Решение Подольского городского суда Московской области от 14 марта 2012 г.

Решение Подольского городского суда Московской области от 14 марта 2012 г.
(Извлечение)

Подольский городской суд Московской области В составе председательствующего судьи Мартиросян С.В.

При секретаре судебного заседания Нашкевич Т.С.

С участием адвоката Литвина В.И.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карелина И. П. к Лифановой Р. А. о государственной регистрации Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, регистрации перехода права собственности на земельный участок с жилым домом, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Карелин И. П. обратился в суд с иском к Лифановой Р. А. государственной регистрации Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного д.м.г между Лифановой Р. А. от имени которой действовал по доверенности Липовский Д. В. и Карелиным И. П., о регистрации перехода права сорбственности на земельный участок с жилым домом N, расположенным в "адрес", о взыскании судебных расходов.

Свои требования истец мотивирует тем, что между Лифановой Р.А. от имени которой по доверенности действовал Липовский Д. В., и Карелиным И.П. д.м.г заключен Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, согласно которому Карелин И.П. приобрел у Лифановой Р.А земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, с размещенным на нем жилым домом, 1- этажный, с 2-мя мансардами и подвалом, общей площадью 299,2 кв.м., инв. N лит N, номер объекта N, расположенный по адресу: "адрес".

Право собственности Лифановой Р.А. на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним д.м.г за номером N и д.м.г за номером N.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость недвижимого имущества в размере 35 000 000 (тридцать пять миллионов) рублей уплачена ответчиком до подписания Договора, что подтверждается распиской Лифованой Р.А. от д.м.г. Передача имущества осуществлена по Передаточному акту от д.м.г.

д.м.г в Подольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" сторонами были поданы документы на регистрацию Договора и перехода права собственности, что подтверждается соответствующими расписками.

Однако, д.м.г на основании заявления ответчиком Лифановой Р.А. от д.м.г о возврате документов и прекращении государственной регистрации сделки на земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: "адрес"., государственная регистрация была приостановлена, что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от д.м.г N (прилагается).

д.м.г в государственной регистрации было отказано.

Истец полагает, что действия ответчицы свидетельствуют о её уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи. Уклонение ответчицы от государственной регистрации Договора и перехода права собственности на недвижимое имущество противоречит ст. 309 ГК РФ и нарушает законные права Истца как покупателя недвижимого имущества.( л.д. 4 том 1).

Ответчик: Лифанова Р.А. в судебное заседание явилась. Исковые требования не признала, пояснив, что сделка -договор купли-продажи не исполнена, т.к. истец не выполнил условия договора и не оплатил ей указанную цену в договоре, а именно 35 миллионов рублей за проданное ею недвижимое имущество, ответчица возражает против доводов истца о том, что оплата за недвижимое имущество по договору купли-продажи происходила взаимозачетом в счет погашения истцом ( Карелиным) долга супруга ответчицы- Лифанова Н.С. в размере 70 миллионов рублей по договору займа, кроме того, после подписания договора купли-продажи и подписания передаточного акта, недвижимое имущество никогда не передавалось истцу.( л.д

. 65-86 том3).

3-е лицо: представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии "адрес" Подольский отдел в судебное заседание не явился. О дате слушания дела извещался надлежаще. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ( л.д. 70).

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, заслушав свидетелей, эксперта, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом

Согласно п.З ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено:

д.м.г между Лифановой Р.А., от имени которой по доверенности действовал Липовский Д. В., и Карелиным И.П., заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, согласно которому Карелин И.П. приобрел у Лифановой Р.А земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием- для ведения личного подсобного хозяйства, с размещенным на нем жилым домом, 1- этажный, с 2-мя мансардами и подвалом, общей площадью 299,2 кв.м., инв. N лит N, номер объекта N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес".

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что ответчица необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности по указанному договору. Истцом, как покупателем недвижимого имущества выполнены все условия договора купли-продажи. Сделка сторонами исполнена. Стоимость недвижимого имущества в размере 35 000 000 (тридцать пять миллионов) рублей уплачена истцом ответчице до подписания Договора, что подтверждается распиской Лифованой Р.А. от д.м.г. Передача имущества осуществлена по Передаточному акту от д.м.г.

Не признавая исковых требований ответчица ссылается на то обстоятельство, что сделка -договор купли-продажи не исполнена, т.к. истец не выполнил условия договора и не оплатил ответчице указанную цену в договоре, а именно 35 миллионов рублей за проданное ею недвижимое имущество, ответчица возражает против доводов истца о том, что оплата за недвижимое имущество по договору купли-продажи происходила взаимозачетом в счет погашения истцом ( Карелиным) долга супруга ответчицы- Лифанова Н.С. в размере 70000 рублей по договору займа, кроме того, после подписания договора купли-продажи и подписания передаточного акта, недвижимое имущество никогда не передавалось истцу.

Для правильного разрешения спора по существу судом назначалась почерковедческая экспертиза для определения подлинности подписи в расписки от д.м.г ( л.д.127 том 1).

Согласно заключения эксперта, подпись от имени Лифановой Р. А. в подлиннике расписки от д.м.г ( л.д.127 том1).выполнена самой Лифановой Р.А..

Из текста расписки ( л.д,127 том 1) усматривается. что Лифанова Получила от Карелина И.С. денежные средства по договору купли-продажи в размере 350000000 рублей.

Между тем, в судебном заседании ответчица отрицает получение указанной суммы от истца.

Из объяснений представителя истца в судебном заседании усматривается, что между супругом ответчицы Лифановой Р.А. - Лифановым Н.С. и истцом Карелиным И.П., имеется соглашение о том, что Лифанов Н.С.(муж ответчицы) должен Карелину И.П.

70 000 000 руб., и в счет погашения долга Лифанов Н.С. заключил договор купли-продажи недвижимости в результате зачета требований (л.д. 119 том 1); Лифанов Н.С. взял в долг, во время не погасил долг. Лифанова и не могла получить денежные

средства от сделки, т.к. шел зачет по договору займа, заключенного с Лифановым". (л.д.119).

Из объяснений самого истца Карелина И.П. усматривается, что непосредственно Лифановой Р.А. он деньги по договору купли-продажи не передавал, Деньги он(истец) платил Лифанову Н.С. по договору займа, по которому Лифанов занял у него(истца) 70 миллионов рублей. ( л.д.118).

Липовскому Д.В., действующему по доверенности от имени ответчицы при заключении сделки он ( Карелин И.П.) деньги по договору купли-продажи не платил.( л.д.118 том 1)

Из объяснений свидетеля Липовского Д.В. усматривается, что на его имя была оформлена доверенность от имени Лифановой Р.А.. Он (свидетель), являясь представителем по доверенности Лифановой Р.А., от имени Лифановой Р.А. подписал договор купли-продажи спорного имущества. Деньги по договору купли-продажи он (свидетель) как представитель Лифановой Р.А. от Карелина И.П. не получал. " обе стороны Лифанов и Карелин сказали, что денежные средства переданы, поэтому он подписал договор". Лифанова (истица) вопрос цены имущества с ним (свидетелем) не обсуждала. (

Таким образом, судом бесспорно установлено, что ответчица, являясь собственником спорного имущества деньги по договору купли-продажи спорного имущества в размере 35000000 рублей по расписке (л.д.127 том 1) не получала.

Доводы истца о том, что муж ответчицы Лифановой Р.А. должен истцу 70 миллионов рублей и оплата по договору купли-продажи спорного имущества происходила взаимозачетом денежных средств по договору займа между Лифановым(мужем истицы и Карелиным (истцом) суд не может принять во внимание, поскольку истица не является стороной по договору займа между Лифановым Н.С. и Карелиным И.П. ( л.д.88 том 1). Ответчица также не является стороной соглашения ( л.д. 86)том 1.Кроме того, из объяснений свидетеля Лифанова Н.С. усматривается, что он не заключал с истцом Карелиным И.П. договора займа( л.д.119), отрицает поручение денежных средств по указанному договору займа.

Учитывая изложенное суд считает, что истец (покупатель) по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества от д.м.г, до подписания спорной сделки, и после ее подписания, не исполнил п.7 договора и в нарушение ч.1 ст.

454 ГК РФ, п. 1, 2 ст.

486 ГК РФ не выполнил свою обязанность по оплате 35 000 000 руб. за покупку недвижимости по спорной сделке. Бесспорных доказательств, подтверждающих факт оплаты недвижимого имущества по спорной сделке, истцом (покупателем) суду не представлено. Расписка, представленная в суд ( л.д. 127 том 1) таковым доказательством не является, т.к. сам истец пояснил, что деньги он ответчице за недвижимое имущество не платил и не передавал ни ей ни её представителю Липовскому Д.В..

Отказывая в иске, суд также исходит из следующего:

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ"

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

После передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на его защиту (ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Данные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 60 Постановления от 29.04.2010 N 10/22.

Из объяснений представителя истца усматривается, что передача недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи (купчая) от д.м.г, осуществлена по Передаточному акту от д.м.г (л.д. 11). Согласно этого документа ответчица (продавец) передала, а истец (покупатель) принял недвижимое имущество по спорной сделке в городе Подольске, "адрес".

Законодатель определяет, что передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем осуществляются по подписываемому передаточному акту или иному документе о передаче. То есть факт передачи имущества в обязательном порядке фиксируется письменным документом..

Ответчица оспаривает как сам Передаточный акт от д.м.г, так и факт вручения недвижимости по спорному договору истцу (покупателю) по этому документу. Из объяснений ответчика усматривается. что фактической передачи (вручения) недвижимого имущества по спорной сделке во владение, пользование истцу д.м.г в городе Подольске, "адрес", как указано в акте, в действительности не происходило.

Кроме того, никогда не было вообще вручения этого имущества от продавца к покупателю по спорной сделке.

Из объяснений ответчика усматривается, что истец ни в день заключения спорного договора, ни на момент подачи искового заявления в суд, так и не принял спорное недвижимое имущество в свое во владение и пользование, так как фактической передачи (вручения) от продавца предмета спорной сделки покупателю не было, а само по себе подписание предусмотренного спорным договором Передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче недвижимого имущества по спорной сделке покупателю, а покупатель обязанность по принятию проданной ему этой недвижимости.

Доводы ответчицы подтверждаются объяснениями самого истца Карелина И.П., его представителя по доверенности, показаниями свидетеля Липовского Д.В..

Из объяснений представителя истца по доверенности в ходе судебного заседания д.м.г следует, что передаточный акт от д.м.г к договору подписывался Липовским Д.В., как представителем продавца Лифановой Р.А. в тот же день, после подписания самого договора и это происходило в "адрес" в ресторане "Атриум" на Пушкинской (л.д. 63 том 1 )..

д.м.г в ходе судебного заседания свидетель Липовский Д.В. пояснил, что Передаточный акт подписывался им одновременно с договором купли-продажи и это происходило

в "адрес" почему в передаточном акте указан "адрес", свидетель пояснить не может, указав: "Наверное потому, что регистрация договора происходила в Подольске" (л.д. 121 т.1). Из объяснения Липовского Д.В. усматривается, что на участке он не был ( л.д.122 том 1).

Из объяснения истца Карелина И.П. усматривается. что договор купли-продажи был подписан д.м.г, в ином место, "Конкретно, он был подписан в "Инком недвижимости", "адрес", пр -т Олимпийский)) (л.д. 117). При этом истец не опроверг показания Липовского Д.В. о том, что договор купли-продажи и Передаточный акт стороны подписывали одновременно.( л.д. 117 том1)

Указанные объяснения истца Карелина И.П. и показания свидетеля Липовского Д.В. имеют существенные противоречия относительно конкретного места подписания Передаточного акта в городе Москве, но подтверждают то обстоятельство, что подписание передаточного акта происходило д.м.г именно в "адрес", а не в "адрес", как указано в передаточном акте.. Из чего следует, что Передаточный акт от д.м.г не соответствует фактическому месту его подписания.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно с п. 10 спорного договора купли-продажи(купчая) от д.м.г: "Стороны осуществляют передачу указанного земельного участка и жилого дома по передаточному акту в день подписания настоящего Договора)), то есть стороны определили конкретную дату передачи недвижимого имущества - в день подписания спорной сделки: д.м.г. Однако в настоящем договоре, в том числе и в п. 10, не указано место исполнения этого обязательства - передачи по спорному договору недвижимости от продавца к покупателю. Действующим законодательством место исполнения данного обязательства также не определено.

При этом согласно ст. 316 ГК РФ "Если место исполнения не определено законом, иным правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества...".

Из объяснения Липовского Д.В. (представителя продавца) усматривается, что в месте нахождения спорной недвижимости, он не был и не знает: был ли там Карелин И.П.( л.д.122).

Таким образом, доводы истца, о том, что им принято по акту приема передачи и фактически спорное недвижимое имущество несостоятельны., т.к. о надлежащем исполнении указанного пункта спорной сделки свидетельствуют не любые действия, которые посчитает возможным для себя произвести истец (покупатель), а только те, которые приведут к достижению результата, который должен соответствовать требованиям Закона.

Применительно к данным спорным отношениям, и в соответствии со ст. 316 ГК РФ исполнение должно быть произведено по обязательству передать недвижимое имущество по спорному договору - в его месте нахождения, в "адрес", а не в "адрес", как значится в представленном в суд Передаточном акте от д.м.г - "адрес", и не "адрес", где фактически подписывалсяакт приема передачи.

. Законодатель предусмотрел, что (п. 1 ст. 556 ГК РФ ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу абз. 3 п.1 статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -обязанности принять имущество..

Из материалов дела усматривается, что ответчица продолжает оставаться владеющим собственником недвижимого имущества по спорному договору купли-продажи (купчая) так как:- и после заключения спорной сделки, и на момент подачи искового заявления в суд, ответчица (продавец) продолжала и продолжает в настоящее время нести бремя содержания недвижимости по спорной сделке: платит земельный налог; более года оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, водоснабжение; несет расходы на текущий ремонт жилого дома, построек хозяйственного назначения, несет расходы по охране спорного недвижимого имущества;

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истцу по договору купли-продажи (купчая) недвижимого имущества от д.м.г недвижимое имущество ответчиком не передавалось оно не перешло в фактическое владение и пользование истца в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения требований истца о регистрации перехода права собственности и исходя из положений ст.556 ГК РФ, согласно которой иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Требований к ответчику о передаче имущества истцом не заявлено.

Оценивая представленные суду доказательства и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Карелина И. П. к Лифановой Р. А. о государственной регистрации Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от д.м.г, о регистрации перехода права сорбственности к Карелину И. П. на земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, с размещенным на нем жилым домом, 1- этажный, с 2-мя мансардами и подвалом, общей площадью 299,2 кв.м., инв. N лит N, номер объекта N, расположенный по адресу: "адрес"., о взыскании судебных расходов- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд, в апелляционном порядке в течение месяца с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий: