Решение Звенигородского городского суда Московской области от 01 февраля 2012 г. по делу N 2-28/12

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евсеевой Р.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "ИННОСТРОЙ" о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Евсеева Р.М. обратилась в суд с иском к ООО "ИННОСТРОЙ" о признании за ней права собственности на квартиру N, расположенную по адресу: "адрес".

В судебном заседании Евсеева Р.М. требования поддержала, указав, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик), заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области Дата обезличена под номером N, на реализацию Инвестором-Застройщиком инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по строительному адресу: "адрес". По договору соинвестирования N от Дата обезличена ООО "Сити-Инвест" предоставило ЗАО "Мосстроймеханизация-5" правомочия по участию в реализации указанного инвестиционного проекта, которые состоят в праве вложения в инвестиционный проект в качестве инвестиций собственных денежных средств, праве получения (после вложения инвестиций) на указанных в договоре условиях результата инвестиционной деятельности. По предварительному договору N от Дата обезличена ЗАО "Мосстроймеханизация-5" продало ООО "ИННОСТРОЙ" квартиру N, расположенную по адресу: "адрес". Дата обезличена подписан акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору N от Дата обезличена между. ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "ИННОСТРОЙ".

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от Дата обезличена дом был принят в эксплуатацию.

Дата обезличена между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N, согласно которому ООО "ИННОСТРОЙ" приняло на себя обязательство заключить с Евсеевой Р.М. договор купли-продажи (основной договор) "данные изъяты" квартиры N, расположенной по адресу: "адрес", в течение "данные изъяты" с момента получения Обществом правоустанавливающих документов на квартиру, Евсеева Р.М., в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартиры по цене "данные изъяты" рублей в срок до Дата обезличена.

Дата обезличена подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО "ИННОСТРОЙ" и Евсеевой Р.М.

Истица указывает, что она своевременно и в полном объеме исполнила обязательства по оплате стоимости квартиры, выплатив ответчику денежные средства в размере "данные изъяты" рублей.

Дата обезличена был заключен договор управления многоквартирным домом между Евсеевой Р.М. и ООО "Управляющая компания Дирекция эксплуатации зданий "Xолмогоры", по которому истица производит оплату за коммунальные платежи, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и осуществляет иные платежи.

До настоящего времени ООО "ИННОСТРОЙ" не зарегистрировало и не предпринимает попыток зарегистрировать свое право собственности на квартиру для дальнейшего ее отчуждения в собственность истца, что существенно нарушает права последнего и его законные интересы.

Ответчики:

- генеральный директор ООО "ИННОСТРОЙ" ФИО4 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствии представителя Общества. В письменном отзыве на иск против требований истца не возражал, указывая также, что до настоящего времени между ООО "ИННОСТРОЙ" И ЗАО "Мосстроймеханизация-5" не заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры.

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО1 направила в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации, разрешение дела оставила на усмотрение суда;

- представитель ОАО "Звенигородская инвестиционная корпорация" по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на исковое заявление Евсеевой Р.М. просил рассматривать дело в своё отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения требований истца,

- представитель ЗАО "Мосстроймеханизация-5" по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя Общества, представила письменный отзыв на иск, в котором пояснила, что ЗАО "Мосстроймеханизация-5" ничего не известно о договорных отношениях между ООО "ИННОСТРОЙ" и истцом, своего отношения к иску не выразила.

- представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Сити Инвест" в судебное заседание не явились, сведений о причине неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. В связи с изложенным, с учетом мнения представителя истцов, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц;

Заслушав объяснения истицы, с учетом отсутствия возражений ООО "ИННОСТРОЙ" против удовлетворения иска и позиций иных участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Дата обезличена между администрацией г. Звенигорода Московской области и ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик) заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области Дата обезличена за N на реализацию Инвестором-Застройщиком (ООО "Сити Инвест") и администрацией г. Звенигорода Московской области инвестиционного проекта по проектированию и строительству "данные изъяты" односекционного жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: "адрес", на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", принадлежащем Инвестору-Застройщику (ООО "Сити Инвест" на праве аренды сроком на "данные изъяты" (л.д. 44-56).

По условиям контракта ООО "Сити Инвест", как Инвестор-Застройщик, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий (п. 5.2.1.), обеспечить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию контракта, дополнительных соглашений к контракту и заключенных в рамках контракта договоров привлечения финансовых средств в строительство жилых домов, при содействии администрации городского округа Звенигород (5.2.2.), оказать содействие участникам инвестиционного проекта в оформлении и регистрации права собственности на причитающиеся им доли в имуществе объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, путем передачи в регистрирующий орган со своей стороны соответствующих документов (п. 5.2.14.).

Согласно главе 7 контракта, Инвестор-Застройщик вправе с согласия администрации городского округа Московской области, уступить свои права и обязанности по контракту третьему лицу полностью или частично, если это не противоречит условиям договора аренды земельного участка под строительство объекта, при условии принятия указанным третьи лицом условий данного контракта. Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе передавать свои права на причитающуюся им долю (часть) создаваемого имущества инвестиционного объекта третьим лицам на основании договоров. Гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, указанные права передаются на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ", либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством. Администрация городского округа Звенигород не несет ответственности по договорам Инвестора-Застройщика (ООО "Сити Инвест") с третьими лицами.

В соответствии с п. 3.1. контракта по итогам реализации контракта Инвестор-Застройщик (ООО "Сити Инвест") приобретает имущественные права на: 100 % общей площади квартир по объекту и 100 % общей нежилой площади объекта. Конкретное имущество, поступающее в собственность Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Оформление прав Инвестора-Застройщика на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1. контракта, производится в установленном законом порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами контракта принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.4.).

Дата обезличена ООО "Сити Инвест" (Инвестор-Застройщик) заключило с ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (Соинвестор) договор соинвестирования N (далее - договор соинвестирования), по условиям которого ООО "Сити Инвест" предоставляет ЗАО "Мосстроймеханизация-5 правомочия по участию в реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: "адрес", а Соинвестор вступает в эти правомочия, которые состоят в:

- праве вложения в инвестиционный проект в качестве инвестиций собственных денежных средств в объеме, определенном договором соинвестирования;

- праве получения (после вложения инвестиций) на указанных в договоре соинвестирования условиях результата инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. договора соинвестирования основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигород N от Дата обезличена "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Инвест" земельного участка в аренду для жилищного строительства", договор аренды земельного участка N от Дата обезличена, Разрешение на строительство N от Дата обезличена, Инвестиционный контракт от Дата обезличена.

В соответствии с п. 4.5. договора соинвестирования Инвестора-Застройщика (ООО "Сити-Инвест") обеспечивает оформление в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту. В двухмесячный срок с даты оформления в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту формирует за свой счет и представляет со своей стороны в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, правоустанавливающие документы, необходимые для проведения правовой экспертизы и государственной регистрации права собственности сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект в долях, предусмотренных договором соинвестирования (п. 4.12.). А также, совместно с Соинвестором осуществляет все действия, необходимые для государственной регистрации в установленном порядке имущественных прав сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект, в том числе по приведению документов в соответствие с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (при возникновении таких требований в процессе государственной регистрации прав), в случае невозможности оформления Соинвестором права собственности на результат Инвестиционной деятельности самостоятельно (п. 4.13.).

В соответствии с п.п. 1.1.4. и 7.1. результатом инвестиционной деятельности Соинвестора (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") являются имущественные права на 92,5 % общей площади квартир и нежилых помещений в завершенном строительстве и введенном в эксплуатацию жилом доме, расположенном по строительному адресу: "адрес". Номенклатура квартир с неразрывно связанными с ними балконами, лоджиями и нежилых помещений, имущественные права на которые возникнут у Соинвестора в качестве результата инвестиционной деятельности оформляется протоколом, который после подписания их сторонами договора соинвестирования становится Приложением N к данному договору.

В соответствии с п. 7.2. договора соинвестирования Соинвестор (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") вступает в права на квартиры и нежилые помещения (в случае их проектирования) путем подписания Акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения квартирами и нежилыми помещениями.

Согласно приложению N к договору соинвестирования N от Дата обезличена, подписанному сторонами договора Дата обезличена, квартира N распределена за Соинвестором - ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (л.д. 88-90).

В соответствии с п. 8.1. договора соинвестирования с момента подписания сторонами данного договора Приложения N к договору соинвестирования Соинвестор (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") вправе, предварительно письменно уведомив Инвестора-Застройщика (ООО "Сити-Инвест"), передать свои правомочия по инвестированию инвестиционного объекта третьим лицам в соответствии с действующим законодательством об инвестиционной деятельности. В этом случае Соинвестор осуществляет вложение инвестиций за счет консолидированных средств третьих лиц. В случае передачи правомочий по инвестированию третьим лицам в соответствии с действующим законодательством и исполнения такими третьими лицами своих обязательств по инвестированию в полном объеме, у Соинвестора не возникает результат инвестиционной деятельности и в дополнение к Акту о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту подлежат включению в качестве правообладателей квартир и жилых помещений третьи лица (п. 8.2.).

Дата обезличена подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО "Сити Инвест" и ЗАО "МСМ-5", в соответствии с которым, у ЗАО "МСМ-5" возникли права на "данные изъяты" квартиру, в том числе, на спорную квартиру N (л.д. ).

По условиям предварительного договора N от Дата обезличена, заключенному между ООО "ИННОСТРОЙ" и ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (ЗАО "МСМ-5"), последнее обязуется заключить в будущем с ООО "ИННОСТРОЙ" договор купли-продажи квартиры N ориентировочной общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенной на "данные изъяты" этаже в жилом доме по адресу: "адрес" (л.д. 97-100). В соответствии с п. 4.1. предварительного договора стороны обязались подписать основной договор в течение "данные изъяты" с даты государственной регистрации права собственности ЗАО "МСМ-5" на квартиру.

Согласно п.п. 3.1. договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора ООО "ИННОСТРОЙ" вносит ЗАО "МСМ-5" денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей в течение "данные изъяты" с момента предъявления требования ЗАО "МСМ-5" об оплате, которые ЗАО "МСМ-5" вправе использовать по своему усмотрению.

Дата обезличена был подписан акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору N от Дата обезличена между ООО "ИННОСТРОЙ" и ЗАО "МСМ-5", которым подтверждено внесение ООО "ИННОСТРОЙ" на расчетный счёт ЗАО "МСМ-5" "данные изъяты" руб. и передача квартиры N ООО "ИННОСТРОЙ" до подписания Основного договора (л.д. 123).

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ считает их установленными.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена Евсеевой Р.М., с одной стороны, и ООО "ИННОСТРОЙ", с другой стороны, заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО "ЛИНКАА" обязалось продать истцу "данные изъяты" квартиру N общей площадью "данные изъяты" кв.м. с учетом летних (неотапливаемых) помещений, расположенную на "данные изъяты" этаже в жилом доме по адресу: "адрес", путём заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в течение "данные изъяты" с момента получения обществом правоустанавливающих документов на квартиру (л.д. 37-38).

В соответствии с разделом 2 предварительного договора основанием для заключения данного договора является:

- предварительный договор N от Дата обезличена, заключенный между ЗАО "МСМ-5" и ООО "ИННОСТРОЙ".

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 3.2.2., 4.1., 4.2. предварительного договора Евсеевой Р.М. надлежало оплатить стоимость квартиры по цене "данные изъяты" рублей путем внесения денежных средств в кассу Общества в срок до Дата обезличена в следующем порядке:

- не позднее Дата обезличена Евсеева Р.М. вносит сумму денежных средств в размере "данные изъяты" рублей;

- не позднее Дата обезличена - в размере "данные изъяты" рублей.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены Евсеевой Р.М. надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от Дата обезличена на сумму "данные изъяты" рублей и платежным поручением N от Дата обезличена на сумму "данные изъяты" рублей (л.д. 28, 30). В судебном заседании истцом представлены оригиналы платежных документов.

Дата обезличена между Евсеевой Р.М.. и ООО "ИННОСТРОЙ" заключен акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности - "данные изъяты" квартиры N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенной на "данные изъяты" этаже жилого дома по адресу: "адрес" (л.д. 126-127), в соответствии с которым общество передает истцу данное жилое помещение во владение, пользование и распоряжение.

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород N от Дата обезличена "О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством "данные изъяты" односекционному жилому дому", жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: "адрес" (л.д. 31).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию (л.д. 44).

Техническая инвентаризация объекта произведена, что подтверждается представленными суду техническим паспортом, составленным по состоянию на Дата обезличена, общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" кв.м. (л.д. 15-19).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истица фактически владеет квартирой, несет бремя содержания имущества, Евсеева Р.М. Дата обезличена заключила с ООО "Управляющая компания Дирекция эксплуатации зданий "Xолмогоры" договор на обслуживание жилого помещения (л.д. 128-143), оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается представленными истицей квитанциями (л.д. 144-145).

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) N от Дата обезличена (л.д. 48).

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Установив обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, суд исходит из того, что обязательства Евсеевой Р.М. по оплате инвестиционного взноса исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, имущество передано во владение и пользование истицы по акту о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истицы инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истицей, то есть последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истицы, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, отсутствие возражений со стороны ответчика, на основании ст.ст. 12, 218, 219 ГК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований Евсеевой Р.М. о признании права собственности на квартиру N, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истицы на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является судебный акт о признании такового права за последней.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Евсеевой Р.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "ИННОСТРОЙ" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Евсеевой Р.М. право собственности на квартиру общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенную по адресу: "адрес".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 03.02.2012.