Решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 08 февраля 2011 г. по делу N 2-329/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 февраля 2011 года город Нижний Тагил

Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе:

председательствующего судьи ПЕСТЕРНИКОВОЙ М.В.

при секретаре БАЧЕВСКОЙ О.Д.,

с участием:

заявителя АМАН А.Г. и ее представителя адвоката ПАРКЫШЕВА Н.Ш., регистрационный номер 66/1221 в реестре адвокатов Свердловской области, ордер от 8 февраля 2010 года N 178595,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - КУДРЕВАТЫХ О.В., доверенность N 08-18/1342 от 13 декабря 2010 года,

представителя заинтересованного лица БЕРКАЛОВОЙ Т.В. - БЕРКАЛОВА А.В., доверенность от 4 февраля 2011 года, удостоверенная нотариусом города Нижний Тагил и Пригородного района Свердловской области ПУТИНЦЕВОЙ И.П. по реестру N 943,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела N 2-329/2011 по заявлению АМАН А.Г. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о приостановлении регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Е. и БЕРКАЛОВА Т.В. владеют на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждая квартирой "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ Г., действующая по доверенности в порядке передоверия за Е., заключила договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности "адрес" с АМАН А.Г.

ДД.ММ.ГГГГ документы по совершению сделки сданы в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности.

К заявлению о государственной регистрации права была приложена телеграмма N от ДД.ММ.ГГГГ, в которой БЕРКАЛОВА Т.В. уведомляется о предстоящей продаже 1/2 доли вышеуказанной квартиры за "...", а также телеграмма о том, что БЕРКАЛОВА Т.В. уведомление получила лично ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступило заявление БЕРКАЛОВОЙ Т.В. о намерении купить 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, сторонам сделки предложено предоставить документ, свидетельствующий об отказе от покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру БЕРКАЛОВОЙ Т.В., либо заключить договор купли-продажи с участником долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ АМАН А.Г. обратилась в суд в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации общей долевой собственности и возложении обязанности зарегистрировать право на недвижимое имущество и сделок с ним 1/2 долю квартиры "адрес"

В обоснование требований указала, что представитель продавца Е. - Г. в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ известила должным образом сособственника 1/2 доли квартиры "адрес", БЕРКАЛОВУ Т.В., отправив в ее адрес две телеграммы с уведомлением. Телеграммы направлены по адресу: "адрес", по месту нахождения квартиры, и по месту фактического проживания БЕРКАЛОВОЙ Т.В. по адресу: "адрес" Обе телеграммы получены БЕРКАЛОВОЙ Т.В. лично ДД.ММ.ГГГГ, ответ на данное предложение Г. от БЕРКАЛОВОЙ Т.В. до ДД.ММ.ГГГГ не поступил.

ДД.ММ.ГГГГ представителем продавца Г. была получена телеграмма, в которой БЕРКАЛОВА Т.В. предлагала выкупить принадлежащую ей долю указанной квартиры стоимостью "...".

ДД.ММ.ГГГГ регистратор ознакомила заявителя с заявлением БЕРКАЛОВОЙ Т.В. о намерении выкупить 1/2 долю указанной выше квартиры, принадлежащую Е. Таким образом, воля БЕРКАЛОВОЙ Т.В. уже была направлена на приобретение доли, а не на продажу.

ДД.ММ.ГГГГ регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со ссылкой на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, с требованием нотариально оформленного отказа от преимущественного права покупки от сособственника 1/2 долю квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ заявитель и представитель собственника Г. подали заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" о приостановлении регистрационных действий в отношении принадлежащей БЕРКАЛОВОЙ Т.В. 1/2 доли квартиры.

На все предложения представителя собственника Г. о покупке 1/2 доли квартиры, а также заключения договора купли-продажи 1/2 доли квартиры третьим лицам, БЕРКАЛОВА Т.В. игнорирует.

Заявитель полагает, что БЕРКАЛОВА Т.В. искусственно затягивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Диспозиция пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на письменную форму уведомления и не требует нотариальной формы, не подлежит расширительному толкованию. Обязанность по предоставлению нотариально заверенного отказа от преимущественного права покупки данной квартиры неправомерно.

Заявитель АМАН А.Г. и ее представитель ПАРКЫШЕВ Н.Ш. в судебном заседании заявленные требования, основание требований поддержали.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области КУДРЕВАТЫХ О.В. в судебном заседании предъявленные требования не признала, в обоснование возражений указала следующее.

ДД.ММ.ГГГГ в Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступило заявление о государственной регистрации договора и перехода права собственности от Г., действующей по доверенности за Е., и заявление от АМАН А.Г. о регистрации права общей долевой собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

Кроме указанных заявлений была представлена телеграмма N от ДД.ММ.ГГГГ, в которой БЕРКАЛОВА Т.В. уведомляется о предстоящей продаже 1/2 доли вышеуказанной квартиры за "...", а также телеграмма о том, что БЕРКАЛОВА Т.В. уведомление получила лично ДД.ММ.ГГГГ.

Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иными нормативными правовыми актами.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 17, абзаца 3 пункта 1 статьи 13 указанного закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязанности которого входит правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации также прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других условий, на которых продает.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором А. государственная регистрация права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости была приостановлена с указанием причин приостановления, при этом в уведомлении о приостановлении не содержится требований об обязательно предоставлении нотариально заверенного отказа от преимущественного права покупки. АМАН А.Г. и Г. было предложено представить документ, свидетельствующий об отказе от покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру БЕРКАЛОВОЙ Т.В. либо заключить договор купли-продажи с участником долевой собственности БЕРКАЛОВОЙ Т.В.

ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление от Е. в лице Г. о приостановлении государственной регистрации в связи с доработкой документов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ год поступило заявление БЕРКАЛОВОЙ Т.В. об отказе в производстве регистрационных действий в связи с нарушением права преимущественной покупки, с приложением телеграммы, отправленной в адрес Г. о намерении реализовать право преимущественной покупки 1/2 доли квартиры.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" споры, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области не оспаривает и не может оспаривать, в силу своей компетенции, предусмотренной пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", чьих-либо прав. В случае удовлетворения требований о признании права собственности за заявителем, регистрирующим органом будет произведена государственная регистрация права собственности на основании решения суда в общем порядке.

Решение регистратора о приостановлении регистрационных действий соответствует требованиям закона, просила в удовлетворении требований отказать.

Заинтересованное лицо БЕРКАЛОВА Т.В. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, направила в суд своего представителя БЕРКАЛОВА А.В., выдав доверенность, оформленную в нотариальном порядке. В соответствии с частью 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе вести свои дела лично или через представителей. В соответствии с частью 2 статьи 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка заинтересованного лица не является препятствием к рассмотрению заявления.

Представитель заинтересованного лица БЕРКАЛОВОЙ Т.В. - БЕРКАЛОВ А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований заявителя, в обоснование возражений указал следующее.

На дату оформления договора купли-продажи доли квартиры с АМАН А.Г. - ДД.ММ.ГГГГ, месячный срок для приобретения доли квартиры другим сособственником квартиры БЕРКАЛОВОЙ Т.В. не истек. Согласно статьям 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока реализации права преимущественной покупки у БЕРКАЛОВОЙ Т.В. определено законом с ДД.ММ.ГГГГ, срок истекает соответственно ДД.ММ.ГГГГ. Оформив в последний день срока для приобретения доли БЕРКАЛОВОЙ Т.В. договор купли-продажи с АМАН А.Г., тем самым были нарушены потенциальные права покупателя БЕРКАЛОВОЙ Т.В.

Кроме того, получив ДД.ММ.ГГГГ, БЕРКАЛОВА Т.В. обратилась с письменной просьбой посредством направления телеграммы в адрес Г., направить в ее адрес два экземпляра проекта договора купли-продажи доли квартиры и нотариально заверенную копию доверенности на право отчуждения доли, принадлежащей Е., т.к. сомневалась в полномочиях представителя Г., предлагавшей сделку от имени Е., проживающей за границей, поскольку БЕРКАЛОВОЙ Т.В. были известны ранее совершенные по этой квартире сделки мошеннического характера. Представитель продавца проигнорировал требования БЕРКАЛОВОЙ Т.В. и в нарушение ее прав на преимущественную покупку доли в последний день срока ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи доли с АМАН А.Г.

Просил в удовлетворении требований заявителя отказать.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, предусмотренном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо прав, свобод или законных интересов (часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 45, 46 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со статьей 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых, в частности на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконном привлечен к ответственности (статья 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Предметом судебной проверки может выступать правомерность (законность) действий (бездействия), решений.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В силу статьи 3 Закона N 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой стороны (статья 5 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона N 122-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что Е. и БЕРКАЛОВА Т.В. владеют на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждая квартирой "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ Г., действующая по доверенности в порядке передоверия за Е., заключила договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" с АМАН А.Г.

К заявлению о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности была приложена телеграмма N от ДД.ММ.ГГГГ, направленная Г. от имени продавца Е. в адрес сособственника БЕРКАЛОВОЙ Т.В., в которой БЕРКАЛОВА Т.В. уведомляется о предстоящей продаже 1/2 доли квартиры "адрес" за "...", а также телеграмма о том, что БЕРКАЛОВА Т.В. уведомление получила лично ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ БЕРКАЛОВА Т.В. направила в адрес Г. телеграмму о предоставлении нотариально заверенной копии доверенности Е. для принятия решения по предложению. Телеграмма получена Г. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ БЕРКАЛОВА Т.В. направила в адрес Г. телеграмму с просьбой направить в ее адрес два экземпляра проекта договора купли-продажи доли квартиры и копию доверенности на Г. с целью реализации преимущественного права покупки 1/2 доли квартиры. Телеграмма получена ГЕНКЕЛЬ ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной переписки следует, что БЕРКАЛОВА Т.В. была уведомлена о продаже доли в квартире, принадлежащей Е. В уведомлении содержались сведения о цене доли, однако других условий, на которых продавец продает долю, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в уведомлении не содержалось. Просьба БЕРКАЛОВОЙ Т.В. о предоставлении проекта договора с целью реализации преимущественного права покупки доли стороной продавца оставлена без внимания.

ДД.ММ.ГГГГ БЕРКАЛОВА Т.В. обратилась в Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о намерении купить 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

Правила, установленные в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляют собой гарантию соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Действующее в этой сфере законодательство прямо устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Эти правила позволяют в полной мере обеспечить соблюдение преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, а значит - предотвратить возможные злоупотребления со стороны продавца и избежать нарушений прав и законных интересов всех сособственников.

Не предоставление стороной продавца сведений о других условиях, на которых он продает долю, влечет за собой нарушение прав остальных участников долевой собственности по реализации преимущественного права покупки.

При таких обстоятельствах, в отсутствие надлежащего уведомления продавца доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, наличии сведений о намерении реализовать преимущественное право покупки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с пунктом 1 статьи 19, пунктом 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обоснованно принял решение о приостановление регистрационных действий, предложив предоставить соответствующие документы.

В судебном заседании установлено наличие спора между участниками долевой собственности, который подлежит разрешению в судебном порядке при предъявлении соответствующих требований.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что на основании заявления Г. от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации в связи с доработкой документов на срок до ДД.ММ.ГГГГ, Нижнетагильским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области производство регистрационных действий приостановлено на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное решение не отменено, не признано незаконным, никем не оспорено, поэтому оснований для возложения обязанности совершить регистрационные действия по регистрации сделки не имеется.

Руководствуясь статьями 12, 194-199, 258, 336, 338 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований АМАН А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации общей долевой собственности и возложении обязанности зарегистрировать право на недвижимое имущество и сделок с ним 1/2 долю квартиры "адрес" отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного текста решения, с подачей кассационной жалобы через Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

Судья - М.В. ПЕСТЕРНИКОВА

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.