Кассационное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 12 декабря 2011 г. по делу N 33-3959

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе

председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,

судей: Архиповой М.В., Клепиковой Е.А.,

при секретаре Мудрецовой О.Е.

рассмотрела в судебном заседании от 12 декабря 2011 года кассационную жалобу ООО "УЖК" на решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 28 сентября 2011 года по делу по иску Чуксиной Е.А. и других к ООО "УЖК" о расторжении договора и возложении обязанности передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом.

Заслушав доклад судьи Кочергиной Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Собственники квартир в многоквартирном жилом *** в *** обратились в суд с иском к ООО "УЖК" о возложении обязанности передать техническую документацию на данный многоквартирный жилой дом. В обоснование требований указали, что решением общего собрания собственников от 2 сентября 2010 года было принято решение о расторжении договора управления домом от 25 марта 2008 года и о заключении договора управления с управляющей организацией ООО "Тамбовская жилищная компания". Поскольку, несмотря на решение собственников, ответчик отказывается передать техническую документацию на вышеуказанный жилой дом вновь избранной компании либо представителям собственников, они обратились с настоящим иском в суд и просили обязать ответчика передать уполномоченным представителям собственников многоквартирного жилого дома техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным жилым домом документы.

В дальнейшем исковые требования были уточнены, истцы просили расторгнуть договор управления многоквартирным жилым домом от 25 марта 2008 года, ранее заключенный с ООО "УЖК"; обязать данное Общество передать по акту приема-передачи уполномоченным представителям собственников Батову Ю.К., Шайкиной Т.И., Здереву А.В. техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учеты объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к участи земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии к которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).

Решением Октябрьского районного суда от 28 сентября 2011 года исковые требования Чуксиной Е.А. и др. удовлетворены. Суд расторг договор управления многоквартирным домом N 201/12 от 25 марта 2008 года, заключенный между собственниками жилого дома и ООО "УЖК". Обязал ООО "УЖК" передать по акту приема-передачи уполномоченным представителям собственников многоквартирного *** Батову Ю.К., Шайкиной Т.И., Здереву А.В. техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство "реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию, (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).

В кассационной жалобе ООО "УЖК" просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Общество считает, что указанное решение нарушает единообразие в толковании и применении судами норм права, а допущенные при его вынесении нарушения и неправильное применение норм материального и процессуального права, повлекли за собой существенные нарушения прав и законных интересов ООО "УЖК". Указывает, что договор заключен сроком на 5 лет, по своей правовой природе договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Считает, что само по себе принятие решения не влечет за собой досрочного расторжения договора, т.к., исходя из разъяснений президиума ВАС РФ, перечисленный в нём список оснований для досрочного расторжения собственниками договора является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Полагает, что оснований для досрочного расторжения договора управления не имеется. Все утверждения истца о невыполнении работ по договору не соответствуют действительности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ООО "УЖК" Моисеева А.П., истцов Батова Ю.К., Андреева В.В. и представителя ООО "ТЖК" Говердовскую М.В., судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно п.3.1.2 Договора управления многоквартирным домом от 25 марта 2008 года ООО "УЖК" обязано обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного ***.

Судом установлено, что в нарушение условий договора ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые по договору обязательства, о чем свидетельствует акт осмотра состояния жилого дома от 10 сентября 2010г., из которого следует, что ответчик не осуществляет ремонт отмостков, не скашивает сорную растительность, не осуществляет замену разбитых стекол в помещениях общего пользования, не выполняет работы по устранению незначительных неисправностей в системе водопровода и канализации.

Работы, выполняемые ответчиком по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществляются ответчиком некачественно и носят формальный характер.

Кроме того, в суде первой инстанции нашел свое подтверждение факт нарушения ответчиком прав собственников жилого помещения в части получения от управляющей организации информации об объемах и качестве услуг и работ, условиях их предоставления и выполнения. В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, 14 сентября 2010г. общим собранием собственников многоквартирного дома было принято решение о расторжении договора управления с ООО "УЖК" и заключении договора управления с управляющей организацией ООО "Тамбовская Жилищная Компания".

16 сентября 2010г. собственники многоквартирного дома уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятого по договору обязательства. Уведомление ответчиком получено, однако он отказался передать техническую и бухгалтерскую документацию, ссылаясь на отсутствие полномочий у собственников многоквартирного дома в данном случае требовать передачи им документации, а также на то обстоятельство, что общее собрание в данном случае неправомочно принимать решения о расторжении договора, который может быть расторгнут только в судебном порядке.

Суд первой инстанции обоснованно признал данные доводы несостоятельными.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Согласно положений вышеназванной нормы права в данном случае документация должна быть передана вновь выбранной управляющей организации. Однако указанная истцами техническая документация на жилой дом является собственностью самих собственников многоквартирного жилого дома, которые вправе в силу ст. 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вынесенным решением не нарушаются ничьи права, в т.ч. и права вновь выбранной управляющей компании, представитель которой не возражал против передачи документов собственникам.

Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном ***.

Также управляющая организация обязана передать бухгалтерскую документацию и документы паспортного стола.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Факт нахождения у ответчика технической документации, карточек регистрации и карточек лицевого счета не отрицается и самим ответчиком. Однако, он отказывается добровольно передать документацию собственникам, в связи с чем, ООО "ТЖК" не может приступить к выполнению обязательств, принятых по договору управления многоквартирным домом от 17 сентября 2010г.

В соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещения многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

Судом установлен факт того, что ООО "УЖК" не выполняла условия договора управления многоквартирным домом и у собственников помещений имелись все основания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и для расторжения договора управления в судебном порядке.

Статьей 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности выбор способа управления многоквартирным домом, в частности управление конкретной управляющей компанией.

Согласно п.3. ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается измененным или расторгнутым. Следовательно, если договор был расторгнут вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения уведомления о расторжении договора.

Ссылку ответчика на то обстоятельство, что вопрос об отказе от услуг ООО УЖК именно по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения принятых по договору управления на себя обязательств на общем собрании собственников помещений от 02 сентября 2010 года не рассматривался, суд обоснованно признал несостоятельной.

Так, согласно протоколу общего собрания собственников от 2 сентября 2010 года, было принято решение о выборе уполномоченных представителей для составления актов осмотра состояния жилого дома, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией ООО "УЖК" договора управления.

Данное решение общего собрания было исполнено, уполномоченными лицами составлен акт от 10 сентября 2010 года, свидетельствующего о ненадлежащем исполнении управляющей организацией ООО "УЖК" своих обязанностей по договору управления.

Процедура проведения общих собраний была соблюдена и подтверждена стороной истцов в суде первой инстанции.

Суд при вынесении решения также учел, что решение общего собрания собственников помещений об отказе от исполнения договора управления в многоквартирном доме с ответчиком и выборе новой управляющей организации в виде ООО "ТЖК" не оспорено и не признано недействительным.

Доводы ответчика о том, что договор управления не прекратил свое действие и не считается расторгнутым, действует в настоящее время, суд признал несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм жилищного и гражданского законодательства.

Судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права, приведенных в решении, полно мотивированы, подтверждены материалами дела и не опровергаются доводами кассационной жалобы, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку в решении.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение

Октябрьского районного суда г.Тамбова от 28 сентября 2011 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "УЖК" - без удовлетворения.

Председательствующий:подпись

Судьи: подписи

Копия верна: судья Кочергина Н.А.