Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 11 июля 2012 г. по делу N 33-5782

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Судневой В.Н.,

судей Филатовой Е.С., Першиной Л.В.

при секретаре Араслановой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 11.07.2012 в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Зуева М.Л. на решение Кизеловского городского суда Пермского края от 28.04.2012, которым постановлено:

Исковые требования Старунова Л.П. и Старуновой И.Г. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка, признании права пользования и владения жилым домом и земельным участком, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. **** г. Кизела Пермского края, от 18.01.2006 между З. и Старуновым Л.П. и Старуновой И.Г..

Признать, что жилой дом и земельный участок по адресу: ул. **** города Кизела Пермского края с 18.01.2006 находились в пользовании и владении Старунова Л.П. и Старуновой И.Г..

Признать за Старуновым Л.П. и Старуновой И.Г. право совместной собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 46,5 кв.м, в том числе жилой площадью 33,6 кв.м, с холодным пристроем, верандой, крыльцом, навесом, сараем, уборной и забором, расположенный по адресу: ул. **** г. Кизела Пермского края, и на земельный участок для личного подсобного хозяйства под кадастровым номером ** площадью 1034 кв.м на землях поселений, расположенный в г. Кизеле Пермского края по ул. ****.

Решение суда является основанием для регистрации права совместной собственности Старунова Л.П. и Старуновой И.Г. на одноэтажный бревенчатый жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ул. **** г. Кизела Пермского края.

В удовлетворении встречного иска Зуева М.Л. к Старунову Л.П. и Старуновой И.Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.01.2006 недействительным отказать.

Заслушав доклад судьи Филатовой Е.С., объяснения Зуева М.Л., Старунова Л.П., Старуновой И.Г., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Старунов Л.П. и Старунова И.Г. обратились с иском к Зуеву М.Л. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. **** г. Кизела, действительным, признании права владения и пользования данными жилым домом и земельным участком, признании за истцами права совместной собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что 18.01.2006 собственник жилого дома З. продала истцам жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ул. **** г. Кизела за 10000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи. С 2006 года Старуновы зарегистрированы и проживают по указанному адресу, содержат дом, оплачивают коммунальные услуги. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был зарегистрирован в связи с тем, что З. уклонялась от его регистрации, ссылаясь на отсутствие времени, плохое здоровье, в 2011 году умерла.

Зуев М.Л. обратился со встречным иском к Старунову Л.П., Старуновой И.Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. **** г. Кизела недействительным, мотивируя требования тем, что у его матери З. намерений продать данный жилой дом и земельный участок не было, договор купли-продажи от 18.01.2006 прикрывает другую сделку, является недействительным в связи с мнимостью и притворностью сделки, поскольку был заключен по просьбе Старунова Л.П. для получения последним благоустроенного жилья. Денежная сумма в размере 10000 рублей уплачена за проживание и пользование жилым домом и земельным участком.

В судебном заседании Старунов Л.П., Старунова И.Г. на удовлетворении своих исковых требований настаивали, встречные исковые требования Зуева М.Л. не признали, поясняли, что в связи с переездом к ним бабушки Старуновой И.Г. они решили приобрести дом. Им стало известно, что продается дом ** по ул. **** в г. Кизеле. В октябре 2005 года Старуновы подошли к З.., подтвердившей намерение продать дом, они договорились о цене, готовили документы на продажу, расходы оплачивали поровну, в январе 2005 года заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. З. передала Старуновым документы: домовую книгу, технический паспорт, документы на земельный участок, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности. Старуновы передали З. денежную сумму 10000 рублей. З. освободила дом от своих вещей еще до заключения договора, передала ключи. Старуновы заселились в дом до января 2006 года, зарегистрированы в нем с 2006 года с согласия З., с этого момента оплачивают коммунальные услуги, содержат дом. О том, что право собственности должно быть зарегистрировано, им известно. Изначально отсутствовали денежные средства, затем З. уклонялась от обращения в регистрационную палату ссылаясь на состояние здоровья или на необходимость ухаживать за внуком. Договор купли-продажи другую сделку не прикрывал, Старуновы к категории лиц, имеющих право на получение благоустроенного жилого помещения, не относятся, право на социальную выплату для приобретения иного жилья не приобрели. З. при жизни договор купли-продажи не оспаривала, претензий не высказывала, требований об освобождении дома не предъявляла.

Представитель ответчика Зуева С.В. с исковыми требования не согласилась, на удовлетворении требований Зуева М.Л. настаивала. З. после смерти супруга в принадлежащем ей на праве собственности доме ** по ул. **** г. Кизела не смогла, сообщила, что родственница Старуновых делает проживать в данном доме. В конце октября 2004 года указанное лицо переселилось в указанный дом, передала за пользование им, проживание в нем 10000 рублей. З. переехала жить к своему сыну Зуеву М.Л. В ноябре 2004 года в дом переехали Старуновы. С февраля по апрель 2005 года Зуева С.В. оформляла документы для вступления З. в наследство. Намерений продать дом у З. не было. В декабре 2005 года З. заявила о желании Старунова Л.П. заключить договор для получения в дальнейшем благоустроенного жилья, поскольку является лицом, имеющим на это право. В январе 2006 года договор купли-продажи заключен. О его регистрации речь не велась. З. от регистрации не уклонялась, здоровье ее до смерти было хорошее, за внуком не ухаживала. З. снялась с регистрационного учета и зарегистрировалась по иному месту жительства для реализации права на пайковой уголь. Договор не преследовал цель отчуждения дома, его целью являлось получение истцами благоустроенного жилого помещения. Зуева С.В. просила применить к требованиям истцов срок исковой давности, который подлежит исчислению с момента заключения договора купли-продажи дома и земельного участка.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Зуев М.Л., указывая в апелляционной жалобе на то, что жилой дом и земельный участок по адресу: г. Кизел, ул. **** принадлежат заявителю с 11.04.2011 с момента открытия наследства после смерти матери З. Судом не учтено, что свидетели могли бы подтвердить мнимость договора, отсутствие намерения у З. продавать данный дом. 10000 рублей переданы не Старуновыми, а родственницей Старуновй И.Г. еще в октябре 2004 года за топливо, оставленное в доме и за возможность пользоваться земельным участком и домом. Сделка оспаривается по основаниям п.1 ст. 179 ГК РФ. Согласно кадастровой оценке БТИ, стоимость дома по состоянию на 01.05.2005 составляла 110221 рубль, по состоянию на 01.01.2012 - 152729 рублей, и сумма 10000 рублей не является реальной стоимостью дома. С учетом положений ст. 167 ГК РФ Старуновы должны возвратить дом и земельный участок в том виде, в котором они его получили в 2004 году и выплатить сумму за пользование участком и домом, начиная с января 2004 года и по настоящее время. Договор от 18.01.2006 не зарегистрирован, переход права собственности не состоялся, в связи с чем договор купли-продажи является недействительным: несоблюдение требований о государственной регистрации влечет ее недействительность. Доказательства уклонения З. от государственной регистрации договора купли-продажи не представлены. При разрешении вопроса о признании права собственности оплата коммунальных услуг и регистрация в жилом доме не являются достаточным основанием для возникновения права пользования жилым помещением в связи с несоблюдением требований ст.551 ГК РФ. Старуновы, пользуясь домом и земельным участком, не предпринимали никаких попыток для регистрации данной сделки, налоги на недвижимость не платили, владельцами дома являться не могут. Неприменение к возникшим правоотношениям срока исковой давности ошибочно.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение Кизеловского городского суда Пермского края от 28.04.2012 подлежащим отмене в связи с неверными применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что З., умершая 11.04.2011, являлась собственником одноэтажного бревенчатого жилого дома площадью 46,5 кв.м и земельного участка для личного подсобного хозяйства площадью 1034 кв.м (кадастровый номер **), расположенных по адресу: г. Кизел, ул. ****. 18.01.2006 З. (продавец) и Старунов Л.П., Старунова И.Г. (покупатели) подписали договор купли-продажи дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели купили в совместную собственность земельный участок под кадастровым номером ** площадью 1034 кв.м, предназначенный для личного подсобного хозяйства, расположенный на землях поселений, и одноэтажный жилой бревенчатый дом общей площадью 46,5 кв.м, в том числе, жилой площадью 33,6 кв.м, со строениями: холодным пристроем, верандой, крыльцом, навесом, сараем. Указанные дом, строения и земельный участок находятся в г. Кизеле Пермского края по ул. ****. Сторонами указанные жилой дом и строения оцениваются в 5000 рублей, земельный участок оценивается в 5000 рублей, уплаченных продавцу покупателями полностью до подписания настоящего договора. Под договором указано на то, что З. 10000 (десять тысяч) рублей получила полностью.

Удовлетворяя исковые требования Старунова Л.П., Старуновой И.Г. и отказывая Зуев М.Л. в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сделка между сторонами по отчуждению жилого дома и земельного участка по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул **** состоялась, а именно из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка следует, что З. получила от Старунова Л.П. и Старуновой И.Г. деньги в сумме 10000 рублей за проданный дом и земельный участок и передала покупателям указанное недвижимое имущество. По мнению суда, указанный договор свидетельствует о наличии у сторон воли на заключение договора купли-продажи спорного имущества, поскольку он заключен в письменной форме, в нем определены все существенные условия договора купли-продажи: определены предмет договора, выкупная цена. Договор подписан обеими сторонами. С 2006 года Старуновы проживают в спорном доме, в нем зарегистрированы, то есть спорное имущество фактически находится в их владении, что свидетельствует о фактической передаче З. данного имущества во исполнение сделки. З. исполнила обязательство, прописанное в договоре, - снялась с регистрационного учета, при жизни договор купли-продажи от 18.01.2006 не оспаривала, требования об освобождении дома не заявляла. В связи с этим, как указывает суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 209, 218, 432-434, 454, 549, 550, 555, 304, 305 ГК ПФ имеются правовые основания для признания за истцами права совместной собственности на спорное имущество.

При этом судом не учтено следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 131 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество.

Исходя из анализа приведенных правовых норм, поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного под ним, необходимого для обслуживания данного жилого дома, подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не влечет юридических последствий.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях установленных законом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

С учетом изложенного, при том, что в установленном порядке договор от 18.06.2006 государственную регистрацию не прошел, за Старуновым Л.П., Старуновой И.Г. право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: Пермский край. Г. Кизел, ул. **** не может быть признано, равно как и требования о признании договора от 18.01.2006 действительным, о том, что жилой дом и земельный участок по указанному адресу с 18.01.2006 находились в пользовании и владении истцов. Последние требования сами по себе каких-либо правовых последствий в рамках настоящего спора не имеют.

Требования в соответствии с п.З ст.551 ГК РФ истцами в данном споре не заявлялись, судом не устанавливались обстоятельства, в связи с чем право собственности на спорные жилой дом и земельный участок по договору от 18.01.2006 не было зарегистрировано за Старуновыми с момента подписания договора и до смерти З. не был зарегистрирован.

С учетом изложенного, решение суда в части необходимости удовлетворения исковых требований Старунова Л.П., Старуновой И.Г. основаны на ошибочном толковании норм материального права, не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в указанной части.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не прошел государственную регистрацию, является незаключенным, требования Зуева М.Л. о признании данного договора недействительным не подлежат удовлетворению. Отказ Зуеву М.Л. в удовлетворении заявленных им встречных требований по иным основаниям не влечет отмену решения суда в этой части.

Отменяя решение в части удовлетворения требований Старуновых, судебная коллегия считает возможным принять новое решение об отказе Старунову Л.П., Старуновой И.Г. в удовлетворении иска к Зуеву М.Л. о признании договораот 18.01.2006 купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Пермский, край, г. Кизел, ул. ****, действительным, признании за истцами права пользования и владения указанным недвижимым имуществом, права совместной собственности на него.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кизеловского городского суда Пермского края от 28.04.2012 в части удовлетворения исковых требований Старунова Л.П., Старуновой И.Г. к Зуеву М.Л. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка, признании права пользования и владения жилым домом и земельным участком, признании права собственности на жилой дом и земельный участок отменить.

Принять по делу в указанной части новое решение.

Старунову Л.П., Старуновой И.Г. в удовлетворении исковых требований к Зуеву М.Л. о признании договора от 18.01.2006 купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Пермский, край, г. Кизел, ул. ****, действительным, признании за истцами права пользования и владения указанным недвижимым имуществом, права совместной собственности на него отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Зуева М.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий -Судьи-