Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 22 октября 2012 г. по делу N 33-9712/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Подольской А.А.

Судей: Пияковой Н.А., Желтышевой А.И.

При секретаре: Иванниковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Полевщикова А.Ю. на решение Красноармейского районного суда Самарской области от 24 июля 2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования Кривозубовой О.Н. к Полевщикову А.Ю., 3 лицам Управлению Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии по Самарской области, нотариусам Борминской Е.В., Решетниковой О.В., Кривозубову Ю.Н. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной в "адрес", и земельного участка расположенного по вышеуказанному адресу от 27.12.2000 г. между Полевщиковой Н.Н. действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына Полевщикова А.Ю. и Кривозубовой О.Н. состоявшейся.

Зарегистрировать переход права и права собственности Кривозубовой О.Н. на указанную квартиру и земельной участок по договору купли-продажи недвижимости от 27.12.2000 г. по заявлению одной стороны сделки - Кривозубовой О.Н.

Данное решение служит основанием для регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону N 63 АА 1171619 от 21.03.2012 г., выданное нотариусом г. Чапаевска Самарской области Борминской Е.В. на имя Полевщикова А.Ю.

Взыскать с Полевщикова А.Ю. в пользу Кривозубовой О.Н. судебные расходы, уплату госпошлины в размере 3 697 руб.48 коп. и за услуги адвоката в размере 3 000 руб. В остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Полевщикова А.Ю. к Кривозубовой О.Н., 3 лицам нотариусам Борминской Е.В. и Решетниковой О.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кривозубова О.Н. обратилась в суд с иском к Полевщикову А.Ю., третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, нотариусу Борминской Е.В. о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону N 63 АА1171619 от 21.03.2012 г. на имя Полевщикова А.Ю., взыскании расходов на оплату услуг адвоката, а также возврата госпошлины.

В обоснование заявления истица указала, что 27.12.2000 г. на основании договора купли-продажи она приобрела квартиру в двух квартирном доме, расположенном по адресу: "адрес". Продавцами по договору выступали ответчик и его мать ФИО8

Зарегистрировать право собственности на указанное жилое помещение истица до настоящего времени не имела возможности по причине уклонения продавцов от явки в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности. Ответчик с матерью уехали из поселка, не сообщив адрес своего нового места жительства, в связи с чем, связаться с ними истица не могла.

С момента подписания договора, передачи денег, ключей и правоустанавливающих документов истица с семьей фактически проживает в данной квартире, открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется ею. В период своего проживания они с семьей произвели капитальный и косметический ремонт помещения, построили гараж и установили новый забор по периметру участка.

26.03.2012 г. от ответчика истице стало известно о том, что он унаследовал спорное жилое помещение после смерти своей матери Полевщиковой Н.Н., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону N 63 АА1171619 от 21.03.2012 г., выданным нотариусом Борминской Е.В. на его (Полевщикова А.Ю.) имя.

Согласно выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним N 28/001/2012-384 от 27.03.2012 г., спорная квартира оформлена в общую долевую собственность 13.02.2000 г.

Истица полагает, что свидетельство о праве на наследство по закону N 63 АА1171619 от 21.03.2012 г. на имя Полевщикова А.Ю. является незаконным, поскольку квартира, расположенная по адресу: "адрес", которую он унаследовал в соответствии с данным свидетельством, была продана ей на основании договора купли-продажи от 27.12.2000 г.

Обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от 27.12.2000 г. она выполнила в полном объеме, ответчик же со своей матерью намерено уклонялись от регистрации перехода права собственности, в результате чего он так и не был оформлен, и спорное имущество впоследствии вошло в наследственную массу после смерти матери ответчика - Полевщиковой Н.Н., которое он унаследовал.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований, Кривозубова О.Н. просила суд:

- признать состоявшейся сделку купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес"1 и земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу от 27.12.2000 г., заключенную между Кривозубовой О.Н. и Полевщиковой Н.Н., действовавшей от своего имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына Полевщикова А.Ю.;

-зарегистрировать переход права собственности Кривозубовой О.Н. на указанную квартиру и земельной участок по договору купли-продажи недвижимости от 27.12.2000 г. по заявлению одной стороны сделки - Кривозубовой О.Н.;

- взыскать с Полевщикова А.Ю. расходы на оплату услуг представителя в размере 3 000 руб., а также возврат госпошлины 3 697, 48 руб.

Полевщиков А.Ю. обратился в суд со встречным иском к Кривозубовой О.Н. о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2000 г., заключенного между Полевщиковой Н.Н., действовавшей от своего имени и в интересах ее несовершеннолетнего сына Полевщикова А.Ю. и Кривозубовой О.Н., удостоверенной нотариусом Решетниковой О.В. по реестру N 2138 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование встречного иска Полевщиков А.Ю. указал, что сделка сторонами не исполнена. Стоимость спорного имущества в размере 25 000 руб. фактически не уплачена покупателем продавцу, а передача имущества осуществлена по договору, который является актом приема-передачи от 27.12.2000 г. Кроме того, как выяснилось впоследствии, покупатель не принял мер к государственной регистрации сделки, и оспариваемый договор не проходил государственную регистрацию в порядке, установленном законом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Полевщиков А.Ю. просит решение суда отменить, поскольку считает его неправильным.

В заседании судебной коллегии Полевщиков А.Ю. доводы жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить. Пояснил, что о составлении договора ему ничего не было известно, мама ему ничего не говорила о том, какие средства и от кого получала. В то время ему было 8 лет. Он узнал о наличии такого имущества в 2011 году, когда стал оформлять наследство.

Кривозубова О.Н. в заседание судебной коллегии не явилась, извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившейся стороны.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 224 ГК РФ установлено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 27.12.2000 г. истица приобрела у Полевщиковой Н.Н., действовавшей от своего имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына Полевщикова А.Ю. трехкомнатную квартиру в двух квартирном доме, расположенном по адресу: "адрес".

Согласно п. 2 Договора, отчуждаемая трехкомнатная квартира принадлежит продавцам по праву общей долевой собственности Полевщиковой Н.Н. - 7/12 доли, Полевщикову А.Ю. 5/12 доли на основании договора N1736 передачи квартиры в собственность граждан от 21.10.1996 г., заключенного с администрацией Пестравского района, свидетельства о праве на наследство по закону от 05.12.2000 г., выданного нотариусом Пестравского района, свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП по состоянию на 27.12.2000 г.

В соответствии с п. 3 Договора вышеуказанная квартира и земельный участок проданы за 25 000 рублей. Такую сумму продавцы получили от покупателя полностью, до заключения настоящего договора.

Пунктом 9 Договора установлено, что передача отчуждаемого имущества продавцами покупателю осуществлена при подписании договора, путем передачи правоустанавливающих документов и ключей от квартиры, а также освобождением квартиры 27.12.2000 г. С этого момента обязательства сторон считаются полностью исполненными.

Пунктом 10 Договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно имеет силу акта передачи дома и земельного участка.

Договор подписан Полевщиковой Н.Н. и Кривозубовой О.Н., удостоверен нотариусом.

Как усматривается из материалов дела, истица со своей семьей вселилась и проживает в данном жилом помещении с декабря 2000 года по настоящее время, оплачивает коммунальные услуги и несет бремя его содержания, что подтверждается представленными квитанциями об оплате коммунальных услуг, начиная с 2001 г.

Факт вселения и проживания семьи Кривозубовых в данном жилом помещении представителем Полевщикова А.Ю. не оспаривался.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что Кривозубова О.Н. оплатила недвижимое имущество, а Полевщикова Н.Н. передала данное имущество. Как видно из договора купли-продажи, на момент его заключения Полевщиков А.Ю., которому принадлежала доля в вышеуказанном имуществе, был несовершеннолетним, от его имени при заключении договора выступала его мать - Полевщикова Н.Н. В заседании судебной коллегии ответчик пояснил, что о на наличии в его и матери собственности квартиры узнал только получив выписку из Управления Росреестра, при оформлении наследства на жилой дом, расположенный в г. Чапаевске, после смерти матери, наступившей 22.06.2011г.

Таким образом, суд правильно установил, что договор купли-продажи квартиры в двух квартирном доме, расположенной по адресу: "адрес" от 27.12.2000 г. является заключенным с момента вселения семьи истицы.

Поскольку из содержания данного Договора, удостоверенного нотариально, следует, что деньги продавцы получили полностью до заключения Договора, суд обоснованно счел несостоятельными доводы представителя ответчика Полевщикова А.Ю. о том, что Кривозубовой О.Н. деньги по договору купли-продажи не были выплачены Полевщиковой Н.Н., в связи с чем, данная сделка является не исполненной.

Суд правильно указал, что при жизни сама Полевщикова Н.Н. в течение почти 12 лет после заключения Договора претензий по поводу оплаты денег к Кривозубовым не предъявляла, в суд о взыскании данной суммы не обращалась.

Суд обоснованно критически отнесся к показаниям свидетеля Грядуновой Н.Н., пояснившей, что ее сестра - Полевщикова Н.Н. денег за продажу квартиры не получала, так как они являются непоследовательными и противоречивыми. Первоначально она утверждала, что о данной квартире ей не было известно, затем она пояснила, что узнала о квартире сестры только тогда, когда подала заявление нотариусу о принятии наследства. Впоследствии она утверждала, что Полевщикова Н.Н. говорила ей, что сдала квартиру в наем Кривозубовым, которые будут отдавать ей деньги частями.

Кроме того, как подтвердили обе стороны по делу, Полевщикова Н.Н. вела аморальный образ жизни, злоупотребляла спиртным, поэтому могла истратить деньги по своему усмотрению, не поставив в известность родных. Полевщиков А.Ю. в силу своего малолетнего возраста мог не знать о передаче его матерью денег Кривозубовой О.Н.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 131, 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом, а также право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

У приобретателя согласно ст. 223 ГК РФ возникает право собственности с момента государственной регистрации имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лицо, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что истица неоднократно предпринимала попытки зарегистрировать переход права собственности на спорное жилое помещение, в связи с чем, обращались в регистрационную палату, где ей было разъяснено о необходимости присутствия обеих сторон договора. По причине того, что Полевщикова Н.Н. уклонялась от явки в регистрационную палату, документы о переходе права собственности не были приняты на регистрацию. Факт того, что Кривозубовы пытались разыскать Полевщикову Н.Н., подтвердил допрошенный судом первой инстанции свидетель Краснова Г.И., которая пояснила, что вместе с Кривозубовой О.Н. несколько раза ездила в г. Чапаевск к Полевщиковой Н.Н., чтобы договориться о визите к регистратору. Однако первый раз Полевщикова Н.Н. ответила отказом, второй раз ее не было дома.

Кроме того, факт обращения Кривозубовых для регистрации вышеуказанной сделки в регистрационную палату подтвердил допрошенный в качестве свидетеля начальник управления Росреестра Пестравского отдела Власов Н.Н., который пояснил, что Кривозубов Ю.А. летом 2008 г. обращался к нему по поводу регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу с полным пакетом документов. Он лично ее консультировал и разъяснил, что можно сдать документы, но будет приостановка, поскольку для регистрации права необходимо присутствие обеих сторон сделки.

22.06.2011 г. Полевщикова Н.Н. умерла.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы представителя Полевщикова А.Ю. о пропуске срока исковой давности Кривозубовой О.Н. для защиты своего права, поскольку законом не ограничен период, в течении которого стороны должны обратиться за его регистрацией. До момента смерти Полевщиковой Н.Н. такая возможность утрачена не была..

Согласно разъяснению Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что встречные исковые требования Полевщикова А.Ю. к Кривозубовой О.Н. о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2000 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, по факту смерти Полевщиковой Н.Н. заведено наследственное дело. Наследником, принявшим наследство является сын Полевщиков А.Ю. А.Ю., который согласно ч. 1 ст. 1153 ГК РФ принял наследство. Наследница по завещанию Грядунова Н.Н. отказалась от причитающейся ей доли в наследственном имуществе Полевщиковой Н.Н. в пользу сына наследодателя -Полевщикова А.Ю., которому 21.03.2012 г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 7/12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенные по вышеуказанному адресу.

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Судом установлено, что на день смерти Полевщиковой Н.Н. вышеуказанное имущество ей уже не принадлежало, поскольку она при жизни распорядилась им, продав Кривозубовой О.Н., в связи с чем оно не подлежи включению в наследственную массу.

Таким образом, суд обоснованно признал незаконным свидетельство о праве на наследство по закону N 63 АА 1171619 от 21.03.2012 г., выданное нотариусом г. Чапаевска Самарской области Борминской Е.В. на имя Полевщикова А.Ю.

Доводы апелляционной жалобы Полевщикова А.Ю. о том, что в договоре купли-продажи имеются только две подписи, Кривозубовой О.Н. и его матери - Полевщиковой Н.Н., его же подписать отсутствует, на выводы суда не влияет, поскольку данный договор его мать подписала, в том числе и от его имени, в силу его малолетнего возраста.

Доводы жалобы о том, что при разрешении спора, суд не правильно применил закон, подлежащий применению в части пропуска срока исковой давности, не могут служить оснований к отмене решения суда, поскольку согласно п. 6 постановления Пленума Верховного суда РФ N 11 от 24 июня 2008 г. при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон суд исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Ссылка в жалобе на то, что изначально истица с семьей въехала в спорное жилое помещение задолго до заключения Договора как арендатор, основанием к отмене решения суда служить не может, поскольку правового значения для дела не имеет.

Факт уклонения Полевщиковой Н.Н. от регистрации перехода права собственности, который опровергает в своей жалобе ответчик, подтвердила в суде первой инстанции свидетель Краснова Г.И., пояснившая, что несколько раз вместе с истицей ездила к ней в г. Чапаевск, чтобы убедить явиться в регистрационную палату. Кроме того, Полевщикова Н.Н., как добросовестный продавец должна была сама явиться в регистрационную палату, чтобы завершить сделку купли-продажи путем регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение.

Доводы о том, что суд рассмотрел не заявленные исковые требования необоснованны, поскольку при рассмотрении дела суд правильно оценил возникшие правоотношения и постановил решение, которым наиболее полно и правильно определяются процессуальный последствия, наступающие для сторон по делу и механизм их реализации.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к отмене не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Самарской области от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи: