Решение Химкинского городского суда Московской области от 07 февраля 2012 г.

Решение Химкинского городского суда Московской области от 07 февраля 2012 г.
(Извлечение)

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи - Колмаковой И.Н.,

при секретаре - Жупановой Т.В.,

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда гражданское дело по иску Палагиной С.В. к ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Палагина С.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" о признании права собственности на квартиру N N по адресу: "адрес", ссылаясь на то, что /дата/ между нею и ЗАО Агентство недвижимости "Северное Сияние" был заключен договор N об инвестировании строительства жилого дома по адресу: "адрес" и передаче истице в собственность квартиры проектной площадью "данные изъяты" кв.м., расположенной на "адрес"

По утверждению истицы, /дата/ между нею и ответчиком был заключен Договор N о завершении строительства дома и передаче квартиры в собственность истицы. Однако, в результате изменения проекта планировка площадь квартиры увеличилась на 34,10 кв.м. и ответчик потребовал подписания дополнительного соглашения, предлагая истице доплатить за лишнюю площадь или выбрать квартиру в том же доме, аналогичную первоначальной.

Между тем, как указала истица, в п. 6 Договора указано, что изменение фактической площади квартиры относительно указанной п.3 Договора не должно вызвать перерасчета общей стоимости квартиры. На письменную просьбу истицы о выполнении условий Договора ответчик ответил отказом.

На основании изложенного, указывая на то, что истица свои обязательства перед ответчиком исполнила в полном объеме, Палагина С.В., после уточнения исковых требований, просит суд признать за нею право собственности на квартиру по адресу: "адрес", в соответствии с Договором, без дополнительной оплаты и независимо от площади квартиры.

В судебном заседании представитель истицы уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Палагиной С.В. по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.

Как следует из материалов дела, /дата/ между истицей и ЗАО Агентство недвижимости "Северное сияние", действующим по поручению ООО "Принт.Капитал", был заключен Договор N, предметом которого являются правоотношения сторон, связанные с привлечением финансовых средств соинвестора в строительство жилого дома по адресу: "адрес"

В п.1.2 Договора указано, что соинвестор обязуется передать инвестору денежные средства, а инвестор обязуется использовать прилученные от соинвестора денежные средства для осуществления строительства объекта и после приемки объекта в эксплуатацию передать в собственность соинвестора

"данные изъяты" квартиру проектной площадью

"данные изъяты" расположенную в "адрес"

/дата/ ЗАО "ПИК-Регион" заключило с Администрацией г.о.Химки, Министерством строительного комплекса Московской области и ранее привлеченными соинвесторами Инвестиционный контракт за N N, в соответствии с п. 5.2.2 которого ответчик обязался заключить и произвести регистрацию договоров долевого участия в долевом строительстве с ранее привлеченными соинвесторами, которым является и сама истица.

Пунктом 5.2.9 Контракта ЗАО "ПИК-Регион" обязался выполнить условия инвестиционного обременения (п.1.18) и передать в собственность ранее привлеченным соинвесторам жилые и (или) нежилые помещения, права, на получение которых были оплачены ими денежными средствами предыдущему инвестору (или Агенту) на условиях инвестиционного обременения и других положений контракта, касающихся прав и интересов ранее привлеченных соинвесторов. Стороны гарантируют зачет Инвестором исполненных денежных обязательств ранее привлеченных соинвесторов в отношении Предыдущего инвестора и его Агентов, если исполнение произошло путем уплаты денег (наличными либо переводом) и подтверждается подлинными платежными документами.

На основании п. 1.18 Инвестиционного контракта N от /дата/, инвестиционное обременение - обязательство Инвестора достроить, ввести в эксплуатацию шесть монолитно-кирпичных домов (корпуса А,Б,В,4,5,6), на земельном участке, определенном в п.1.2 Контракта, возводимых за счет денежных средств ранее привлеченных соинвесторов на основании Договоров инвестирования, без изменения первоначального проекта, а также передать в собственность ранее привлеченных соинвесторов причитающиеся им жилые помещения, указанные в Договорах соинвестирования, в проинвестированных ими домах без дополнительных финансовых требований и обязательств, кроме предусмотренных Договорами соинвестирования и не исполненных на момент заключения настоящего Контракта. Платежи, произведенные ранее привлеченными соинвесторами по Договорам соинвестирования либо получения на счета (в кассу) ООО "Принт.Капитал" либо ЗАО Агентство недвижимости "Северное Сияние" до /дата/, засчитываются Инвестором в счет оплаты прав на получение в собственность жилых помещений по указанным договорам.

Согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от /дата/, заключенному между Министерством строительного комплекса, Администрацией г.о. Химки Московской области, ЗАО "ПИК-Регион", ранее привлеченными соинвесторами, граждане, указанные в приложении N к настоящему дополнительному соглашению, считаются присоединившимися в Инвестиционному контракту в качестве ранее привлеченных соинвесторов, как стороны инвестиционного контракта.

В материалах дела имеется список ранее привлеченных соинвесторов, подписавших Инвестиционный контракт NПИК-Р/10/06 на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки мкрн. "Левобережный" в качестве стороны данного Инвестиционного контракта, с указанием объектов инвестиций каждого ранее привлеченного соинвестора, где указано, что истица проинвестированала строительство 42,10 кв.м. площади.

Согласно п. 2.2, 5.2.2 Инвестиционного контракта, ЗАО "ПИК-Регион" должен заключить с ранее привлеченными соинвесторами договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, из условий Инвестиционного контракта следует, что ЗАО "ПИК-Регион" обязано заключить с истицей договор долевого участия в долевом строительстве и передать в собственность истицы квартиру, указанную в Договоре N от /дата/

Как следует из материалов дела, во исполнение условий п.1.18 Инвестиционного контракта, /дата/ между истицей и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", был заключен Договор N, согласно которому результатом соинвестиционной деятельности Палагиной С.В. является строительство и сдача в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: "адрес" что соответствует в настоящее время почтовому адресу: "адрес"

Согласно п. 3 Договора, истица проинвестировала строительство "данные изъяты"м проектной площади квартиры в размере "данные изъяты".

Кроме того, данным пунктом установлено, что результатом инвестиционной деятельности ранее привлеченного соинвестора является доля в объекте в размере "данные изъяты" проектной площади квартиры, пропорциональная внесенным денежным средствам, которая является взносом ранее привлеченного соинвестора (истицы) в инвестиционную деятельность по инвестиционному контракту.

Вместе с тем, из проекта планировки дома по адресу: "адрес", что квартира, в отношении которой заявлены исковые требования, не соответствует техническим характеристикам квартиры. установленной в предмете Договоров об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома. Так, квартира, расположенная по адресу: "адрес" состоит из

"данные изъяты" комнат, а общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" тогда как, согласно представленных документов, истицей было проинвестировано строительство однокомнатной квартиры проектной площадью "данные изъяты"

Согласно Техническому паспорту жилого помещения (квартиры), квартира N расположена на "адрес" и имеет площадь всех частей здания (комнат и помещений всех частей пользования) "данные изъяты", в том числе: общую площадь жилого помещения "данные изъяты" вспомогательного пользования "данные изъяты"

Как усматривается из материалов дела, истца направила ответчику письмо с просьбой исполнить обязательства по договору и передать пакет документов для государственной регистрации прав собственности на спорную квартиру, о чем имеется уведомление о получении ответчиком письма.

В ответе ответчика от /дата/ N указано, что истицей была оплачена площадь квартиры "данные изъяты"., однако, по результатом обмеров БТИ, площадь спорной квартиры увеличилась на "данные изъяты" В связи с чем, ответчик предлагает истице доплатить "данные изъяты" руб. либо получение квартиры соразмерно оплаченным денежным средствам.

Между тем, по утверждению истицы, она полностью исполнила свои обязательства по договору, оплатила стоимость спорной квартиры, в материалах дела имеется приходный кассовый ордер N от /дата/ о внесении истицей на счет ответчика денежных средств в размере "данные изъяты". Данное утверждение основано на п.6 Договора с ответчиком, где указано, что по согласованию сторон перерасчет стоимости общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ не производится.

Согласно п.7 Договора ответчик обязуется осуществить работы по завершению строительства и вводу в эксплуатацию объекта, произвести передачу истице по ордеру на вселение после исполнения ею обязательств, установленных п. 4 договора. Кроме того, обязуется после получения необходимых и достаточных документов для государственной регистрации права собственности на квартиру ранее привлеченного соинвестора осуществить передачу пакета документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество.

В настоящее время установлено, что ответчик не имеет возможности передать истице квартиру, являющуюся предметом Договоров N от /дата/, N от /дата/, поскольку квартира с такими характеристиками, которые указаны в Договорах, в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" отсутствует.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что под изменением площади квартиры по результатам обмеров БТИ понимается незначительное изменение общей площади построенной квартиры, а не изменение характеристик квартиры, как имеет место быть в данном случае.

Ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истицей представлены доказательства по оплате ею однокомнатной квартиры площадью "данные изъяты"м., доказательств оплаты строительства двухкомнатной квартиры общей площадью "данные изъяты". суду представлено не было.

Таким образом, предметом договора, заключенного между сторонами является, однокомнатная квартира площадью "данные изъяты" которая истицей была оплачена. Однако, истица в данном исковом заявлении претендует на квартиру с другими характеристиками - "данные изъяты" квартиру площадь "данные изъяты", которая истицей не оплачена.

При таких данных, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Палагиной С.В. к ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" о признании права собственности на квартиру в соответствии с Договором, без дополнительной оплаты и независимо от площади квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Судья: