Решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2012 г. по делу N 11-14/12

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дживага В.А.,

при секретаре Авдюховой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу ООО "СтАн" на решение мирового судьи судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ООО "СтАн" к Ефремову В.П. о взыскании задолженности за найм жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ООО "СтАн" обратилось к мировому судье судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области с исковым заявлением к Ефремову В.П. о взыскании задолженности за найм жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истцом указывалось, что ООО "СтАн" является арендатором жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" по Договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ На момент приобретения указанного жилого дома собственником, Анисимовым Ю.Н., у ответчика, зарегистрированного постоянно по указанному адресу: "адрес", сохранялось право пользования жилым помещением в виде отдельной комнаты жилой площадью "данные изъяты" кв.м., занимаемой по Договору найма жилого помещения в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на срок до ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения истцом договора аренды с собственником указанного жилого дома ответчик продолжал проживать и пользоваться жилым помещением, от подписания договора поднайма жилого помещения с истцом отказался. Однако он принял условия оплаты за поднаем жилого помещения в следующем размере: "данные изъяты" рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ; "данные изъяты" рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ; "данные изъяты" рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ Истцом во исполнение условий договора аренды были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Размер платы за поднаем гражданам, проживающим в указанном жилом доме устанавливался генеральным директором ООО "СтАн" и доводился до всеобщего сведения распоряжениями об изменении платы за проживание с учетом коммунальных платежей. Размер стоимости коммунальных услуг рассчитывался в соответствии с принятыми Решениями Совета депутатов Бокситогорского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области. Таким образом, между истцом и ответчиком сложились фактические отношения поднайма по договору коммерческого найма (аренды) жилого помещения. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ. ответчик стал оплачивать счета не в полном объеме, в связи с чем за ним числится задолженность по оплате найма жилого помещения в размере "данные изъяты". по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем истец ООО "СтАн" просило взыскать с Ефремова В.П. задолженность по плате за наем в сумме "данные изъяты"

В судебном заседании представитель истца ООО "СтАн" Вишнякова Е.А. доводы искового заявления поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Ефремова В.П. - Химков А.Е. заявленные исковые требования не признал в полном объеме, просил в иске отказать.

ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области Андреевой Т.С. вынесено решение по настоящему делу, согласно которого в удовлетворении исковых требований ООО "СтАн" отказано в полном объеме.

Истец ООО "СтАн" будучи несогласным с принятым решением подал апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе ООО "СтАн" просит отменить решение мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение о полном удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы ООО "СтАн" указано, что с решением суда заявитель не согласен, поскольку судом неправильно применены нормы материального права, что повлекло несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Так суд не применил к отношениям сторон после ДД.ММ.ГГГГ положения ст.10 ЖК РФ, которые применил к возникшим отношениям до ДД.ММ.ГГГГ Помимо этого суд не применил к спорным отношениям ч.13 ст.155 ЖК РФ, согласно которой наймодатель обязан информировать в письменной форме нанимателя жилого помещения об изменении размера платы за жилое помещение не позднее чем за тридцать дней, также судом не были применены при рассмотрении дела ст.ст.5, 6, 424, 431 ГКРФ.

В судебное заседание представитель истца ООО "СтАн" не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка. В суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик Ефремов В.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка, доверил представлять свои интересы Химкову А.Е., который в судебном заседании показал, что считает вынесенное мировым судьей решение законным и обоснованным, а потому не подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона РФ от 09.12.2010 N 353-ф3 "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика Химкова А.Е., суд находит, что решение мирового судьи подлежит отмене с принятием по делу нового решения, по следующим основаниям:

В соответствии со ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Из материалов дела следует, что Ефремов В.П. пользуется жилым помещением, состоящим из отдельной комнаты размером "данные изъяты" кв.м в "адрес", на основании договора найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с наймодателем ОАО "Бокситогорский глинозем", которому ранее указанное жилое помещение принадлежало на праве собственности.

В соответствии с п.п."б" п.2 договора, Ефремов В.П. принял на себя обязательство по внесению платы на наем жилого помещения ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца.

ОАО "РУСАЛ Бокситогорский глинозем", являясь правопреемником ОАО "Бокситогорский глинозем", произвело отчуждение указанного жилого дома в пользу Анисимова Ю.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который в свою очередь по договору от ДД.ММ.ГГГГ передал жилой дом в аренду ООО "СтАн".

В соответствии с п.2.2. договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и Приложением N к договору, покупатель обязался сохранить за Ефремовым В.П. право пользования занимаемым жилым помещением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, мировой судья пришел к выводу о том, что в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ смена собственника жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ повлекла прекращение действия договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиком Ефремовым В.П. ДД.ММ.ГГГГ Исходя из того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплачивал плату за наем жилого помещения непосредственно истцу на основании вывешиваемых им в жилом доме объявлений и приказов ООО "СтАн" об установлении платы за наем и коммунальные услуги, мировой судья пришел к выводу о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору поднайма.

Между тем выводы мирового судьи в этой части не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку в соответствии с ч.2 ст.92 ЖК РФ, вступившим в действие с ДД.ММ.ГГГГ, в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов. Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ. жилой "адрес" находился в собственности ООО "РУСАЛ Бокситогорский глинозем", а с ДД.ММ.ГГГГ в собственности Анисимова Ю.Н., и, таким образом, в спорный период времени занимаемое ответчиком жилое помещение не относилось к государственному (муниципальному) жилищному фонду. При таких обстоятельствах при разрешении спора мировым судьей нарушены нормы материального права, что в силу п.4 ч.1 ст.362 ГПК РФ влечет отмену судебного постановления.

Согласно ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Таким образом, после приобретения Анисимовым Ю.Н. в собственность жилого дома между ним и Ефремовым В.П. возникли правоотношения, регулируемые ст.671 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ, п.6 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ефремовым В.П., срок действия договора найма истек ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку собственником помещения Анисимовым Ю.Н., он же наймодатель, не были выполнены действия, предусмотренные п.2 ст.684 ГК РФ, срок действия договора найма следует считать пролонгированным на тот же срок на ранее согласованных условиях.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ Анисимов Ю.Н. передал жилой "адрес" в аренду ООО "СтАн" с целью сдачи Арендатором жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом. Поскольку в договоре аренды отсутствует оговорка относительно прав и обязанностей лиц, занимающих жилые помещения на основании ранее заключенных договоров найма, у суда имеются основания для вывода о том, что Анисимов Ю.Н. передал ООО "СтАн" право по заключению договоров найма в отношении помещений, свободных от ранее возникших прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Иное противоречит требованиям ст.685 ГК РФ, поскольку нанимателем комнаты размером "данные изъяты" кв.м, занимаемой Ефремовым В.П. по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, является сам Ефремов В.П., следовательно, ООО "СтАн", несмотря на наличие договора аренды жилого дома, не может являться нанимателем указанного жилого помещения одновременно с Ефремовым В.П. и, как следствие, указанное Общество не имеет права сдавать это помещение в поднаем иным лицам.

Таким образом, в связи с заключением договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и передачей его собственником Анисимовым Ю.Н. прав по заключению договоров найма ООО "СтАн" статус Ефремова В.П., как нанимателя жилого помещения, не изменился, за ним сохранялось право пользования жилым помещением по правилам п.1 ст.671, ст.675, ст.684 ГК РФ. При этом за надлежащее исполнение обязанностей по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Ефремов В.П. отвечает перед собственником (наймодателем) Анисимовым Ю.Н. Поэтому доводы истца о том, что Ефремов В.П. с момента заключения договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между его собственником Анисимовым Ю.Н. и ООО "СтАн" получил статус поднанимателя жилого помещения (ст.685 ГК РФ), являются ошибочными. В силу специфики правоотношений, регулируемых Главой 35 ГК РФ, нанимателем жилого помещения может выступать гражданин, но не юридическое лицо. Поэтому ООО "СтАн" в связи с заключением договора аренды с Анисимовым Ю.Н. не приобрело статуса нанимателя ни жилого дома, ни занимаемой Ефремовым В.П. комнаты в этом доме.

При таких обстоятельствах отказ Ефремова В.П. от подписания с ООО "СтАн" предложенного им договора краткосрочного найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует считать правомерным, так как в силу ст.684 ГК РФ ответчик имеет действующий договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Анисимовым Ю.Н., являющимся с ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома и ставшим с этого времени по отношению к ответчику наймодателем в силу ст.675 ГК РФ после приобретения жилого дома по договору купли-продажи у ОАО "Бокситогорский глинозем".

Материалами дела установлено, что ООО "СтАн неоднократно в одностороннем порядке повышало плату за наем жилого помещения, в том числе и Ефремову В.П. Однако, такие действия истца в отношении ответчика не имели юридического основания, поскольку в договорных отношениях стороны по настоящему делу не состояли. Истец был вправе в указанный период осуществлять ответчику начисления только по оплате потребляемых последним коммунальных услуг как управляющая организация, избранная собственником жилого дома. Повышение Ефремову В.П. платы за наем жилого помещения в компетенцию истца в спорный период времени не входило.

Поэтому вывод мирового судьи о том, что, согласившись с выставляемыми истцом счетами и внося в период ДД.ММ.ГГГГ плату за наем жилого помещения, ответчик тем самым акцептировал предложение истца, является ошибочным. Доказательства того, что собственник жилого помещения (Анисимов Ю.Н.), являющийся наймодателем истца, делегировал ООО "СтАн" такое право по действующему договору найма жилого помещения с Ефремовым В.П. в материалах дела отсутствуют.

Согласно заявленным исковым требованиям ООО "СтАн" полагает, что ответчик Ефремов В.П. имеет перед истцом задолженность лишь за невнесение платы за наем жилого помещения, а предоставляемые коммунальные услуги им оплачивались в полном объеме.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска ООО "СтАн" о взыскания с ответчика платы за наем жилого помещения отсутствуют.

Доводы ООО "СтАн", изложенные в апелляционной жалобе о том, что Ефремов В.П., оплачивая истцу плату за наем жилого помещения, фактически вступил с истцом в правоотношения по договору поднайма, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому не свидетельствуют об обоснованности заявленных требований о взыскании с Ефремова В.П. платы за наем жилого помещения.

Ссылку ООО "СтАн" на положения ч.13 ст.155 ЖК РФ суд находит ошибочной ввиду того, что указанная правовая норма регулирует правоотношения по взысканию управляющей компанией с нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений платы за коммунальные услуги, а также платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в то время как в данном случае правоотношения по оплате жилого помещения по договору найма регулируются ст.682 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области по делу по иску ООО "СтАн" к Ефремову В.П. о взыскании задолженности за найм жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ - отменить, приняв по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО "СтАн" к Ефремову В.П. о взыскании задолженности за найм жилого помещения - отказать.

Апелляционное решение вступает в силу со дня его принятия.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: