Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 17 июля 2012 г. по делу N 33-8289/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Мухаметовой Н.М.

судей Киньягуловой Т.М., Ишбулатовой Е.И.

при секретаре Абдуллиной А.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Кривошеин Д.А. - Кашфуллиной И.М. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 марта 2012 года, которым постановлено:

В иске Индивидуального Предпринимателя Белик А.С. к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г.Уфы, Белик А.С., Администрации Городского округа г.Уфа Республики Башкортостан о признании договора приватизации от ... года недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий Администрации Городского округа г.Уфа Республики Башкортостан г.Уфы, обязании Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г.Уфы выполнить действия отказать.

Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Кривошеин Д.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г.Уфы, Белик А.С. о признании недействительным договора безвозмездной передачи жилого помещения по адресу: ... в собственность между Белик А.С. и Администрацией ГО г.Уфы, применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение путем исключения записи о регистрации в Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Белик А.С., передаче помещения по адресу: ... в муниципальную собственность, признать действия Администрации ГО г.Уфы, заключающиеся в переводе указанного помещения из нежилого в жилое, незаконными.

В обоснование иска указано, что согласно договору N... от ... года и N... от ... года ИП Кривошеин Д.А. является арендатором помещения по адресу: РБ, ... площадью 65,1 кв.м.

ИП Кривошеин Д.А. обратился с письмом о продлении договора аренды и реализации права выкупа помещения, однако на вышеуказанное обращение КУМС Администрации городского округа г.Уфы направил истцу уведомление об отказе от заключения договора и обязании освободить помещение в трехмесячный срок со дня получения уведомления. Как следует из письма КУМС Администрации ГО г.Уфы, адресованному прокурору г.Уфы, указанное жилое помещение приватизировано гражданином Белик А.С. ... года. Истец указал, что по состоянию на эту дату договор аренды с ним не был расторгнут, соглашение о расторжении договора также отсутствует. Между тем, приватизация спорного жилого помещения гражданином Белик А.С. ущемляет права истца как индивидуального предпринимателя, является незаконной.

Далее истец ИП Кривошеин Д.А. уточнил свои требовании и просил признать недействительным договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность, заключенный между Белик А.С. и Администрацией городского округа г.Уфы, применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, а именно: исключить запись регистрации в Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Белик А.С, передать спорное помещение в муниципальную собственность, признать действия Администрации городского округа г.Уфы, заключающиеся в переводе спорного помещения из нежилого в жилое незаконными, обязать КУМС АГО г.Уфы обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Определением суда от ... года Администрация ГО г.Уфы привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

В апелляционных жалобах представителя Кривошеин Д.А. - Кашфуллиной И.М. ставится вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб представителя Кривошеин Д.А. - Кашфуллиной И.М., выслушав представителя Кривошеиной Д.А. - Кашфуллину И.М., представителя Белик С.А., Белик А.С. - Садыкова М.Р., представителя МУП УЖХ ГО г. Уфа - Асфандиярова А.М., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, согласно договору N... от ... года, заключенному между Министерством имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель), ГУП "Государственное республиканское издательство "Башкортостан" (балансодержатель), в ведении (на балансе) которого находятся объекты государственного нежилого фонда с одной стороны и ЧП Кривошеин Д.А. (арендатор) с другой стороны заключен договор аренды нежилых помещений на 1 этаже (лит.А) общей площадью 65,1 кв.м. по адресу ... для использования в целях торговой деятельности. Срок аренды установлен с ... года по ... года (л.д. 27-30 т.1).

В дальнейшем были заключены аналогичные договора N....а от ... года на срок с ... года по ... года, N....В от ... года на срок с ... года по ... года (л.д. 9-12, 31-34 т.1).

Пунктом ... года двух последних договоров предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю и балансодержателю не позднее чем за два месяца о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его Баласодержателю по акту приема передачи. При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия настоящего договора арендатор может приобрести право на аренду занимаемого объекта на общих основаниях согласно п. 6.2 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан.

Согласно представленного трехстороннего соглашения (арендодатель, балансодержатель, арендатор) о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N....B от ... года указанный договор расторгнут по соглашению сторон с ... года Соглашение подписано ИП Кривошеиным, директором ГУП "Государственное республиканское издательство "Башкортостан", имеется подпись Байковой И.А. Три экземпляра указанного соглашения получено ИП Кривошеиным Д.А. для оформления, о чем имеется его подпись (л.д. 93 т.1).

Подписание соглашения, получение его экземпляров истцом не отрицается, доказательств дальнейшего использования указанного нежилого помещения истцом ИП Кривошеин Д.А. суду не представлено.

Как следует из представленных суду справок Минземимущества РБ, ГУП "Государственное республиканское издательство "Башкортостан" оплата аренды произведена по ... года, коммунальные услуги оплачены по декабрь 2007 г. Сумма переплаты за аренду по письменному заявлению Кривошеина Д.А. ему возвращена. Как следует из представленного к справке заявления от ... года ИП Кривошеин Д.А. просил вернуть переплату согласно акту сверки по договору аренды от ... года (л.д. 214, 222 т.1).

Разрешая спор, суд, всесторонне и полно исследовав все обстоятельства по делу, обоснованно пришел к выводу об отказе в иске ИП Кривошеина Д.А. к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г.Уфы, Белик А.С., Администрации Городского округа г.Уфа Республики Башкортостан о признании договора приватизации от ... года недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий Администрации Городского округа г.Уфа Республики Башкортостан г.Уфы, обязании Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г.Уфы выполнить действия, поскольку исходя из представленных доказательств следует, что ИП Кривошеин Д.А. отказался от дальнейшего исполнения договора аренды от ... года, добровольно освободив в декабре 2007 г. арендуемые помещения, а в дальнейшем подписал соглашение о его расторжении, оплатил аренду по ... года и получил сумму переплаты.

Учитывая, что переплата была возвращена Минземимуществом, суд обоснован пришел к выводу, что Минземимущество так же было осведомлено и согласно с отказом ИП Кривошеина Д.А. от исполнения договора и дальнейшим его расторжением.

Согласно справке от ... года N... выданная ГУП "Государственное республиканское издательство "Башкортостан" об отсутствии у ИП Кривошеина Д.А. задолженности по аренде помещения соответствует действительности, однако указанная справка не свидетельствует о том, что арендные отношения с истцом был продолжены (л.д. 14).

Согласно условиям договора аренды от ... года в случае намерения продлить договор аренды арендатор обязан за два месяца до срока окончания договора сообщить об этом арендодателю и балансодержателю. Однако обращение от ИП Кривошеина Д.А. до ... года не последовало, напротив Кривошеин Д.А. отказался от исполнения договора до срока его окончания. Последствием указанных действий с учетом содержания п. ... года договора является возможность приобрести право на аренду объекта на общих основаниях.

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды был расторгнут, оснований полагать, что договор продлен на не определенный срок не имеется.

Согласно ст. ст. 294.295 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

В силу п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 ГК и иными законами.

При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

... года ИП Кривошеин Д.А.обратился в Минимущество РБ с письменным заявлением о продлении срока договора аренды от ... года на срок 1 год (л.д. 21 т.1).

Однако Кривошеиным Д.А. утрачено право на продление договора в соответствии с п. ... года договора аренды от ... года, так как указанное обращение последовало уже после окончания срока договора аренды, то есть после ... года.

В дальнейшем в 2009 г. ИП Кривошеин Д.А. вновь обращается с письменным заявлением в Минземимущество РБ о продлении договора аренды от ... года Исходящим N... от ... года Минземимущество РБ дает разрешение на переоформление договора аренды сроком на один год. Вместе с тем договор аренды не переоформляется, с декабря 2007 г. ИП Кривошеин Д.А. указанным имуществом не пользуется.

В соответствии с распоряжением Правительства РБ "О безвозмездной передаче в собственность городского округа г.Уфа РБ общежития, расположенного по адресу: ..." N...-р от ... года и постановлением главы Администрации городского округа г.Уфа РБ от ... года N... "О приеме в муниципальную собственность городского округа г.Уфа РБ общежития, расположенного по адресу: ...", и актом приема-передачи от ... года, спорное жилое помещение передано в муниципальную собственность городского округа г.Уфа РБ. При этом указанный акт подписан директором ГУП "Государственное республиканское издательство "Башкортостан" А.И. Безрукавниковым и председателем КУМС Администрации ГО г.Уфы РБ Р. X. Дильмухаметовым.

Согласно акту от ... года были переданы ключи от чердачного помещения, подвального помещения, бойлерной и электрошкафа обслуживающей организации - ООО "ЖЭУ N...". Ключи от спорного помещения, свободного от имущества, были переданы в отдел по работе с общежитиями ЕРКЦ МУП УЖХ г.Уфы (л.д. 76 т.1).

Из показаний свидетеля Абдрафикова P.P., работавшего в момент передачи общежития в муниципальную собственность начальником отдела по работе с общежитиями ЕРКЦ "МУП УЖХ ГО г.Уфы", следует, что после передачи спорного помещения в муниципальную собственность Администрации городского округа г. Уфа какие-либо обращения, претензий от кого-либо не поступали, состояние спорного помещения было заброшенным, про ИП Кривошеина Д.А. он ничего не слышал.

Указанное так же подтверждает, что ИП Кривошеин Д.А. спорным помещением с декабря 2007 г. не пользовался.

Постановлением Главы администрации ГО г. Уфа N... от 31.12 2009 г. нежилые помещения общей площадью 46,7 кв.м. по адресу ... этаж 1, пом. инв. N...,24а, 25 исключены из нежилого фонда и переведены в жилой фонд (л.д. 70).

Согласно техническому формуляру в результате перевода образована комната ... общей площадью 46,7 кв.м. в том числе жилой площадью 32,3 кв.м. (л.д. 72 т.1).

... года на указанную комнату заключен договор социального найма на основании решения о предоставлении жилого помещения от ... года N... (л.д. 171-172).

Согласно договору от ... года указанная комната в порядке приватизации передана в собственность Белик А.С., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N... от ... года (л.д. 98 т.1).

... года Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа исх. КС 18189 направляет ИП Кривошеину Д.А. уведомление об отказе от договора аренды N... от ... года полагая, как это следует из уведомления, о возобновлении указанного договора аренды на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ (л.д. 16 т.1).

Таким образом, судом верно указано, что указанное уведомление не соответствует требованиям закона. Как установлено судом, истец утратил право на возобновление договора аренды, так как договор аренды расторгнут и по состоянию на ... года договорные отношения с ИП Кривошеиным Д.А. на арендованные помещения отсутствовали. Указанное обстоятельство согласно письменному отзыву признано Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа.

... года ИП Кривошеин Д.А. обращается с заявлением в КУМС о разрешении выкупить арендуемые им помещения в здании по адресу: ... на основании договора аренды от ... года (л.д. 22).

Письмом от ... года N КС 24957 истцу Кривошеину Д.А. отказано в выкупе нежилого помещения по указанному адресу (л.д. 20).

Обращаясь с требованием о признании незаконными действий Администрации городского округа г. Уфа по переводу нежилых помещений по адресу ... в жилые, истец указывает, что на момент перевода он пользовался названными помещениями.

Вместе с тем, как судом верно установлено, помещениями истец добровольно не пользуется с декабря 2007 г., договорных отношений по пользованию спорными помещениями на момент принятия постановления Главы администрации Городского округа г. Уфа N... от 31.12 2009 г. у Кривошеина Д.А. не существовало. Следовательно, права и законные интересы Кривошеина Д.А. действиями Администрации ГО г. Уфа не нарушаются.

Предъявляя требование о признании договора передачи жилого помещения в собственность Белик А.С. истец указывает на ничтожность данной сделки в связи с несоответствием сделки требованиям закона - ст. 1,2 Федерального Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" так как приватизировано было помещение незаконно переведенное в жилое.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из смысла вышеприведенных норм бремя доказывания нарушения своих прав и свобод принятыми решениями лежит на истце, при обращении в суд истец должен доказать какие его права и охраняемые законом интересы нарушены и каким образом они могут быть восстановлены.

Вместе с тем, истцом не доказано, что его права и охраняемые законом интересы действиями Администрации городского округа г. Уфа РБ, а также договором безвозмездной передачи жилого помещения, расположенного по адресу: ... в собственность Белик А.С. нарушены и подлежат защите.

Обращаясь с требованием об обязании КУМС Администрации городского округа г.Уфы обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации, истец указывает на свое преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 годаИ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, приведенные нормы предусматривают определенный порядок и условия, при наличии которых арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества, а именно - нахождение арендуемого имущества во владении субъекта малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем спорные помещения ни на момент обращения с заявлением об их выкупе, ни на время рассмотрения дела судом во владении Кривошеина Д.А. не находились. Оснований полагать, что указанные помещения выбыли из владения истца незаконно не имеется. Следовательно, правом на преимущественный выкуп спорных помещений истец не обладает.

Кроме того, Беликом А.С. заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Учитывая, что истец не пользуется спорным имуществом с декабря 2007 г., а с иском в суд истец обратился лишь в августе 2011 г. суд правильно пришел к выводу о пропуске ИП Кривошеиным Д.А. срока на обращение в суд за защитой прав. Оснований для восстановления срока не имеется. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Выводы суда соответствуют материалам дела, исследованным доказательствам и требованием закона.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права судом не допущено.

Доводы апелляционных жалоб не содержат данных о незаконности и необоснованности решения суда от 23.03.2012 года.

Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Кривошеин Д.А. - Кашфуллиной И.М. - без удовлетворения.

Председательствующий Мухаметова Н.М.

Судьи Киньягулова Т.М.

Ишбулатова Е.И.