Решение Звенигородского городского суда Московской области от 10 мая 2012 г. по делу N 2-150/2012

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре Николаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гандрабур Ольги Георгиевны к ООО "Стройресурс", третьему лицу Администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Гандрабур О.Г. был предъявлен иск к ООО "Стройресурс" о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры N "данные изъяты" неоконченного строительством дома по адресу: "адрес".

В настоящем судебном заседании Гандрабур О.Г. заявленные исковые требования поддержала. В обоснование иска указала на то, что 31 января 2011 года между ней, ФИО6 и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N2 об уступке (передаче) прав и обязанностей по предварительному договору N ЗВ1 (СР)-03 от 02 марта 2009 г., согласного которому Гандрабур О.Г. приняла, а ФИО6 передал все права и все обязанности, не реализованные ФИО6по указанному предварительному договору N ЗВ1 (СР)-03 от Дата обезличена, в отношении двухкомнатной квартиры N "данные изъяты" неоконченного строительством дома по адресу: Московская "адрес", район "адрес".(район улиц В. Фабричного, И. Шнырева, Луначарского и Солнечной). ООО "Стройресурс" выразило свое согласие на перемену лица в договоре.

Дата обезличена между ФИО6 и ответчиком был заключен предварительный договор N ЗВ1 (СР)-03, согласного которому ООО "Стройресурс" приняло на себя обязательство заключить с ним в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) 2-х комнатной квартиры общей площадью 68,4 кв.м., расположенной на 4-ом этаже в секции 4 неоконченного строительством дома по адресу: "адрес", в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, ФИО6, в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры по цене 3367620 рублей. ФИО6, в соответствии с условиями предварительного договора произвел оплату за приобретаемую квартиру в размере 3367620 рублей, что подтверждается платёжными документами. Истец, в свою очередь, в соответствии с условиями дополнительного соглашения N полностью оплатила указанную сумму ФИО6. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО "Стройресурс", что выполнено последним не было, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Представитель ООО "Стройресурс" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с изложенными обстоятельствами, а также с учетом мнения истицы, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Третье лицо представитель администрации городского округа Звенигород Жумабаева М.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Решение по делу оставила на усмотрение суда.

Выслушав доводы истицы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ "О судебном решении" от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст.4 ФЗ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно устанавливаемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от 25.12.2007 г. на проектирование и строительство жилого дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями на первом этаже здания и нежилыми помещениями в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: : "адрес" между Администрацией г.о.Звенигород с одной стороны и ООО "Стройресурс", ООО "Квант" с другой. Дополнительным соглашением N 3 к названному контракту установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - IV квартал 2011 года.

Между ФИО6 и ответчиком заключен предварительный договор N ЗВ1 (СР)-03, в соответствии с условиями которого (п.1.1), Продавец (ответчик) и Покупатель (истец) приняли на себя обязательства, после регистрации права собственности Продавца на двухкомнатную квартиру общей площадью 68,4 кв.м., расположенную на 4-м этаже в секции 4, строящегося жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", подписать договор купли-продажи квартиры (Основной договор).

Между истцом, ФИО6 и ООО "Стройресурс" заключено дополнительное соглашение N2 к названному предварительному договору, согласно которому ФИО6 передает, а Гандрабур О.Г. принимает на себя все права и обязанности, не реализованные ФИО6м. по заключенному между ООО "Стройресурс" и ФИО6 предварительному договору от 02 марта 2009 года NЗВ1(СР)-03.

Согласно техническому описанию составленному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", объект недвижимости в виде квартиры в неоконченном строительством многоквартирном доме, на которую Гандрабур О.Г. заявлены права, имеет общую площадь "данные изъяты".

Согласно представленным суду материалам, объект капитального строительства 6-ти секционный дом, расположенный по адресу: "адрес" - соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. Указанное подтверждается Заключением и Распоряжением Главгосстройнадзор Московской области от 16 марта 2011 года, справками муниципального предприятия городского округа Звенигород Московской области "Городские Инженерные системы".

Предварительный договор купли-продажи квартиры N ЗВ1 (СР)-03 от 02.03.2009 года является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи N ЗВ1 (СР)-03 от 02.03.2009 года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: "адрес" - установлен.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Гандрабур О.Г., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Стройресурс", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца. Наличие спорных отношений между администрацией городского округа Звенигород и инвесторами, относительно возведения дополнительной электроподстанции, по убеждению суда, никак не должно отражаться на осуществлении прав физического лица, добросовестно исполнившего свои обязательства в сделке.

Поскольку обязательства истцом по договору, заключенному с ООО "Стройресурс", выполнены, что не оспорено ООО "Стрйресурс", квартира, являющаяся незавершенным строительством объектом в неоконченном строительством доме имеется в наличии, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Гандрабур Ольги Георгиевны удовлетворить.

Признать за Гандрабур Ольгой Георгиевной право собственности на незавершенный строительством объект, в виде отдельного помещения - двухкомнатной квартиры за N, "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес"

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: