Апелляционное определение Самарского областного суда от 17 октября 2012 г. по делу N 33-1603/2012

судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лазарева Н.А.

судей: Самчелеевой И.А., Сказочкина В.Н.

при секретаре Поваровой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Аббасова Р.Ф. оглы, Никишова В.А. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09.08.2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования Проскурина Е.А. к Никишеву В.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений, удовлетворить частично.

Обязать Никишева Валерия Александровича в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Проскуриным Евгением Анатольевичем договор купли-продажи нежилого помещения, позиция N, площадью 14,9 кв.м. и позиция N, площадью 41 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: "адрес"Б на условиях проекта договора по цене 2 124 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении исковых требований Проскурина Е.А. к Никишеву В.А., Аббасову Р.Ф. оглы о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказать."

Заслушав доклад судьи областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы представителя Аббасова Р.Ф. оглы, Никишова В.А. по доверенности Дяченко Ю.Б., возражения представителя Проскурина Е.А. по доверенности Орешниковой Л.В., судебная коллегия апелляционной инстанции,

УСТАНОВИЛА:

Проскурин Е. А. обратился с иском к Никишеву В.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений, к Никишеву В. А., Аббасову Р. Ф. оглы о признании недействительным договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Никишевым В.А., как продавцом, и Аббасовым Р.Ф. и Проскуриным Е.А. как покупателями, был заключен, предварительный договор купли-продажи нежилых помещений N, расположенных на 1 этаже здания, находящегося по адресу: "адрес"

В соответствии с п. 2 предварительного договора, истец Проскурин Е.А. и ответчик Никишев В.А., а также Аббасов Р.Ф. обязались заключить и зарегистрировать договор купли-продажи нежилых помещений с обременением: после оплаты истцом денежной суммы по договору в сумме 11400000 рублей и регистрации продавцом права собственности на нежилые помещения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области на основании договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения вышеуказанного договора право собственности продавца Никишева В.А. на спорные жилые помещения не было зарегистрировано.

В день заключения вышеуказанного договора Проскурин Е.А. и Аббасов Р.Ф. предали Никишеву В.А. по 1 000 000 рублей каждый.

Пунктом, 5 предварительного договора была предусмотрена рассрочка платежа.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого были пересмотрены условия оплаты по договору в части сроков и сумму выплаты, в том числе полная оплата по договору предусматривала рассрочку платежа до ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения дополнительного соглашения покупатели Проскурин Е.А. и Аббасов Р.Ф. оплатили 4600000 рублей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения N Никишев В.А. обязался зарегистрировать обременение права собственности в пользу покупателей Проскурина Е.А. и Аббасов Р.Ф. по предварительному договору до ДД.ММ.ГГГГгав случае если будет уплачено 50% суммы оплаты по договору в размере 9 747 000 рублей ранее ДД.ММ.ГГГГ, то зарегистрировать право на покупателей. Согласно п. 9 предварительного договора после оплаты части стоимости в сумме 3 000 000 рублей недвижимое имущество переходит в пользование покупателей, и они несут все связанные с этим расходы, включая ремонт, обустройство и коммунальные услуги. Проскурин Е.А. с Аббасовым Р.Ф. получили в пользование помещения первого этажа и произвели ремонтные работы под гостиницу "Шоколад".

Право собственности на спорные помещения Никишев В.А. зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты по договору Проскуриным Е.А. и Аббасовым Р.Ф. было оплачено 10 000 000 рублей, что составляет более 50 % от стоимости нежилых помещений. Они

обратились к Никишеву В.А. с предложением зарегистрировать обременения права собственности в" их пользу, но Никишев В.А. отказался, после чего ими было предложено Заключить основной договор с представлением соответствующего проекта договора. Ответчик Никишев В.А. не отказал им, но откладывал подписание основного договора купли-продажи под разными предлогами.

В конце ДД.ММ.ГГГГ года Проскурин Е-А^ узнал, что Никишев В.А. уже продал по основному договору купли-продажи часть по^йеше^шй_1^ЭIажа^Аббасову Р.ф. и готовится передать оставшиеся нежилые помещения в собственность Аббасова Р.Ф. в нарушение условий

предварительного договора.

В счет оплаты по договору Никишевым В.А. от Проскурина Е.А. были получены денежные средства по договору в общем размере 4 200 000 рублей, что подтверждается собственноручно написанными расписками Никишева В.А.

ДД.ММ.ГГГГ Проскурин Е.А. представил ответчику Никишеву В.А. предложение заключить

основной договор вместе с проектом договора купли-продажи, но только в отношений тех комнат,

которые с одной стороны являлись предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а с

другой, находятся в собственности Никишева В.А. и не были ранее неправомерно проданы им

Аббасову Р.В. Однако, Никишев В.А. отказался получить данное предложение, и сообщил, что не

собирается заключать с ним основной договор, т.к. хочет продать все помещения Аббасову Р.Ф.

Проскурин Е.А. был вынужден отправить ответчику вышеуказанный проект с сопроводительным

письмом почтой, который он получил ДД.ММ.ГГГГ Считает, что действия Никишева В.А. и

Аббасова Р.Ф., по заключению договоров купли-продажи в обход действующего предварительного договора являются злоупотреблением правом.

Просит обязать Никишева В.А. в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, состоящего из комнат 1 этаж N N общей площадью 200,30 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" Б, на условиях проекта договора, направленного Никишеву В.А. ДД.ММ.ГГГГ по цене 7 645 600 рублей.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен Аббасов Р.Ф.о. в качестве соответчика.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело N соединено с гражданским делом N по иску Проскурина Е.А. к Никишеву В.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила исковые требования.

Просит суд признать ничтожным договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 333,1 кв.м., расположенных на 1 этаже здания по адресу: "адрес" заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Никишевым В.А. и Аббасовым Р.Ф.о.

Обязать Никишева В.А. в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Проскуриным Е,А. и Аббасовым Р.Ф.о. договор купли-продажи нежилого помещения, состоящего из комнат на 1 этаже N N расположенных в здании, находящегося по адресу: "адрес" на условиях проекта договора, по цене 19 494 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Аббасов Р. Ф. о., Никишов В. А. указал, что с решением суда не согласны и просят его отменить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Аббасова Р. Ф. о., Никишова В. А. Дяченко Ю.Б. поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям изложенным в ней. Пояснил, что был заключен предварительный договор купли-продажи. В последующем, лицо, которое должно было продать помещение, часть его продало по другому договору. Ст. 429, 398 ГК РФ предусмотрено, что если вещь передана третьему лицу, то требовать её отобрания нельзя. Истец обратился в суд с иском о понуждении заключения договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Но выполнение этого уже невозможно, ведь часть помещения продана. Истец обратился в суд, но суд установил, что фактически исполнить предварительный договор нельзя. Истец уточняет свои требования и просит суд признать договор продажи части помещения недействительным и заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Решение, таким образом, вынесено не по заявленным требованиям. Требования ст. 196 ГК РФ нарушены. Суд удовлетворил требования, которые истцом не заявлялись. Просит решение суда отменить.

Представитель Проскурина Е.А. Орешникова Л.В. в судебном заседании возражала против доводов апелляционной жалобы. Пояснила, что на лицо злоупотребление правом. Суд не вышел за пределы заявленных требований. Просит оставить решение суда без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы представителя Аббасова Р.Ф. оглы, Никишова В.А. по доверенности Дяченко Ю.Б., возражения представителя Проскурина Е.А. по доверенности Орешниковой Л.В., судебная коллегия апелляционной инстанции полагает, что решение подлежит отмене в части, как постановленное с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Никишевым В.А., Аббасовым Р.Ф. и Проскуриным Е.А. заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи нежилых помещений N N, расположенных на 1 этаже здания, находящегося по адресу: "адрес" (том 1 л.д. 7-9).

В соответствии с п. 2 предварительного договора, истец Проскурин Е.А. и ответчик Никишев В.А., а также Аббасов Р.Ф. обязались заключить и зарегистрировать договор купли-продажи нежилых помещений с обременением:

после оплаты истцом денежной суммы по договору в сумме 11400000 рублей;

после регистрации продавцом права собственности на нежилые помещения в Управлении

Федеральной регистрационной службы по Самарской области на основании договора долевого

участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения вышеуказанного

договора право собственности продавца Никишева В.А. на спорные жилые помещения не было зарегистрировано.

Судом установлено, что право собственности на спорные помещения Никишев В.А. зарегистрировал в ДД.ММ.ГГГГ года, о чем свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 64).

Право собственности на помещения общей площадью 200,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этаж поз. N, расположенные по адресу: "адрес", Никишев В.А. зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 64).

В день заключения вышеуказанного договора Проскурин Е.А. предал Никишеву В.А. 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 12, т. 2 л. д. 98).

Всего истцом передано Никишеву В.А. в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 4200000 рублей (т. 1 л.д. 12-23, т. 2 л.д. 89-100).

Пунктом 5 предварительного договора была предусмотрена рассрочка платежа:

В день заключения предварительного договора продавцу передается денежная сумма в размере 2 000 000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 1000000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 2100000 рублей; 5.10. в срок до ДД.ММ.ГГГГ продавцу передается денежная сумма в размере 1494000 рублей (т. 1 л.д. 7-9).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого были пересмотрены условия оплаты по договору в части сроков и сумму оплаты (т. 1 л.д. 10-11).

На ДД.ММ.ГГГГ покупатели оплатили сумму в размере 4 600 000 рублей, что сторонами не оспаривается. Неоплаченная сумма составляет 14 894 000 рублей. Пунктом 1 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок выкупа нежилого помещения, находящегося по адресу: "адрес", первый этаж, площадью 513 кв.м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ установлен следующий график выплат:

С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ каждый месяц выплачивают 300000 рублей; С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ каждый месяц выплачивают 1398500 рублей.

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что продавец обязан зарегистрировать право собственности с обременением на покупателей до ДД.ММ.ГГГГ Продавец имеет право ранее указанной даты зарегистрировать право на покупателя, если будет уплачено 50% суммы по договору в размере 9747000 рублей. Продавец обязан обременения снять после полной оплаты, согласно настоящего договора.

В июле 2011 года в счет оплаты по договору Проскуриным Е.А. и Аббасовым Р.Ф. было оплачено 10 000 000 рублей, что составляет более 50 % от стоимости нежилых помещений (расписки - т. 2. л.д. 89-100). Они обратились к Никишеву В.А. с предложением зарегистрировать обременения права собственности в их пользу, но Никишев В.А. отказался, после чего ими было предложено заключить основной договор с представлением соответствующего проекта договора. Никишев В.А. не отказал им, но откладывал подписание основного договора купли-продажи под разными предлогами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 398 ГК РФ, находящейся в главе 25 ГК РФ, регулирующей ответственность за нарушение обязательств, указано, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Суд первой инстанции, пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Первоначально истец обратился в суд с иском к Никишеву В.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи и просил обязать Никишева В.А. заключить с ним договор купли-продажи комнат N N общей площадью 200, 3 кв.м. в здании по адресу: "адрес", на условиях проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заявления об изменении исковых требований истец просил признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Никишевым В.А. и Аббасовым Р.Ф-о. и обязать Никишева В.А. заключить с ним и Аббасовым Р.Ф-о. договор купли-продажи комнат N N в указанном здании на условиях предварительного договора по цене 19 494 000 рублей. (Т.2 л.д.101), о чем судом вынесено соответствующее определение.(Т.2 л.д.115)

Суд первой инстанции, указал, что в настоящее время часть спорных помещений реконструирована, площадь некоторых помещений изменилась, о чем свидетельствует технический паспорт (т. 3 л.д. 44, 51).

Неизмененными остались комнаты N, площадью 14,9 кв.м. и N, площадью 41 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: "адрес"

В связи с вышеизложенным, суд пришел к выводу, что исковые требования Проскурина Е.А. об обязании Никишева В.А. заключить с ним и Аббасовым Р.Ф.о. основной договор купли-продажи нежилых помещений, состоящих из комнат на 1 этаже N N не могут быть удовлетворены в полном объеме, кроме того, часть помещений уже принадлежит Аббасову Р.Ф. на праве собственности.

Таким образом, суд, принял решение по первоначальному требованию, которое было в последующем изменено истцом, что противоречит гражданскому процессуальному законодательству.

Кроме того, учитывая изложенное, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности удовлетворения и измененных исковых требований, поскольку установлено, что в настоящее время невозможно заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. До окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, предложение заключить этот договор не направлено, кроме того, часть помещений уже принадлежит Аббасову Р.Ф. на праве собственности на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Никишевым В.А. и Аббасовым Р.Ф.о.

При этом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска Проскурина Е.А. о признании данного договора недействительным.

С учетом приведенных выше норм права, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части обязания Никишева В.А. в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Проскуриным Е.А. договор купли-продажи нежилого помещения, позиция N, площадью 14,9 кв.м. и позиция N, площадью 41 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: "адрес"Б на условиях проекта договора по цене 2 124 200 рублей и об отказе в удовлетворении исковых требований по обязанию Никишева заключить с истцом и Аббасовым Р.Ф.о. основной договор купли-продажи нежилых помещений, состоящих из комнат на 1 этаже N N

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09.08.2012 года -отменить в части обязания Никишева В.А. в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Проскуриным Е.А. договор купли-продажи нежилого помещения, позиция N 3, площадью 14,9 кв.м. и позиция N 11, площадью 41 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: "адрес" на условиях проекта договора по цене 2 124 200 рублей.

В удовлетворении исковых требований Проскурина Е.А. к Никишеву В.А. по обязанию Никишева В.А. заключить с Проскуриным Евгением Анатольевичем и Аббасовым Р.Ф. оглы основной договор купли-продажи нежилых помещений, состоящих из комнат на 1 этаже NN "адрес"-отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: