ГК РФ о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара.

В то же время судом не учтено, что заявленные Харчевниковой Н.А. требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства по своей сути являются требованиями о признании в судебном порядке состоявшимся перехода права собственности на предмет договора от продавца к нему. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает применение избранного истцом способа защиты.

Иной подход противоречит как вышеприведенным положениям гражданского законодательства, так и разъяснению, содержащемуся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года. Иск о признании права собственности, предъявленный к лицу, таким правом не обладающим, не может быть удовлетворен независимо от нахождения вещи в фактическом владении покупателя.

С учетом особого статуса недвижимого имущества закон содержит императивное требование о возникновении права собственности на него только с момента государственной регистрации, в данном случае такое право на спорный объект у ООО "Русская деревня" еще не возникло, соответственно, не может оно возникнуть и у истца как покупателя.

Поскольку признание ООО "Русская деревня" заявленных истицей требований по существу направлено в обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости, то оно также не может быть принято. Удовлетворение иска, предусматривающего государственную регистрацию права собственности истца на вновь созданное имущество, минуя обязательный этап предварительного оформления этого права за ООО "Русская деревня" как продавцом, законом не предусмотрено.

Статья 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве" предусматривает право заинтересованных лиц на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание.

Так как право собственности на спорный объект за Харчевниковой Н.А. признано быть не может, соответственно, не имелось законных оснований и для удовлетворения требований в части освобождения имущества от ареста и исключении из описи.

В связи с неправильным применением судом норм материального права судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе Харчевниковой Н.А. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 15 февраля 2012 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Харчевниковой Н.А. к ООО "Русская деревня", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, Воронцову Д.Б. Глушич Т.Г., Коротышеву А.Б., Шевалдиной А.В. Деминой М.И., Ломсадзе Е.Б., Захарову М.В., ОАО "МРСК Центра" - "Костромаэнерго", Карушкину А.Р. о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, освобождении имущества от ареста и исключении из описи отказать.

Председательствующий:

Судьи: