Решение Звенигородского городского суда Московской области от 26 марта 2012 г. по делу N 2-63/2012

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре Николаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой Елены Орестовны к ООО "Строй Арсенал" о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Козлова Е.О. обратилась в суд с иском к ООО "Строй Арсенал" о признании за ней права собственности на "адрес", расположенную по адресу: "адрес".

В судебном заседании Шачнов Е.М., представитель Козловой Е.О., исковые требования истицы поддержал, указав, что 11.12.2007 года между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик), заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области 30.01.2008 под номером 3/49-08, на реализацию Инвестором-Застройщиком инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по строительному адресу: "адрес". По договору соинвестирования N 37 "И" от 29.01.2008 ООО "Сити-Инвест" предоставило ЗАО "Мосстроймеханизация-5" правомочия по участию в реализации указанного инвестиционного проекта, которые состоят в праве вложения в инвестиционный проект в качестве инвестиций собственных денежных средств, праве получения (после вложения инвестиций) на указанных в договоре условиях результата инвестиционной деятельности.

По договору инвестирования N 325 "И" от 30.09.2008 г., заключенному между ЗАО "МСМ-5" и ООО "НВС Девелопмент", у ООО "НВС Девелопмент" возникают имущественные права на ряд квартир по строительному адресу: "адрес", в том числе на двухкомнатную квартиру общей площадью 65,86 кв.м.на 15-м этаже.

18.05.2009 г. между ООО "НВС Девелопмент" и ООО "Строй Арсенал" заключен предварительный договор N3вен-СА, в соответствии с которым стороны приняли решение по заключению в дальнейшем договора купли-продажи квартир, в том числе спорной квартиры, на условиях указанного предварительного договора, в результате чего указанные квартиры перейдут ООО "Строй Арсенал". Соглашением N123 от 17.08.2009 г. ООО "Строй Арсенал" исполнило обязательства по указанному предварительному договору.

28.09.2010 г. между ООО "Строй Арсенал" и истицей был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.

28.09.2010 г. сторонами исполнены обязательства по указанному предварительному договору по оплате и передаче квартиры.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50332000-026 от 25.10.2010 дом был принят в эксплуатацию.

01.11.2010 г. согласно Акту о вступлении в права владения, пользования и распоряжения у ООО "НВС Девелопмент" возникли имущественные права на ряд квартир в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" (строительный адрес "адрес"), в том числе и на спорную квартиру N.

10.11.2010 г. ООО "НВС Девелопмент" Актом об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору N 3вент-СА, передало ООО "Строй Арсенал" квартиры N по указанному адресу.

22.11.2011 г. истец направил ответчику письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры.

Согласно письму N 75 от 28.11.2011 г. ООО "Строй Арсенал" сообщает истцу, что не может исполнить обязательство по заключению основного договора купли-продажи.

Ответчик: - генеральный директор ООО "Строй Арсенал" Дебихин С.Е. в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск заявил о признании исковых требований Козловой Е.О. в полном объеме.

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности Жумабаева М.М. направила в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации, разрешение дела оставила на усмотрение суда;

- представитель ЗАО "Мосстроймеханизация-5" по доверенности Пикалова А.Ю. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя Общества, представила письменный отзыв на иск, в котором пояснила, что ЗАО "Мосстроймеханизация-5" ничего не известно о договорных отношениях между ООО "НВС Девелопмент", ООО "Строй Арсенал" и истцом, своего отношения к иску не выразила.

- представители ООО "НВС Девелопмент", ООО "Сити Инвест" извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, сведений о причине неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. В связи с изложенным, с учетом мнения представителя истцов, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц;

Заслушав объяснения представителя истицы, с учетом отсутствия возражений ООО "Строй Арсенал" против удовлетворения иска и позиций иных участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 11.12.2007 года между администрацией г. Звенигорода Московской области и ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик) заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области 30.01.2008 года за N 3/49-08 на реализацию Инвестором-Застройщиком (ООО "Сити Инвест") и администрацией г. Звенигорода Московской области инвестиционного проекта по проектированию и строительству 17-ти этажного односекционного жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: "адрес", на земельном участке площадью 4900 кв.м. с кадастровым номером N, принадлежащем Инвестору-Застройщику (ООО "Сити Инвест") на праве аренды сроком на три года.

По условиям контракта ООО "Сити Инвест", как Инвестор-Застройщик, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий (п. 5.2.1.), обеспечить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию контракта, дополнительных соглашений к контракту и заключенных в рамках контракта договоров привлечения финансовых средств в строительство жилых домов, при содействии администрации городского округа Звенигород (5.2.2.), оказать содействие участникам инвестиционного проекта в оформлении и регистрации права собственности на причитающиеся им доли в имуществе объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, путем передачи в регистрирующий орган со своей стороны соответствующих документов (п. 5.2.14.).

Согласно главе 7 контракта, Инвестор-Застройщик вправе с согласия администрации городского округа Московской области, уступить свои права и обязанности по контракту третьему лицу полностью или частично, если это не противоречит условиям договора аренды земельного участка под строительство объекта, при условии принятия указанным третьи лицом условий данного контракта. Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе передавать свои права на причитающуюся им долю (часть) создаваемого имущества инвестиционного объекта третьим лицам на основании договоров. Гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, указанные права передаются на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ", либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством. Администрация городского округа Звенигород не несет ответственности по договорам Инвестора-Застройщика (ООО "Сити Инвест") с третьими лицами.

В соответствии с п. 3.1. контракта по итогам реализации контракта Инвестор-Застройщик (ООО "Сити Инвест") приобретает имущественные права на: 100 % общей площади квартир по объекту и 100 % общей нежилой площади объекта. Конкретное имущество, поступающее в собственность Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Оформление прав Инвестора-Застройщика на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1. контракта, производится в установленном законом порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами контракта принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.4.).

29.01.2008 года ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик) заключило с ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (Соинвестор) договор соинвестирования N 37 "И" (далее - договор соинвестирования), по условиям которого ООО "Сити Инвест" предоставляет ЗАО "Мосстроймеханизация-5 правомочия по участию в реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: "адрес", а Соинвестор вступает в эти правомочия, которые состоят:

- в праве вложения в инвестиционный проект в качестве инвестиций собственных денежных средств в объеме, определенном договором соинвестирования;

- в праве получения (после вложения инвестиций) на указанных в договоре соинвестирования условиях результата инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. договора соинвестирования основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигород N 1010 от 20.09.2007 года "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Инвест" земельного участка в аренду для жилищного строительства", договор аренды земельного участка N 97 от 25.09.2007 года, Разрешение на строительство 3.1.7.0000688 от 02.08.2005 года, Инвестиционный контракт от 11.12.2007 года.

В соответствии с п. 4.5. договора соинвестирования Инвестора-Застройщика (ООО "Сити-Инвест") обеспечивает оформление в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту. В двухмесячный срок с даты оформления в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту формирует за свой счет и представляет со своей стороны в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, правоустанавливающие документы, необходимые для проведения правовой экспертизы и государственной регистрации права собственности сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект в долях, предусмотренных договором соинвестирования (п. 4.12.). А также, совместно с Соинвестором осуществляет все действия, необходимые для государственной регистрации в установленном порядке имущественных прав сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект, в том числе по приведению документов в соответствие с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (при возникновении таких требований в процессе государственной регистрации прав), в случае невозможности оформления Соинвестором права собственности на результат Инвестиционной деятельности самостоятельно (п. 4.13.).

В соответствии с п.п. 1.1.4. и 7.1. результатом инвестиционной деятельности Соинвестора (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") являются имущественные права на 92,5 % общей площади квартир и нежилых помещений в завершенном строительстве и введенном в эксплуатацию жилом доме, расположенном по строительному адресу: "адрес". Номенклатура квартир с неразрывно связанными с ними балконами, лоджиями и нежилых помещений, имущественные права на которые возникнут у Соинвестора в качестве результата инвестиционной деятельности оформляется протоколом, который после подписания их сторонами договора соинвестирования становится Приложением N 1 к данному договору.

В соответствии с п. 7.2. договора соинвестирования Соинвестор (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") вступает в права на квартиры и нежилые помещения (в случае их проектирования) путем подписания Акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения квартирами и нежилыми помещениями.

Согласно приложению N 1 к договору соинвестирования N 37 "И" от 29.01.2008, подписанному сторонами договора 11.07.2008 года, квартира N распределена за Соинвестором - ЗАО "Мосстроймеханизация-5".

В соответствии с п. 8.1. договора соинвестирования с момента подписания сторонами данного договора Приложения N 1 к договору соинвестирования Соинвестор (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") вправе, предварительно письменно уведомив Инвестора-Застройщика (ООО "Сити-Инвест"), передать свои правомочия по инвестированию инвестиционного объекта третьим лицам в соответствии с действующим законодательством об инвестиционной деятельности. В этом случае Соинвестор осуществляет вложение инвестиций за счет консолидированных средств третьих лиц. В случае передачи правомочий по инвестированию третьим лицам в соответствии с действующим законодательством и исполнения такими третьими лицами своих обязательств по инвестированию в полном объеме, у Соинвестора не возникает результат инвестиционной деятельности и в дополнение к Акту о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту подлежат включению в качестве правообладателей квартир и жилых помещений третьи лица (п. 8.2.).

01.11.2010 года подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО "Сити Инвест" и ЗАО "МСМ-5", в соответствии с которым, у ЗАО "МСМ-5" возникли права на 121 квартиру, в том числе, на спорную квартиру за N.

По условиям договора инвестирования N 325 "И" от 30.09.2008 года, заключенному между ООО "НВС Девелопмент" и ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (ЗАО "МСМ-5"), у "НВС Девелопмент" возникают имущественные права на квартиры, ориентировочной общей площадью 699,21 кв.м. в завершенном строительством и введенном в эксплуатацию доме, расположенном по строительному адресу "адрес". Согласно п. 6.2 договора объем инвестиций, подлежащих внесению Инвестором является ориентировочным и составляет 119950200 рублей, исходя из стоимости квадратного метра в размере 60000 рублей. В соответствии с положениями главы 7 договора инвестирования N 325 "И" и приложением N1 к указанному договору инвестирования у ООО "НВС Девелопмент" возникнут имущественные права на квартиры в завершенном строительством доме по строительному адресу: "адрес", в количестве 32 штук, ориентировочной общей площадью 1999,17 кв.м., в том числе ни двухкомнатную квартиру, расположенную на 15 этаже указанного дома, ориентировочной общей площадью 65,86 кв.м.

По условиям договора от 18.05.2009 года, заключенному между ООО "НВС Девелопмент" и ООО "Строй Арсенал", стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи 3-х квартир в доме, расположенном по строительному адресу: "адрес", в количестве 32 штук, ориентировочной общей площадью 180,57 кв.м., в том числе и на двухкомнатную квартиру, расположенную на 15 этаже указанного дома, ориентировочной общей площадью 65,86 кв.м.

В соответствии с п. 4.1. предварительного договора стороны обязались подписать основной договор в течение двух месяцев с даты государственной регистрации права собственности ООО "НВС Девелопмент" на квартиры и завершения в полном объеме расчетов сторонами.

Согласно п.п. 3.1. договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора ООО "Строй Арсенал" перечисляет на расчетный счет ООО "НВС Девелопмент" денежные средства в сумме 9931 350 рублей до 20 июля 2009 года включительно.

Согласно Акта об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору N Звен-СА от 18 мая 2009 года обязательства сторон по передаче друг другу обеспечения по заключению основного договора по договору считаются исполненными.

01.11.2010 года был подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ЗАО "МСМ-5" и ООО "НВС Девелопмент", которым у инвестора (ООО "НВС Девелопмент") возникли права владения, пользования и распоряжения по отношению к 13 жилым помещениям общей площадью 655,0 кв.м. в доме по адресу: "адрес" (строительный адрес "адрес"), в том числе и на двухкомнатную квартиру N, расположенную на 15 этаже указанного дома, общей площадью 62,4 кв.м.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ считает их установленными.

Из материалов дела следует, что 28.09.2010 года между Козловой Е.О., с одной стороны, и ООО "Строй Арсенал", с другой стороны, заключен предварительный договор N 28.09.2010 купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО "Строй Арсенал" обязалось продать истцу двухкомнатную квартиру N общей проектной площадью 65,86 кв.м. с учетом лоджий и балконов, в случае их наличия, расположенную на 15 этаже в жилом доме по адресу: "адрес", путём заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в течение двух месяцев с момента государственной регистрации прав собственности общества на квартиру, но не позднее 30.09.2011 года.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора Козловой Е.О. надлежало оплатить стоимость квартиры по цене 3688160,00 рублей путем внесения денежных средств на расчетный счет Общества в течение 7 банковских дней с момента подписания Основного договора.

Из содержания соглашения об обеспечении обязательств от 28.09.2010 года и Акта об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору от 28 сентября 2010 года, усматривается, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора и в соответствии с условиями договора Козлова Е.О. внесла на расчетный счет Общества денежные средства в сумме 3688160,00 рублей. Также факт оплаты указанных денежных средств истицей подтверждается квитанциями.

Кроме того, в соответствии с указанным актом, Козловой Е.О. спорная квартира N N уже передана в пользование.

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород N 784 от 25.10.2010 года "О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 17-ти этажному односекционному жилому дому", жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: "адрес".

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50332000-026 от 25.10.2010 года дом введен в эксплуатацию (л.д. 56).

Техническая инвентаризация объекта произведена, что подтверждается представленным суду кадастровым паспортом помещения, составленным по состоянию на 19.12.2011 года, общая площадь квартиры составляет 61,3 кв.м..

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истица фактически владеет квартирой, несет бремя содержания имущества, Козлова Е.О. 01.11.2010 года заключила с ООО "Управляющая компания Дирекция эксплуатации зданий "Xолмогоры" договор на обслуживание жилого помещения (л.д. 128-143), оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается представленными истицей квитанциями.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) N N от 26.01.2012 (л.д. 4).

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Установив обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, суд исходит из того, что обязательства Козловой Е.О. по оплате инвестиционного взноса исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, имущество передано во владение и пользование истицы по акту о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истицы инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истицей, то есть последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истицы, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, отсутствие возражений со стороны ответчика, на основании ст.ст. 12, 218, 219 ГК РФ суд приходит к выводу о необходимости удовлетворении заявленных требований Козловой Е.О. о признании права собственности на квартиру N N поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истицы на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является судебный акт о признании такового права за последней. В связи с признанием исковых требований Козловой Н.О. законными и обоснованными, основываясь на требованиях ст. 98 ГПК РФ, суд находит необходимым удовлетворить заявленные истцом требования о взыскании с ответчика понесенных по делу расходов в виде оплаты государственной пошлины в размере 26640,80 рублей (л.д. 7,8).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Козловой Елены Орестовны удовлетворить.

Признать за Козловой Еленой Орестовной право собственности на двухкомнатную "адрес", общей площадью - 61,3 кв.м., расположенную по адресу: "адрес". Взыскать в пользу Козловой Елены Орестовны, проживающей по адресу: "адрес" с Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Строй Арсенал", юридический адрес: "адрес", имеющего "данные изъяты" - судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26640,80 рублей.

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: