Решение Видновского городского суда Московской области от 28 февраля 2012 г.

Решение Видновского городского суда Московской области от 28 февраля 2012 г.
(Извлечение)

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Асташкиной, при секретаре Мизгалевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N N по иску Сазонова ФИО4, Сазоновой ФИО5 к ООО "Новая Квартира" о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Сазонов А.С., Сазонова Е.В. обратились в суд с иском к ООО "Новая Квартира" о признании за ними права общей совместной собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес", общей проектной площадью 92,50 кв.м.

Представитель истцов в судебном заседании требования поддержал и пояснил, что 03 июля 2008 года между сторонами был заключен предварительный договор на покупку двухкомнатной квартиры, по условиям которого истцы приняли на себя обязательство оплатить стоимость квартиры в установленный срок, а ответчик - заключить договор купли-продажи квартиры. Условиями предварительного договора установлены конкретные действия сторон, направленные на заключение основного договора купли-продажи. Свои обязательства истцы добросовестно исполнили, ответчик от выполнения обязательств уклонился. Квартирой истцы фактически владеют, но право на неё не зарегистрировано, поэтому желают признать право собственности в судебном порядке. Поскольку квартира приобретена отчасти за счет кредитных средств, истцы просят зарегистрировать залог на квартиру.

Представитель ООО "Новая Квартира" в судебном заседании представил отзыв, в котором указал, что не отказывается от принятых на себя обязательств, но не может их исполнить по объективным причинам. Участники инвестиционного проекта, к которым не относится ООО "Новая Квартира", не оформили до настоящего времени акт о реализации проекта, предусмотренный инвестиционным контрактом. Финансовых претензий к истцам ответчик не имеет.

Представитель ОАО "МДБ-Банк" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 4 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности

Согласно ст. 6 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

03 июля 2008 года между истцами и ответчиком был заключен Предварительный договор N N. Предметом указанного договора являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого помещения, в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес" общей площадью 92,50 кв.м. Часть стоимость квартиры оплачивается за счет кредитных средств в сумме 2000 000 руб., выданных истцам ОАО "МДБ-Банк".

В силу Предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок, не позднее 20 календарных дней с момента направления уведомления о доте государственной регистрации права собственности ответчика, но не позднее срока, конца 1У квартала 2010 года.

Цена указанного договора составила 5072 500 рублей, в том числе в размере 2000000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору ОАО "ДМД-Банк". Указанные денежные средства были оплачены. Истцы несут бремя расходов по содержанию имущества. Согласно представленных сведений, права на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: "адрес"- в ЕГРП не зарегистрированы.

Установлено и не оспаривается, что истцы фактически пользуется квартирой, несет все расходы связанными с коммунальными услугами и содержанием жилого дома.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами, не противоречит закону, права на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры были переданы истцам на законных основаниях.

На основании пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 8 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ установлено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Истцы исполнили пред ответчиком свои обязательства в полном объеме.

В настоящее время право собственности на спорную квартиру ни за кем не зарегистрировано, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылка ответчика на то, что свои обязательства по договору им не могут быть выполнены из-за несогласованности действий участников инвестиционного контракта, не может ущемлять права истцов на объект инвестирования.

Поскольку спорная квартира приобретена истцами частично за счет заемных средств, она в силу ст.77 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости). должна быть обременена залогом в пользу кредитной организации, выдавшей заемные средства.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сазонова ФИО6, Сазоновой ФИО7 - удовлетворить.

Признать за Сазоновым ФИО8, Сазоновой ФИО9 право общей совместной собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес"

Считать находящейся в залоге у ОАО "МДБ-Банк" - объект недвижимого имущества - отдельную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес" с момента государственной регистрации права общей совместной собственности Сазонова ФИО10 и Сазоновой ФИО11 на объект недвижимого имущества - отдельную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес"

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Асташкина О.Г.