Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-564/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.,

судей Зиновьевой О.Н. и Пелевиной Н.В.,

при секретаре Беловой С.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области Кайдаловой Т.В. на решение Костромского районного суда Костромской области от 02 февраля 2012 года, которым удовлетворены исковые требования Решетовой И.А., за ней признано право собственности на жилой дом общей площадью "..." кв.м, инвентарный номер N, расположенный по адресу: "адрес", и из акта описи и ареста имущества от "дата", составленного в рамках исполнительного производства N, исключен объект со следующим описанием: сруб, срубленный в чашу размером 9х12 м, общей высотой, включая кровлю, 7м, с частично вставленными стеклопакетами, завершенный строительством, 2-х этажный, фундамент из блоков с армированным поясом, расположенный по адресу: "адрес", общей стоимостью "..." рублей.

Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя ООО "Русская деревня" Данченко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решетова И.А. обратилась в суд с иском к ООО "Русская деревня", в котором просила признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", лит. А, общей площадью застройки "..." кв.м., инвентарный номер N. В обоснование требований указала, что "дата" заключила с ответчиком договор, в соответствии с которым ответчик обязался построить для нее индивидуальный жилой дом по вышеуказанному адресу и передать его ей в собственность. Во исполнение договора она заплатила ответчику указанную в договоре сумму "..." рублей, в подтверждение чего ей была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру N от "дата". В "дата" работы по строительству жилого дома выполнены, ею и ответчиком подписан акт приема-передачи дома, "дата" на дом составлен кадастровый паспорт, однако ответчик уклоняется от оформления документов о праве собственности на дом и не передает его ей в собственность, вследствие чего она лишена возможности воспользоваться результатом строительства и выполнить отделочные работы для сдачи дома в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела Решетова И.А. дополнила исковые требования, предъявив их к ООО "Русская деревня" и Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области. Кроме вышеуказанного просила исключить указанный жилой дом из акта описи и ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем ОСП N 1 УФССП по Костромской области Сарафановым А.Д., от "дата".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОСП N 1 УФССП РФ по Костромской области, ОАО "Костромаэнерго", Администрация Костромского муниципального района Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, Демина М.И., Ломсадзе Е.Б., Воронцов Д.Б., Коротышов А.Б., Глушич Т.Г., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Шевалдина А.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней заявитель просит решение суда отменить и в удовлетворении требований Решетовой И.А. отказать. В жалобе указывает, что суд неправильно истолковал закон, не применил закон, подлежащий применению, и неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд, установив, что между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи, ошибочно посчитал, что у истицы как у заказчика строительства жилого дома, профинансировавшего такое строительство, возникло право собственности на построенный объект. При этом суд не учел, что в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором это недвижимое имущество возведено, тогда как истица правом на застройку земельного участка не обладала. Суд не принял во внимание, что право собственности по договорам купли-продажи будущей вещи в отношении объектов недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и что для перехода права к покупателю таким правом должен обладать и продавец, тогда как в материалах дела доказательства регистрации права собственности на спорный объект за продавцом - ООО "Русская деревня" - отсутствуют. В жалобе также имеется ссылка на то, что в данной ситуации истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, а суд, поддержав его, нарушил баланс интересов истца и кредиторов ответчика, поскольку не защитил права последних, в том числе Российской Федерации, на получение денежных средств от реализации имущества, принадлежащего ответчику.

В судебном заседании представитель ООО "Русская деревня" Данченко А.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

Истица Решетова И.А. и остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены, дело рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, "дата" между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого названному обществу в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером N общей площадью "..." кв.м из земель населенных пунктов, находящийся примерно в 2 м по направлению на запад от ориентира "адрес", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес". Участок предоставлялся для эксплуатации объекта недвижимости (л.д.37-40). Срок действия договора был установлен на 11 месяцев, в дальнейшем договор был продлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением N от "дата" в договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми целевым назначением земельного участка указаны эксплуатация и строительство объектов недвижимости (л.д.46).

"дата" администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство первой очереди коттеджного поселка ( "адрес"): 14 домов, часовни и общественного центра сроком действия до "дата" (л.д.77).

Постановлением администрации "адрес" от "дата" N земельный участок, предоставленный ООО "Русская деревня", включен в границы населенного пункта "адрес", а постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от "дата" N принятая нумерация жилых домов в "адрес" продолжена и домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N по N в "адрес" (л.д.178).

"дата" администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка ( "адрес") на 38 домов. Срок разрешения определен до "дата" (л.д.78).

Дополнительным соглашением N от "дата" в вышеназванный договор аренды в связи с разделом изначально предоставленного ООО "Русская деревня" земельного участка внесены изменения, пункт 1.1 изложен в новой редакции, в соответствии с которой в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "..." кв.м, местоположение: находится примерно в 1170 м по направлению на северо-запад от ориентира "адрес", пирамида, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес", с разрешенным использованием - для размещения домов индивидуальной жилой застройки (л.д.47-48).

В связи с последующим разделом земельного участка дополнительным соглашением N от "дата" пункт 1.1 договора аренды вновь изложен в новой редакции, указано о предоставлении в аренду восьми земельных участков с кадастровыми номерами с N по N, N и N.

"дата" между ООО "Русская деревня" (застройщик) и Решетовой И.А. (инвестор) заключен договор, по условиям которого Решетова И.А. обязалась направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ООО "Русская деревня" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить указанный дом в соответствии с согласованной с Решетовой И.А. проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его ей в собственность (л.д.6-7).

В соответствии с договором объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью "..." кв.м, общая стоимость объекта составляет "..." тыс.руб. (пункты 1.2 и 1.3 договора).

Названная денежная сумма оплачена Решетовой И.А. "дата" (л.д.9).

Из акта приема выполненных работ за "дата", подписанного представителем ООО "Русская деревня" и Решетовой И.А., следует, что работы по договору выполнены на 100%: сруб, фундамент, кровля (л.д.10). Вместе с тем, как видно из кадастрового паспорта от "дата", документы о соответствии спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам не представлены, права на него не зарегистрированы, степень готовности объекта в паспорте не обозначена (л.д.11).

Письмом-уведомлением от "дата" ТУ Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении действия договора аренды и предложило до "дата" освободить арендуемые земельные участки (л.д.59).

"дата" судебным приставом-исполнителем ОСП N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника ООО "Русская деревня" произведены опись и арест имущества должника по адресу: "адрес". В составленный по результатам проведения исполнительного действия акт включен и спорный объект, обозначенный как сруб, срубленный в чашу, размерами 9 х 12 м, общей высотой включая кровлю 7 м, с частично вставленными стеклопакетами, завершенный строительством, 2-х этажный, фундамент из блоков с армированным поясом, расположенный по адресу: "адрес", общей стоимостью "..." рублей (л.д.80-83).

Проанализировав приведенные обстоятельства и разрешая возникший спор, суд признал Решетову И.А. и ООО "Русская деревня" участниками инвестиционной деятельности, которая регулируется Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", расценил договор, заключенный между ними, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара, и пришел к выводу о наличии оснований для признания за Решетовой И.А. права собственности на жилой дом, являвшийся предметом договора. При этом суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор не противоречит закону, что спорный дом возведен на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки, при наличии разрешения на строительство и за счет средств Решетовой И.А., которая свои обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости выполнила в полном объеме, в то время как ООО "Русская деревня", передав объект договора истице, свои обязательства в части совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права на дом и права собственности Решетовой И.А. на него не исполнило. Данные обстоятельства суд посчитал достаточными для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о квалификации отношений, возникших между Решетовой И.А. и ООО "Русская деревня", как отношений по купле-продаже будущей недвижимой вещи, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и положениям статьи 455 ГК РФ, которые приведены в решении.

Вместе с тем, с последующим выводом суда о возникновении у Решетовой И.А. права собственности на спорный объект и признании за ней этого права согласиться нельзя, поскольку он сделан без учета требований правовых норм, определяющих момент возникновения права собственности и порядок перехода прав на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

На основании пункта 1 статьи 131 и статьи 164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8, статьи 219 ГК РФ и пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в том числе право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011 года) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (статья 6).

В силу приведенных императивных норм возникновение права собственности на недвижимое имущество как в случае его создания, так и в случае перехода от одного лица к другому, связано с моментом его государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что договор от "дата", послуживший основанием возникновения правоотношений между ООО "Русская деревня" и Решетовой И.А., заключен после вступления в силу закона о государственной регистрации, строительство объекта осуществлялось также после введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на спорный объект за ООО "Русская деревня" и переход этого права к Решетовой И.А в установленном законом порядке не регистрировались. Указанное свидетельствует о том, что право собственности на спорный объект у ООО "Русская деревня" еще не возникло, следовательно, оно не могло перейти в порядке купли-продажи и к Решетовой И.А.

В данном случае те обстоятельства, которые суд посчитал заслуживающими внимания при удовлетворении иска, в частности, оплата истицей строительства спорного объекта и передача объекта ей во владение, не порождают возникновение у истицы права собственности на спорный объект и правого значения для разрешения заявленного истицей спора не имеют.

Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 года N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011 года) не содержит положений, допускающих иной порядок возникновения прав на недвижимое имущество, нежели тот, который предусмотрен приведенными выше нормами гражданского законодательства.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный объект в эксплуатацию не введен, и ни в качестве жилого дома, право собственности на который признано судом, ни в качестве объекта, не завершенного строительством, в установленном законом порядке не зарегистрирован, поэтому не приобрел статус недвижимого имущества, а, следовательно, не может быть объектом вещного права, подлежащего судебной защите избранным истцом способом.

При таких обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для признания за Решетовой И.А. права собственности на спорный объект, а также для исключения этого объекта из акта описи и ареста от "дата".

Поскольку судом первой инстанции при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, постановленное им решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Решетовой И.А. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 02 февраля 2012 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Решетовой И.А. к ООО "Русская деревня" и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании права собственности на жилой дом и исключении имущества из описи и ареста отказать.

Председательствующий:

Судьи: