Решение Томского районного суда Томской области от 12 мая 2012 г. по делу N 2-252/2012

Томский районный суд Томской области в составе

председательствующего - судьи Томского районного суда Камыниной С.В.

при секретаре Незнановой А.Н.

с участием

представителя истца Козьминых А.Ю.,

представителя ответчика Пимоновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело N2-252/12 по иску Мамедова Р.М. к Вольному С.В. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу "адрес"

УСТАНОВИЛ:

Мамедов Р.М. обратился в суд с иском к Вольному С.В. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, указав, что в .... года на встрече с директором ДНП "Слобода Вольная" Вольным С.В. и директором ООО "Новое качество" ФИО8 ему стало известно о том, что Вольный С.В. приобрел в собственность земельный участок большой площадью в районе "адрес", организовал на этих землях ДНП, составил генеральный план с разбивкой земельного участка на отдельные участки, собственником которых также стал Вольный С.В., и теперь он организует на этом месте строительство коттеджного поселка со всей положенной инфраструктурой. Ему (истцу) были показаны генплан ДНП, разрешения и согласования на строительство индивидуальных жилых домов, инженерных сетей, дорог и т.п. Он решил купить земельный участок для строительства дома, обозначенный на генеральном плане под адресом "адрес". Вольный С.В. пояснил, что для уменьшения налогооблагаемого дохода он продает участки по следующей схеме: сначала заключается предварительный договор купли-продажи земельного участка с ООО "Новое качество", учредителем которого является его жена и которым фактически управляет он, которое действует от его имени по агентскому договору, при этом цена земельного участка указывается в размере .... рублей; одновременного с этим заключается инвестиционный договор с ООО "Новое качество", которое действует от имени ДНП "Слобода Вольная" на основании агентского договора, на инвестирование в строительство ДНП инженерных коммуникаций и дорог, которые будут проведены к построенному им (истцом) жилому дому, по данному договору он уплачивает .... рублей. Итоговая цена земельного участка составляет .... рублей. После уплаты данной суммы Вольный заключает с ним (истцом) договор купли-продажи земельного участка. Он согласился на данные условия и .... заключил предварительный договор за N с ООО "Новое качество" о купле-продаже земельного участка N по "адрес" в ДНП "Слобода Вольная", расположенного в "адрес", по цене .... рублей, которые уплатил согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от ..... Также .... им был заключен договор с ООО "Новое качество" об инвестировании строительства инженерных коммуникаций и дорог за N на сумму .... рублей, которые он уплатил в полном объеме согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от ..... При обращении к Вольному С.В. за заключением договора купли-продажи земельного участка, тот ответил, что договор будет заключен позднее, так как он еще не получил на данный земельный участок свидетельство о праве собственности. Он (истец) стал строить на земельном участке дом. В .... году Вольный С.В. ему сообщил, что номер земельного участка поменялся с N на N.В дальнейшем отношения с Вольным С.В. испортились, так как тот не исполнял своих обязательств через подконтрольные ему ООО "Новое качество" и ДНП "Слобода Вольная" по прокладке коммуникаций и строительству дорог. К настоящему времени им (истцом) жилой дом на участке построен, но он не может зарегистрировать свое права на него, так как Вольный С.В. отказывается по неизвестным причинам заключать с ним договор купли-продажи земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Вольный С.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу "адрес", право на который зарегистрировано за ним .....На основании ст.ст.429, 445 ГК РФ просит обязать Вольного С.В. заключить с ним (истцом) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу "адрес", указав в договоре о том, что стоимость земельного участка на момент заключения договора выплачена.

В судебное заседание истец не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил, просит провести судебное заседание в его отсутствие, что подтверждается письменным заявлением Мамедова Р.М. и пояснениями его представителя Козьминых А.Ю.

Представитель истца Козьминых А.Ю., действующий по доверенности от .... сроком действия три года, иск поддержал по изложенным в нем основаниям. В судебное заседание предоставил агентский договор от ...., заключенный между Вольным М.В. и ООО "Новое качество", в подтверждение полномочий ООО "Новое качество" на заключение с Мамедовым Р.М. предварительного договора купли-продажи земельного участка, а также дополнительное соглашение от .... к предварительному договору от .... N и дополнительное соглашение от .... к инвестиционному договору от .... N, однако в дальнейшем от данных документов как от доказательств исковых требований отказался, пояснив, что сторона истца в подтверждение своих доводов на данные документы не ссылается и данными документами исковые требования не обосновывает. Пояснил, что несмотря на отсутствие письменного доказательства полномочий ООО "Новое качество" на заключение с Мамедовым Р.М. договора купли-продажи, Вольный С.В. одобрил действия директора ООО "Новое качество" по заключению данного договора, что подтверждается показаниями свидетелей Тараканова и Агамирзоева, подписями Вольного С.В. на экспликации поселка, генеральном плане и эскизном проекте дома. Вольный С.В. являлся не только физическим лицом, но и председателем правления ДНП, и директором ООО "Новое качество", поэтому был в курсе данной сделки и одобрял ее. В связи с чем, на действия ООО "Новое качество" распространяются положения ст.982 ГК РФ. Кроме того, предварительный договор купли-продажи содержит положения о том, что его условия должны соответствовать инвестиционному договору от ..... В предварительном договоре купли-продажи от .... не содержится положений о сроке заключения основного договора купли-продажи, но он напрямую связан со сроком действия инвестиционного договора. В инвестиционном договоре срок не определен, но в силу ст.314 ГК РФ договор должен быть исполнен в разумный срок, что полагает приемлемым в данном случае. Согласно п.8.1 инвестиционного договора он прекращает свое действие по исполнению обязательств и завершению взаиморасчетов. Данный договор на настоящий момент действует, так как обязательства по нему не выполнены. А раз действует инвестиционный договора, то на настоящий момент срок действия предварительного договора купли-продажи земельного участка не истек, несмотря на то, что нет доказательств того, что срок действия данного договора продлен. Пояснил, что Мамедов Р.М. неоднократно с конца .... года и весь .... год устно обращался к Вольному С.В. за заключением основного договора купли-продажи, Вольный С.В. свой отказ от заключения договора объяснял тем, что Мамедов Р.М. ему должен деньги. Простит исковые требования удовлетворить.

Ответчик Вольный С.В. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается распиской в материалах дела, о причинах неявки не сообщил.

Представитель ответчика адвокат Пимонова Т.В., действующая по ордеру от ...., иск не признала. Отрицала заключение между Вольным С.В. и Мамедовым Р.М. предварительного договора купли-продажи, так как он заключен не ответчиком, а иным лицом и Вольный С.В. о заключении данных договоров не знал. Кроме того, считает, что предварительный договор купли-продажи не содержит обязательных условий о предмете договора, поскольку без указания кадастрового номера, указание адреса и площади участка недостаточно. Доказательств принадлежности ответчику земельного участка, указанного в предварительном договоре купли-продажи, также не предоставлено. Действия данного договора не привязано к дате, которая должна обязательно наступить. Действие договора привязано к действиям сторон, а, следовательно, срок его действия не согласован и в силу закона основной договор должен быть заключен в течении года с момента заключения предварительного договора. Ссылку стороны истца на инвестиционный договора в обоснование срока действия предварительного договора купли-продажи считает не состоятельной. Документы, на которые ссылается представитель истца, - генплан, экспликация, эскизный проект, не подтверждают того, что между Мамедовым Р.М. и Вольным С.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, это документы планировки территории и только. Заявила о подложности представленных стороной истца доказательств: агентского договора от ...., заключенного между Вольным М.В. и ООО "Новое качество", дополнительного соглашения от .... к предварительному договору от .... N и дополнительного соглашения от .... к инвестиционному договору от .... N. Полагает требования истца необоснованными и не соответствующими закону, просит в иске отказать.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самострельные требования на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью "Новое качество" (далее по тексту решения ООО "Новое качество") и Дачное некоммерческое партнерство "Слобода "Вольная" (далее по тексту решения ДНП "Слобода "Вольная") были извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Вольная И.В. была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки представителей не сообщила.

На основании ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетелей ФИО8 и ФИО9, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что .... покупателем Мамедовым Р.М. был заключен предварительный договор N с продавцом ООО "Новое качество", которое согласно тексту договора действовало по агентскому договору с собственником земельного участка Вольным С.В., по которому стороны обязуются в установленный настоящим договором срок заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок без указания его адреса, площади и иных индивидуальных характеристик (п.2 договора). При этом в п.2.2 договора, содержащем условия основного договора купли-продажи, указано, что предметом договора является земельный участок площадью .... кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: "адрес"

Таким образом, в предварительном договоре имеются противоречия в индивидуализации предмета купли-продажи: в одном пункте договора указано, что предметом купли-продажи является доля в праве на земельный участок, в другом - земельный участок, что свидетельствует об отсутствии согласования предмета договора, которое в силу п.1 ст.432 ГК РФ является существенным условием договора, если сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договор считае6тся незаключенным.

Истцом заявлено требования о понуждении Вольного С.В. к заключению основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес", во исполнении предварительного договора от .... N.

При этом достаточных достоверных доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенный по адресу: "адрес" является предметом купли-продажи по предварительному договору от .... N, не предоставлено.

Доказательств заключения между Вольным С.В. и Мамедовым Р.М. иного предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес", сторонами не предоставлено.

В отношении дополнительного соглашения от .... к предварительному договору N от ...., которым изменяется предмет договора на земельный участок площадью .... кв.м, расположенный по адресу "адрес", предоставленного стороной истца, представителем ответчика заявлено о фальсификации данного доказательства. Сторона ответчика отрицает заключение данного дополнительного соглашения и подписание его ..... После заявления представителя ответчика о подложности данного документа, а также о подложности дополнительного соглашения от .... к инвестиционному договору N от .... и агентского договора от .... между принципалом Вольным С.В. и агентом ООО "Новое качество" и заявления ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы и экспертизы по определению времени подписания данных документов, представителем истца заявлено об отказе от данных документов как от доказательств исковых требований.

Учитывая позицию сторон в отношении указанных в предыдущем абзаце решения доказательствам, а также положения ст.ст.56, 57 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, при этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, суд полагает, что дополнительное соглашение от .... к предварительному договору N от ...., а также дополнительное соглашение от .... к инвестиционному договору N от .... и агентский договор от .... между принципалом Вольным С.В. и агентом ООО "Новое качество" нельзя расценивать как достоверные доказательства обстоятельств, указанных в данных документах.

К тому же адреса земельного участка, в отношении которого заявлены исковые требования, и земельного участка, указанного в дополнительном соглашении от .... к предварительному договору от .... N, разнятся.

Кроме того, сторона ответчика отрицала заключение с ООО "Новое качество" агентского договора, предоставлявшего ООО "Новое качество" право на продажу земельных участков, принадлежащих Вольному С.В.

В предоставленном стороной истца агентском договоре от .... между принципалом Вольным С.В. и агентом ООО "Новое качество", от которого как от доказательства в дальнейшем истец отказался, указано о передаче полномочий по продаже земельных участков на территории Дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная" в районе "адрес", предоставленных в собственность принципала муниципальным органом.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от .... N за Вольным С.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

При этом согласно выпискам из Единого реестра юридических лиц от .... зарегистрировано два ДНП, одним из участников которых является Вольный С.В.: ДНП "Слобода "Вольная" и ДНП "Слобода Вольная".

Таким образом, доказательств того, что ООО "Новое качество" имело право на заключение договоров купли-продажи земельных участков, распложенных именно на территории ДНП "Слобода "Вольная" не предоставлено.

Поскольку представитель истца заявил о том, что истцу показывали при заключении предварительного договора от .... N агентский договор от ...., он не мог не знать об отсутствии полномочий ООО "Новое качество" заключать по данному договору договоры о продаже земельных участков в ДНП "Слобода "Вольная", в связи с чем, довод представителя ответчика об отсутствии данных полномочий судом принимается во внимание (п.2 ст.1005 ГК РФ).

Предоставленные истцом ситуационная схема земельного участка "адрес"" от ...., экспликация строений на данном участке от .... и эскизный проект индивидуального жилого дома (предоставленный на одном листе) не содержат информации, подтверждающей наличия у Вольного С.В. обязательства заключить с Мамедовым Р.М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Документ под названием "Чертеж границ земельных участок" предоставлен суду в ксерокопии и в силу п.7 ст.67 ГПК РФ не может являться доказательством доводов стороны истца.

К тому же в соответствии с п.3 ст.196 ГПК РФ суд выносит решение по заявленным истцом исковым требованиям.

Истцом заявлены исковые требования о понуждении к заключению договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Однако доказательств принадлежности Вольному С.В. земельного участка, имеющего именно данным кадастровый номер, площадь и расположенного по данному адресу, истцом не предоставлено.

Кроме этого, в пункте 4 предварительного договора от .... N указано, что продавец обязуется в день полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.7 настоящего договора, а также при условии выплаты полной стоимости земельного участка, заключить с покупателем основной договор купли-продажи земельного участка.

Пунктом 7 предварительного договора установлено, что покупатель обязан осуществить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке в период действия данного договора по согласованному с продавцом проекту на основании исходных архитектурных и планировочных решений, выданных покупателю при подписании инвестиционного договора. В срок до .... покупатель обязан выполнить не менее ....% от общего объема строительно-монтажных работ по возведению жилого дома по согласованному с застройщиком проекту, а также выполнить иные предусмотренные инвестиционным договором обязанности.

Согласно инвестиционному договору от .... N, заключенному Мамедовым Р.М.(инвестор) и ООО "Новое качество" (застройщик), действующего на основании агентского договора с ДНП "Слобода "Вольная", Мамедов Р.М обязан: осуществить финансирование строительства инженерных коммуникаций и дорожной инфраструктуры, подведенных к плановому жилому дому, в объеме и в порядке, установленном данным договором; нести бремя содержания планового жилого дома, а также другие обязанности по обеспечению его надлежащей эксплуатации, предусмотренные действующим законодательством РФ; нести полную ответственность за обеспечение соблюдения требований СНИП, техники безопасности и т.п.; подготовить и согласовать с застройщиком проектную документацию на строительство жилого дома, схему размещения его на земельном участке; организовать и осуществить выполнение всех работ инвестора в полном соответствии с согласованной с застройщиком проектной документацией, требованиями действующего законодательства, строительных норм и правил, архитектурных и планировочных решений, других нормативных актов в области строительства; обеспечить доступ представителя застройщика на строительную площадку для контроля; в срок до .... выполнить не менее ....% от общего объема строительно-монтажных работ по возведению планового жилого дома; выполнить иные свои обязанности, предусмотренные договором.

В соответствии со ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В то же время как в предварительном договоре от .... N, так и в инвестиционном договоре от .... N, на который имеется отсылка в предварительном договоре, срок определен условиями, наступление которых зависит от действий и волеизъявления сторон, что противоречит ст.190 ГК РФ.

Таким образом, нельзя считать, что в предварительном договоре установлен срок, в течении которого стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи, а, следовательно, в силу п.4 ст.429 ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до .....

Довод представителя истца о том, что срок в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи земельного участка определяется сроком действия инвестиционного договора и на настоящий момент не истек, основан на неправильном толковании закона.

Представитель истца в судебном заявлении пояснил, что Мамедов Р.М. обращался к Вольному С.В. с требованием заключить основной договор купли-продажи в .... году и в .... году.

Свидетель ФИО9 (брат истца) пояснил, что он также обращался к Вольному С.В. за заключением основного договора купли-продажи в .... годах.

Доказательств обращения Мамедова Р.М. к Вольному С.В. до .... с требованием заключить договор купли-продажи земельного участка не предоставлено.

В связи с чем, в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства по заключению основного договора считаются прекращенными.

Довод стороны истца об оплате цены земельного участка во исполнении предварительного договора от .... N не признается стороной ответчика и не подтвержден доказательствами, поскольку предоставленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам N от .... на сумму .... рублей и N от .... на сумму .... рублей свидетельствуют об оплате Мамедовым Р.М. в ООО "Новое качество" заявки покупателя N от .... и N от ...., но сведений о том, что это за заявки, истцом не предоставлено. Свидетельские показания в силу ст.162 ГК РФ не могут доказывать факт оплаты.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Мамедова Р.М. к Вольному С.В. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью .... кв.м, расположенного по адресу "адрес" отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский райсуд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий -

судья Томского районного суда Камынина С.В.