Советский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Миркиной Е.И.
при секретаре Орловой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Администрации Города Томска к КобаА.В. о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, сносе самовольно возведенного строения,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Томска обратилась в суд с иском к КобаА.В. о признании права собственности на жилой дом отсутствующим.
Также Администрация г.Томска обратилась в суд с иском к КобаА.В. о сносе самовольно возведенного строения.
Данные дела были объединены в одно производство.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с ст.11 Земельного кодекса РФ, п.10 ст.З ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", п. 1.35 ст.40 Устава Города Томска администрация Города Томска управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Города Томска, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах Города Томска. Во исполнение данных полномочий администрацией Города Томска в лице отраслевого органа (департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) был организован и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу:"адрес" (кадастровый номер"данные изъяты") в целях его предоставления для индивидуального жилищного строительства. Победителем аукциона был признан Коба А.В., предложивший наибольший размер годовой арендной платы за земельный участок. С победителем аукциона, т.е. с Коба А.В., был заключен договор аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГ NN сроком на три года (сДД.ММ.ГГГГ поДД.ММ.ГГГГ). Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрацииN отДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии адрес арендуемого земельного участка был изменен на ""адрес"", что подтверждается выпиской из Единого Адресного Реестра г.Томска отДД.ММ.ГГГГ.
30 ноября 2010 года (Вх.N 2496/14) в адрес администрации Города Томска поступило заявление А.В. Коба о предоставлении земельного участка в собственность для эксплуатации индивидуального жилого дома с приложением установленного пакета документов (включая правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект индивидуального жилищного строительства). Из этого заявления администрация Города Томска узнала, чтоДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности А.В. Коба на объект индивидуального жилищного строительства со следующими характеристиками: объект права - жилой дом, назначение - жилой дом, 1-этажный, общая площадь"данные изъяты" кв.м, инв.N, лит.А, адрес -"адрес" (далее также - спорный объект). Основаниями для государственной регистрации права собственности послужили договор аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГN и кадастровый паспорт здания отДД.ММ.ГГГГ. Указанные документы являются основаниями для государственной регистрации права собственности исключительно на объекты индивидуального жилищного строительства (ст.25.3 ФЗ отДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В ходе рассмотрения заявления А.В. Коба по существу было установлено, что объект, на который зарегистрировано право собственности А.В. Коба как на объект индивидуального жилищного строительства, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и жилым помещениям и в действительности по своему назначению является нежилым.
Вместе с тем, наличие права собственности А.В. Кобы на данный объект как на объект недвижимого имущества (как на здание) и как на объект индивидуального жилищного строительства имеет существенное значение для администрации Города Томска. Так, согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приватизацию земельного участка обладают собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке. Реализация данного права предполагает, что собственник здания вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении соответствующего земельного участка в собственность, а уполномоченный орган обязан рассмотреть такое обращение по существу и, при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обязан предоставить земельный участок в собственность заявителя (п.5, 6 ст.36 Земельного кодекса РФ). При этом в случае если земельный участок находится в аренде у заявителя, его обязательства, связанные с договором аренды, прекращаются в связи с совпадением арендатора и арендодателя в одном лице (ст.413 Гражданского кодекса РФ). Исключительность права на приватизацию предполагает, что уполномоченный орган не вправе распорядиться земельным участком каким-либо иным образом или предоставить земельный участок какому-либо иному лицу, кроме собственника здания, расположенного на этом участке.
Целью предоставления земельного участка в аренду было индивидуальное жилищное строительство, т.е. создание жилого помещения, отвечающего всем предъявляемым к нему требованиям и пригодного для проживания. Предоставляя земельный участок для указанной цели, администрация Города Томска преследовала, в том числе, и выполнение социальных функций, таких как: стимулирование жилищного строительства, обеспечение прав граждан на жилище, создание условий для реализации прав граждан на жилище, которые возложены на органы местного самоуправления положениями ст.40 Конституции РФ, ст.1, 2 Жилищного кодекса РФ. Использование арендатором земельного участка не по назначению и не в соответствии с целью его предоставления (в том числе создание на участке единственного объекта, отличного от объекта индивидуального жилищного строительства) препятствует выполнению указанных функций. Очевидно, что администрация Города Томска заинтересована не просто в использовании земельного участка его арендатором по целевому назначению (что вытекает, в частности, из ст.41 Земельного кодекса РФ, ст.615 Гражданского кодекса РФ, из условий п.5.2.5 договора аренды), но и в сохранении контроля за целевым использованием земельного участка вплоть до достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся (т.е. до создания объекта индивидуального жилищного строительства). Прекращение арендных отношений и приватизация земельного участка лишают администрацию Города Томска права контролировать дальнейшее использование земельного участка в рамках осуществления правомочий арендодателя.
Изложенное подтверждает, что наличие права собственности А.В. Коба на спорный объект влечет ряд негативных последствий для администрации Города Томска, в частности, влечет уменьшение размера доходов, поступающих в местный бюджет Города Томска, обязывает администрацию Города Томска предоставить земельный участок в собственность А.В. Коба, что влечет за собой утрату надлежащего и эффективного контроля за целевым использованием земельного участка, лишает администрацию Города Томска какого-либо иного варианта (возможно, более эффективного) распоряжения этим участком в случае прекращения арендных отношений (а значит, ограничивает право администрации Города Томска свободно пользоваться и распоряжаться своим имуществом), а также препятствует эффективной градостроительной политике, проводимой администрацией Города Томска путем обеспечения соблюдения требований правил землепользования и застройки, градостроительных планов земельных участков при строительстве объектов.
Считает, что право собственности А.В. Коба на объект было зарегистрировано неправомерно, в связи с чем негативные последствия для администрации Города Томска, связанные с наличием права собственности на данный объект, являются нарушением ее прав и законных интересов. Обоснованием неправомерности регистрации права собственности служит следующее.
Спорный объект в действительности не является объектом индивидуального жилищного строительства, поскольку не соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Так, согласно Распоряжению Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Согласно ч.4 ст.6 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный перечень, являются обязательными для применения. Согласно п.7 ст.2 Градостроительного кодекса РФ одним из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности является осуществление градостроительной деятельности (в том числе строительства объектов капитального строительства) с соблюдением требований технических регламентов. Таким образом, при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства является обязательным соблюдение требований сводов правил, утвержденных в составе перечня Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р, а сам возводимый объект должен соответствовать требованиям указанных сводов правил.
Одним из сводов правил, включенных в перечень, является СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Согласно п.4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая комната (не менее 12 кв.м), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая (не менее 6 кв.м), ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы, помещения для теплового агрегата (при отсутствии централизованного теплоснабжения).
В результате обследования земельного участка по адресу:"адрес" (кадастровый номерN), проведенного должностным лицом муниципального земельного контроля, установлено, что на земельном участке расположено нежилое деревянное строение (акт обследования от 12.01.2011). Кроме того, из кадастрового паспорта объекта отДД.ММ.ГГГГ, выданного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", следует, что общая площадь объекта составляет"данные изъяты" кв.м, тогда как согласно указанным нормам СНиП только площадь жилой комнаты и кухни (без душевой, кладовой, помещения для теплового агрегата) должна равняться"данные изъяты" кв.м.
Объект, на который зарегистрировано право собственности А.В. Коба, не соответствует перечисленным требованиям и не может являться объектом индивидуального жилищного строительства. Поскольку спорный объект не является объектом индивидуального жилищного строительства, при проведении государственной технической инвентаризации и государственного технического учета данного объекта была допущена ошибка, касающаяся определения его назначения.
В связи с тем, что спорный объект не является объектом индивидуального жилищного строительства, государственная регистрация права собственности на него как на объект индивидуального жилищного строительства была произведена с нарушением установленного порядка и в отсутствие документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности. Так, разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта не выдавалось. Декларация об объекте недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими. В данном случае иск о признании права собственности истца или иск об истребовании спорного объекта из чужого незаконного владения не могут быть предъявлены к ответчику, поскольку спорный объект истцом не создавался, не приобретался, истец никогда какими-либо вещными или обязательственными правами в отношении спорного объекта не обладал.
Кроме того, поскольку спорный объект не соответствует общеобязательным требованиям свода правил, он является самовольной постройкой и подлежит сносу.
Согласно п.22 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной на этом земельном участке. Как уже утверждалось администрация Города Томска уполномочена на осуществление полномочий собственника в отношении земельного участка по адресу:"адрес" (кадастровый номерN).
Согласно п.23 указанного совместного Постановления Пленумов наличие государственной регистрации права собственности на самовольную постройку не препятствует предъявлению иска о ее сносе. В данном случае, поскольку вещь была создана без соблюдения закона и иных правовых актов (п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ), государственная регистрация права собственности на спорный объект была произведена в отсутствие оснований возникновения права, предусмотренных гражданским законодательством, и сама по себе не может порождать право собственности.
Спорный объект, созданный с нарушением существующих требований, нарушает и условия договора аренды земельного участкаN, арендатором по которому является ответчик, а именно - условия п. 5.2.8, 5.2.11 договора.
В связи с изложенным просит суд признать право собственности ответчика на спорный объект отсутствующим, указать в решении, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на спорный объект; обязать ответчика произвести снос самовольной постройки - жилого дома по адресу:"адрес" общей площадью"данные изъяты" кв.м, в решении суда указать, что в случае, если в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу самовольная постройка не будет снесена, то администрация Города Томска вправе снести самовольную постройку за счет ответчика.
В судебном заседании представитель истца Администрации г.Томска Щеглов Д.В. исковые требовании поддержал по основаниям, изложенным выше.
Представитель ответчика Деева Ю.Б. исковые требования Администрации г.Томска не признала, пояснив, что построенный истцом объект является жилым домом. Поскольку право собственности на него зарегистрировано данный дом не является самовольным строением.
Ответчик Коба А.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области в судебное заседание не явились, были надлежащим образом уведомлены о месте и времени рассмотрения дела. Суд на основании ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть данное дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Бородич С.В. с иском Администрации г.Томска не согласился.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что в результате победы в аукционе отДД.ММ.ГГГГ по продаже права аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства Муниципальное образование "Город Томск", от имени и в интересах которого действовал Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска, выступая арендодателем, и Коба А.В., выступая арендатором,ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка, расположенного по адресу:"адрес" на срок сДД.ММ.ГГГГ поДД.ММ.ГГГГ. При этом п.1.5 данного договора установлено, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок по адресу:"адрес", вид разрешенного использования данного земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с Выпиской из Единого Адресного реестра г. Томска отДД.ММ.ГГГГ впоследствии указанному земельному участку был присвоен адрес:"адрес".
Ответчиком на данном земельном участке был построен объект, который был поставлен ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на учет как объект недвижимого имущества - жилой дом. Общая площадь данного объекта составляет"данные изъяты" кв.м., жилая -"данные изъяты" кв.м., количество этажей 1. Это строение состоит из комнаты площадью"данные изъяты" кв.м., кухни площадью"данные изъяты" кв.м., коридора площадью"данные изъяты" кв.м. Высота помещений по внутреннему обмеру составляет"данные изъяты" кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом отДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом по состоянию наДД.ММ.ГГГГ
Согласно свидетельству о государственной регистрации права отДД.ММ.ГГГГ Коба А.В. на основании договора аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта здания отДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право собственности на указанное сооружение.
После этого Коба А.В. обратился в Администрацию г.Томска с заявлением о предоставлении указанного земельного участка ему в собственность.
Обратившись в суд с настоящими исками истец указал, что спорный объект в действительности не является объектом индивидуального жилищного строительства, поскольку не соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, а именно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" (п.4.4). Поскольку возведенный объект не соответствует СНиП, он является самовольным строением. Именно на этом основании истец просит признать право собственности Коба А.В. на указанный объект отсутствующим и обязать ответчика снести его как самовольную постройку.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с экспертным заключением, а также пояснениями эксперта, данными в судебном заседании, сооружение, возведенное Коба А.В. по адресу:"адрес", является объектом недвижимости.
Согласно разъяснениям п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Следовательно данный объект может быть признан самовольным строением в случае, если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как указано выше, из представленных документов следует, что земельный участок, на котором создан спорный объект, предназначен для индивидуального жилищного строительства, для чего и был предоставлен ответчику в аренду.
Также Коба А.В. было получено разрешение на строительство указанного объекта отДД.ММ.ГГГГ, хотя получение такого разрешения в данном случае в соответствии с градостроительным законодательством не требуется.
Так, согласно п.3 ст.48 Градостроительного Кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Поскольку для строительства индивидуального жилого дома с количеством этажей менее трех и предназначенного для проживания одной семьи не требуется подготовка проектной документации, а разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям технических регламентов, для строительства указанного дома получения разрешения на строительство не требовалось.
Следовательно, единственным основанием для признания спорного объекта самовольным строением могут являться доказательства, свидетельствующие, что спорное сооружение было построено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Однако истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ убедительных и достоверных доказательств данным обстоятельствам представлено не было.
В материалы дела был представлен акт по результатам проверки Государственной жилищной инспекции Томской области от 11.05.2011 г., в соответствии с которым на земельном участке по адресу:"адрес" расположено деревянное одноэтажное строение общей площадью"данные изъяты" кв.м. Площадь данного строения не соответствует п.4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".
Ограждающие конструкции: материал наружных стен строения - брус сечением 10х15 см. (толщина стен 10 см.), между наружными стенами и фундаментом просвет, отсутствует утепление перекрытия между внутренними помещениями строения и чердачного помещения (имеются видимые просветы, перекрытие выполнено тесом в 1 слой), отсутствует утепление полового покрытия (имеются видимые просветы, полы во внутренних помещениях выполнены тесом в 1 слой), что не соответствует п.8.10 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".
Отсутствует теплотехнический расчет ограждающих конструкций. Внутренняя высота строения (от чернового пола до чернового потолка) менее 2,5 м. (15 рядов бруса по 15 см.), что не соответствует п.4.5 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".
Отсутствует отопление внутренних помещений строения, что не соответствует п.8.2 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".
Отсутствует электроснабжение строения, отсутствует туалет (внутри помещения или на приусадебном участке), что не соответствует п.4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".
Также для выяснения вопроса о соответствии возведенного ответчиком строения градостроительным и строительным нормам и правилам в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта построенный Коба А.В. объект представляет собой строение размером по наружному обмеру 5х4 м., которое имеет наружные стены, фундамент, входную дверь, 3 окна, стропильные элементы крыши с уложенным поверх стропильной системы кровельным гидроизоляционным материалом, дощатый пол с зазорами, подшивка потолка с зазорами. Стены выполнены из брусьев толщиной 100 мм, фундамент ленточный бетонный по периметру наружных стен, пол дощатый, подшивка потолка дощатая, стропила наклонные деревянные, кровля металлическая, окна из ПВХ профилей в одинарных переплетах с двухкамерными стеклопакетами, дверь входная металлическая.
Так как данный объект является одноквартирным домом, к нему применяются требования СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Площадь исследуемого объекта по внутреннему обмеру составляет 4,8х3,8 м., т.е. площадь помещений без учета перегородок составляет"данные изъяты" кв.м. Данная площадь обеспечивает выполнения требований СНиП 31-02-2001 "Дома жи
