Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 07 августа 2012 г. по делу N 33-5781

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Погорелко О.В.,

судей: Заварихиной С.И., Сорокина М.С.,

при секретаре Филипповой З.В.,

с участием представителя ЗАО "Райффайзенбанк" по доверенности Олешко Н.А., Созонова А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Райффайзенбанк" по доверенности Григорьевой М.В.

на решение Борского городского суда Нижегородской области от 27 апреля 2012 года

по гражданскому делу по иску ЗАО "Райффайзенбанк" к Сазонову А.П. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Райффайзенбанк" обратился с иском к Сазонову А.П. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав, что между истцом и ответчиком 25.06.2009 года был заключен договор об ипотеке N "...", 01.03.2010 года заключено дополнительное соглашение N "..." к указанному договору об ипотеке, предметом залога по которому являются принадлежащие ответчику объекты недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 11,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенный по адресу: "..."; земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома.

Залог указанного недвижимого имущества обеспечивает исполнение обязательств индивидуального предпринимателя Сазоновой Т.А. перед Банком по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года).

Начиная с 10.02.2011 года, заемщик индивидуальный предприниматель Сазонова Т.А. не исполняет свои обязательства по возврату задолженности по Кредитному соглашению. По состоянию на 19.05.2011 года задолженность по Кредитному соглашению заемщиком индивидуальным предпринимателем Сазоновой Т.А. не погашена и составляет "...", из них: "..." - сумма срочного основного долга; "..." - сумма просроченного основного долга; "..." - сумма просроченных процентов за пользование кредитом; "..." - сумма неустойки за просрочку оплаты процентов и основного долга. Меры Банка по истребованию задолженности у должника по обеспечиваемому обязательству не привели к уменьшению задолженности.

Указанные действия заемщика в соответствии с п. 12.1.1. Кредитного соглашения являются случаями неисполнения обязательства и согласно п. 2.4. Договора об ипотеке предоставляют залогодателю право требовать обращения взыскания на заложенное по обеспечивающему обязательству имущество.

На основании ст.ст.337, 349 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 50, 51, 52, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011 года), Банк просил суд:

- обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая -лошадь 111,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенный по адресу: "..."; земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома,

- реализовать заложенное имущество путем продажи с публичных торгов,

- установить начальную продажную цену жилого дома в сумме "...", земельного участка в сумме "...",

- установить, что сумма, подлежащая уплате ЗАО "Райффайзенбанк" как залогодержателю из стоимости заложенного имущества (жилого дома и земельного участка) составляет "...",

- взыскать с Сазонова А.П. расходы по уплате госпошлины в сумме "...", расходы по оплате услуг по оценке жилого дома и земельного участка в размере "...", что подтверждается платежным поручением N "..." от 26.04.2011 года.

Ответчик Сазонов А.П. и третье лицо индивидуальный предприниматель Сазонова Т.А. в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица - адвокат Садин А.И. полагал иск подлежащим удовлетворению частично, пояснил суду, что начальная продажная цена должна быть установлена по заключению эксперта "...", так как изменения в ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" были приняты позднее даты заключения договора об ипотеке. Кроме того, не согласен с установлением суммы задолженности в размере "...", поскольку решением Борского городского суда от 26 октября 2011 года с ответчика и индивидуального предпринимателя Сазоновой Т.А. солидарно взыскано в пользу истца только "...".

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 27 апреля 2012 года постановлено:

Обратить взыскание задолженности Сазоновой Т.А. по кредитному договору от 25 июня 2009 года (Кредитное соглашение N "...") и 01.03.2010 года - Дополнительное соглашение N "..." к Кредитному соглашению на заложенное имущество, а именно: жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 11,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенный по адресу: "..."; земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома, принадлежащих Сазонову А.П.;

Реализовать заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве;

Начальную продажную цену заложенного имущества определить равной "...", в том числе: земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома - "...", находящийся на указанном земельном участке жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 11,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенный по адресу: "..." - "...";

Взыскать с Сазонова А.П. в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" расходы по оплате услуг по оценке недвижимого имущества в размере "...", расходы по оплате государственной пошлины в размере "...".

В остальной части исковых требований, превышающих удовлетворенный судом объем требований, ЗАО "Райффайзенбанк" отказать.

В апелляционной жалобе представителя ЗАО "Райффайзенбанк" по доверенности Григорьевой М.В. поставлен вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также в части установления суммы задолженности, подлежащей уплате за счет продажи заложенного недвижимого имущества как вынесенного с нарушением норм материального права, а именно подпунктов 1 и 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 06.12.2011 года. С учетом положений указанных норм права, заявитель просил установить начальную продажную стоимость заложенного жилого дома равной "...", земельного участка - "..."; установить, что сумма, подлежащая выплате истцу как залогодержателю из стоимости заложенного имущества в счет погашения задолженности индивидуального предпринимателя Сазоновой Т.А. по кредитному соглашению составляет "...".

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Пунктом 2 той же статьи установлены случаи, когда обращение взыскания не допускается. К ним относятся случаи, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком 25.06.2009 года был заключен договор об ипотеке N "...", а 01.03.2010 года заключено дополнительное соглашение N "..." к указанному договору об ипотеке, предметом залога по которому являются принадлежащие ответчику объекты недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 11,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенный по адресу: "..."; земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома (л.д.22-55).

Залог указанного недвижимого имущества обеспечивает исполнение обязательств индивидуального предпринимателя Сазоновой Т.А. перед Банком по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года).

Начиная с 10.02.2011 года, заемщик индивидуальный предприниматель Сазонова Т.А. не исполняет свои обязательства по возврату задолженности по Кредитному соглашению. По состоянию на 19.05.2011 года задолженность по Кредитному соглашению заемщиком индивидуальным предпринимателем Сазоновой Т.А. не была погашена и составляла "...", из них: "..." - сумма срочного основного долга; "..." - сумма просроченного основного долга; "..." - сумма просроченных процентов за пользование кредитом; "..." - сумма неустойки за просрочку оплаты процентов и основного долга.

Задолженность по кредитному соглашению на 19.05.2011 года была взыскана Банком с индивидуального предпринимателя Сазоновой Т.А. и поручителя Сазонова А.П. солидарно в судебном порядке, о чем свидетельствует имеющее преюдициальное значение решение Борского городского суда Нижегородской области от 26 октября 2011 года (л.д.124-127).

Указанным решением суда задолженность определена на 19.05.2011 года в размере "...", из них: "..." - сумма срочного основного долга; "..." - сумма просроченного основного долга; "..." - сумма просроченных процентов за пользование кредитом; "..." - сумма неустойки за просрочку оплаты процентов и основного долга. Взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере "..." с каждого из ответчиков.

Таким образом, судом при определении размера задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года) снижен размер неустойки за просрочку оплаты процентов и основного долга с "..." до "...".

Иных судебных решений, определяющих больший размер задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года) истцом в материалы дела не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Определяя размер начальной продажной цены заложенного имущества, с учетом наличия спора сторон договора о величине рыночной стоимости недвижимого имущества, в рамках рассмотрения гражданского дела была проведена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости объектов договора залога.

Из содержания экспертного заключения N "..." от 20 марта 2012 года, выполненного ООО ""..."", подготовленного в соответствии с Федеральным законом N135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в РФ", предметом которого являлась оценка рыночной стоимости являющихся предметом залога объектов недвижимости, рыночная стоимость заложенного дома и земельного участка составляет "...", в том числе земельного участка - "..." (л.д.114).

Данную сумму суд первой инстанции определил в решении как начальную продажную цену заложенного имущества.

Вместе с тем, в силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 06.12.2011 года, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Следовательно, поскольку в ходе рассмотрения дела стороны не пришли к соглашению о начальной продажной цене заложенного имущества, суд должен был определить ее исходя из отчета оценщика (заключения эксперта) в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете оценщика, то есть в размере "..." для жилого дома и "..." для земельного участка.

Однако суд первой инстанции не учел вышеуказанное положение закона, в связи с чем решение суда подлежит изменению в этой части по основаниям пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Кроме того, решение суда подлежит изменению в интересах законности в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку решение суда не соответствует также пункту 1 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в нем не указаны суммы, подлежащие уплате залогодателю из стоимости заложенного имущества.

В связи с чем, резолютивная часть обжалуемого решения должна быть дополнена указанием об определении суммы задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009г. (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года), заключенному между ЗАО "Райфайзенбанк" и индивидуальным предпринимателем Сазоновой Т.А., подлежащей уплате залогодателю из стоимости заложенного имущества, в размере, установленном вступившим в законную силу решением Борского городского суда Нижегородской области от 26 октября 2011 года.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Райффайзенбанк" о наличии правовых оснований для установления задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года), заключенному между ЗАО "Райфайзенбанк" и индивидуальным предпринимателем Сазоновой Т.А., подлежащей уплате ЗАО "Райффазенбанк" из стоимости заложенного имущества, в размере большем, чем установлено вступившим в законную силу решением Борского городского суда Нижегородской области от 26 октября 2011 года, подлежит отклонению как основанные на ошибочном толковании положений подпункта 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При этом ЗАО "Райффайзенбанк" не лишен права предъявления требований о взыскании с должников суммы задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года) за иной период, чем установлено решением Борского городского суда Нижегородской области от 26 октября 2011 года.

В рамках настоящего дела таких исковых требований не заявлялось.

Следовательно, в остальной части решение суда отмене или изменению не подлежит, так как выводы суда, изложенные в ней, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. 328,329,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Борского городского суда Нижегородской области от 27 апреля 2012 года изменить в части установления размера начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере "..." для жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая -лошадь 111,8 кв.м., инв. N "...", лит А, А1, условный номер: "...", расположенного по адресу: "..."; в размере "..." для земельного участка общей площадью 1500 квадратных метров, на котором расположен жилой дом и который функционально обеспечивает жилой дом, расположенный по адресу: "..."; кадастровый номер "..."; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для застройки индивидуального жилого дома.

Дополнить резолютивную часть решения суда следующим: определить сумму задолженности по Кредитному соглашению N "..." от 25.06.2009 года (с учетом Дополнительного соглашения N "..." к Кредитному соглашению от 01.03.2010 года), заключенному между ЗАО "Райфайзенбанк" и индивидуальным предпринимателем Сазоновой Т.А., подлежащую уплате ЗАО "Райффазенбанк" из стоимости заложенного имущества, в размере, установленном вступившим в законную силу решением Борского городского суда Нижегородской области от 26 октября 2011 года.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО "Райффайзенбанк" по доверенности Григорьевой М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: