Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 сентября 2012 г. по делу N 33-4845

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Гладченко А.Н.,

судей Кучминой А.А., Паршиной С.В.,

при секретаре Тютюкиной И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Кировского районного суда г. Саратова от 04 июня 2012 г., которым частично удовлетворены исковые требования Куприянова А.В. к администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя Куприянова А.В. - Вяткиной О.В., возражавшей против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Куприянов А.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. Мотивировал требования тем, что 14 октября 1999 г. между ним и администрацией г. Саратова был заключен договор аренды земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с разрешенным использованием под проектирование и строительство мини-магазина, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 10 лет. Договор прошел государственную регистрацию. На данном участке истец начал строительство нежилого здания - мини-магазина. Решением Кировского районного суда г. Саратова от 28 сентября 2009 г. за Куприяновым А.В. было признано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки "данные изъяты" кв.м со степенью готовности 31 %, литер А по адресу: "адрес" После истечения срока действия договора аренды (14 октября 2009 г.), он был возобновлен на неопределенный срок. Однако решением суда договор аренды земельного участка был расторгнут по инициативе администрации муниципального образования "Город Саратов". Истец обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок, в чем ему было отказано по тем, основаниям, что к заявлению не были приложены копия документов, удостоверяющих личность, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, кадастровый паспорт земельного участка. Истец считает отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, поскольку к ранее поданному заявлению (от 19 января 2011 г.), оставленному администрацией без ответа, им были представлены все необходимые документы, о чем было указанно в повторном заявлении. Кроме того, истец указывает, что обжалуемое постановление вынесено на основании ст. 36 ЗК РФ, тогда как он обращался с заявлением о заключении нового договора аренды на основании п. 3 ст. 22 ЗК РФ. В связи с этим, Куприянов А.В. просил признать незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13 января 2012 г. N 13 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, обязать администрацию муниципального образования "Город Саратов" заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м с разрешенным использованием под проектирование и строительство мини-магазина, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 10 лет.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 04 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены частично, признано незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13 января 2012 г. N 13 об отказе в заключении с Куприяновым А.В. договора аренды земельного участка, на администрацию муниципального образования "Город Саратов" возложена обязанность заключить с Куприянову А.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м с разрешенным использованием под проектирование и строительство мини-магазина. В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация муниципального района "Город Саратов" просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы указывает, что истцом не были представлены все необходимые в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 13 сентября 2011 г. N 475 документы. Кроме того, суд необоснованно обязал администрацию заключить договор аренды земельного участка в отсутствие соответствующего решения о предоставлении земельного участка в аренду.

В судебном заседании представитель Куприянова А.В. - Вяткина О.В. просила решение суда оставить без изменения.

Истец Куприянов А.В., представители администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.

В силу положений ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

а гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности (ст. 255 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, 14 октября 1999 г. между администрацией г. Саратова и КуприяновымА.В. был заключен договор аренды N земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м с разрешенным использованием под проектирование и строительство мини-магазина, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 10 лет.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 28 сентября 2009 г. за Куприяновым А.В. было признано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки "данные изъяты" кв.м со степенью готовности 31 %, литер А по адресу: "адрес". На основании указанного решения суда осуществлена государственная регистрация права собственности Куприянова А.В. на объект незавершенного строительства.

Срок действия договора аренды указанного земельного участка истек 14 октября 2009 г. После истечения срока договора Куприянов А.В. продолжал пользоваться земельным участком.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 27 мая 2011 г. по делу по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" прекращено право аренды КуприяноваА.В. на указанный земельный участок площадью "данные изъяты" кв. м и на КуприяноваА.В. возложена обязанность передать земельный участок администрации. Согласно данному решению судом установлено, что после истечения срока договора аренды N 2260 от 14 октября 1999 г. и при отсутствии возражений со стороны арендодателя ответчик продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. 15 ноября 2010 г. комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования г. Саратов сообщил Куприянову А.В. об отказе от договора аренды N от 14 октября 1999 г. Поскольку письмо арендодателя с предложением расторгнуть договор, арендатором было получено и оставлено без ответа, суд пришел к выводу о том, что договор аренды N от 14 октября 1999 г. считается расторгнутым в связи с отказом арендодателя от договора, а потому у Куприянова А.В. отсутствовали правовые основания для занятия спорного земельного участка.

25 октября 2010 г. постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N Куприянову А.В. на основании ст. 36 ЗК РФ было отказано в предоставлении в аренду сроком на 10 лет спорного земельного участка, в связи с тем, что отсутствует право на приобретение земельного участка в аренду, поскольку незавершенный строительством объект не входит в перечень объектов, указанных в ст. 36 ЗК РФ (л.д. 40).

19 января 2011 г. Куприянов А.В. обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка, либо заключении с ним нового договора аренды земельного участка сроком на 10 лет, которое ответчиком рассмотрено не было (л.д. 10-11).

10 ноября 2011 г. Куприянов А.В. повторно обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ о заключении с ним нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, сроком на 10 лет, в котором указал, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, поскольку на спорном земельном участке располагается принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства (л.д. 12-13).

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13 января 2012 г. N 13 Куприянову А.В. на основании ст. 36 ЗК РФ, приказа Министерства экономического развития РФ от 13 сентября 2011 г. N 475 отказано в предоставлении в аренду сроком на 10 лет испрашиваемого земельного участка, в связи с тем, что не представлены следующие документы: копия документа, удостоверяющего личность заявителя, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, с указанием (при наличии их у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров (л.д. 14).

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Из смысла ст. 13 ГК РФ следует, что для применения последствий, предусмотренных данными статьями необходимо наличие двух условий: несоответствие закону обжалуемого акта и нарушение гражданских прав.

Удовлетворяя исковые требования Куприянова А.В. суд первой инстанции исходил из того, что муниципальным органом незаконно созданы препятствия к осуществлению гражданином прав по заключению договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, в силу прямого указания закона, исключительное право на приобретение в аренду земельного участка в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, имеют только собственники зданий, строений и сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства выделены в качестве самостоятельных объектов в составе недвижимого имущества.

Объекты незавершенного строительства, которые до завершения строительства и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы по их прямому назначению, и, соответственно, которые не обладают всеми качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, в ст. 36 ЗК РФ не поименованы.

Как указано выше, Куприянов А.В. является собственником расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства площадью застройки "данные изъяты" кв.м со степенью готовности 31 %, литер А по адресу: "адрес"

Таким образом, возведенный истцом объект в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ не может являться зданием, строением или сооружением, следовательно, у Куприянова А.В. не имеется исключительного права на получение земельного участка в аренду по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ. То, что незавершенный строительством объект относится к объектам капитального строительства, не свидетельствует о том, что он является тем объектом, с наличием права собственности на который, закон связывает предоставление прав на земельный участок.

При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что отказав Куприянову А.В. в предоставлении спорного земельного участка в аренду, ответчиком незаконно созданы препятствия к осуществлению гражданином прав по заключению договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости являются ошибочными и противоречащими нормам приведенного законодательства.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Проанализировав фактические обстоятельства дела и представленные в их подтверждение доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Куприянова А.В. отсутствует исключительное право на приобретение права аренды спорного земельного участка.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13 января 2012 г. N 13 об отказе истцу в предоставлении в аренду спорного земельного участка, поскольку названные в ст. 13 ГК РФ условия об одновременном несоответствии закону (иному правовому акту) и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина, необходимые для признания ненормативного акта органа местного самоуправления незаконным, в данном случае отсутствуют.

Ссылка Куприянова А.В. в исковом заявлении на положения п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающей, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса, не может быть принята во внимание судебной коллегии, поскольку нормы п. 3 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают безусловную обязанность арендодателя заключить с арендатором новый договор аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.

Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу, что право требовать заключения договора аренды на новый срок в рассматриваемом случае у истца отсутствует, а потому ответчик свободен в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении или возобновлении арендных правоотношений.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым решение Кировского районного суда г. Саратова от 04 июня 2012 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований Куприянову А.В. отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 04 июня 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым Куприянову А.В. в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи