Решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2012 г. по делу N 11-12/2012

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Пименовой А.Г.,

при секретаре Королевой И.В.,

с участием представителя ответчика Шевцовой Т.А. - Химкова А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "СтАн" на решение мирового судьи судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску ООО "СтАн" к Шевцовой Т.А. о взыскании задолженности по плате за наем жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ООО "СтАн" обратилось в суд с иском к ответчику Шевцовой Т.А. о взыскании задолженности по плате за наем жилого помещения.

В обоснование иска указано, что ООО "СтАн" является арендатором жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", по Договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент приобретения указанного жилого дома собственником, Анисимовым Ю.Н., у ответчика, зарегистрированного постоянно по адресу: "адрес", сохранялось право пользования жилым помещением в виде отдельной комнаты жилой площадью "данные изъяты" кв.м., занимаемой по договору найма жилого помещения в доме ЖКО Тихвинского глиноземного завода от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения истцом договора аренды с собственником указанного жилого дома Анисимовым Ю.Н. ответчик продолжал проживать и пользоваться жилым помещением, от подписания договора поднайма с истцом отказался.

Однако приняла условия оплаты за поднаем жилого помещения в следующем размере: "данные изъяты" рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ; "данные изъяты" рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ; "данные изъяты" рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом во исполнение условий договора аренды были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями: Договор N от ДД.ММ.ГГГГ на обеспечение коммунальных услуг с ООО "Бокситогорский водоканал" и в последующем Договор N от ДД.ММ.ГГГГ поставки коммунальных ресурсов с ООО "ТеплоСервис", а также Договор N от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по ремонту и техническому обслуживанию внутренних, внешних инженерных сетей и внутреннего электроснабжения с ООО "Бокситогорский водоканал".

Размер платы за поднаем гражданам, проживающим в указанном жилом доме устанавливался генеральным директором ООО "СтАн" и доводился до всеобщего сведения распоряжениями об изменении платы за проживание и выставлялись соответствующие счета к оплате.

Таким образом, между истцом и ответчиком сложились фактические отношения поднайма части жилого помещения по договору коммерческого найма (аренды) жилого помещения.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года за ответчиком числится задолженность по оплате найма жилого помещения в размере "данные изъяты" коп. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В связи с вышеизложенным истец просил взыскать с ответчика задолженность в вышеуказанном размере в счет платы за наем жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области, было вынесено решение по данному делу, согласно которого в удовлетворении исковых требований ООО "СтАн" было отказано в связи с недоказанностью наличия у ответчика задолженности перед истцом по оплате жилья и коммунальных услуг.

Истец ООО "СтАн" с данным решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу на данное решение. В апелляционной жалобе истец просит отменить решение мирового судьи и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Указано, что между истцом и ответчиком, несмотря на отсутствие подписанного договора найма, фактически сложились отношения коммерческого найма жилого помещения, ответчик производил оплату за данное помещение в размере, установленном истцом, задолженность по оплате возникла после повышения истцом размера платы, установленной истцом, при этом образование задолженности ответчик обосновывает тем, что не был осведомлен о повышении размера платы. Однако истец представил доказательства того, что ответчик знал и должен был знать о повышении платы, данное обстоятельство не оценено судом. Договор найма, который истец предлагал для подписания ответчику с ДД.ММ.ГГГГ, был срочным и срок его действия истекал ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому, по мнению истца, при отсутствии между сторонами письменного договора найма жилого помещения суд должен был руководствоваться положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ, определив цену договора, руководствуясь ценами, сложившимися в регионе. Таким образом ответчик, приняв договор найма с ДД.ММ.ГГГГ года, пользуясь жильем, должен был платить плату в том размере, в котором ее установил истец, поскольку принятие условий договора найма в части и самовольное установление ответчиком размера платы за наем недопустимо. Кроме того, суд не применил к спорным отношениям ч.13 ст.155 ЖК РФ.

В судебное заседании истец - представитель ООО "СтАн" не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Ответчик Шевцова Т.А. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о чем имеется расписка, доверила представлять свои интересы Химкову А.Е., который в судебном заседании показал, что считает вынесенное мировым судьей решение законным и обоснованным, а потому не подлежащим отмене.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика Химкова А.Е., проверив законность и обоснованность решения мирового судьи судебного участка N 1 Бокситогорского района от ДД.ММ.ГГГГ, прихожу к следующему:

В соответствии со статьей 2 Федерального закона РФ от 09.12.2010 N 353-ф3 "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

В соответствии со ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ у ОАО "Бокситогорский глинозем" возникло право собственности на объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между жилищно-коммунальным отделом завода и Шевцовой Т.А. был заключен Договор найма жилого помещения в доме ЖКО Тихвинского глиноземного завода, согласно которому наймодатель предоставил в пользование нанимателя Шевцовой Т.А. и членов ее семьи на срок пять лет жилое помещение, состоящее из комнаты жилой площадью "данные изъяты" кв.м. в "адрес". В соответствии с п.п."б" п.2 договора, Шевцова Т.А. приняла на себя обязательство по внесению платы на наем жилого помещения ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "РУСАЛ Бокситогорский глинозем" передал в собственность Анисимову Ю.Н. жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". Право собственности Анисимова Ю.Н. на указанный жилой дом зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи предусматривалось сохранение за ответчиком право пользования занимаемым жилым помещением в виде койко-места после продажи объекта.

ДД.ММ.ГГГГ между собственником жилого дома Анисимовым А.Н. и ООО "СтАн" был заключен Договор аренды жилого "адрес", по условиям которого Анисимов А.Н. обязался предоставить во временное владение и пользование ООО "СтАн" спорный жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м. в целях сдачи жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом, а ООО "СтАн" обязалось использовать арендованное помещение в соответствии с вышеуказанными целями Договора, содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии и др., то есть осуществлять содержание общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг нанимателям жилых помещений в нем.

Разрешая спор, мировой судья исходил из того, что в силу положений ст.ст. 106,107 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 102 ЖК РФ смена собственника повлекла за собой прекращение действия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между с Шевцовой Т.А. Исходя из того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик оплачивал плату за наем жилого помещения непосредственно истцу на основании вывешиваемых им в жилом доме объявлений и приказов ООО "СтАн" об установлении платы за наем и коммунальные услуги, мировой судья пришел к выводу о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору поднайма.

Однако данный вывод является ошибочным, основанном на неправильном толковании норм материального права, поскольку материалами дела установлено, что на момент заключения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ спорный жилой дом уже не являлся общежитием, а находился в собственности ОАО "Бокситогорский глинозем", поэтому ссылка на положения ст. 106, 107 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 102 ЖК РФ как на основание расторжения предыдущего договора найма от ДД.ММ.ГГГГ неправомерна.

При таких обстоятельствах при разрешении спора мировым судьей нарушены нормы материального права, что в силу п.4 ч.1 ст.362 ГПК РФ влечет отмену судебного постановления.

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая данное положение закона, смена собственника спорного жилого помещения с ОАО "РУСАЛ Бокситогорский глинозем" на Анисимова Ю.Н. повлекла не расторжение ранее действовавшего договора найма жилого помещения, а замену наймодателя. При этом наймодателем по заключенному с ответчиком договору найма стал Анисимов Ю.Н.

В соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ, п.6 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Шевцовой Т.А., срок действия договора найма истек ДД.ММ.ГГГГ, не был расторгнут в соответствии с положениями п. 6 Договора, следовательно был возобновлен на тех же условиях на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку собственником помещения Анисимовым Ю.Н., он же наймодатель, также не были выполнены действия, предусмотренные п.2 ст.684 ГК РФ, срок действия договора найма следует считать пролонгированным на тот же срок на ранее согласованных условиях.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ Анисимов Ю.Н. передал жилой "адрес" в аренду ООО "СтАн" с целью сдачи Арендатором жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом. Поскольку в договоре аренды отсутствует оговорка относительно прав и обязанностей лиц, занимающих жилые помещения на основании ранее заключенных договоров найма, у суда имеются основания для вывода о том, что Анисимов Ю.Н. передал ООО "СтАн" право по заключению договоров найма в отношении помещений, свободных от ранее возникших прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Иное противоречит требованиям ст.685 ГК РФ, поскольку нанимателем комнаты размером "данные изъяты" кв.м, занимаемой Шевцовой Т.А. по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, является сама Шевцова Т.А., следовательно, ООО "СтАн", несмотря на наличие договора аренды жилого дома, не может являться нанимателем указанного жилого помещения одновременно с Шевцовой Т.А. и, как следствие, указанное Общество не имеет права сдавать это помещение в поднаем иным лицам.

Таким образом, в связи с заключением договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и передачей его собственником Анисимовым Ю.Н. прав по заключению договоров найма ООО "СтАн" статус Шевцовой Т.А., как нанимателя жилого помещения, не изменился, за нею сохранялось право пользования жилым помещением по правилам п.1 ст.671, ст.675, ст.684 ГК РФ. При этом за надлежащее исполнение обязанностей по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Шевцова Т.А. отвечает перед собственником (наймодателем) Анисимовым Ю.Н. Поэтому доводы истца о том, что Шевцова Т.А. с момента заключения договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между его собственником Анисимовым Ю.Н. и ООО "СтАн" получила статус поднанимателя жилого помещения (ст.685 ГК РФ), являются ошибочными. В силу специфики правоотношений, регулируемых Главой 35 ГК РФ, нанимателем жилого помещения может выступать гражданин, но не юридическое лицо. Поэтому ООО "СтАн" в связи с заключением договора аренды с Анисимовым Ю.Н. не приобрело статуса нанимателя ни жилого дома, ни занимаемой Шевцовой Т.А. комнаты в этом доме.

При таких обстоятельствах отказ Шевцовой Т.А. от подписания с ООО "СтАн" предложенного им договора краткосрочного найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует считать правомерным, так как в силу ст. 684 ГК РФ ответчик имеет действующий договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Анисимовым Ю.Н., являющимся с ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома и ставшим с этого времени по отношению к ответчику наймодателем в силу ст.675 ГК РФ после приобретения жилого дома по договору купли-продажи у ОАО "Бокситогорский глинозем".

Материалами дела установлено, что ООО "СтАн" неоднократно в одностороннем порядке повышало плату за наем жилого помещения, в том числе и Шевцовой Т.А. Однако, такие действия истца в отношении ответчика не имели юридического основания, поскольку в договорных отношениях стороны по настоящему делу не состояли. Истец был вправе в указанный период осуществлять ответчику начисления только по оплате потребляемых последним коммунальных услуг как управляющая организация, избранная собственником жилого дома. Повышение платы за наем жилого помещения в компетенцию истца в спорный период времени не входило.

Доказательства того, что собственник жилого помещения (Анисимов Ю.Н.), являющийся наймодателем истца, делегировал ООО "СтАн" такое право по действующему договору найма жилого помещения с Шевцовой Т.А. в материалах дела отсутствуют.

Согласно заявленным исковым требованиям ООО "СтАн" полагает, что ответчик Шевцова Т.А. имеет перед истцом задолженность лишь за невнесение платы за наем жилого помещения, а предоставляемые коммунальные услуги ею оплачивались в полном объеме.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска ООО "СтАн" о взыскания с ответчика платы за наем жилого помещения отсутствуют, у истца не возникло право устанавливать в отношении ответчика плату за наем жилого помещения, а также производить сбор указанных платежей, в связи с чем ООО "СтАн" не может являться надлежащим истцом в части требований о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения.

Доводы ООО "СтАн", изложенные в апелляционной жалобе о том, что Шевцова Т.А., оплачивая истцу плату за наем жилого помещения, фактически вступила с истцом в правоотношения по договору поднайма, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому не свидетельствуют об обоснованности заявленных требований о взыскании с Шевцовой Т.А. платы за наем жилого помещения.

Ссылку ООО "СтАн" на положения ч.13 ст.155 ЖК РФ суд находит ошибочной ввиду того, что указанная правовая норма регулирует правоотношения по взысканию управляющей компанией с нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений платы за коммунальные услуги, а также платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в то время как в данном случае правоотношения по оплате жилого помещения по договору найма регулируются ст.682 ГК РФ.

С учетом того, что судом установлено, что при разрешении спора мировым судьей нарушены нормы материального права, что в силу п. 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ влечет отмену судебного постановления, решение мирового судьи подлежит отмене, а с учетом установленных судом юридически значимых обстоятельств по делу суд считает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка N 1 Бокситогорского района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску ООО "СтАн" к Шевцовой Т.А. о взыскании задолженности по плате за наем жилого помещения - отменить.

Вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО "СтАн" к Шевцовой Т.А. о взыскании задолженности по плате за наем жилого помещения - отказать.

Апелляционное решение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья: