Решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от 26 марта 2012 г. по делу N 2-34/12

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Копиной Е.В.,

с участием адвокатов Белых Н.В. и Боришанского Б.М.,

представителя Потребительского общества "Московский Капиталъ" Ивановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Кувшиновой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булаевой Е.В. к Потребительскому обществу "Московский Капиталъ" о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, прекращении государственной регистрации прав на земельный участок, применении односторонней реституции и взыскании судебных издержек и расходов на услуги представителя, и по встречному иску Потребительского общества "Московский Капиталъ" к Булаевой Е.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании расходов в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Булаева Е.В. обратилась в суд с иском к ПО "Московский Капиталъ" с учетом уточнения исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ- недействительными, изменив требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, просила взыскать с ответчика неустойку в размере ***, в связи с неисполнением ответчиком обязательств, прекратить государственную регистрацию прав ответчика на земельный участок, с применением односторонней реституции, в частности, возврата истцу Булаевой Е.В. права собственности на спорный земельный участок, а также взыскания с ответчика судебных издержек по делу и расходов на услуги представителя.

В обоснование своих требований истец и ее представитель Боришанский Б.М. ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены предварительный (от ДД.ММ.ГГГГ), а затем (основной) договор купли-продажи земельного участка (от ДД.ММ.ГГГГ), принадлежащего истцу. Сторонами определена договорная цена спорного земельного участка в размере *** и составлено конфидециальное соглашение о порядке и сроках выплаты договорной цены, однако ответчик до настоящего времени не произвел оплату за приобретенный у истца земельный участок. По мнению истца и его представителя, ответчик при заключении оспариваемого договора обманули истца Булаеву Е.В., т.к. не имели фактической возможности и достаточного объема денежных средств для оплаты покупной цены при заключении данного договора, что нарушает права истца Булаевой Е.В., за защитой которых она обратилась в суд.

В судебном заседании представитель истца Боришанский Б.М., настаивал на исковых требованиях по основаниям, изложенным в иске, при этом пользуясь правом, предусмотренным ст. 39 ГПК РФ, отказался от ранее заявленного искового требования о взыскании с ответчика неустойки в связи с неисполнением договора в размере ***. Отказ не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы иных лиц, в связи с чем, принят судом.

Представители ответчика по доверенности Иванова Т.А. и по ордеру Белых Н.В. иск не признали, заявив встречный иск к Булаевой Е.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным изменением условий и взыскании расходов, понесенных в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что, общество, приобретая земельные участки, в том числе и у Булаевой Е.В., имели намерение использовать их единым массивом для строительства концептуального агрогородка с разветвленной инфраструктурой, при условии приобретения всех интересующих для этого плана земельных участков, однако в связи с невозможностью осуществления ранее определенных планов, произошла утрата коммерческой привлекательности земельных участков, в том числе и земельного участка истца Булаевой Е.В., что в силу ст. 451 ГК РФ указывает на существенное изменение условий и возможность расторжения спорного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применения последствия такого расторжения, в виде взыскания расходов, понесенных стороной в связи с исполнением этого договора в сумме ***.

Представитель Булаевой Е.В. по доверенности и ордеру Боришанский Б.М. встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, пояснив, что обществом в адрес Булаевой Е.В. не направлялись документы с предложением о расторжении договора, в связи с существенными изменениями условий, а ссылка представителей общества на обращение в адрес Булаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ, является ненадлежащим обращением, так как к нему не приложено соглашение, которое подлежит государственной регистрации. Кроме того, ссылка на существенность изменения условий в связи с возможным строительством в перспективе в непосредственной близости к земельным участкам, в том числе Булаевой Е.В., логистического центра, считает не состоятельным, в виду того, что строительство такого центра является лишь проектом, включенным в генеральный план развития сельского округа, и в настоящее время сам проект центра и постановление Правительства Московской области по вопросу строительства данного центра отсутствуют.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Спорным является земельный участок площадью *** с кадастровым номером N, из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: "адрес"

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен предварительный договор о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью *** по цене ***.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец (Булаева Е.В.) передает покупателю (ПО "Московский капиталъ") по передаточному акту земельный участок площадью ***.м., а покупатель (п.2.2.1) обязан оплатить договорную цену земельного участка, указанную в п. 3.1 договора, в течение 90 дней ( п.3.2) с момента подписания договора, путем перечисления средств на банковский счет.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами по делу подписан Передаточный акт в отношении спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Булаевой Е.В. и Потребительским обществом "Московский капиталъ" заключено конфидециальное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым определили стоимость консалтинговых услуг покупателю в размере ***. путем взаиморасчетов (п.1), а также о периодах рассрочки и размерах платежей по оплате покупной цены (п.2).

Согласно ч.1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, одной стороны с другой стороной, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По своему содержанию п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации направлен на защиту права граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Суд критически относится к доводам представителя истца о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, так как никаких доказательств подтверждающих обман, в связи с согласием продавца на передачу права собственности на земельный участок, при наличия умысла покупателя на завладение спорным земельным участком без намерения выполнения обязательства по оплате, не представлено. По данному факту истец не обращался в правоохранительные органы.

Суд считает, что истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, что совершенная между сторонами сделка являлась кабальной и была совершена без намерения исполнить обязательства по оплате покупной цены, при условии подписания сторонами соглашения о порядке и сроках оплаты по договору. Доводы истца о возможном отсутствии денежных средств на счетах общества в период заключения спорного договора не могут служить подтверждением умысла ответчика на обман. Ответчик ПО "Московский капиталъ", оформив в собственность спорное имущество, реализовал свое право собственника, оформив договор залога (ипотеки) спорного имущества, как обеспечение договора купли-продажи.

Суд считает, что непередача истцу ответчиком денежных средств за спорное имущество, не свидетельствует о совершении сделки под влиянием обмана, поскольку на момент совершения сделки обстоятельств совершения обмана ответчиком в части уклонения от оплаты покупной цены не установлено и истец не лишена возможности взыскивать с ответчика денежные суммы.

Как следует из материалов дела установлено, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчица уведомила Потребительское общество о намерении расторгнуть договор купли-продажи, в качестве основания расторжения договора указала на неисполнение Потребительским обществом обязательств по оплате переданного обществу земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Потребительским обществом Булаевой Е.В. был направлен ответ, в котором ей предлагалось явиться для обсуждения возможности изменения условий договора купли-продажи участка со сроком ответа до ДД.ММ.ГГГГ Однако ответа на данное от Булаевой Е.В. не последовало.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из объяснений представителей общества установлено, что строительство логистического центра для большегрузного транспорта является непреодолимым обстоятельством, так как вопрос о его строительстве принимался на основании распоряжения Правительства Московской области, и стороны три той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру заключаемого договора и условиям оборота, не могли преодолеть его после его возникновения. Указанное обстоятельство существенно снижает коммерческую привлекательность земельного участка, принадлежащего ответчику. Невозможность для Потребительского общества использовать данный земельный участок по запланированному назначению нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Отсрочка выплаты причитающихся продавцу платежей по договору вызвана, в том числе, и указанным обстоятельством.

Суд признает обоснованными доводы представителя Булаевой Е.В. (ответчика) по заявленным обществом требованиям на основании ст. 451-453 ГК РФ, и не подлежащими удовлетворению, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные сторонами исковые требования незаконными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Булаевой Е.В. - отказать;

В удовлетворении встречных исковых требований Потребительского общества "Московский Капиталъ" - отказать.

Взыскать с Булаевой Е.В. в доход государства государственную пошлину в размере *** рублей.

Обеспечительные меры от ДД.ММ.ГГГГ - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Павлово-Посадский городской суд.

Председательствующий Е.В. Копина