Решение Серпуховского городского суда Московской области от 28 мая 2012 г. по делу N 2-147/2012

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Коляды В.А.,

при секретаре судебного заседания Жмыховой Е.Ю.,

с участием:

истца Сорокиной И.А. и её представителей адвокатов Зендрикова С.Н., Козловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокиной И.А. к ЗАО "Строительная корпорация Серпухова", Межрайонной ИФНС России N11 по Московской области, Комитету по управлению имуществом города Серпухова о признании права собственности на квартиру, исключении квартиры из описи арестованного имущества (снятии запрета проведения регистрационных действий в отношении квартиры),

УСТАНОВИЛ:

Истец Сорокина И.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "Строительная корпорация Серпухов", МРИ ФНС N11 по Московской области, КУИ г.Серпухова и просит признать за ней право собственности на квартиру по адресу: "адрес", исключить из описи арестованного имущества указанного в Постановлении от 17.05.2011 г. судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела судебных приставов УФССП по Московской области указанную квартиру. Свои требования мотивирует тем, что "дата" она заключила предварительный договор "номер" с ЗАО"Строительная корпорация Серпухов", интересы которого в качестве поверенного представляло Товарищество на вере (коммандитное товарищество) "СУ-155 и Компания". Согласно п. 1 Договора продавец принял решение продать, а покупатель - приобрести квартиру, расположенную по адресу: "адрес", проектной площадью "данные изъяты". Характеристики квартиры являлись проектными, поскольку дом, в котором находится квартира, являлся незавершенным строительством объектом. Согласно п.10 Договора были предупреждены о возможных изменениях характеристик квартиры, в результате изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство дома. Согласно п.5 Договора стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры - основной договор. Согласно п.2.1 Договора - основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости - спорную квартиру. Согласно п.п.2.7 и 2.8 Договора стоимость квартиры составляет "данные изъяты", которую покупатель должен был внести не позднее 21.10.2008 г., а после заключения основного договора эти денежные средства будут зачтены в счет оплаты основного договора. 21.10.2008 г. она внесла в счет оплаты по Договору указанную сумму. Таким образом, свои обязательства по Договору она выполнила в полном объеме, внеся всю сумму, что подтверждается платежным поручением "номер" от "дата" и приходным кассовым ордером "номер" от "дата" Право собственности на спорную квартиру ответчик зарегистрировал, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним "дата" сделана запись регистрации "номер". "дата" (более чем через 40 дней после регистрации права) между ней и ЗАО"Строительная корпорация Серпухов" был заключен договор купли-продажи квартиры "номер". В этот же день был подписан Акт передачи квартиры по основному договору и соглашение о результатах обмеров БТИ к Договору, поскольку фактическая площадь квартиры составила "данные изъяты"., что на "данные изъяты". больше чем проектная. Ею была произведена соответствующая доплата в размере "данные изъяты", что подтверждается приходным кассовым ордером "номер" от "дата" согласно п.п.1 и 3 основного договора предметом договора является квартира, расположенная по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты"., в том числе жилой площадью "данные изъяты". Цена квартиры составляет "данные изъяты" и расчеты между сторонами на момент подписания договора произведены в полном объеме. Согласно п.8 основного договора - регистрация настоящего договора и перехода права собственности, осуществляется одновременно и производится после подписания акта, подтверждающего оплаты покупателем стоимости квартиры в полном объеме. Она свои обязательства по основному договору выполнила в полном объеме. С ее стороны нет никаких нарушения, и она своевременно выполнила возложенные на ее обязанности и готова была их выполнить. С ее стороны никаких препятствий к надлежащему исполнению договора не чинились. Ответчик своих обязательств не выполнил - так как до сих пор не осуществлен переход права собственности через учреждение юстиции по государственной регистрации права. В связи с этим фактически квартире ей так и не передана и её собственностью не является. Согласно п.5 основного договора ответчик гарантировал, что спорная квартира под арестом (запретом) не состоит. Однако полную и достоверную информацию о положении дел ей ответчик не предоставил. В настоящее время её квартира находится под арестом, и произвести регистрацию перехода права невозможно. Это произошло по вине ответчика, который является должником по исполнительному производству, находящемуся у судебного пристава.

Истец Сорокина И.А. и её представители адвокаты Зендриков С.Н., Козлова А.А. в судебном заседании исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Строительная корпорация Серпухов" в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен. Ранее поступал письменный отзыв о согласии с иском.

Представитель ответчика МСРИ ФНС N11 по МО в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.

Представитель ответчика КУИ г.Серпухова в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица Товарищество на вере (коммандитное товарищество) "СУ-155 и Компания" в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица Специализированный межрайонный отдел по особо важным исполнительным производствам Федеральной службы судебных приставов по Московской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО отдел в г.Серпухове в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен. Поступал письменный отзыв о несогласии с иском, поскольку судебный пристав-исполнитель при вынесении постановления о наложении ареста действовал в рамках своих полномочий, так как был вправе в рамках исполнительного производства в отношении должника ЗАО "Строительная корпорация Серпухова" о взыскании денежных сумм применить указанные меры в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца и её представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела "дата", между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155 и Компания", являющееся поверенным и действующее от имени доверителя - ЗАО"Строительная корпорация Серпухов", на основании договора поручения от "дата" "номер" и доверенности от "дата" и Сорокиной И.А. заключен предварительный договор "номер", согласно которого ЗАО"Строительная корпорация Серпухов" приняло решение продать, а Сорокина И.А. приняла решение купить "данные изъяты" квартиру, расположенную по адресу: "адрес", проектной площадью "данные изъяты". (л.д. 10-13).

Согласно п.2.1. договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем 40 рабочих дней после даты государственной регистрации ЗАО"Строительная корпорация Серпухова" своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости: "данные изъяты" квартира, расположенная по адресу: "адрес", проектной площадью "данные изъяты". в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.2.7 договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере "данные изъяты", НДС не облагается, исходя из стоимости "данные изъяты" равной "данные изъяты", НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до обмеров БТИ составляет "данные изъяты". окончательная стоимость квартиры определяется исходя из её фактической площади, определенной по результатам обмеров БТИ.

В соответствии с п.2.8. договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору, истец в срок не позднее "дата" обязуется перечислить на расчетный счет Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" обеспечительный платеж в размере "данные изъяты", НДС не облагается, что составляет предварительную стоимость квартиры. Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению основного договора и не является задатком.

"дата" между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155 и Компания" заключен договор поручения "номер" по условиям которого Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155 и Компания" обязуется совершить от имени истца и за её счет юридические действия по оформлению права собственности истца на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес", проектной площадью "данные изъяты". (л.д. 17-18).

"дата" между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155 и Компания" и Сорокиной И.А. заключено соглашение к предварительному договору "номер" от "дата" в отношении квартиры "номер", расположенной в жилом доме по адресу: "адрес", из которого видно, что согласно данным обмеров жилого дома, произведенных органами БТИ, жилому дому присвоен почтовый адрес: "адрес", а квартире присвоен "номер". При этом, фактическая площадь квартиры составила "данные изъяты". Разница между площадью квартиры, и фактической её площадью по результатам обмеров БТИ составляет "данные изъяты". Размер доплаты, подлежащей перечислению Сорокиной И.А. на расчетный счет Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155 и Компания" по результатам обмеров БТИ составляет "данные изъяты" (л.д. 26).

"дата" между ЗАО"Строительная корпорация Серпухов" и Сорокиной И.А. заключен договор купли-продажи квартиры "номер", согласно которого продавец продает, - а покупатель покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: "адрес", указанная квартира находится на 2 этаже и состоит из 1 жилой комнаты, имеет площадь с учетом холодных помещений "данные изъяты"., общую площадь "данные изъяты"., в том числе жилую площадь "данные изъяты". (л.д. 23-24).

Согласно п.4 договора по согласованию сторон стоимость квартиры по договору составляет "данные изъяты". Расчеты между сторонами на момент подписания договора, произведены в полном объеме.

Из акта передачи квартиры по договору купли-продажи "номер" от "дата", усматривается, что ЗАО"Строительная корпорация Серпухов" передало, а Сорокина И.А. приняла по договору купли-продажи квартиры "номер" от "дата" квартиру "номер" находящуюся по адресу: "адрес". В соответствии с п.4 договора купли-продажи, стоимость квартиры в размере "данные изъяты" оплачена покупателем полностью (л.д. 25).

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;...иными способами, предусмотренными законом.

Суд считает заявленные исковые требования истца не основанными на законе и противоречащими разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ N10 и ВАС РФ N22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 и пунктами 1 и 2 статьи 6 вания истца названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится, в частности, регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого дома (ст.ст.551, 558 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи спорного имущества был подписан между истцом и ответчиком уже после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истца на данное имущество независимо от его регистрации, такое право может быть признано за нею только при условии государственной регистрации договора купли-продажи от "дата", а также регистрации перехода к ней права собственности.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст.551 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст.165 ГК РФ).

Учитывая, что арест на спорное имущество был наложен в рамках исполнительного производства, то именно взыскатели по нему являются лицами, в связи с действиями которых государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное имущество к Сорокиной И.А. не состоялась. Соответственно, предусмотренные п.3 ст.165 ГК РФ и п.3 ст.551 ГК РФ требования о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности должны быть предъявлены к взыскателям. Однако, такие требования истцом в нарушение вышеуказанных положений закона предъявлены не были.

Учитывая, что на момент обращения Сорокиной И.А. с настоящим иском в суд, на спорную квартиру уже был наложен арест судебным приставом-исполнителем, заключающийся в запрете им распоряжаться, такой договор в силу положений ст.168 ГК РФ даже в случае его регистрации являлся бы ничтожным и не влёк никаких правовых последствий, в том числе, и перехода к покупателю права собственности на квартиру.

В связи с тем, что истец Сорокина И.А. не является ни собственником спорного имущества, ни его законным владельцем, она не вправе требовать его освобождения от ареста.

Арест наложен в рамках исполнительного производства по спору между иными лицами. Истец Сорокина И.А. не является участником данных правоотношений и её права ни наложением ареста на имущество, ни его возможной реализацией в счет исполнения исполнительного документа не затрагиваются.

Сорокина И.А. не лишена возможности предъявить к ЗАО "Строительная корпорация Серпухова" требование о взыскании необоснованно полученных от неё по незаключенному договору денежных средств, а также о возмещении убытков, либо подавать соответствующее заявление в арбитражный суд в случае объявления процедуры наблюдения в отношении ответчика.

Так как за Сорокиной И.А. не может быть признано право собственности на спорное имущество, она не вправе требовать снятия запрета проведения регистрационных действий в отношении квартиры.

Из материалов гражданского дела следует, что истец Сорокина И.А. просит признать за собой право собственности на недвижимое имущество (квартиру), которое ответчиком ЗАО "Строительная корпорация Серпухова", однако, не оспаривается, т.е. спор между ними о праве на квартиру в данном случае отсутствует. При этом, истцом не заявлено требований об обязании зарегистрировать переход права собственности на квартиру в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации. Таким образом, фактически рассматривая в ходе разбирательства по делу вопрос уклонения ЗАО "Строительная корпорация Серпухова" от государственной регистрации сделки и перехода права, суд не может нарушить ч.3 ст.196 ГПК РФ и выйти за пределы заявленных исковых требований, так как соответствующих исковых требований истцом не заявлено.

Суд учитывает, что в силу положений ст.ст.131, 164, 223 ГК РФ право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п.63 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ). При этом, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Доводы истца о том, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, в силу указанных причин не может являться основанием для признания права собственности на объект недвижимости за покупателем.

Учитывая изложенное, у суда не имеется оснований для признания за Сорокиной И.А. права собственности на квартиру, поскольку судом установлено, что собственником квартиры "адрес" в настоящее время является ЗАО "Строительная корпорация Серпухова", а постановлением от 28.09.2011 года (л.д.146) судебного пристава-исполнителя Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств Управления ФССП по Московской области наложен запрет регистрационных действий в отношении указанной квартиры и Управлением Росреестра по Московской области произведена регистрация ареста и запрещения сделок (регистрация "номер" от "дата", л.д.103).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Сорокиной И.А. к ЗАО "Строительная корпорация Серпухова", Межрайонной ИФНС России N11 по Московской области, Комитету по управлению имуществом города Серпухова о признании права собственности на квартиру "адрес", исключении квартиры из описи арестованного имущества (снятии запрета проведения регистрационных действий в отношении квартиры), ОСТАВИТЬ БЕЗ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ.

На решение суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Серпуховский городской суд.

Председательствующий В.А.Коляда