Кассационное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 16 мая 2012 г. по делу N 33-1108

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего Ваганюк Н.Н.,

судей Андриановой И. В., Баранова В.В.,

при секретаре Казеевой Я.С.

рассмотрела в судебном заседании от 16 мая 2012 года гражданское дело по иску Федяева Владимира Михайловича, Требуховой Антонины Владимировны, Мельхова Владимира Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Юнион" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей,

по кассационной жалобе Требуховой А.В. на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 15 декабря 2011 года,

Заслушав доклад судьи Андриановой И. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федяев В.М., Требухова А.В., Ерзиков В.А., Гузев В.В., Мельхов В.А., Кадушкин Н.И. и Калинин В.М. - собственники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, обратились в суд с иском к ООО "Агро-Юнион" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного при множественности лиц на стороне арендодателей.

В обоснование заявленных требований они указали, что 15 ноября 2006 года они, участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 2747,78 га, расположенный по адресу: *** с кадастровым номером 68:09:0000000:0101 заключили с ООО "Агро-Юнион" договор аренды данного земельного участка. Данный договор был заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Моршанского района Тамбовской области.

Согласно п.2.2. данного договора арендатор ООО "Агро-Юнион" обязан вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором. Данная арендная плата предусмотрена в виде натуральной продукции, а именно 3 центнера зерна ежегодно.

В связи с тем, что ООО "Агро-Юнион" за 2008-2010 гг. не выплатил арендную плату, что является существенным нарушением условий договора истцы провели общее собрание собственников земельных долей, и приняли решение о досрочном прекращении договора аренды, в связи с чем обратились в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного при множественности лиц на стороне арендодателей. Основанием расторжения данного договора они считают, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

В ходе рассмотрения данного дела к участию в деле, были привлечены:

- на основании определения Моршанского районного суда от 28 сентября 2011 года в качестве третьих лиц на стороне истца остальные собственники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 2747,78 га, расположенный по адресу: *** с кадастровым номером 68:09:0000000:0101 -всего 385 человек;

- на основании определения Моршанского районного суда от 17 октября 2011 года в качестве соответчиков ООО "Зерно-Инвест" и ООО "Киреевский элеватор", поскольку на основании соглашения N6004/01-61 от 20.08.2011 года был осуществлен переход прав по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от ООО "Агро-Юнион" к ООО "Зерно- Инвест", а на основании Соглашения от 08 сентября 2011 года - переход прав по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от ООО "Зерно-Инвест" к ООО "Киреевский элеватор". Вышеуказанные Соглашения были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области соответственно от 06 сентября 2011 года N 68-68-10/021/2011-643 и от 15 сентября 2011 года N68-68-10/021/2011-936.

В ходе рассмотрения данного дела истцы Федяев В.М., Требухова А.В. и её представитель адвокат Павлова Л.В., а также Ерзиков В.А., Гузев В.В., Мельхов В.А., Кадушкин Н.И. и Калинин В.М. в устной форме расширили первоначально заявленные требования и увеличили основания расторжения договора аренды. Просили расторгнуть договор аренды не только потому, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, но и по другим основаниям: арендатор ухудшает земли, так как не пахал огороды и не выдавал зерно в 2009-2010 году на паи.

В процессе рассмотрения дела истцы Ерзиков В.А., Кадушкин Н.И. и Калинин В.М. отказались от ранее заявленных требований, отказ был принят судом, в связи с чем они переведены из истцов в третьи лица.

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 15 декабря 2011 года Федяеву В.М.. Требуховой А.В., Мельхову В.А. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Агро-Юнион" о расторжении договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:09:0000000:0101, общей площадью 2747,78 га, расположенного по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, Серповской сельский Совет, СХПК "Серп", зарегистрированного УФРС Тамбовской области N 68-68-10/010/2006-735.

В кассационной жалобе Требухова А.В. просит названное решение отменить с передачей дела на новое рассмотрение. Истица считает, что решение суда является незаконным, судом неправильно применен закон к спорным правоотношениям, неполно исследованы обстоятельства заключения договора, не установлены юридически значимые обстоятельства по делу, а именно кто (какое ООО) должен был исполнять обязанности арендатора конкретно в 2009 г., а кто - в 2010 г., не истребованы ведомости на получение арендных платежей в 2009 и 2010 г.г. по договорам субаренды с ООО "Агро-Юнион" у ООО "Моршанская земля" и ООО "Агро-М". По мнению автора жалобы, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Считает, что арендатор свои обязательства по договору не исполнял. Начиная с 2007 года, все собственники земельных долей неоднократно обращались к ООО "Агро-Юнион" с предложением, а затем с требованием о расторжении договора аренды, собирали общее собрание собственников земельных долей и руководителя ООО "Агро-Юнион", на котором принимали решение о расторжении договора. Обращались неоднократно в сельсовет, администрацию района, губернатору Тамбовской области, в администрацию Президента РФ по вопросу нарушения своих прав и расторжения договора аренды, так как связаться с ООО "Агро-Юнион" не представлялось возможным.

Договор аренды земельного участка был заключен между собственниками земельных долей сельскохозяйственного назначения и ООО "Агро-Юнион" в 2006 году, на основании решения общего собрания собственников земельных долей. При этом общее собрание собственников земельных долей приняло решение о заключении договора аренды без права субаренды земельного участка, а также без каких-либо неустоек в случае расторжения договора по инициативе арендодателей досрочно. Полномочия на подписание договора аренды от имени собственников земельных долей были переданы Кериловой А.В., ей было поручено заключить договор на тех условиях, которые были оговорены собственниками на общем собрании. Однако Керилова А.В. вопреки воле своих доверителей заключила договор на иных условиях, крайне невыгодных для собственников, изменив обстоятельства договора, что повлекло неблагоприятные последствия для собственников земли. Данные обстоятельства Керилова А.В. подтвердила и в судебном заседании, пояснив, что ее уговорили подписать договор на иных условиях, что она и сделала, не согласовав это со своими доверителями.

Кроме того, в судебное заседание был представлен подлинник договора, неотъемлемым приложением к которому является список собственников земельных долей, который наравне с договором прошел регистрацию в УФРС России по Тамбовской области. В графе подписи собственников, эти подписи выполнены не собственниками, а другими лицами. В судебном заседании все третьи лица, приглашенные в одно из первых судебных заседаний, подтвердили, что они подпись в представленном списке не ставили, что их подписи подделаны. Керилова А.В. пояснила, что она в УФРС не ходила и там договор не подписывала, что текст договора она не получала, а, следовательно, и не доводила его содержание до собственников земельных долей. Несмотря на то что они возражали против субаренды земельных участков, такой пункт был включен в договор, и ООО "Агро-Юнион" ежегодно заключало договоры субаренды. Полагает, что выплату арендной платы, обязательства по вспашке огородов, налоговое бремя в 2009 году должно было нести ООО "Моршанская земля", а в 2010 году - ООО "Агро-М". Других соглашений либо договоров у ООО "Агро-Юнион" с иными организациями не было.

Считает, что истцы предоставили доказательства того, что ни в 2009-ом, ни в 2010-ом годах ООО "Моршанская земля" и ООО "Агро-М" арендную плату не выплачивали, налоговое бремя не несли, огороды не пахали, однако суд не учел данных обстоятельств. Указывает на то, что все заинтересованные лица по делу пояснили, что зерно выдавали по краткосрочным договорам и не в том количестве, которое указано в договоре с ООО "Агро-Юнион", и по краткосрочным договорам зерно выдали не всем.

По мнению автора жалобы, суд, фактически установив данные обстоятельства, сделал ошибочный вывод, подменив в судебном решении обязательства ООО "Моршанская земля" по краткосрочному договору между ООО "Моршанская земля" и пайщиками, обязательствами по договору субаренды между ООО "Агро-Юнион" и договору субаренды между ООО "Агро-Юнион" и ООО "Агро-М".

Несмотря на неоднократные требования истцов о предоставлении ведомостей о выплате арендной платы Требуховой А.В., Мельхову В.А., Федяеву В.М. в 2009-2010 гг., такие ведомости так и не были представлены, поскольку их нет и быть не может. Имеющиеся в материалах дела ведомости к истцам никакого отношения не имеют, так как документов с подписями истцов о получении арендной платы в виде зерна с указанием веса, даты, с их подписями, организации, которая производит эту выдачу, в суд не представлено, хотя об этот истцы заявляли неоднократно.

Настаивает на том, что обращение к арендатору с устной заявкой на вспашку огорода не является основанием для невыполнения обязательства арендатором, поскольку не противоречит как договору, так и действующему законодательству.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Установлено, что истцы Федяев В.М., Требухова А.В. и Мельхов В.А. являются собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 2747,78 га, расположенный по адресу: *** кадастровый номер 68:09:0000000:0101 Федяеву В.А. принадлежит 1/428 доля, Требуховой А.М. - 1/428 доля, Мельхову В.А. - 2/428 доли вышеуказанного участка. Договор зарегистрирован в УФРС по Тамбовской области 29.12.2006 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст.9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В рассматриваемых правоотношениях положения Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ.

Так, договор аренды земельного участка земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя был заключен 15.11.2006 г., сроком на 10 лет, между ООО "Агро-Юнион" (арендатор) с одной стороны и 392 собственниками земельных долей (арендодатели) - с другой. В числе последних - истцы Федяев В.М., Требухова А.В. и Мельхов В.А.

Согласно п.п. 3.1-3.4 договора аренды от 15.11.2006 г. арендатор обязан своевременно, в соответствии с договором, выплачивать арендную плату в полном размере и использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. В частности, арендная плата в виде 3 центнеров зерна ежегодно (либо по желанию арендодателя - денежный эквивалент натуроплаты) должна выплачиваться арендодателям в сентябре-октябре; по заявкам арендодателей арендатор предоставляет услуги по бесплатному выпасу скота, вспашки огородов по льготным ценам, услуги по заготовке кормов для личного подворья на льготных условиях (том 1, л.д.33-57).

Ссылаясь на ненадлежащее и несвоевременное выполнение условий договора аренды, являющееся, по их мнению, существенным нарушением договора, истцы просили суд досрочно расторгнуть договор.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, отказывая Федяеву В.М., Требуховой А.В. и Мельхову В.А. в иске о досрочном расторжении договора аренды, правильно пришел к выводу о том, что заявленные истцами нарушения договора нельзя признать существенными, влекущими его досрочное расторжение (ч.2 ст. 450 ГК РФ), поскольку в суде не были подтверждены факты существенного ухудшения арендатором имущества - земельного участка и факты невыплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п.п.2.3 ст.619 ГК РФ).

Так, судом первой инстанции установлено, что конкурсный управляющий ООО "Агро-Юнион", начиная с 2008 года ежегодно заключал договора субаренды спорного земельного участка, чтобы земля использовалась по назначению, арендодатели получали арендную плату и пользовались льготами по договору аренды. Этот вывод суда подтверждается: договором субаренды земельного участка от 19.05.2008 г. между ООО "Агро-Юнион" и ОАО "Моршанская земля"; договором субаренды земельного участка от 17.04.2009 г. между ООО "Агро-Юнион" и ОАО "Моршанская земля"; договором субаренды от 27.04.2010 г. между ООО "Агро-Юнион" и ООО "Агро-М"; договором от 15.04.2011 г. между ООО "Агро-Юнион" и ООО "СерП". По всем указанным договорам субаренды обязанность исполнения условий договора аренды перешла к субарендатору.

Судом установлено, что за исключением ООО "Агро-М", взявшего данный участок в субаренду в 27.04.2010 г., но в связи с финансовыми проблемами не работавшему на нем и, как следствие, не выплатившему арендодателям арендную плату, остальные субарендаторы обрабатывали землю и выдавали раз в год зерно арендодателям. Причем ОАО "Моршанская земля" обрабатывала спорный земельный участок и в 2010 году, выполняя обязательства по вспашке огородов, уплате земельного налога за арендодателей и выдаче зерна. То есть договор субаренды не выполнило ООО "Агро-М" в 2010 году.

Однако однократная невыплата арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения.

Сделав вывод о том, что истцами не доказано наличие систематической невыплаты арендной платы, суд правильно применил нормы материального права, а именно положения ст. 619 ГК РФ, согласно которым просрочка арендных платежей должна иметь место подряд не менее трех раз.

Довод представителя истцов Павловой Л.В. о том, что обязательства по договору аренды должно исполнять ООО "Агро-Юнион", а не общества-субарендаторы, не является юридически значимым, поскольку согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Ссылки представителя истцов Павловой Л.В. в апелляционной жалобе на то, что Керилова Т.В., представляющая по доверенностям всех пайщиков, заключила договор на иных условиях, нежели были обговорены на общем собрании собственников земельных долей, в части дачи согласия на субаренду (пайщики на неё не соглашались), а также на то, что собственники земельных долей расписывались в договоре не сами, судебная коллегия считает безосновательными и голословными.

С 2006 года никто из собственников земельных долей не оспаривал условия договора аренды и подлинность подписей, следовательно, подобные заявления безосновательны.

Ссылка истцов на то, что в 2009 и 2010 г.г. субарендаторы лично им не пахали огороды и не платили налоги, также безосновательна, поскольку из условий договора следует, что вспашка огородов происходит по заявлению арендодателя. Доказательств того, что с заявлением истцы обращались, в материалах дела не имеется. Что касается оплаты налогов, то это - безусловная обязанность собственника, поэтому договор в этой части противоречит закону. Вместе с тем истцы не представили доказательств того, что за указанные годы налог на земельную долю был оплачен каждым из них.

Судебная коллегия отмечает, что согласно договору аренды от 15.11.2006 г., арендополучателем является каждый арендодатель, заключивший договор, а не только истцы по заявленному требованию, следовательно, отсутствие претензий к арендатору других лиц, участвующих в возникших правоотношениях при заключении договора аренды, также должно учитываться судом.

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из того что факт получения ООО "Агро-Юнион" письменного предупреждения, направленного 01.09.2011 г., истцом документально не подтвержден, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что срок, в который истцы предложили устранить нарушения по договору аренды, не являлся разумным. То есть, истцами был нарушен досудебный порядок разрешения спора.

С учетом изложенного, правовая позиция суда первой инстанции, изложенная в решении, является правильной, поскольку она основана на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела; выводы суда первой инстанции основаны на всесторонней оценке представленных сторонами доказательств и судом апелляционной инстанции неправильными не признаны.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ (в редакции до 01.01.2012 г.), судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Федяева В.М., Требуховой А.В. и Мельхова В.А. по доверенности Павловой Л.В. - без удовлетворения..

Председательствующий:

Судьи: