Решение Мытищинского городского суда Московской области от 27 февраля 2012 г. по делу N 2-1154/2012

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Николаевой Л.С.

при секретаре Сукиасян Л.А.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1154/12 по иску Тороповой В.В. к ОАО "Строительное управление - 801", 3-е лицо: Администрация городского поселения Мытищи о возложении обязанности, признании недействительным приказа в части, признании незаконными действий по установлению размера платы за найм жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Тороповой В.В. проживает в комнате N в здании общежития по адресу: "адрес"; зарегистрирована по месту жительства в общежитии с июля 1985 года, жилая площадь была предоставлена истице в связи с трудовыми отношениями с государственным предприятием СУ -801, на ее имя открыт лицевой счет, по которому она производит оплату коммунальных услуг за комнату N.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО СУ-801 в связи с введением новых цен, тарифов и ставок на жилищно-коммунальные услуги и электроэнергию был издан приказ N, которым утверждены и введены в действие с ДД.ММ.ГГГГ Прейскурант цен на услуги коммунального хозяйства и электроэнергию в общежитии ОАО "СУ-801". Пунктом вторым этого приказа была установлена плата за пользование жилой площадью (найм) проживающим в общежитии, дифференцированно в зависимости от общей площади, согласно техническому паспорту общежития. В Приложении к данному приказу (п.2 ) был установлен ежемесячный размер платы за жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ 156 руб.48 коп. за 1 кв.метр площади жилого помещения (л.д. 7-8 ).

Истица обратилась в суд с указанными требованиями, в котором просила признать указанный пункт приказа в части установления ежемесячного размера платы за жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ 156 руб.48 коп. за 1 кв.метр площади жилого помещения - незаконным, недействительным, действия по взиманию указанной платы незаконными и возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет суммы коммунальных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с тарифами, утвержденными Администрацией городского поселения Мытищи.

В обоснование исковых требований истица указала, что комната в общежитии была предоставлена в связи с трудовыми отношениями государственным предприятием - СУ-801, которое в последствие в результате приватизации было реорганизовано в ОАО "СУ-801" и незаконно оформило в свою собственность общежитие, считают, что на них должны распространяться положения закона о договорах социального найма.

Представитель истицы по доверенности ФИО4 представила уточненное исковое заявление, в котором просила признать действия ОАО "СУ-801" незаконными в части взимания платы с Тороповой В.В. за найм жилого помещения в размере 156 руб. 48 коп. за 1 кв.м., признать п.2 приказа N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в отношении Тороповой В.В., а также обязать ответчика произвести перерасчет по взиманию денежных средств за найм жилого помещения с Тороповой В.В. с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с тарифами, утвержденными Администрацией городского поселения Мытищи.

Представитель ответчика ОАО "Строительное управление-801" по доверенности в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

3-е лицо представитель Администрации городского поселения Мытищи в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истицы по доверенности ФИО4, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

В силу части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 154 указанного Кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.

Из материалов дела следует, что Тороповой В.В. с 1985 года проживает в общежитии по указанному адресу, зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ, жилая площадь в общежитии была предоставлена истице в связи с трудовыми отношениями с СУ -801, на ее имя открыт лицевой счет, по которому она производит оплату коммунальных услуг за комнату N.

Из технического паспорта здания общежития по адресу: "адрес" составленного ГУП МО "МОБТИ" следует, что перечисленные выше жилые помещения, занимаемые истцами, располагаются в общежитии.

Приведенные выше обстоятельства, связанные с вселением истца в связи с трудовыми отношениями в общежитие до приватизации СУ-801 были проверены судом, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами ( лицевым счетом, отметками о регистрации по месту жительства в паспортах, поквартирной карточкой; копией трудовой книжки).

Исследовав дело правоустанавливающих документов УФРС на общежитие по "адрес", суд пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждается то обстоятельство, что имела место смена собственника общежития, в котором расположены спорные жилые помещения, в соответствии с требованиями закона.

Вместе с тем, ст. 675 ГК РФ установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Оспариваемым истицей пунктом приказа все приведенные положения закона были грубо нарушены: в результате перехода права собственности на общежитие к ответчику, последним неправомерно были установлены в одностороннем порядке (не по соглашению сторон) условия договора найма жилого помещения в части платы за найм, которая, как видно из приложения, ранее не взималась.

При этом, установленный ответчиком размер платы за найм значительно превышает размер платы, установленный Советом депутатов городского поселения Мытищи. Этот размер почти в десять раз превышает размер, установленный даже на 2011 год Решением N от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении надбавок к тарифам для потребителей на коммунальные услуги и платы за жилые помещения многоквартирных домов городского поселения Мытитищи на 2011 год".

При этом ответчиком не представлено суду никаких обоснований установления такого высокого размера платы.

Кроме того, согласно п.2 ст.218, п.2 ст.8 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности на здание общежития расположенного по адресу: "адрес" было зарегистрировано в ЕГРП за ОАО "Строительное управление - 801" ДД.ММ.ГГГГ, на основании Типового плана приватизации СУ N, утвержденного Комитетом по управлению имуществом ДД.ММ.ГГГГ В пункте 9 раздела 2 Типового плана приватизации указано: "общежитие-919 т.руб. входит в уставный капитал АО "СУ-801". В этом плане приватизации не указано ни адреса, ни каких-либо иных данных об объекте недвижимости, вошедшем в уставный капитал АО "СУ-801" (кроме стоимости).

Между тем, согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

По смыслу положений ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.

Таким образом, в соответствии с требованиями закона, условие о предмете недвижимости является существенным, в договоре, передаточном акте либо в приложениях к нему должны содержаться данные, индивидуализирующие недвижимое имущество в качестве предмета договора отчуждения недвижимости.

Из содержания же указанного типового плана приватизации невозможно сделать вывод о том, что здание общежития по указанному выше адресу являлось объектом приватизации, на основании чего было зарегистрировано право собственности ответчика; данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество в качестве объекта недвижимости, в приведенном документе отсутствуют.

Более того, суд принимает во внимание, что действовавшим на тот период законодательством, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий, такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность

Так, в соответствии со ст. 18 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от ДД.ММ.ГГГГ жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находился.

Поскольку действовавшим законодательством не устанавливались ни основания, ни условия передачи жилищного фонда в собственность приватизировавшегося предприятия, жилищный фонд подлежал только передаче местному Совету народных депутатов.

Более того, прямой запрет на приватизацию жилищного фонда при приватизации государственных и муниципальных предприятий был установлен абз. 2 п. 5 "Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества открытого типа", утвержденного Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, и п. 1 Указа Президента РФ "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" от ДД.ММ.ГГГГ N.

Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью 18 были внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Аналогичное положение содержалось и в ч. 1 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от ДД.ММ.ГГГГ

Также в соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N, решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными нормами, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Кроме того, на основании ст.19 ЖК РФ в составе частного жилищного фонда ОАО "СУ-801" могут находиться лишь жилые помещения коммерческого использования, к числу которых общежития не относятся.

Таким образом, указанное общежитие отнесено к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, как объект ведомственного жилищного фонда, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (приложение N к постановлению Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от ДД.ММ.ГГГГ N и п. 2 данного постановления).

Согласно ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от ДД.ММ.ГГГГ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

При таких обстоятельствах суд полагает, что статус общежития жилым домом утрачен, и к правоотношениям по пользованию занимаемыми истцами жилыми помещениями применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, учитывая вселение истицы в общежитие государственным предприятием СУ-801 до его приватизации, она приобрела право пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора социального найма, поэтому и плата за пользование общежитием и коммунальными услугами должна производиться по муниципальным расценкам городского поселения Мытищи. Принимая во внимание приведенные положения закона, учитывая, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на здание общежития в 2007 году, получив соответствующее свидетельство, надлежащих правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение права собственности до момента государственной регистрации суду не представил, суд считает незаконными действия ОАО "Строительное управление - 801" по взиманию платы в размере согласно оспариваемого пункта приказа, оспариваемый пункт второй приказа N от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "СУ-801" об утверждении и введении в действие с ДД.ММ.ГГГГ платы за пользование жилой площадью (найм) проживающим в общежитии, дифференцированно в зависимости от общей площади и Приложение к данному приказу (п.2 ) в части установления ежемесячного размера платы за жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ 156 руб.48 коп. за 1 кв.метр площади жилого помещения в отношении Тороповой В.В. - недействительными, незаконными. Учитывая изложенное также подлежат удовлетворению исковые требования о возложении на ОАО "Строительное управление - 801" обязанности произвести перерасчет суммы коммунальных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с тарифами, утвержденными Администрацией городского поселения Мытищи по занимаемой истицей комнатой в здании общежития по адресу: "адрес". Факт наличия вступившего в законную силу решения суда о взыскании с истицы коммунальных платежей на основании данного приказа не является препятствием к перерасчету, поскольку судом ранее не рассматривался вопрос о недействительности оспариваемого приказа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тороповой В.В. к ОАО "Строительное управление - 801"- удовлетворить.

Признать недействительным незаконным Пункт второй приказа N от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "СУ-801" об утверждении и введении в действие с ДД.ММ.ГГГГ платы за пользование жилой площадью (найм) проживающим в общежитии, дифференцированно в зависимости от общей площади и Приложение к данному приказу (п.2) в части установления ежемесячного размера платы за жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ 156 руб.48 коп. за 1 кв.метр площади жилого помещения в отношении Тороповой В.В.

Признать незаконными действия ОАО "Строительное управление - 801" по взиманию платы с Тороповой В.В. в указанном размере и возложить на ОАО "Строительное управление - 801" обязанность произвести перерасчет суммы коммунальных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с тарифами, утвержденными Администрацией городского поселения Мытищи по занимаемой Тороповой В.В. комнаты N в здании общежития по адресу: "адрес".

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Мытищинский горсуд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья