Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 08 октября 2012 г. по делу N 33-9292/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Книстяпиной Н.А.

судей: Пияковой Н.А., Подольской А.А.

при секретаре: Тимагине Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самары от 13 августа 2012 г., которым постановлено:

"Заявление Разумова Н.А. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Управление Росреестра) по Самарской области N от 12.07.2012 г. и обязать Управление Рореестра по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия N от 29.05.2012 г., заключенный между Разумовым Н.А. и ООО "Стройком".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Книстяпиной Н.А., объяснения представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Булатовой А.Р., действующей на основании доверенности "данные изъяты", в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Разумова Н.А. - Разумова А.Б., действующего на основании доверенности "данные изъяты", представителя ООО "СтройКом" - Бровиковой Ю.В., действующей на основании доверенности "данные изъяты", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Разумов Н.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управления Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора, указав, что сообщением N от 12.07.12 г ему отказано в проведении регистрационных действий в отношении договора N от 29.05.12 г. участия в долевом строительстве секции многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, возводимого "адрес".

В регистрации договора Управлением Росреестра отказано со ссылкой на то, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а также, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Ссылаясь на то, что данный отказ заинтересованного лица не основан на законе, Разумов Н.А. просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области N от 12.07.12 г., возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность зарегистрировать договор долевого участия N от 29.05.12 г., заключенный между Разумовым Н.А. и ООО "СтройКом".

Решением Самарского районного суда г. Самары от 13.08.12 г. требования Разумова Н.А. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить, считает его неправильным.

Заслушав представителей заявителя, заинтересованного и третьего лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст.254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия), органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лиц, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно ч.1 ст.258 ГПК РФ, суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Из материалов дела следует, что 29.05.12 г. между Разумовым Н.А. и ООО "СтройКом" заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому, застройщик (ООО "СтройКом") обязуется в срок до 2 квартала 2013 года своими силами или с привлечением третьих лиц построить трехкомнатную квартиру N, в секции N В, расположенную на 16 этаже, общей площадью 117,03 кв.м., входящую в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, расположенного "адрес", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного помещения передать его участнику долевого строительства (Разумову Н.А.).

Согласно Расписке Управления Росреестра по Самарской области Разумов Н.А. обратился в регистрационной орган с целью регистрации договора N от 29.05.12 г.

Сообщением Управления Росреестра по Самарской области N от 12.07.12 г. Разумову Н.А. отказано в государственной регистрации со ссылкой на то, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; а также, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Между тем, данный отказ регистрирующего органа нельзя признать правильным.

В сообщении об отказе указано на то, что согласно данным ЕГРП, разрешенное использование двух их пяти земельных участков, на которых возводится секция "В" жилого дома, не предусматривает строительство многоквартирного жилого дома, что противоречит п.1 ст.41 ЗК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с п.п.2,3 ст.85 ЗК РФ, правилами землепользования застройки устанавливается Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а так же возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый Градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и обязательно для исполнения всеми правообладателями. При этом, разрешено использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, установленного для данной территориальной зоны. Аналогичные правила предусмотрены ст.7 (п.2) Земельного Кодекса РФ, а так же положениями Градостроительного Кодекса РФ.

Согласно п.8 ст.1 и ст.30 ЗК РФ, документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.В соответствии с Правилами застройки и землепользования г.о. Самара, утвержденными Постановлением Самарской городской Думы N от 26.04.01 г., все земельные участки в границах улиц "адрес", расположены в градостроительных зонах Ц-3 (Ж-3). Основным видом разрешенного использования для всех участков, расположенных в данной зоне, является строительство многоквартирных жилых домов свыше трех этажей с расположением встроено-пристроенных нежилых помещений на нижних этажах.

Установлено, что ООО "СтройКом" осуществляет многоэтажную застройку земельного участка в границах улиц "адрес".

Согласно указанным Правилам и карте зонирования, указанные земельные участки расположены в градостроительных зонах Ж-3 и Ц-3, то есть, основным видом разрешенного использования для них является именно строительство многоквартирных жилых домов свыше трех этажей с расположением встроено-пристроенных нежилых помещений на нижних этажах.

Кроме того, ООО "СтройКом" постановлением главы г.о. Самара от 24.07.2008 г. N предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, в границах улиц "адрес" для строительства четырех односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией.

ООО "СтройКой" как застройщику указанных земельных участков выдано разрешение на строительство N от 27.08.08 г. для строительства первой очереди жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанции - жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 1Г). В настоящий момент завершено строительство коробки первой секции жилого дома.

Впоследствии ООО "СтройКом" получено также разрешение N от 11.10.12 г. на строительство второй очереди 4 односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым паркингом и трансформаторной подстанцией (жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция А,Б,В) и поземным паркингом, распределительная подстанция. В настоящий момент ведутся работы по строительству коробки второй секции.

Таким образом, застройка ООО "СтройКом" земельных участков, на которых расположена секция "В" жилого дома, в том числе, двух земельных участок, указанных заинтересованным лицом производится в соответствии с их разрешенным использованием.

Также Управление Росреестра в обоснование отказа в регистрации договора ссылается на отсутствие заявления участников договора о регистрации ипотеки в силу закона, в пользу участников долевого строительства, на принадлежащее ООО "Стройком" право аренды земельных участков.

Между тем, в соответствии с ст.25.1 N 122-ФЗ от 21.07.97 г., государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенным с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: заявление о регистрации договора участия в строительстве, разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и не жилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

При этом, заявление о регистрации договора формируется специалистом Управления на специальном бланке, в котором указываются причины (перечень документов отсутствие, которых может привести к Отказу в государственной регистрации).

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, испрашиваемый заинтересованным лицом у заявителя документ не входит в перечень документов, установленных законом, обязательных к предъявлению для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Обеспечительная мера в виде залога права аренды вытекает из договора долевого участия (п.7.2).

Кроме того, согласно расписки Управления Росреестра о получении документов на государственную регистрацию от 04.07.12 г N, к заявлению о регистрации договора долевого участия Застройщиком было приобщено информационное письмо N от 04.07.12 г., согласно которому, Арендодатель не возражает против регистрации залога (ипотеки) права аренды, вытекающего из договора аренды от 28.10.10 г., зарегистрированного в Управлении Росреестра N от 22.11.10 г. и дополнительного соглашения к нему от 07.02.11 г., в пользу участников долевого строительства Секции В.

Также суд обоснованно не принял во внимание ссылку заинтересованного лица на п.2 ст.20 Федерального закона РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор.

Указанные требования не исключают возможность проведения регистрационных действий с учетом письма застройщика о согласии регистрации залога (ипотеки) права аренды.

Кроме того, из указанной нормы не следует, что такое согласие должно предоставляться при подаче каждого заявления.

Оценивая изложенное, судебная коллегия полагает, что суд обоснованно удовлетворил требования Разумова Н.А.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку аналогичны доводам, изложенным заинтересованным лицом в возражениях на заявление Разумова Н.А. проверялись судом первой инстанции и не нашли своего подтверждения.

К тому же из пояснений в заседание судебной коллегии заинтересованного лица следует, что в настоящее время в отношении 2х спорных земельных участков изменен вид разрешенного использования с "ИЖС" на " для строительства многоквартирных жилых домов".

В связи с чем, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права применены правильно и оснований к отмене судебного решения не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 13 августа 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: