Решение Раменского городского суда Московской области от 24 апреля 2012 г. по делу N 2-328/2012

Раменский городской суд Московской области в составе

председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И.

при секретаре Жбаненковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-328/12 по иску Гавриловой М. А. к обществу с ограниченной ответственностью " "..."" об обязании возвратить денежные средства, взыскании процентов, взыскании расходов по оплате государственной пошлины и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью " "..."" к Гавриловой М. А. об обязании заключить основные договоры купли-продажи, взыскании расходов на оплату услуг представителей, взыскании расходов на оплату государственной пошлины,-

УСТАНОВИЛ:

Истица- Гаврилова М.А. первоначально обратилась в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств и расходов по оплате государственной пошлины.(л.д.4). Затем, уточнила исковые требования и в настоящее время просит обязать ответчика вернуть денежные средства, составляющие неосновательное обогащение в сумме "...", взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере "...", расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика. (л.д.86) В обоснование заявленных требований указывает, что между ООО " "..."" с одной стороны и ею/ Гавриловой М.А./, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома "номер" от "дата" Предметом предварительного договора стороны определили, что в срок до "дата" обязуются заключить единовременно договор купли-продажи земельного участка, с месторасположением, указанным в п.1.1 договора и договор купли-продажи жилого дома, построенного на указанном земельном участке, общей проектной площадью "...".м. Цена земельного участка определена сторонами в "...", цена жилого дома определена в "...". Далее, согласно предварительного договора, в счет обеспечения исполнения будущих обязательств по полной оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца денежную сумму в размере "...". Ею, как покупателем в срок до "дата" были перечислены на расчетный чет ООО " "..."" денежные средства в сумме "...", что составляет стоимость недвижимости, определяемую по условиям договора. Вместе с тем сторонами с "дата" (даты подписания предварительного договора) в установленный срок (до "дата"), договоры купли-продажи не были заключены. Она / Гаврилова М.А./ не получала в предусмотренный п.2 договора срок, предложений от ответчика о заключении основных договоров. Каких-либо соглашений о продлении предварительного договора, с указанием новых сроков, сторонами также не заключалось. В связи с чем полагает, что предварительный договор прекратил свое действие "дата", а правовые основания для удержания ответчиком /ООО " "...""/ денежных средств, перечисленных на его расчетный счет в размере "...", отсутствуют. Считает, что при таких обстоятельствах, со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение, а потому с ответчика следует также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, т.е. с "дата" и по "дата", т.е. до дня, когда она изменила исковые требования. В судебном заседании истица Гаврилова М.А. и её представитель Сопов Н.М., действующий на основании доверенности (л.д.5) доводы иска поддержали.

Ответчик - ООО " "..."", представители Сквирская Е.Д. и Стишакова Н.Н., действующие на основании доверенностей (л.д.91, л.д.145) в настоящее судебное заседание явились и пояснили, что заявленные исковые требования не признают, так как правовых оснований для признания предварительного договора незаключенным не имеется, поскольку предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Также отмечают, что государственной регистрации предварительный договор не подлежит и содержит срок заключения основных договоров. При этом, ссылаются на ст. 429 ГК РФ, где определяющее значение имеет факт направления одной стороне в адрес другой стороны предложение о заключении основного договора в установленный срок. Указывают, что ООО " "..."" подтвердил отправку предложения описью вложения в ценное письмо от "дата" Также ссылаются на ст. 455 ГК РФ, из которой усматривается, что договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Полагают, что исполнением сделки купли-продажи со стороны ответчика /ООО " "...""/ является передача истице земельного участка и жилого дома, а со стороны истицы / Гавриловой М.А./ передача ответчику денежных средств за земельный участок и дом. Истинная воля и интерес истицы в сделке, оформленной предварительным договором были направлены на получение в собственность земельного участка и жилого дома, которые истица / Гаврилова М.А./ приняла "дата", а целью ответчика - получение денежных средств, возместив свои затраты, в том числе на строительство дома. Целью сторон не являлось создание арендных правоотношений, а потому полагают, что поскольку все обязательства, вытекающие из предварительного договора, были выполнены сторонами до фактического исполнения предварительного договора, а сам по себе предварительный договор купли-продажи по своей сути имел единственную цель - установить обязательства сторон по подписанию основных договоров с целью переоформления на истицу права собственности на объекты недвижимости, то у истицы возникла обязанность исполнить его надлежащим образом и заключить с ООО " "..."" основные договоры купли-продажи.

В связи с чем, ответчик ООО " "..."" обратился со встречными исковыми требованиями. В обоснование заявленных требований указали, что действительно между ООО " "..."" с одной стороны и Гавриловой М.А., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома "номер" от "дата" В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательства в срок до "дата" заключить два договора купли-продажи: земельного участка общей площадью "..." кв.м, расположенного по адресу : примерно в 855м. по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" и построенного на нем жилого дома общей проектной площадью "..." кв.м. "дата" ценным заказным письмом ответчиком ООО " "..."" было направлено Гавриловой М.А. предложение о заключении основных договоров с приложением их проектов. На момент направления предложений земельный участок, указанный в предварительном договоре, принадлежал ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права. Право собственности ответчика ООО " "..."" на жилой дом, несмотря на его полную готовность, еще не было оформлено, поскольку процедура ввода в эксплуатацию проводится не по каждому дому, а в составе соответствующей очереди согласно генеральному плану поселка " "..."". Проект договора купли-продажи жилого дома, направленный Гавриловой, содержал данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (жилой дом) в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ со ссылкой на технический паспорт и обязательство ответчика передать жилой дом в собственность покупателя после государственной регистрации права собственности на него со ссылкой на п.2 ст. 455 ГК РФ. Гаврилова проживала в доме, приняв его без претензий к качеству по акту приема-передачи к договору аренды "номер" от "дата", оплачивала коммунальные платежи, стороны не имели претензий друг к другу. Указали также, что Гаврилова М.А. и в настоящее время продолжает пользоваться жилым домом. "дата" ООО " "..."" получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кадастровый паспорт был получен ответчиком на жилой дом "дата" Право собственности ООО " "..."" на жилой дом было зарегистрировано "дата" "дата" ООО " "..."" направило телеграмму Гавриловой М.А. с повторным предложением о заключении основных договоров, а также одновременно попыталось лично уведомить Гаврилову М.А. о готовности к заключению основных договоров, однако, в ответ на телеграмму было получено извещение о неявке Гавриловой для получения телеграммы, а лично принять уведомление Гаврилова М.А. отказалась, о чем был составлен акт. В связи с чем ответчик считает, что истица Гаврилова М.А. уклоняется от заключения основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, а потому просят суд обязать Гаврилову М.А. заключить основные договора купли-продажи на земельный участок и жилой дом, взыскать расходы на оплату услуг представителей и взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Истица Гаврилова М.А. и её представитель Сопов Н.М., действующий на основании доверенности (л.д.5), встречные исковые требования не признали и указали, что сторонами не согласованы существенные условия основного договора и дата его заключения, а именно: нет согласований о предмете и сроках заключения основного договора, предмете и сроках продажи недвижимости, в том числе не согласованы сторонами определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также почтовый адрес объекта купли-продажи. Изображенные в кадастровом плане границы земельного участка не позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Также полагают, что доводы ответчика о направлении "дата" и "дата" предложений истцу о заключении основных договоров являются необоснованными, поскольку из содержания представленного в материалы дела проекта договора купли-продажи жилого дома усматривается, что ответчиком предусматривалось заключение основных договоров не с истицей, а с третьим лицом ФИО1. Кроме того, ответчик с "дата" и по "дата" не являлся собственником жилого дома, являвшегося предметом продажи и, соответственно, у него отсутствовали правомочия на заключение с истицей договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома. Поэтому, направление истице "дата" проектов основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома неправомочно в соответствии со ст. 435 ГК РФ. Направление истице предложения для заключения основных договоров "дата", не может иметь правового значения, поскольку совершены за пределами срока действия предварительного договора. Кроме этого, истица и её представитель выразили свое несогласие с утверждением ответчика о том, что произошло фактическое исполнение основных договоров купли-продажи между сторонами, поскольку истица приняла жилой дом по акту приема-передачи к договору аренды от "дата", так как данное утверждение противоречит закону, в связи с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия её покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту. Ввиду того, что государственная регистрация договора и перехода прав собственности на объекты недвижимости не состоялась, основные договора не заключены, а фактическая передача спорных объектов недвижимости свидетельствует об иных правоотношениях сторон, не связанных с заключенными договорами, что подтверждено было ответчиком со ссылкой на подписанный сторонами акт приема-передачи имущества к договору аренды "номер" от "дата" Считают также, что все доводы ООО " "..."", изложенные во встречном иске, незаконные, необоснованные и просят в удовлетворении заявленных встречных требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, проверив материалы дела, находит исковые требования истицы Гавриловой М.А. подлежащими частичному удовлетворению и полагает, что в удовлетворении заявленных встречных исковых требованиях следует отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между ООО " "..."" с одной стороны и Гавриловой М.А., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома "номер" от "дата" (л.д.6-9)

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Предметом предварительного договора стороны определили, что в срок до "дата" обязуются заключить одновременно договор купли-продажи земельного участка, с месторасположением, указанным в п.1.1 договора и договор купли-продажи жилого дома, построенного на указанном земельном участке, общей проектной площадью "...".м. (п.2 договора) (л.д.6-9)

Цена земельного участка определена сторонами в "..." (п.п.3.3 договора), а цена жилого дома определена в "..." (п.п.4.3 договора). (л.д.6-9)

Пунктом 12 предварительного договора установлено, что в счет обеспечения исполнения обязательства покупателя / Гавриловой М.А./ по полной оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости Гаврилова М.А. обязана была перечислить на расчетный счет продавца /ООО " "...""/ денежную сумму /обеспечительный платеж/ в размере "...", в указанные в договоре сроки. (л.д.8)

Как усматривается из представленных в материалы дела платежных поручений "номер" от "дата" на сумму "..." и "номер" от "дата" на сумму "..." (л.д.16, л.д.146) Гаврилова М.А. выполнила свои обязательства по условиям предварительного договора, оплатив в день подписания договора сумму в размере "..." и "дата" сумму в размере "...".

Обязательства возникают из договора (ч.2 ст. 307 ГК РФ)

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ООО " "..."", являясь стороной по договору, не выполнило взятых на себя обязательств по заключению до "дата" основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доводы представителей ответчика по первоначально заявленным требованиям о том, что "дата" ценным заказным письмом (л.д.72) ответчиком ООО " "..."" было направлено Гавриловой М.А. предложение о заключении основных договоров с приложением их проектов (л.д.66-71) во внимание судом приняты быть не могут, поскольку направление корреспонденции за день до истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основных договоров не может расцениваться, как надлежащее предложение к заключению договоров купли-продажи до установленного договором срока/ "дата"/, поскольку предварительным договором установлено иное.

Так, пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что о возможности заключения основного договора продавец /ООО " "...""/ обязуется уведомить покупателя / Гаврилову М.А./ в течение двадцати (20) банковских дней со дня наступления соответствующих обстоятельств. (л.д.8)

Таким образом, ответчик ООО " "..."" приняло на себя обязательство уведомить Гаврилову М.А. в течение 20 дней о возможности заключения основных договоров.

Однако, о том, что некие соответствующие обстоятельства наступили до "дата", доказательств представителями ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В данном случае, из условий предварительного договора достаточно ясно, что истицу Гаврилову М.А. ответчик должен был уведомить заранее о заключении основных договоров.

В связи с чем, "дата" истица Гаврилова М.А. не могла знать о наличии направленного ей предложения о заключении основных договоров купли-продажи, а потому была уверена, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, что было установлено и подтверждено истицей в судебном заседании.

Суд соглашается с доводами представителя истицы о том, что направление Гавриловой М.А. предложения для заключения основных договоров повторно "дата", как и последующие обращения к истице, не может иметь правового значения, поскольку совершены за пределами срока действия предварительного договора.

Доводы представителей ответчика по первоначально заявленным исковым требованиям о том, что Гаврилова М.А. проживала и до настоящего времени проживает в доме, приняв его без претензий к качеству по акту приема-передачи к договору аренды "номер" от "дата" (л.д.51), суд считает необоснованными и также соглашается с доводами представителя истицы Гавриловой М.А. о том, что фактическая передача спорных объектов недвижимости свидетельствует об иных правоотношениях сторон, не связанных с заключенными договорами, что подтверждено было ответчиком со ссылкой на подписанный сторонами акт приема-передачи имущества к договору аренды "номер" от "дата" (л.д.51, л.д.37-41, л.д.42, л.д.43, л.д.44-45, л.д.46-48)

Позже представители ответчика ООО " "..."" откорректировали свое обоснование к возражениям и заявленным встречным исковым требованиям и стали ссылаться на акт приема-передачи жилого дома от "дата", не как на приложение к договору аренды, а как на фактическую передачу имущества, не относящееся к договорным отношениям по аренде.

Однако, суд, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, не может согласиться с новыми доводами представителей ответчика ООО " "..."" по следующим основаниям.

Из пункта 5.2 предварительного договора усматривается, что продавец /ООО " "...""/ в целях подготовки к заключению основных договоров обязуется за свой счет составить проекты основных договоров "номер" и "номер" с необходимыми приложениями и передаточными актами.(л.д.7)

Подпунктом 4.4. установлено, что передаточный акт на жилой дом с внутренней отделкой и установленным оборудованием согласно Описанию, являющегося неотъемлемым приложением к основному договору "номер", составляется и подписывается сторонами в течение десяти (10) рабочих дней после подписания сторонами основного договора. (л.д.7)

Таким образом, исходя из того, что предварительный договор был заключен "дата", а основные договора до "дата" не заключены, то обязательства, установленные п.п. 4.4 договора /Существенных условий основного договора купли-продажи жилого дома/ ответчиком также не были выполнены, а подписанный акт приема-передачи жилого дома от "дата", является актом приема-передачи к заключенному сторонами договору аренды "номер" от "дата" (л.д.51).

Ввиду того, что обязательства не были выполнены должным образом со стороны ООО " "..."", суд не усматривает со стороны истицы Гавриловой М.А. какого-либо уклонения от подписания основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома до определенного в предварительном договоре срока, т.е. до "дата", а потому, оснований для понуждения Гавриловой М.А. к заключению основных договоров (ст. 445 ГК РФ), не имеется.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что ответчик ООО " "..."" обратился в суд за понуждением к заключению основных договоров купли-продажи только после предъявления иска в суд Гавриловой М.А.

Доводы, изложенные в предъявленном встречном исковом заявлении, где ответчик указывает, что только из текста искового заявления Гавриловой М.А. ответчику стало известно о её намерении отказаться от заключения договоров (л.д.52), суд считает необоснованными, поскольку "дата" Гаврилова М.А. обращалась с претензией к ответчику о возврате денежных средств ввиду неисполнения обязательств по предварительному договору, о чем имеется отметка с вх.N и представителями ответчика в судебном заседании подтверждено. (л.д.10)

Более того, следует также отметить, что на "дата" ответчик ООО " "..."" не обладал правом собственности на жилой дом, а потому государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к Гавриловой М.А. также не могла быть проведена.

Сопоставив условия заключенного сторонами предварительного договора и соответствующие обстоятельства по взаимоотношению сторон, суд пришел к выводу, что поскольку условия предварительного договора сторонами не выполнены, основные договора до "дата" не заключены, то обязательства, предусмотренные предварительным договором "номер" от "дата", прекратились "дата" в силу ст. 429 ГК РФ.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком ООО " "..."" денежных средств, полученных от истицы Гавриловой М.А. по предварительному договору не имеется, то, следовательно, требования истицы о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере "..." с ответчика ООО " "..."" подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований ООО " "..."" об обязании заключить основные договоры купли-продажи следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения

Истица по первоначально заявленным требованиям Гаврилова М.А. "дата" обращалась к ответчику ООО " "..."" с требованием о возврате денежных средств в размере "...". (л.д.10)

Однако, до настоящего времени денежные средства истице возвращены не были.

В связи с чем, истицей Гавриловой М.А. также были заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере "...".

Согласно ч.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Суд, соглашается с истицей и её представителем, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Однако, суд не может согласиться с представленным истицей расчетом, так как, исходя из представленного расчета, истица взяла период с "дата" по "дата"

Тем не менее, суд полагает, что просрочка возврата денежной суммы должна исчисляться с момента, когда ответчик узнал о требованиях истца о возврате денежных средств, внесенных по договору, а именно с "дата", когда истица Гаврилова М.А. обратилась с претензией к ответчику ООО " "..."" о возврате денежной суммы.

Кроме того, суд полагает, что истица не правильно указала размер учетной ставки банковского процента (8,25).

Согласно Указания ЦБ РФ от "дата" "номер" "О размере ставки рефинансирования Банка России" п.1 в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от "дата" "номер") начиная с "дата" ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.

Таким образом, с ответчика ООО " "..."" в пользу истицы Гавриловой М.А. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере "...". (с "дата" по "дата" =202 дня; "...")

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В данном случае исковые требования Гавриловой М.А. удовлетворены частично.

Поскольку истицей при подаче иска было уплачено "...", данная сумма подлежит взысканию с ответчика ООО " "..."" в пользу истицы Гавриловой М.А..

Недоплаченная сумма государственной пошлины в размере "...", в связи с частичным удовлетворением иска подлежит частично довзысканию (ст. 92 ГПК РФ) в доход государства с истицы Гавриловой М.А. в сумме "..." и частично взысканию с ответчика ООО " "..."" в доход государства в размере "...".

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований об обязании заключить основные договора купли-продажи жилого дома земельного участка было отказано, то в соответствии с 98 ГПК РФ не подлежат и удовлетворению требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителей и по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 307, 309, 310, 395, 429, 431, 1107 ГК РФ, ст. ст. 56, 92, 98 ГПК РФ, ст.ст. 196 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гавриловой М. А. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью " "..."" в пользу Гавриловой М. А. сумму неосновательного обогащения в размере "...", проценты за пользование чужими денежными средствами в размере "..." и расходы по оплате государственной пошлины в сумме "...".

Взыскать в доход государства с общества с ограниченной ответственностью " "..."" государственную пошлину в сумме "..."

Довзыскать в доход государства с Гавриловой М. А. государственную пошлину в размере "...".

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью " "..."" к Гавриловой М. А. об обязании заключить основные договоры купли-продажи, взыскании расходов на оплату услуг представителей, взыскании расходов на оплату государственной пошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Федеральный судья