Кассационное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 04 июля 2011 г. по делу N 33-950

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.А. Гусевой,

судей И.Н. Ильиной, О.Н. Зиновьевой,

при секретаре Е.В. Поповой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Баласаняна ФИО11 на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 24 марта 2011 года, которым удовлетворены исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области к Баласаняну ФИО12 о взыскании задолженности по арендной плате в размере "данные изъяты". и пени за просрочку платежа в сумме "данные изъяты".

Заслушав доклад судьи Н.А. Гусевой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области обратился в суд с иском к В.А. Баласаняну о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2009 года по 30 сентября 2010 года в размере "данные изъяты" пени за просрочку платежа за период с 01 июля 2009 года по 04 октября 2010 года в размере "данные изъяты" Требования мотивированы тем, что на основании постановления главы г.Костромы от 15.06.2006 г. N между комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г.Костромы и В.А. Баласаняном заключен договор аренды земельного участка от 07 сентября 2006 года, по условиям которого ответчику передан земельный участок, площадью 1 214,57 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N для строительства кафе "данные изъяты" сроком на три года. Письмом департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29 октября 2009 года договор на основании ст.621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок. В связи с изменением законодательства о порядке расчета арендной платы и значений коэффициентов, применяемых в методике расчета арендной платы, департаментом в адрес арендатора были направлены уведомления об изменении арендной платы с ее расчетом на 2009 и 2010 гг. Пунктами 3.2 и 4.4.3 договора аренды установлена обязанность арендатора ежеквартально до первого числа месяца, следующего за расчетным кварталом, выплачивать арендную плату в установленных договором порядке и размерах. Однако В.А. Баласанян систематически не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы за земельный участок. Задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2009 года по 30 сентября 2010 года составила "данные изъяты" В соответствии с п.5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. С учетом этого сумма пени за период с 01 июля 2009 года по 04 октября 2010 года составила "данные изъяты". ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия, ответа на которую не последовало.

Судом постановлено вышеуказанное решение суда.

В кассационной жалобе В.А. Баласанян просит решение суда отменить как вынесенное с неправильным применением норм материального права, дело направить на новое рассмотрение. Указывает, что в 2009 и 2010 гг. арендная плата возросла почти в пять раз. Ответчик и суд обосновали это новым порядком расчета арендной платы с учетом увеличения кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата рассчитывается по формуле, одной из составляющих которой является корректирующий коэффициент. Судом не учтено, что корректирующий коэффициент устанавливается не произвольно, а в зависимости от местоположения земельного участка, зон различной градостроительной ценности, в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города. Судебные органы при рассмотрении споров по поводу сумм земельного налога и размера арендной платы должны проверять, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, что прямо изложено в определении Конституционного Суда РФ от 11.05.2004 г. N209-О. При рассмотрении настоящего дела суд не выполнил указанные требования, не дал оценки заявленным им возражениям по этому поводу и не установил связь между удорожанием земельного участка и уровнем его доходности. Кроме того, суд не учел, что в настоящее время земельный участок не относится к землям кафе, ресторанов, закусочных, поскольку кафе сгорело и на земельном участке ведется новое строительство.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к обоснованному выводу о взыскании с В.А. Баласаняна задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

Как видно из материалов дела и установлено судом, В.А. Баласаняну на основании постановления главы администрации г. Костромы от 15.06.2006 г. N был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: "адрес", площадью 1 214,57 кв.м, для строительства кафе "данные изъяты".

07 сентября 2006 года между комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г.Костромы и В.А. Баласаняном заключен договор аренды указанного земельного участка N. N сроком действия с 15.06.2006 г. до 15.06.2009 г., который в настоящее время продлен сторонами на неопределенный срок.

Пунктом 3.1 договора аренды определен размер арендной платы за год, равный "данные изъяты" и за квартал, равный "данные изъяты".

Согласно п.3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании действующей на момент расчета ставки земельного налога и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение вместе с расчетом направляется арендатору.

Судом установлено, что в связи с изменением с 01 января 2009 г. законодательства о порядке расчета арендной платы, а с 01 января 2010 года - значений коэффициентов, применяемых в методике расчета арендной платы, департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области в адрес ответчика направлялись уведомления об изменении арендной платы с ее расчетами на 2009 и 2010 гг. и дополнительные соглашения к договору аренды, которые были получены А.В. Баласаняном 21 сентября 2009 года и 20 июля 2010 года и от подписания которых он отказался.

В соответствии с новыми расчетами арендная плата за квартал 2009 года составила "данные изъяты"., за квартал 2010 года - "данные изъяты" руб.

В силу п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 г. N241-а (в редакции постановлений администрации Костромской области от 28.10.2008 г. N390-а, от 23.12.2008 г. N463-а, от 28.09.2009 г. N336-а) "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена" в целях реализации полномочий органов государственной власти субъектов РФ в части установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков утверждено Положение об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена. Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области рекомендовано при заключении и продлении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, при перерасчете арендной платы по действующим договорам аренды указанных земельных участков руководствоваться настоящим постановлением.

Как видно из приведенного выше Положения, постановлением администрации Костромской области от 28.12.2008 г. N390-а внесены изменения в главу 2, устанавливающую порядок расчета арендной платы. В частности, в расчете предусмотрены: кадастровая стоимость земельного участка, определяемая по результатам кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории, утвержденным нормативными правовыми актами Костромской области; коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области, а также корректирующий коэффициент.

Произведенный департаментом расчет арендной платы за 2009 и 2010 гг. судом проверен и установлено, что расчет произведен в соответствии постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 г. N241-а "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 г. N393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области", постановлением администрации Костромской области "Об утверждении коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области, для расчета в 2010 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена" от 16.12.2009 г. N401-а, а также в соответствии распоряжениями департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16.12.2008 г. N933 и от 25.12.2009 г. N1225/з "Об утверждении корректирующего коэффициента".

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы на очередной период на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 3.3 договора предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов является предусмотренным изменением условий договора.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в срок до 1 числа первого месяца квартала путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Наличие у В.А. Баласаняна задолженности по арендной плате в размере "данные изъяты" руб. подтверждается материалами дела, расчет представленный истцом проверен судом и признан правильным. Сам ответчик в ходе судебного разбирательства не оспаривал тот факт, что он не вносил арендную плату по договору за период с 01 апреля 2009 года по 30 сентября 2010 года в установленных размерах.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности в указанной выше сумме.

Требование о взыскании пени за просрочку оплаты по договору аренды, как обоснованно указал суд, отвечает положениям ст.330 ГК РФ и п.5.3 договора аренды.

Доводы В.А. Баласаняна и его представителя о необоснованности примененного в расчетах значения корректирующего коэффициента судом проверены и правомерно признаны несостоятельными. В частности, судом установлено, что финансово-экономическое обоснование необходимости корректирующего коэффициента (Кк) давалось к проекту постановления администрации Костромской области "О внесении изменений в постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 г. N241-а"; этот коэффициент был введен в целях исключения недобросовестной конкуренции и нарушения единого экономического пространства, а также недопущения значительного роста арендных платежей в кратности, соответствующей росту кадастровой стоимости земельных участков. Корректирующий коэффициент устанавливается в зависимости от категорий земель, их назначения и видов разрешенного использования.

Нормативные правовые акты Костромской области, в связи с принятием которых изменился порядок расчета арендной платы на земельные участки, являются действующими и никем не оспорены.

Доводам кассационной жалобы о том, что при определении арендной платы за 2009-2010 гг. не учтено зонирование территории города, судом также дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Необоснованными являются и доводы кассатора о том, что в настоящее время земельный участок не относится к землям кафе, ресторанов, закусочных, поскольку кафе сгорело и на земельном участке ведется новое строительство.

Цели, для которых предоставлен земельный участок, определены в договоре, указаны в данных кадастрового учета, изменения в которые в установленном законом порядке не вносились. Само же по себе фактическое использование участка не в соответствии с определенным назначением не может влиять на размер арендной платы, взыскиваемой по договору аренды.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Костромы от 24 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В.А. Баласаняна - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: